【正文】 0510152025308 6街U 2春天印象自由港陽光A 半版春曉花園因此，認為本案主力總價應控制在 15 萬元左右。 注： 從圖表來看，其主力總價最高不超過 萬元，這主要取決于其樓盤 小戶型的特點，尤其以自由港為典型。 69138958010485416044 518251417856 602709005010015020025030086 街U2春天印象 自由港 陽光A版春曉花園自由港的主力戶型為 44 平米，是以一室一廳 的平層為主。 注： 小戶型圈層最小面積為 41 平米，最大面積為 270 平米，平均主力面積為 70 平米。 廣告策略：“ 江東小康城 ”位于昆明北市中心區(qū)，盤龍江畔，位置優(yōu)越，交通方便。 三 . 營銷策略分析 價格策略：“江東小康城”價格定位在 1800 元 /㎡到 2780 元 /㎡之間，其主力總價在 萬元，另外，可按揭或一次性付款。加之小區(qū)所占面積較大，視覺空間開闊，所以在采光上有很大優(yōu)勢。加之在廣告宣傳上作了較大投入，因此市場接受情況不錯。 個案市調表及分 析六： 案 名 江東小康城 工地位置 昆明北市區(qū)煙草路 售樓中心 江東小康城現(xiàn)場售樓部 投資興建 龍泉地產 物業(yè)管理費 ㎡ 基地面積 300 畝 建筑面積 319680 ㎡ 容 積 率 在售面積 95900 ㎡ 總 戶 數(shù) 3000 多戶 第一期戶數(shù) 266 戶 樓 層 多層及小高層 綠 化 率 45％ 戶 型 平層、躍層、錯層 面積范圍 60 ㎡ —— 270 ㎡ 主力面積 90 ㎡ 單價范圍 1800 元 /㎡ —— 2780 元 /㎡ 平均單價 2500 元 /㎡ 主力總價 萬元 主訴求語 文明生活新社區(qū) 折 扣 一次性 6％，分期 4％ 公開日期 第一期銷售率 70％ 交房日期 20xx． 10 百套精品地產資料免費下載！海量地產資料庫，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產精英 講學 VCD， 全套 風暴特價 680 元 ，貨到付款、誠信無憂！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: 昆明思維幾何策略機構 19 工程進度 期房 江東小康城個案分析 一 . 本案市場情況 項目概況：“江東小康城”位于北京路延長線，占地面積約 300 畝，共 3000多套多種戶型的房屋。 百套精品地產資料免費下載！海量地產資料庫，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產精英 講學 VCD， 全套 風暴特價 680 元 ，貨到付款、誠信無憂！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: 昆明思維幾何策略機構 18 廣告策略：因為“ 春曉花園付款方式可按揭或一次性付款。 三 . 營銷策略分析 價格策略：“ 春曉花園 景觀特色：“春曉花園 二 . 產品分析 戶型分析：“春曉花園福祥園”是云南前哨物業(yè)信息有限公司投資興建的住宅項目，目前建筑情況為現(xiàn)房，交房日期為 20xx 年 6 月，位置在前衛(wèi)西路，總占地面積為 6567 平方米，總建筑面積為 8719 平方米。福祥園 工地位置 前衛(wèi)西路春曉花園 售樓中心 前 衛(wèi)西路春曉花園 投資興建 云南前哨物業(yè)信息有限公司 物業(yè)管理費 元 /㎡ /月 基地面積 6567 ㎡ 建筑面積 8719 ㎡ 容積率 在售面積、 2554 ㎡ 戶數(shù) 150 戶 樓層 7 層 綠化率 40% 戶型 小戶型 面積范圍 —— 78 ㎡ 主力面積 ㎡ 單價范圍 2180—— 2480 元 /㎡ 平均單價 2330 元 /㎡ 主力總價 萬元 主訴求語 實用主義，溫馨家園 折扣 無 公開日期 20xx． 02 銷售率 73% 交房日期 工程進度 現(xiàn)房 百套精品地產資料免費下載！海量地產資料庫，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產精英 講學 VCD， 全套 風暴特價 680 元 ，貨到付款、誠信無憂！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: 昆明思維幾何策略機構 17 春曉花園 廣告策略：“陽光 A 版”項目以八種不同復式房型為特色，廣告主要從優(yōu)質產品﹑低價格﹑新穎的戶型設計和優(yōu)越的地理位置﹑整體陽光形象上做文章，還從投資的效益方面突出市場的美好前景。 三 . 營銷策略分析 價格策略：“陽光 A 版”的單價為 1918/㎡ —— 2640 元 /㎡， 總價在 1020萬元，控制比較好。 個案市調表及分析四： 案 名 陽光 A 版 工地位置 人民中路中段 投資興建 云南慶豐房地產開發(fā)有限公司 企劃銷售 自營 物業(yè)管理費 2 元 /㎡ 建筑設計 云南省設計院建筑創(chuàng)作中心 基地面積 畝 建筑面積 43278 ㎡ 容 積 率 在售面積 100％ 戶 數(shù) 595 戶 樓 層 21 層 綠 化 率 0％ 戶 型 八種小復式 面積范圍 ㎡ —— ㎡ 主力面積 ㎡ 單價范圍 1918/㎡ —— 2640 元 /㎡ 平均單價 2400 元 /㎡ 主力總價 11． 63 萬元 折 扣 公開日期 20xx 年中 銷 售 率 100％ 交房日期 20xx 年初 工程進度 現(xiàn)房 百套精品地產資料免費下載！海量地產資料庫，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產精英 講學 VCD， 全套 風暴特價 680 元 ，貨到付款、誠信無憂！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: 昆明思維幾何策略機構 15 陽光 A 版?zhèn)€案分析 一 . 本案市場情況 項目概況：“陽光 A 版”是昆明市慶豐房地產開發(fā)有限公司的項目，位于人民中路中段，地理位置有很大優(yōu)勢，總建筑面積為 ，總戶數(shù)為 595 戶，已于 20xx 年初交房，建筑情況為現(xiàn)房，目前已完全售出，市場接受情況極好。 廣告策略：在廣告宣傳上以價格優(yōu)勢為主。加之推出最長 20 年按揭的付款方式，月供也僅在 400 元左右。 三 . 營銷策 略分析 價格策略：“自由港”價格定位在 1980 元 /㎡到 2580 元 /㎡之間，從購房總價看，在 10 萬左右。雖然得房率不高，但配以合理的物業(yè)服務，加上價格優(yōu)勢，占有了年輕人市場。 二 . 產品分析 戶型特點：“自由港”主要以一室一廳一衛(wèi)一廚為主，面積從 41 平米到 60平米。共約 200 套平層小戶型的房屋，至今已經(jīng)售出 97％，可以說基本售完。廣告宣傳上不僅強調產品本身優(yōu)勢（景觀規(guī)劃設計、酒店式服務、小面積大格局、特色化建百套精品地產資料免費下載！海量地產資料庫，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產精英 講學 VCD， 全套 風暴特價 680 元 ，貨到付款、誠信無憂！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: 昆明思維幾何策略機構 12 筑設計、低首付低月供、地段價值）；還從投資租賃的角度來推廣強調該樓盤的價值遠景。付款方式為按揭或一次性付款，從價格定位可分析得出該項目目標客戶群為第一次置業(yè)者，收入水平屬中等偏上的年輕人。 景觀特色：“春天映象”規(guī)劃有一個近 20xx 平米的咖啡廣場，并在四樓平臺上規(guī)劃有一個約 1000 平米的空中花園，這種建筑設計對于高層住宅來說是具有一定新意和特色的。市場接受情況良好。 百套精品地產資料免費下載！海量地產資料庫，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產精英 講學 VCD， 全套 風暴特價 680 元 ，貨到付款、誠信無憂！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: 昆明思維幾何策略機構 10 個案市調表及分析二： 案 名 春天映象 工地位置 北京路與環(huán)城南路交叉口 投資興建 昆明房屋 拆建經(jīng)營開發(fā)公司 企劃銷售 臺灣新航機構 物業(yè)管理費 1 元 /㎡ 建筑設計 北京有色冶金設計院 基地面積 5000 多㎡ 建筑面積 30000 ㎡ 容 積 率 6 在售面積 10200 多㎡ 戶 數(shù) 298 戶 樓 層 21 層 綠 化 率 20％ 戶 型 兩室 /三室躍層 面積范圍 80 ㎡ —— 104 ㎡ 主力面積 85 ㎡ 單價范圍 2200 元 /㎡ —— 2900 元 /㎡ 平均單價 2550 元 /㎡ 主力總價 萬元 折 扣 無 公開日期 20xx． 08． 25 銷 售 率 95％ 交房日期 20xx． 12 工程進度 現(xiàn)房 百套精品地產資料免費下載！海量地產資料庫，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產精英 講學 VCD， 全套 風暴特價 680 元 ，貨到付款、誠信無憂！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: 昆明思維幾何策略機構 11 春天映象個案分析 一 . 本案市場情況 項目概況 :“春天映象”是昆明市房屋拆建經(jīng)營開發(fā)公司的項目，目前建筑情況為現(xiàn)房，交房日期為 20xx 年 12 月，該項目位于昆明市環(huán)城南路北京路交叉處，總占地面積為 5000 多平米，總建筑面積 3 萬平米。 三 . 營銷策略 價格策略：“ 86 街公寓 U2”的單價從 2700 元起，主要從其地理位置的優(yōu)勢上來比較費用成本。 二 . 產品分析 戶型分析：“ 86 街公寓 U2”推出 69 平米一室一廳， 88— 98 平米兩室兩廳，104— 138 平米三室兩廳三大類十余種全躍層結構的戶型，以及 米跳空，餐廳核心空間和全落地窗兩面采光等設計。 百套精品地產資料免費下載！海量地產資料庫，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產精英 講學 VCD， 全套 風暴特價 680 元 ，貨到付款、誠信無憂！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: 昆明思維幾何策略機構 7 二、主要競爭個案及專項市場調研分析 目 的： 通過對現(xiàn)有房產市場中典型競爭個案的調查統(tǒng)計和系統(tǒng)分析，來進一步了解昆明市房產市場的供求狀況，以便本案項目產品能夠在投放市場前作出更準確的產品定位和市場定位。 ⑤銷售控制、價格制定 有大部分的開發(fā)商已進行有目的、有計劃、有階段的銷售控制，一般都不采取敞開式銷售，做好銷控，就是要將部份好的戶型甚至樓層，有計劃地保留下來，在銷售淡季時再推出，以平衡樓盤整體的銷售狀況，避免 銷售過程中忽冷忽熱的現(xiàn)象。這些都是值得引起我們注意并需著力表現(xiàn)的。 百套精品地產資料免費下載！海量地產資料庫，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產精英 講學 VCD， 全套 風暴特價 680 元 ，貨到付款、誠信無憂！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: 昆明思維幾何策略機構 6 ②戶外引導 戶外引導主要是在市中心的大型廣告板上作宣傳，很少看到工地現(xiàn)場有鮮明的旗幟、橫幅、樓幅、條幅、工地圍墻、大型看板等戶外引導。 2. 營銷策劃水平 目的 ：通過對房產市場的各開 發(fā)項目的營銷策略及銷售方式的調查、分析及總結，引起開發(fā)商和投資商的重視，避免重蹈覆轍。分析 昆明市的現(xiàn)有建筑項目的單套住宅面積以 80— 120平米的居多，其次是 140平米以上的占到一定的比重；另外， 40— 70 平米之間的小戶型由于市場定位的準確，在很大程度上也占有一定的市場份額。因此，要結合目標消費者的需求和市場定位來確定主力戶型，確保推廣及銷售順利進行。 百套精品地產資料免費下載！海量地產資料庫，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產精英 講學 VCD， 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