【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 結(jié) 這是比較繁華的地段，早上批發(fā)客多的時(shí)候會(huì)有堵 車現(xiàn)象，最東面的租金最高 25000/年。從門口依次遞減，間差 1000 元左右。這部分商戶大部分不考慮買斷經(jīng)營(yíng)，感覺租金合適還可以考慮。商戶對(duì)本項(xiàng)目的建議有： 市場(chǎng)要形成一個(gè)濃厚的商業(yè)氛圍，在較短的時(shí)間能夠迅速打響品牌； 管理規(guī)范，對(duì)本地人和外地商戶不能區(qū)別對(duì)待； 地理位置不太看好，因?yàn)槁尻柕膶I(yè)市場(chǎng)主要輻射河南的西部區(qū)域； 要加強(qiáng)市場(chǎng)的物流狀況，而且倉(cāng)庫(kù)很重要，要有消防，最重要是要安全。 （十一） 廚具市場(chǎng) 經(jīng)營(yíng)模式 店 鋪 主力面積 平均租金 工商費(fèi) 國(guó)稅、地稅 物業(yè)費(fèi) 過道寬度 硬件 批發(fā)為主 40 平米，上 下兩層 萬2 萬 /年 160元 470 元 10元 主過道 6米、次過道6 米 有電扇 （十二） 不銹鋼批發(fā)市場(chǎng) 經(jīng)營(yíng)模式 店 鋪 主力面積 平均租金 工商費(fèi) 國(guó)稅 、地稅 物業(yè)費(fèi) 過道寬度 硬件 批發(fā)為主 80 平米，上 下 兩層 3元 —15元 /月 /㎡ 100元 400元、220 元 10元 主過道 9米、次過道5 米 大棚 式經(jīng)營(yíng) 小 結(jié) 該市場(chǎng)商戶認(rèn)為關(guān)林市場(chǎng)已經(jīng)形成，不可能輕易出現(xiàn)集體搬遷的現(xiàn)象。 同時(shí)洛陽已經(jīng)不在具備再建造大型市場(chǎng)的條件，認(rèn)為洛陽缺少產(chǎn)品生產(chǎn)供給系統(tǒng)；交通與相鄰的鄭州相比不便利，不利于貨物的 進(jìn)出；市場(chǎng)輻射面不廣，只能輻射河南西部地區(qū)，而且市場(chǎng)份額還在不斷縮小。 對(duì)新市場(chǎng)的要求就是專業(yè)的市場(chǎng)管理，優(yōu)惠的租賃條件，方便的物質(zhì)，倉(cāng)庫(kù)，優(yōu)越的鋪型和良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境。 （十三） 關(guān)林皂角食品市場(chǎng) 經(jīng)營(yíng)模式 店鋪主力面積 平均租金 工商費(fèi) 國(guó)稅、地稅 物業(yè)費(fèi) 過道寬度 硬件 批發(fā)為主 28平米，上下兩層 一段： 15000元 16000元 二段： 8000元 10000元 三段： 5000元 6000元 150元 /月 350 元/月 300 元/月 10 元 主過道、次過道 米 大棚式經(jīng)營(yíng) 小 結(jié) 該市場(chǎng)雖然建成時(shí)間較長(zhǎng)，但定位一直不專業(yè)，并不全為食品批發(fā)，同時(shí)也包括生活用品。在整個(gè)關(guān)林市場(chǎng)中對(duì)外影響較小，基本上沒什么人知道。商戶大多想轉(zhuǎn)化經(jīng)營(yíng)類別或另外建成一家專業(yè)的食品批發(fā)市場(chǎng)。 商戶同樣對(duì)本項(xiàng)目位置不是很看好，重點(diǎn)還是洛南地區(qū)，同時(shí)食品的利潤(rùn)較低，不可能大范圍的輻射批發(fā)市場(chǎng)。重點(diǎn)還是市區(qū)和周遍縣市，看好洛南地區(qū)的人氣和發(fā)展前景。 三、關(guān)林市場(chǎng)興衰分析 （一） 缺少統(tǒng)一規(guī)劃 關(guān)林是由最初的集貿(mào)市場(chǎng)發(fā)展而成，屬于當(dāng)?shù)卮迕褡园l(fā)建設(shè)，缺乏統(tǒng)一的布局規(guī)劃，存在大量的重復(fù)建設(shè)和盲目上馬，并未按照行業(yè)的 不同而形成統(tǒng)一的市場(chǎng)，缺乏規(guī)模效應(yīng)。 （二） 管理混亂 關(guān)林市場(chǎng)大多沒有統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)管理公司，管理由當(dāng)?shù)卮逦洚?dāng)，其職能僅限于收取租金及各項(xiàng)管理費(fèi)用，對(duì)于市場(chǎng)整體運(yùn)作經(jīng)營(yíng)缺乏意識(shí)，因此在現(xiàn)關(guān)林市場(chǎng)經(jīng)常出現(xiàn)亂收費(fèi)、占道、惡性競(jìng)爭(zhēng)、團(tuán)體打壓等不規(guī)范現(xiàn)象。 （三） 硬件落后 關(guān)林市場(chǎng)大多還是上個(gè)世紀(jì) 90 年代的基礎(chǔ)設(shè)施，大多采用大棚式的店鋪形式，直接影響到商戶的顧客上門量，降低商品檔次，導(dǎo)致商戶經(jīng)營(yíng)的利潤(rùn)率降低。 （四） 二樓利用率太低 關(guān)林市場(chǎng)的店鋪大多采用一樓營(yíng)業(yè)、二樓倉(cāng)庫(kù)的形式，商戶普遍反映二樓的利用率太低，根 本不能存放貨物或者住宿，純粹就是浪費(fèi)，商戶大多建議將倉(cāng)庫(kù)和營(yíng)業(yè)房分開設(shè)計(jì)，提高店鋪利用率。 （五） 配套設(shè)施不全 關(guān)林由于位置離市區(qū)較遠(yuǎn)，商戶包括許多外地人，相應(yīng)的對(duì)經(jīng)營(yíng)之外的生活配套要求較高，但目前整個(gè)關(guān)林不能很好的商戶提供便利的生活配套，商戶對(duì)此也頗有些不滿。 （六） 物流壟斷 目前整個(gè)關(guān)林市場(chǎng)的物流被當(dāng)?shù)卮逦娜椅锪鞴舅鶋艛?，外面的物流公司和貨運(yùn)部根本不能從中接貨，造成了價(jià)格相對(duì)較高，在一定程度上損害到商戶的利益。 （七） 缺少有影響力的品牌 目前關(guān)林市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品主要是一些低斷產(chǎn)品，整個(gè)市場(chǎng)根本 沒有全國(guó)性知名的品牌，主要是一些當(dāng)?shù)氐钠放?，缺乏一定的市?chǎng)影響力，也進(jìn)一步限制了市場(chǎng)整體的發(fā)展。 （八） 缺少統(tǒng)一的廣告宣傳 關(guān)林市場(chǎng)大多沒有統(tǒng)一的廣告宣傳，廣告效應(yīng)主要依靠顧客的口頭傳播，也沒有統(tǒng)一的促銷活動(dòng)，主要靠商戶自身的一些打折活動(dòng)，市場(chǎng)對(duì)此也沒有的統(tǒng)一的規(guī)定和組織。 （九） 信息平臺(tái) 商戶不能及時(shí)的了解外來的信息，包括行業(yè)內(nèi)的新產(chǎn)品供需現(xiàn)狀、價(jià)格等，商戶建議設(shè)置統(tǒng)一的信息平臺(tái)，也方便于及時(shí)的掌握第一手信息咨詢，形成資源共享。 第二節(jié) 洛陽其他區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查分析 （一） 洛陽橋鋼材市場(chǎng) 地理位置 經(jīng)營(yíng)模式 店鋪主力面積 平均租金 工商費(fèi) 國(guó)稅、地稅 物業(yè)費(fèi) 過道寬度 硬件 定鼎南路 批發(fā)為主 3070平米，上下兩層 6 元 — 20元 /月 /㎡ 無 營(yíng)業(yè)額的4% 無 主過道11米、次過道7 米 大棚式經(jīng)營(yíng) 小 結(jié) 該市場(chǎng)位于定鼎南路與洛陽立交橋附近，交通較為便利，占地面積約 20xx0 平米，經(jīng)營(yíng)商戶約 130 家，整個(gè)市場(chǎng)分為南北兩塊，各有兩個(gè)入口，但是互不相通。南面市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)時(shí)間為 15 年，前身為新生大隊(duì)蓋建的小商品批發(fā)市場(chǎng)，但沒有經(jīng)營(yíng)起來，改為鋼材市場(chǎng)后經(jīng)營(yíng)情況一直良好。他的面積約為 5000平米，共有 90 個(gè) 30平米的經(jīng)營(yíng)者。屬于大棚式經(jīng)營(yíng)，約有 30 戶商戶經(jīng)營(yíng)（一半是大隊(duì)集體經(jīng)營(yíng)）辦公室租金為 3500元 /年，稅費(fèi)按出貨單為準(zhǔn)，工商管理費(fèi)為 200 元/月。市場(chǎng)內(nèi)主過道寬度約為 11 米，次過道寬度約為 7米，無停車位，無啟重設(shè)備。 北面的市場(chǎng)面積約為 10000 平米，西面為辦公區(qū)和存貨區(qū)，東面為貨場(chǎng)，無頂棚，租金從市場(chǎng)西門口的 1850元 /年到 1250元 /年不等，無辦公室費(fèi)用。 兩個(gè)市場(chǎng) 的商戶反映市場(chǎng) 的經(jīng)營(yíng)狀況良好，對(duì)持續(xù)經(jīng)營(yíng)有樂觀態(tài)度，他們主要面對(duì)洛陽 9縣 6 區(qū)的建筑工地和工廠進(jìn)行銷售，部分商戶希望擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)，但是他 們對(duì)該市場(chǎng)的衛(wèi)生環(huán)境和硬件設(shè)備較為不滿，希望可以得到改善。 （二） 洛陽市鋼材批發(fā)市場(chǎng) 地理位置 經(jīng)營(yíng)模式 店鋪主力面積 平均租金 工商費(fèi) 國(guó)稅、地稅 物業(yè)費(fèi) 過道寬度 硬件 春都路與陵園路 批發(fā)為主 30 平米，上下三層 6 元— 20元 /月 /㎡ 100元 /月 200元、100 元 租金包含 主過道15 米，沒有次過道 大棚式經(jīng)營(yíng) 小 結(jié) 這個(gè)市場(chǎng)的前面為單行道，路面近 18 米，人行道約 3米，路況不是很好。路右面有大型的鋼材倉(cāng)庫(kù)，收費(fèi)為吊一次 10元，兩個(gè)鋼材倉(cāng)庫(kù)都是露天的，有鐵道相通，內(nèi)有高架吊車，但是倉(cāng)庫(kù)不 夠用，有部分商戶的貨物放在路邊。 進(jìn)貨渠道為全國(guó)的鋼鐵公司，煉鋼廠，出貨為洛陽及周遍縣市。商戶普遍反映在洛陽的潛力還是很大的，對(duì)市場(chǎng)前景比較樂觀。辦公室供不應(yīng)求，辦公室由其他開發(fā)商開發(fā)，不屬于洛陽市金屬倉(cāng)庫(kù)開發(fā)，與市場(chǎng)內(nèi)的竹園小區(qū)為同一個(gè)開發(fā)商。租金為 13元 /月 *平米，做辦公用，二樓做財(cái)務(wù)。 由于路面較窄，大車調(diào)頭很不方便，地段交通很不方便，住宿條件需要改善，對(duì)我們的配套感興趣。對(duì)新項(xiàng)目的路段比較認(rèn)可，并表示物流費(fèi)用并不會(huì)影響成本，可能是對(duì)洛陽市場(chǎng)比較看好。 還有部分商戶只在這個(gè)市場(chǎng)設(shè)有辦公室，接待來客， 但是沒有財(cái)務(wù)和倉(cāng)庫(kù)。如道南 801 鋼材市場(chǎng)，市場(chǎng)興起時(shí)間并不長(zhǎng)約 4 年時(shí)間。山東的一個(gè)商戶表示洛陽不僅房地產(chǎn)需要鋼材，而且各大廠，如拖拉機(jī)廠等都需要大量的鋼材。 另外地方保護(hù)對(duì)外來人有一定的阻力，我們應(yīng)該加強(qiáng)市場(chǎng)的管理與規(guī)范，給商戶一個(gè)公平競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境。 （三） 食品市場(chǎng) 地理位置 經(jīng)營(yíng)模式 店鋪主力面積 平均租金 工商費(fèi) 國(guó)稅、地稅 物業(yè)費(fèi) 過道寬度 硬件 洛陽市沙廠路 批發(fā)為主，同時(shí)有零售 25 平米，兩層 4800/年 170元 260元60 元 10元 主過道6 米、次過道6 米 大棚式經(jīng)營(yíng) 小 結(jié) 該市場(chǎng)由有色金屬有限公司開發(fā)，占地面積大約 100 畝左右，正在營(yíng)業(yè)中的約 70戶。通過了解，他們大多認(rèn)為我們這一項(xiàng)目的地理位置不是很好，不適合經(jīng)營(yíng)食品，因?yàn)榇蠖嘟?jīng)營(yíng)食品的都處在市內(nèi)或市內(nèi)居民區(qū)，對(duì)于他們來說我們的地理位置不太理想。 另外，這個(gè)市場(chǎng)的上層可以做飯，住宿。但是由于面積不是太寬，所以公司給他們提供了部分離市場(chǎng)不遠(yuǎn)的倉(cāng)庫(kù)。 （四） 金泰成燈飾廣場(chǎng) 地理位置 經(jīng)營(yíng)模式 店鋪主力面積 平均租金 工商費(fèi) 國(guó)稅、地稅 物業(yè)費(fèi) 過道寬度 硬件 三鼎路南 批發(fā)為主 40 平米，四層 8 元 —22 元 /月 /㎡ 500 元 1 元 /月 /平方 主過道20 米、次過道15 米 大棚經(jīng)營(yíng) （五） 東方建材大市場(chǎng) 地理位置 經(jīng)營(yíng)模式 店鋪主力面積 平均租金 工商費(fèi) 國(guó)稅、地稅 物業(yè)費(fèi) 過道寬度 硬件 王城路與九都路交叉口 零售 2026平米，上下兩層 30 元— 50元 /月/㎡ 200 元/月 500 元/月 無 主過道3 米、次過道3 米 大棚式經(jīng)營(yíng) 小 結(jié) 該市場(chǎng)地處王城大道與九都路交叉口，是洛陽的黃金地段，在整個(gè)洛陽市的建材市場(chǎng)中是生意最好的一個(gè)，總建筑面積為 24000 平米，層高 米，其投資商為中國(guó)一拖。因看好其地理位置及行業(yè)前景，中國(guó) 一拖將在今年 9 月份將整個(gè)市場(chǎng)拆掉。斥資 9 億元打造一個(gè)總建筑面積達(dá) 11萬平方米的現(xiàn)代化的大型建材超市，同時(shí)引進(jìn)天津“家世界”。建成后將成為整個(gè)豫西乃至整個(gè)河南最大的建材超市，足以壟斷洛陽的整個(gè)建材市場(chǎng)。 因?yàn)榻ú氖袌?chǎng)所面對(duì)的大多為洛陽市內(nèi)的住戶，其下屬九個(gè)縣大多為國(guó)家級(jí)貧困縣，裝修房子更是奢望，而且洛陽市內(nèi)目前的建材市場(chǎng)已經(jīng)飽和，足以滿足洛陽市的需求，對(duì)本案所處的位置大多商戶都不看好。 （六） 名優(yōu)建材市場(chǎng) 地理位置 經(jīng)營(yíng)模式 店鋪主力面積 平均租金 工商費(fèi) 國(guó)稅、地稅 物業(yè)費(fèi) 過道寬度 硬件 王城路 零售 90100平米，上下兩層 1125元 /月 /㎡ 3 元/月 /㎡ 330 元/月 無 主過道、次過道 米 通街，大棚市場(chǎng)，一樓經(jīng)營(yíng)，二樓倉(cāng)庫(kù) 小 結(jié) 該市場(chǎng)位于東方建材市場(chǎng)的斜對(duì)面，一條馬路之隔，主營(yíng)櫥柜、陶瓷、木地板，受東方建材市場(chǎng)的影響，生意僅次于東方建材市場(chǎng)。處于一個(gè)東方吃肉，名優(yōu)喝湯的局面，該兩個(gè)市場(chǎng)幾乎壟斷了整個(gè)洛陽市的建材客戶。 （七） 道北陶瓷市場(chǎng) 地理位置 經(jīng)營(yíng)模式 店鋪主力面積 平均租金 工商費(fèi) 國(guó)稅、地稅 物業(yè)費(fèi) 過道寬度 硬件 春都路 批發(fā) 30 平米，一層 7 元 —15 元 /月 /㎡ 1460 元 /月 主過道8 米、次過道 8米 大棚式經(jīng)營(yíng) 小 結(jié) 這個(gè)市場(chǎng)以地磚，墻磚為主，也有一部分潔具。生意客源主要來自洛陽本地，和周遍的縣市，外省很少。整個(gè)市場(chǎng)有一個(gè) 10 米寬的主干道，后面是倉(cāng)庫(kù)。這個(gè)市場(chǎng)沒有停車位，只在主干道西邊和倉(cāng)庫(kù)南邊停車，由于現(xiàn)在競(jìng)爭(zhēng)的加劇生意一年不如一年，但是相對(duì)來說還是可以的，因?yàn)槁迥洗笠?guī)模的建設(shè)對(duì)這些東西的需求量很大，不過以后很難說。這個(gè)市場(chǎng)由洛陽市儲(chǔ)運(yùn)倉(cāng)庫(kù)公司開發(fā)，由原來的倉(cāng)庫(kù)改造的，面積相對(duì)較大，并且陶瓷市場(chǎng)所需的面積普遍在 80200平米左右。 商戶對(duì)本案的建議： 建設(shè)成一個(gè)中高檔次的特色市場(chǎng)，并且要商品齊全，品質(zhì)優(yōu)秀；加強(qiáng)物流，有倉(cāng)庫(kù)；我們的項(xiàng)目在回民區(qū)中，安全較為重要。 （八） 聚客隆家電