【正文】 此時(shí)開(kāi)發(fā)公寓項(xiàng)目可以借助別墅的定位以及景觀來(lái)提升公寓的價(jià)值，雖然公寓處于整個(gè)項(xiàng)目景觀最不好的地方，但此時(shí)開(kāi)發(fā)可以最大限度的提神公寓的價(jià)值。 地塊周邊沒(méi)有明顯的山或丘陵，因此我們可以利用堆高的土地為?山?來(lái)分布別墅，這樣一來(lái)可充分利用背山面湖這一特點(diǎn)，打出風(fēng)水牌吸引消費(fèi)者。 這里擁有最清新的空氣，擁有最明亮的天空，擁有最蒼翠的大地，擁有最生態(tài)的環(huán)境，是遠(yuǎn)離現(xiàn)代文明的天府之國(guó)； 定位為高端產(chǎn)品必須利用南岸豪宅的市場(chǎng)空隙點(diǎn)，發(fā)展異于淀山湖北岸現(xiàn)有物業(yè)的頂端產(chǎn)品，超越傳統(tǒng)度假概念的新型休閑度假型別墅。經(jīng)濟(jì)型別墅雖然剛剛起步，但后期供應(yīng)量較大，風(fēng)格也十分接近，加上拿地成本促使這里的別墅價(jià)格偏高，將對(duì)后期的銷售帶來(lái)極大的壓力。 樓盤(pán)名 占地面積 （平方米） 容積率 物業(yè)類型 價(jià)格 （萬(wàn)元 /套） 單套面積 （平方米） 銷售狀況 海源別墅 117萬(wàn) 獨(dú)立 10003000 5001100 而海源別墅遲遲未開(kāi)盤(pán)都 綠洲江 32 獨(dú)立 1200 400600 20xx 年 6 月開(kāi)始銷售，至今其南園 萬(wàn) 一期的 25 套仍舊有 16 套未售出， 康橋水鄉(xiāng) 23萬(wàn) 獨(dú)立、聯(lián)體 200 萬(wàn)左右 205288 04 年推出 147 套，目前還剩 83套 東方港灣〃金杰 萬(wàn) 獨(dú)立 10003000 550950 20xx 開(kāi)賣(mài)后一直鮮有成交顯示出這一地區(qū)的別墅銷售有相當(dāng)大的難度。現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)部較為雜亂，且樣板房裝修較為粗糙。 ? 戶型較為緊 湊，目前推出的以 130165 平方米的雙拼 為主，價(jià)格較年初有了 很大的降幅，總 價(jià)目 前只有 66萬(wàn)左右，銷售良好。 ? 區(qū)域環(huán)境較差，生活配套缺乏。 恒海高爾夫 一期 60 多棟，樣板區(qū) 18 棟，原定價(jià) 200250 萬(wàn) /套，沒(méi)有售出，目前已經(jīng)停工，據(jù)悉開(kāi)發(fā)商打算以 10 萬(wàn) /畝的價(jià)格售出（買(mǎi)入地價(jià) 1516萬(wàn) /畝） 大自然花園 目前還未正式推廣，一期沿新樂(lè)路結(jié)構(gòu)都已封頂，游艇碼頭及景觀基本造好。 淀山湖鎮(zhèn)的別墅用地供給量近 10000 畝，大多數(shù)是 0103 年出讓或采用其它方式得到的土地，由于區(qū)域市場(chǎng)的不成熟，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商希望大 自然、東恒等實(shí)力較強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商先期啟動(dòng)，待區(qū)域成熟后再啟動(dòng)，別墅用地的停止供應(yīng)使得部分打起囤積居奇，投機(jī)土地的想法，新政對(duì)土地的嚴(yán)控會(huì)出現(xiàn)供應(yīng)上的集中放量。但是否適合打造豪宅，如何打造，賣(mài)點(diǎn)在哪里以及地塊現(xiàn)有的缺陷如何彌補(bǔ)都要通過(guò)對(duì)整體市場(chǎng)環(huán)境，區(qū)域市場(chǎng)背景的調(diào)研后做出判斷。 昆山尊寶莊園別墅項(xiàng)目 前期策劃報(bào)告 20xx 年 8 月 目錄 一、認(rèn)知項(xiàng)目 ................................................................................................................. 3 二、市場(chǎng)判斷 ................................................................................................................ 10 三、競(jìng)爭(zhēng)考量 ................................................................................................................ 18 四、項(xiàng)目研判 ........................................................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 二、市 場(chǎng)判斷 宏觀發(fā)展背景分析 宏觀大勢(shì)――利空消息盡出，獨(dú)立別墅長(zhǎng)線看好 05 年的宏觀調(diào)控市場(chǎng)剛剛回暖， 06 年又一輪的調(diào)控政策接踵而來(lái)， 雖然說(shuō)所出政策都對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有打壓效應(yīng)，但對(duì)于別墅市場(chǎng)，特別是獨(dú)立別墅可謂利空消息盡出，剩下的只有利好。開(kāi)發(fā)商更是打算較強(qiáng)目前能確定的有以下幾個(gè)。 淀湖桃源 一期 300 戶， 06 年初銷售緩慢， 6 月份以來(lái)單價(jià)降低 3000 元，銷售良好，去化近一半。 周邊多為農(nóng)田和民房，途中道路形象較差；區(qū)域人煙稀少，已交房的別墅入住率也極低，較為荒涼，除了別墅的會(huì)所配套外，生活配套極為缺乏。 淀湖桃源物業(yè)配比圖 物業(yè)類型 面積 （㎡ ） 價(jià)格（元 /㎡ ） 戶數(shù) 比例 獨(dú)立 195 230 11000 60 20% 雙拼 130 150 165 65009000 240 80% ? 項(xiàng)目評(píng)述 ? 項(xiàng)目首先啟動(dòng)的是地塊中距離湖最遠(yuǎn)的北側(cè)部分。 區(qū)域奢侈型別墅市場(chǎng) ? 豪宅別墅市場(chǎng)―― 長(zhǎng)三角地區(qū)富豪們的?擲金所?，用錢(qián)換取精神上的放松與刺激。 2） 朱家角別墅市場(chǎng)分析及發(fā)展判斷 ? 就目前開(kāi)發(fā)的情況來(lái)看，朱家角地區(qū)仍舊屬于豪宅開(kāi)發(fā)時(shí)期，但隨著日后新鎮(zhèn)住宅用地的不斷開(kāi)發(fā)其發(fā)展方向?qū)⒊?jīng)濟(jì)型第二居所渡假別墅發(fā)展。 3）兩板塊比較 博弈板塊 （朱家角）淀山湖南岸板塊 （淀山湖鎮(zhèn)）湖北岸板塊 項(xiàng)目所處板塊 區(qū)位 緊鄰淀山湖，行政上屬于青浦朱家角，著名的水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)，也是上海唯一臨湖的區(qū)域 緊鄰淀山湖，行政上屬于昆山，昆山水域較多，不具有稀缺性。 府是對(duì)土地的直接擁有，是中國(guó)古老文明對(duì)貴族的尊敬， 通過(guò)地點(diǎn)與生活方式的嫁接，是對(duì)新生活方式的創(chuàng)造。 上海及周邊的度假別墅多為讓居住者觀賞附近的景點(diǎn)，但本項(xiàng)目定位較高，消費(fèi)人群除渴望觀賞風(fēng)景外還對(duì)放松精神和身體恢復(fù)有一定追求，因此建議項(xiàng)目提出養(yǎng)生的概念，保證業(yè)主在觀賞風(fēng)景的同時(shí)能保養(yǎng)身體、放松精神。 打造東側(cè)最高處的別墅。 開(kāi)發(fā)公寓項(xiàng)目。 背山面湖養(yǎng)生府邸 —— 通過(guò)調(diào)研發(fā)現(xiàn)湖南岸的別墅多為中式而北岸則 是中式和西班牙風(fēng)格，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手大自然從現(xiàn)在建成的別墅來(lái)看走的是歐式風(fēng)格，因此我們必須在風(fēng)格和別墅建造方面與上述樓盤(pán)有差異性。 項(xiàng)目概念 項(xiàng)目概念：海上天府 上海雖然是海邊城市，卻因?yàn)楝F(xiàn)代工業(yè)和航運(yùn)的需要而沒(méi)有一片干凈的海灘，擁有黃浦江和蘇州河的上海并沒(méi)有天然壯闊的水景，擁有的卻只是現(xiàn)代文明所殘留下來(lái)對(duì)自然破