freepeople性欧美熟妇, 色戒完整版无删减158分钟hd, 无码精品国产vα在线观看DVD, 丰满少妇伦精品无码专区在线观看,艾栗栗与纹身男宾馆3p50分钟,国产AV片在线观看,黑人与美女高潮,18岁女RAPPERDISSSUBS,国产手机在机看影片

正文內(nèi)容

深圳華強(qiáng)北商業(yè)項(xiàng)目的策劃方案(doc(編輯修改稿)

2024-08-26 17:04 本頁(yè)面
 

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 項(xiàng)目南側(cè)緊臨佳和華強(qiáng)大廈,北臨已拆遷的待建商業(yè)空地,東臨華強(qiáng)電子世界( 6層、樓高約 28m),西面緊臨中航路 ,隔路與天虹商場(chǎng)的停車(chē)場(chǎng)相望。 SWOT(優(yōu)劣勢(shì) )分析 優(yōu)勢(shì)( S): 216。 地處華強(qiáng)北商業(yè)旺地,毗鄰深圳標(biāo)志性建筑上海賓館,盡享都市成熟的商務(wù)及居家環(huán)境,繁華便利。佳和華強(qiáng)大廈作為其天然屏障,又可享都市之寧?kù)o。 216。 屬于地鐵沿線物業(yè)。 216。 戶(hù)型設(shè)計(jì)方正實(shí)用、部分單位分合皆宜,內(nèi)部部分采用大板結(jié)構(gòu),具有較大的靈活性。建筑外觀時(shí)尚、現(xiàn)代。 216。 架空層泛會(huì)所概念,可滿(mǎn)足都市人對(duì)環(huán)境的需求。 216。 施工單位為江蘇一建,易予客戶(hù)工程質(zhì)量的信心。 216。 區(qū)域內(nèi)獨(dú)有的復(fù)式帶空中花園設(shè)計(jì)。 216。 智能化配置先進(jìn),電梯及會(huì) 所可滿(mǎn)足辦公的需求,客戶(hù)層面較廣。 216。 空中花園及屋頂花園設(shè)計(jì)。 216。 提供商務(wù)和會(huì)務(wù)中心服務(wù)。 劣勢(shì)( W): 216。 覆蓋率較高,地面無(wú)花園及廣場(chǎng)。 216。 每個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層 10戶(hù)或 24戶(hù),每層戶(hù)數(shù)較多。 216。 居家氛圍較弱,周邊住宅物業(yè)較少。 216。 四周為其它高層所遮擋,視線不夠開(kāi)揚(yáng)。 216。 用作寫(xiě)字樓,其昭示面較弱。 216。 振華路為單行線,華強(qiáng)北路車(chē)流量較大,由西到東至地盤(pán)的便捷度不夠。 216。 北面、西面及東面均為臨時(shí)用房,較亂。 216。 項(xiàng)目推出時(shí),形象進(jìn)度較差。 216。 物業(yè)管理公司的知名度不夠。 O(機(jī)會(huì)): 216。 區(qū)域內(nèi)住宅的供 應(yīng)量,特別是公寓部分較小,競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較弱。 216。 項(xiàng)目 11月 24日借住交會(huì)開(kāi)盤(pán),有利于快速樹(shù)立項(xiàng)目形象。 216。 華強(qiáng)北商業(yè)的核心地位的確定,為項(xiàng)目的銷(xiāo)售提供了機(jī)會(huì)。 T(威脅): 216。 福田區(qū)越來(lái)越多的住宅項(xiàng)目的社區(qū)環(huán)境質(zhì)素和自身的其它質(zhì)素皆?xún)?yōu),會(huì)分流部分客戶(hù)。 216。 周邊的同類(lèi)物業(yè),如:彩云居、彩天名苑等由于價(jià)格優(yōu)勢(shì)會(huì)分流部分客戶(hù)。 216。 20xx 年全市小戶(hù)型物業(yè)大量推出。 216。 黃木崗、紅荔村等公房上市可能會(huì)分流部分公寓客戶(hù)。 根據(jù)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)查及地塊的 SWOT 分析,我們把項(xiàng)目定位為: 事業(yè)、生活、休閑 —盡享都市繁華的宜商宜住的物業(yè)。 ——強(qiáng)調(diào)地段的商業(yè)價(jià)值及物業(yè)的商業(yè)價(jià)值 根據(jù)周邊項(xiàng)目的客戶(hù)調(diào)查和本項(xiàng)目的定位,本項(xiàng)目的客戶(hù)群主要由以下部分組成 216。 SOHO 類(lèi)的中小型公司或個(gè)人 216。 對(duì)都市較依賴(lài)的其它公司或個(gè)人 216。 駐深辦事處或與華強(qiáng)北有關(guān)聯(lián)的其它小型公司 216。 在華強(qiáng)北工作的白領(lǐng)階層 216。 周邊原居民 216。 鐘愛(ài)都市生活的其他人 216。 投資客戶(hù) ——圍繞區(qū)域的都市感、便利感、中心感、現(xiàn)代感、時(shí)尚感來(lái)展開(kāi)。 216。 位于城市核 心商業(yè)區(qū),具有無(wú)與倫比的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。 216。 區(qū)域內(nèi)同類(lèi)物業(yè)的稀缺性。 216。 宜商、宜住、宜租。 216。 建筑本體的會(huì)務(wù)、商務(wù)配套及商業(yè)化管理。 216。 架空層泛會(huì)所 ——?jiǎng)?chuàng)造都市悠閑新生活。 216。 罕有復(fù)式單位送空中花園。 216。 信息點(diǎn)多、智能化程度高。 216。 西向高層單位可見(jiàn)中心公園美景,北向高層單位可見(jiàn)筆架山山景。 216。 投資回報(bào)率高,無(wú)論是投資還是首次置業(yè)均有較高的購(gòu)買(mǎi)價(jià)值。 本項(xiàng)目的最大優(yōu)勢(shì)就是區(qū)位優(yōu)勢(shì),劣勢(shì)在于因位置而帶來(lái)的居住氛圍不夠、自身配套不足及展示面不夠等。因此本項(xiàng)目成功的關(guān) 鍵在于:挖掘、發(fā)揮和展示因區(qū)位帶來(lái)的巨大優(yōu)勢(shì),另外,通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)包裝、樓盤(pán)自身質(zhì)素的進(jìn)一步挖掘、展現(xiàn),現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售人員的引導(dǎo),來(lái)消除、克服項(xiàng)目的劣勢(shì)。 第三篇 商業(yè)部分分析 地塊南臨佳和華強(qiáng)大廈,其裙樓的 1—4層為電子類(lèi)主題商場(chǎng),目前的經(jīng)營(yíng)情況較差,物業(yè)的檔次也較低。西側(cè)緊臨中航路,但從現(xiàn)狀來(lái)看,人流和車(chē)流都較少,路況也較差,路上行道樹(shù)茂密、路燈昏暗,僅有飲食小店和一家小書(shū)店,商業(yè)氛圍極差。東側(cè)隔小區(qū)路與華強(qiáng)電子世界相鄰,路側(cè)停放華強(qiáng)電子公司員工的單車(chē)及來(lái)往貨車(chē),來(lái)往的人流也以上下班的員工 及搬運(yùn)貨物人員為主,雖然華強(qiáng)電子的生意紅火,但它對(duì)本地塊的商業(yè)輻射極小。北側(cè)地塊為華粵公司的破舊廠房(現(xiàn)正進(jìn)行方案招標(biāo),規(guī)劃為一座 3000平方米的幼兒園, 2棟 30層的高層住宅及 6層商業(yè)用房),從現(xiàn)狀來(lái)看,客觀上它隔斷了地塊與女兒國(guó)的聯(lián)系。無(wú)法形成商業(yè)氛圍。 地塊的商業(yè)人流可以這樣描述: 50米以外,商業(yè)氛圍濃厚, 50米以?xún)?nèi)人流稀少。 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì)( S): ◆ 位于日益興旺的華強(qiáng)北商業(yè)中心區(qū)的一級(jí)輻射區(qū)。 ◆ 主題鮮明,具有相對(duì)唯一性。 ◆ 連接?xùn)|西向?qū)掃_(dá) ,引導(dǎo)人流,聚集人氣。 ◆ 商業(yè)裙樓的設(shè)計(jì)時(shí)尚、現(xiàn)代,充分考慮商業(yè)氛圍的營(yíng)造。 ◆ 距未來(lái)地鐵站口僅 50余米。 劣勢(shì)( W): ◆ .四周的商業(yè)氛圍不濃厚。 ◆ .商場(chǎng)臨街面少。 ◆ 門(mén)前缺乏商業(yè)廣場(chǎng),很難聚集人氣。 ◆ 現(xiàn)狀來(lái)看,樓盤(pán)的昭示性不強(qiáng)。 機(jī)會(huì)( O): ◆ 新人類(lèi)主題商場(chǎng)是市場(chǎng)的空白點(diǎn)。 ◆ 振中路正在形成,華強(qiáng)北的商業(yè)核心地位正在進(jìn)一步擴(kuò)展。 ◆ 福田的娛樂(lè)及休閑場(chǎng)所相對(duì)缺乏。 威脅( T): ◆ 全市商業(yè)物業(yè)積壓嚴(yán)重,華強(qiáng)北近期將推出的商業(yè)面積巨大。 ◆ 銅鑼灣商業(yè)廣場(chǎng)以招租為主,勢(shì)必會(huì) 分流客戶(hù)。 ◆ 99年主題式商業(yè)大量推出,而其中許多商業(yè) 20xx年經(jīng)營(yíng)不善,會(huì)打擊投資客的信心。 從華強(qiáng)北的商業(yè)調(diào)查我們得知:華強(qiáng)北商業(yè)街雖然有電子一條街之名,其實(shí)從業(yè)態(tài)上已找不出市場(chǎng)空白點(diǎn)。佳和華強(qiáng)大廈 4樓銷(xiāo)售的失敗,已宣告了電子業(yè)的飽和乃至供過(guò)于求。從女人世界、男人世界、兒童世界、順電家居廣場(chǎng)到萬(wàn)佳百貨一分店、紫荊城、曼哈商業(yè)廣場(chǎng),區(qū)內(nèi)大大小小 40余家商場(chǎng)星羅密布,華強(qiáng)北已成為深圳白領(lǐng)階層的購(gòu)物必到之處。 項(xiàng)目的位置已告訴我們:與華強(qiáng)北、天虹求同一定不是方向 。求異,才有取勝的可能。如果我們不能制造差異,在定位、概念、整合包裝上推陳出新,我們將很難取得成功。 如果說(shuō) 2層商場(chǎng)的銷(xiāo)售無(wú)需主題也可以進(jìn)行, 4樓商場(chǎng)的銷(xiāo)售或招租,確定主題就成了必然。 華強(qiáng)北到底還缺什么?我們能給予華強(qiáng)北的是什么? 在對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行調(diào)查中,我們發(fā)現(xiàn):華強(qiáng)北沒(méi)有為新新人類(lèi)及新銳人類(lèi)(思想前衛(wèi)、追求時(shí)尚的人)服務(wù)的主題商場(chǎng)。 其實(shí),在深圳也只有東門(mén)的西華宮、南國(guó)影院等幾處有為他們服務(wù)的專(zhuān)門(mén)店。 新新人類(lèi)及新銳人類(lèi)是什么?他們?cè)谀睦??他們的?gòu)買(mǎi)能力如何? 新新人類(lèi)并不是專(zhuān)指哪些著裝異類(lèi)的一 群。發(fā)展到今天內(nèi)涵已很廣。從事 IT 行業(yè)的從業(yè)人員,到其它要求富有創(chuàng)新精神的行業(yè),如:傳播業(yè)、廣告業(yè)、藝術(shù)圈及其它設(shè)計(jì)行業(yè)。他們的職業(yè)要求、他們的價(jià)值觀念都需要他們另類(lèi)、創(chuàng)新。 西華宮是唯一較集中且層次較低的新人類(lèi)購(gòu)物點(diǎn)。它的位置在東門(mén)并不算好,業(yè)態(tài)定位也與其它商場(chǎng)差異性并不明顯,但經(jīng)營(yíng)情況卻一路看漲。 廣州的流行前線,亦屬較低層次的新新人類(lèi)購(gòu)物場(chǎng)所。它是與地鐵站相連的地下商場(chǎng),建筑面積約 7000平方米。位于烈士陵園附近,屬于非繁華商業(yè)區(qū)。 1999年開(kāi)業(yè),現(xiàn)在不僅名享廣州,而且揚(yáng)名深圳。 流行前線的業(yè)態(tài),與東 門(mén)普通商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)品種有著較多的一致性。其裝修檔次也屬于中低檔,但它的成功之處在于兩個(gè)方面: 客戶(hù)定位明確,名稱(chēng)與客戶(hù)聯(lián)系性強(qiáng)。 業(yè)態(tài)全面,組合合理,如:麥當(dāng)勞、銀行、書(shū)店及大型游戲室等,在商場(chǎng)中合理布局,充分滿(mǎn)足了人們購(gòu)物、休閑的綜合需求, 具體做法是: a. 在分街(內(nèi)走道)的端頭及人流不易到達(dá)的地方,設(shè)置小吃店或冷飲店。 b. 在人流逛街的疲憊尺度,如: 50—80米,再設(shè)麥當(dāng)勞或游戲機(jī)室等。 新新人類(lèi)和新銳人類(lèi)在中國(guó)漸漸被商家重視?,F(xiàn)在的商家都開(kāi)始把目光轉(zhuǎn)移在他們身上,從圖書(shū)出版社、電影娛樂(lè)、電 子通訊、汽車(chē)房產(chǎn),到一貫保持中庸的聯(lián)想電腦、 TCL電腦、西門(mén)子手機(jī),也打出時(shí)尚牌,滿(mǎn)足他們的需要。期刊雜志也紛紛重新定位,變化內(nèi)容以迎合他們,如:黃金時(shí)代、深圳青年等。并且,勢(shì)頭之猛,讓人側(cè)目。 商場(chǎng)從消費(fèi)人群定位,較之從業(yè)態(tài)和經(jīng)營(yíng)品種進(jìn)行主題定位有更大的包容性。業(yè)態(tài)及品種主題受制于消費(fèi)時(shí)期的變化,如:家居城,在區(qū)域住宅需求量增長(zhǎng)期,其需求也旺盛,反之,則難以生存。而從消費(fèi)人群定位,則更具有長(zhǎng)期性,即便有些業(yè)態(tài)和品種為時(shí)代所淘汰,但可以吸納新的業(yè)態(tài)和品種。如:女人世界等。 一站式購(gòu)物是商業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì),萬(wàn) 佳、家樂(lè)福、沃爾瑪為家庭一站式購(gòu)物提供了機(jī)會(huì),它們的符合人的購(gòu)物習(xí)慣,所以在不斷興旺。而為各種人群,如:女人、男人、兒童、新新人類(lèi)等服務(wù)的一站式購(gòu)物商場(chǎng)的快速發(fā)展也就成了需求的必然。 深圳 “吧 ”的發(fā)展也可以看出這一規(guī)律。吧在早期,也特別分散,現(xiàn)在已轉(zhuǎn)為成行成市了,如:南園路臺(tái)灣花園旁一棟舊樓就聚集了 “本色吧 ”等 5家。本項(xiàng)目設(shè)吧城有以下幾個(gè)理由: a. 它是深圳市場(chǎng)的空白點(diǎn) b. 城市生活的新種類(lèi) c. 贏利能力強(qiáng) d. 區(qū)域性強(qiáng) e. 本項(xiàng)目的硬件配合 開(kāi) “吧 ”必辦手續(xù): a衛(wèi)生防疫部門(mén)
點(diǎn)擊復(fù)制文檔內(nèi)容
公司管理相關(guān)推薦
文庫(kù)吧 www.dybbs8.com
備案圖片鄂ICP備17016276號(hào)-1