【正文】 購 買 小 戶 型 主 要 年 齡 層 次 分 析3 0 3 5 歲3 0 %3 5 歲 以 上9 %2 5 3 0 歲6 1 %2 5 3 0 歲3 0 3 5 歲3 5 歲 以 上新穎小戶型購買動機投資23%自己居住75%其它2%百套精品地產資料免費下載！海量地產資料庫，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產精英 講學 VCD， 全套 風暴特價 680 元 ，貨到付款、誠信無憂！網址 : :23107290 E_mail: 昆明思維幾何策略機構 46 7．客戶購房側重點分析 購買住宅的考慮因素 比例 價格 17％ 所處地段與交通 15％ 戶型合理 11％ 周邊環(huán)境與綠化 11％ 發(fā)展商勢力與信譽 9％ 治安良好，放心的保安系統 9％ 小區(qū)規(guī)劃與完善 8％ 子女教育因素 7％ 物業(yè)管理 6％ 有升值空間 4％ 車位充足 3％ 購買住房的考慮因素35%27%24%14% 0%購買住房的考慮因素17%15%9%11%8%3%11%4%6%9% 7%價 格所處地段與交通發(fā)展商勢力與信譽周邊環(huán)境與綠化小區(qū)規(guī)劃與完善車位充足戶型合理有升值空間物業(yè)管理治安良好，放心的保安系統子女教育因素百套精品地產資料免費下載！海量地產資料庫，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產精英 講學 VCD， 全套 風暴特價 680 元 ，貨到付款、誠信無憂！網址 : :23107290 E_mail: 昆明思維幾何策略機構 47 8．項目區(qū)域價格抗性（調查人數 100 人，此分析為項目概念模糊統計數據） 被調查人承受價格（單位：元） 選擇人數 被抽查人職業(yè) 20xx－ 2200 30 單身職員： 35 人 年輕教師： 10 人 個體經營者： 28 人 投資 商： 17 人 其他： 10 人 2201－ 2500 43 2501－ 2700 19 2701－ 2900 6 2901 以上 2 從價格抗性來分析，此區(qū)域接受心理價格主要集中在 2201－ 2500 元左右， 2701 元為分水嶺，超過這個價格就有較大抗性，因此總價控制就尤為重要。 6．購買小戶型的購買動機 從購買動機來看，以自己居住為目的占大多數，以投資為目的 的也占相當的比重。 4．物管費接受程度分析 對于物管費，認為多層在 元／平米／月以下的居多，小高層的接受程度 在 － 1 元／平米／月之間，對于高層 1 元以上的物管費接受程度很低，但 是與小區(qū)服務質量有直接聯系。 3．住宅類型分析 從圖表分析可明顯地看出，昆明客戶對普通的多層住宅類型的選擇 占最大部分，而對高層的需求量相對較少，由于高層以上增設電梯， 公攤面積增大，迫使發(fā)展商增加建造成本，因此售價及物業(yè)管理費 就會相應的提高，所以在銷售上有一定的抗性。從 以上圖表可 以看出， 40％的客戶的月收入水平在 1501―― 20xx 元之間，屬 中上水平。建議在本案樓盤內部完善配套設施增強 自身優(yōu)勢，以便有效弱化周邊環(huán)境繁雜，配套較不齊全 等帶來的不利影響。 （五）針對市場特性的客源分析 依據市場調查的數據統計來分析，目前昆明市房地產市場的供求平衡不僅是在總量上，而且也在結構上，因此在房型和面積的選配上傾向于經濟實用型。 百套精品地產資料免費下載！海量地產資料庫，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產精英 講學 VCD， 全套 風暴特價 680 元 ，貨到付款、誠信無憂！網址 : :23107290 E_mail: 昆明思維幾何策略機構 42 （四）目標客源購買動機分析 從市場調查分析中，多數都是以自己居家為主，由于本案小戶型的特性，使它在市場上定位于經濟實用型產品，這對于事業(yè)剛剛 起步并有較好前景的單身年輕人具有很強的吸引力，其次，對于即將新婚的首次置業(yè)者，也具有一定吸引力。其次，作為二次投資的商業(yè)動機，也能吸引相當一部分有經濟實力的客戶群體。 （二）目標客源的年齡定位 據統計 25— 35 歲的單身白領階層和剛結婚年輕夫婦將是主要的購房群體。 （一）目標客源的區(qū)域定位 從本案所屬區(qū)域及本案的小戶型特點來看，整個昆明市都應該是本案項目的主要客源區(qū)域，原因在于地理位置位于市區(qū)，周圍交通便利，這很適合整個昆明市區(qū)的年輕白領上班族的需要。以本案定價原則來看，建議均價不宜高出 2850 元?？梢娦粜驮诶ッ魇羞€有很大的市 場潛力。各項目主力房型比較： 陽光 A 版 春天映象 自由港 永平苑 86 街 U2 幸福家園 小躍層 小躍層 一室一廳 三室兩廳 小躍層 三室兩廳 注： 各項目房型不一，但昆明房產市場接受新事物的能力較強，新穎的小戶型 避免了 總價過高的銷售抗性，更受消費者歡迎。各項目主力總價對比： 樓盤名稱 主力總價 陽光 A 版 萬元 春天映象 萬 元 自由港 萬元 8544125951360 50 100 150陽光A 版春天映象自由港永平苑8 6 街U 2幸福家園各項目主力面積比較百套精品地產資料免費下載！海量地產資料庫，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產精英 講學 VCD， 全套 風暴特價 680 元 ，貨到付款、誠信無憂！網址 : :23107290 E_mail: 昆明思維幾何策略機構 39 永平苑 萬元 86 街 U2 萬元 幸福家園 萬元 注： 從以上圖表可看出：小面積低總價的房子在昆明還是占有極大市場份額， 自由港最為典型，面積小，總價只有 萬元，許多年輕消費者都樂 意接受。所以，主力面積小的 產品，易于控制總價，吸引客戶。前 4 個樓盤之所以銷售很成功，一個重要的因素就是其戶 型面積小，主力總價低。 各暢銷樓盤銷售量對 比： 樓盤名稱 銷售量 陽光 A 版 100% 春天映象 95% 自由港 97% 86 街 U2 100% 百套精品地產資料免費下載！海量地產資料庫，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產精英 講學 VCD， 全套 風暴特價 680 元 ，貨到付款、誠信無憂！網址 : :23107290 E_mail: 昆明思維幾何策略機構 37 備注：各項目是根據不同區(qū)域及不同銷售周期相對比得出的數據 注： 可以看出，這幾個樓盤雖然所在區(qū)域不同，平均單價不同，但小戶型 樓盤的銷售都很成功。尤其象陽光 A 版、 86 街 U2 因其小戶型，低總價而均已售磬，而余下幾個樓盤市場反映 都良好。各樓盤開發(fā)量對比： 樓盤名稱 建筑面積 陽光 A 版 52478 平方米 86 街 U2 420xx 平方米 春天映象 30000 平方米 自由港 10000 平方米 永平苑 30000 平方米 幸福家園 44000 平方米 注： 各項目開發(fā)總量相當，規(guī)模不大。雖然說外圍競爭圈層的樓盤與本案項目之間存在距離上和區(qū)域上的差異，但是部分個案將會在客源的爭奪等方面對本案造成不可忽視的影響，為此我們更需要結合市場的實際需求，從產品的均好性角度來進行合理的市場定位。 整個均價水平基本符合昆明市場。可見外圍競爭對手房型面積較大，小房型是市場 真空點。這也正是永平苑在廣告宣傳上主推“園林、家”的原因。 廣告策略：“永平苑”在廣告宣傳上以陽光、園林、家為主題，并配以良好的戶型和內部庭院，確能給人一種溫馨舒適的小環(huán)境。 三 . 營銷策略分析 價格策略：“永平苑”價格定位在 2600 元 /㎡到 2900 元 /㎡之間，從購房總價看，在 33 萬到 45 萬之間，總價過高，能承受人群較少，只適合于有經濟實力及事業(yè)基礎的人士。其面積從 129 平米到 156 平米不等，臨春城路的一棟東西朝向，景觀稍差，其戶型面積較大（ 156 平米）。由于此案開發(fā)量較小，而且從20xx 年 5 月開盤至今已經銷售一年多，售出 60％，即 101 套左右。但是商用為目的的購房會增多，對住戶的日常生活帶來一定的不利影響。優(yōu)點是客廳使用了大幅玻璃封閉，戶內采光上有較大優(yōu)勢，缺點是其戶型設計較差 景觀特色：由于商住樓的特點，基地面積小，容積率過大，所以在景觀上沒有什么優(yōu)勢，僅利用樓體自身鋪蓋了一些綠地。 由于聯通集團買斷多層住宅，使其銷售率達 65％左右 ，但實際上高層住宅（ 114 戶）至今只賣出 30％，銷售已呈現出滯銷勢態(tài)。五星彩園”項目強調是法國的庭院水景園林式建筑；房型動靜分離的布局；“一站式”物業(yè)管理服務，來吸引消費者。從價格定位分析該項目目標客戶群多為中等偏上收入水平的家庭和年長者。五星彩園”樓盤定價從 2080 元 /平米至 3080 元 /平米，均價 2500 元 /平米，主力房型總價為 34 萬元。五星彩園”是以水景響應建筑群，每個庭院內各設一處中心庭院景觀，從小區(qū)的中央花園引一條水流貫穿整 個小區(qū)，賦予了整體建筑生命與靈性。戶型面積是 50— 200 平米，主力戶型面積為 平米（ 3 室 2廳），裝修程度為廚衛(wèi)簡裝。 百套精品地產資料免費下載！海量地產資料庫，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產精英 講學 VCD， 全套 風暴特價 680 元 ，貨到付款、誠信無憂！網址 : :23107290 E_mail: 昆明思維幾何策略機構 29 二 . 產品分析 戶型分析：“實力該項目位于昆明市 西苑立交橋二環(huán)西路（東駿藥房后），占地面積為 26640 平方米，總建筑面積為 平方米。五星彩園個案分析 一 . 本案市場情況 項目概況：“實力 個案市調表及分析三： 案名 實力從價格定位分析得出該項目的主要目標客戶群為工薪階層。 三 . 營銷策略分析 價格策略：“時代年華”樓盤定價為 1630 元 /平米至 1830 元 /平米，主力房型總價為 17 萬。 二 . 產品分析 戶型分析：“時代年華”產品樣式定位為多 層，戶型面積為 51— 220 平米，百套精品地產資料免費下載！海量地產資料庫，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產精英 講學 VCD， 全套 風暴特價 680 元 ，貨到付款、誠信無憂！網址 : :23107290 E_mail: 昆明思維幾何策略機構 27 主力房型面積為 96 平米（ 3 室 2 廳），裝修程度為廚衛(wèi)簡裝。該項目位于昆明市西山區(qū)前衛(wèi)西路，總占地面積為 萬平方米，總建筑面積為 25 萬平方米。 個案市調表及分析二： 案名 時代年華 工地位置 前衛(wèi)鎮(zhèn)宮莊前衛(wèi)西路時代年華小區(qū) 售樓中心 現場售樓 投資興建 云銅地產 amp。從價格定位分析得出該項目目標客戶群為有一定經濟基礎的收入屬中等偏上的消費者，而且是比較喜歡西方風格的人群。 三 . 營銷策略分析 價格策略：“艾詩林根” 樓盤定價 2300 元 /平米 — 3100 元 /平米，主力房型總價為 萬元。戶型面積為 110— 260 平米，主力房型面積為 130百套精品地產資料免費下載！海量地產資料庫，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產精英 講學 VCD， 全套 風暴特價 680 元 ，貨到付款、誠信無憂！網址 : :23107290 E_mail: 昆明思維幾何策略機構 25 平米。該項目從 20xx 年 1 月開盤至今售出 60%，市場接受情況良好。目前該建筑施工情況為期房，交房日期為 20xx 年 1 月。 （二）外圍競 爭圈層個案分析 個案市調表及分析一： 案 名 艾詩林根 工地位置 北城區(qū) 售樓中心 艾詩林根銀座 2 樓 設計風格 歐陸風格 投資興建 云南住佳房地產開發(fā)有限公司 企劃銷售 優(yōu)勢時代 Gamp。只要主力總價控制在 15 萬元左右，對今后的銷售將是十分有利的。 其次，市場的競爭也是價格的競爭，就均價而言，各樓盤相差不大，但因戶型不同，總價控制便不相同。 從這些樓盤的銷售狀況來看，小戶型在昆明房產市場中確實有很大潛力。 小戶型圈層綜合分析： 自由港、陽光 A 版及富祥園均是以小戶型為主的樓盤，從所處地段、基地面積、樓體設計，都具有較大相似性。福祥園江東小康城小戶型樓盤平均價（單位：元/平方米）