【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ”的概念將出現(xiàn)，其主要特征即是：郊區(qū)化、低密化、規(guī)?；òㄅ涮椎耐暾?。l 2002年將會(huì)出現(xiàn)巨象之爭(zhēng)，東區(qū)數(shù)百公頃的土地上上演雙城記等。二、通州地產(chǎn)升溫，但高檔項(xiàng)目前景難料WTO 利好消息帶動(dòng)CBD持續(xù)高燒不退，通州地區(qū)作為CBD最直接的輻射區(qū)，地產(chǎn)市場(chǎng)升溫。對(duì)比2000，通州區(qū)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目大幅增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)上揚(yáng)15%—30%，個(gè)別項(xiàng)目達(dá)50%以上。2000，通州區(qū)現(xiàn)房?jī)r(jià)格上限多為2800元/㎡左右，而2001，通州區(qū)現(xiàn)房?jī)r(jià)格上限多為3500元/㎡左右。通州地產(chǎn)商直接瞄準(zhǔn)CBD開(kāi)火，幾乎所有項(xiàng)目均以CBD白領(lǐng)為主要客戶(hù)群，“臥城”概念浮出水面。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的急劇增加，客觀形成“粥多僧少”的局面，同時(shí)，市場(chǎng)細(xì)分的形成，使客戶(hù)群分流嚴(yán)重，除特別優(yōu)秀的項(xiàng)目外，難以形成大規(guī)模集中消費(fèi)。該區(qū)域開(kāi)發(fā)歷史較短，低檔項(xiàng)目眾多，中檔項(xiàng)目逐步出現(xiàn)，高檔項(xiàng)目稀缺，其原因依然是受到該區(qū)域消費(fèi)能力的制約。即：選擇該區(qū)域置業(yè)者，主要貪圖房?jī)r(jià)低，可適合自身消費(fèi)能力。對(duì)價(jià)格的敏感注定大部分人會(huì)放棄價(jià)位較高的中高檔物業(yè)。反之，可消費(fèi)得起中高檔物業(yè)的人群對(duì)通州區(qū)位不甚認(rèn)同，多數(shù)放棄在此置業(yè)。所以，市場(chǎng)消費(fèi)結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致通州區(qū)高檔物業(yè)前景難料。第二部分 艱巨！100萬(wàn)平方米社區(qū)推廣的難度一、項(xiàng)目帶來(lái)的是什么？（一）、項(xiàng)目簡(jiǎn)介：位置：通州區(qū)東北部永順鎮(zhèn)，現(xiàn)京東駕校校址。占地：。規(guī)模：，2001年11月—2003年11月為首期。建筑形式：45層低層住宅預(yù)計(jì)占50%，6層帶電梯多層住宅預(yù)計(jì)占40%，小高層預(yù)計(jì)占10%。主力總房款：70萬(wàn)元。（二）、項(xiàng)目分析：優(yōu)勢(shì)： 珠江的專(zhuān)業(yè)運(yùn)作能力是項(xiàng)目品質(zhì)之保證珠江地產(chǎn)自92年以來(lái)共計(jì)開(kāi)發(fā)了20余個(gè)項(xiàng)目，包括駿景花園、帝景苑、南景苑、鴻景苑、愉景雅苑、華景新城、華南新城、暨南花園、珠江廣場(chǎng)等多個(gè)大型項(xiàng)目，其中總占地3000畝的華南新城更是航母級(jí)項(xiàng)目，而駿景花園更是當(dāng)選為今年住交會(huì)中國(guó)地產(chǎn)30大知名樓盤(pán)之一，其項(xiàng)目運(yùn)作能力之強(qiáng)、專(zhuān)業(yè)程度之高可見(jiàn)一斑。同時(shí)珠江擁有自己的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工隊(duì)伍，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)上可保證有機(jī)相聯(lián)同時(shí)易于調(diào)整，這在珠江駿景項(xiàng)目上調(diào)整主力戶(hù)型一事可見(jiàn)其適應(yīng)市場(chǎng)的靈活性，而施工可控性的加強(qiáng)也使施工質(zhì)量得到了保證。 社區(qū)環(huán)境的營(yíng)造亦是珠江地產(chǎn)的強(qiáng)項(xiàng)其長(zhǎng)期合作伙伴泛亞易道的園林規(guī)劃實(shí)力毋庸質(zhì)疑，而北京珠江在駿景項(xiàng)目上的要求（要做出讓同行都?xì)J羨的園林景觀）更是讓人信服，其在珠江駿景項(xiàng)目上提出了“好環(huán)境優(yōu)于好位置”的觀念相信在珠江國(guó)際新城項(xiàng)目中也會(huì)一脈相承。而此時(shí)大多數(shù)本地開(kāi)發(fā)商還在片面追求綠化率而非園林化率。珠江國(guó)際新城東南部150畝的天然樹(shù)林已為社區(qū)增色不少，而社區(qū)本身占地2000畝的同時(shí)又規(guī)劃為低密住宅，更是可以在園林景觀上做足文章。 精裝修是順應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展之舉珠江國(guó)際新城的房子將采用精裝修的形式出售，性?xún)r(jià)比較高，同時(shí)隨著市場(chǎng)上對(duì)于精裝修商品房需求呼聲漸高，以及《關(guān)于加強(qiáng)新建商品住宅家庭居室裝飾裝修管理若干規(guī)定》的出臺(tái)，商品房精裝修已是大勢(shì)所趨，終將成為市場(chǎng)的主流甚而標(biāo)準(zhǔn)。而先行者們必然會(huì)贏得更多的認(rèn)同，獲得搶占市場(chǎng)先機(jī)。 主力房?jī)r(jià)與市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力相合珠江國(guó)際新城主力總房款限定在70萬(wàn)之內(nèi)，符合其目標(biāo)客戶(hù)群的購(gòu)買(mǎi)力。今年11月北京外企俱樂(lè)部所做的一項(xiàng)調(diào)查顯示：北京市白領(lǐng)人群所需商品房為每平米40006000元，總價(jià)不超過(guò)70萬(wàn)。珠江國(guó)際新城的定價(jià)與此相合，在加上房型為躍層且?guī)Ьb修，更凸顯其有著較高的性?xún)r(jià)比。問(wèn)題點(diǎn)：l 通州市場(chǎng)的社會(huì)認(rèn)同度低，未來(lái)不容樂(lè)觀珠江國(guó)際新城位于通州區(qū)。在北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，通州現(xiàn)階段居住人口素質(zhì)、市政配套情況，包括水質(zhì)因素等現(xiàn)狀都決定北京消費(fèi)者對(duì)該區(qū)位有心理障礙，對(duì)于通州項(xiàng)目的價(jià)格心理預(yù)期普遍偏低，甚至不如亦莊經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)。故而在本區(qū)位營(yíng)造中高檔項(xiàng)目，必須有非同一般的利益支持點(diǎn)，才可能擁有較好的市場(chǎng)反響以至傲人的銷(xiāo)售成績(jī)。l 珠江地產(chǎn)的品牌力量在消費(fèi)者中尚未產(chǎn)生應(yīng)有的力量珠江地產(chǎn)的品牌力量在業(yè)內(nèi)及中國(guó)南方市場(chǎng)均得到高度認(rèn)可。但在北京市場(chǎng)，珠江品牌在消費(fèi)者中的宣傳力度還不夠，特別是對(duì)于市場(chǎng)的主流消費(fèi)群體心目中，尚無(wú)法與幾個(gè)老牌的京城地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商相比，因此，品牌對(duì)項(xiàng)目的支持力量尚待進(jìn)一步激發(fā)。l 區(qū)位與交通問(wèn)題是致命硬傷建一個(gè)為CBD人的準(zhǔn)備的百萬(wàn)平米社區(qū)，在推廣中首先遇到的是區(qū)位障礙。不客氣地講，這個(gè)位置距河北省比距CBD要近得多。通州區(qū)尚需時(shí)日被子接受，更何況本項(xiàng)目所處位置已經(jīng)超出了人們意識(shí)中“通州區(qū)”的概念范圍。即使不過(guò)遠(yuǎn)10分鐘的車(chē)程，依然給人一個(gè)“太遠(yuǎn)了”的大印象。交通的不便要求業(yè)主自己有代步交通工具，這就相應(yīng)對(duì)客戶(hù)群劃分范圍進(jìn)一步縮小。l 價(jià)位超出該區(qū)域所能承受的上限，如無(wú)絕對(duì)有力的支撐，則將不被市場(chǎng)認(rèn)同2000，通州區(qū)現(xiàn)房?jī)r(jià)格上限多為2800元/㎡左右；而2001，通州區(qū)現(xiàn)房?jī)r(jià)格上限多為3500元/㎡左右。本項(xiàng)目較之通州區(qū)中心區(qū)位部分項(xiàng)目的現(xiàn)房售價(jià)還高出22%。極少出現(xiàn)全精裝修項(xiàng)目，市場(chǎng)此類(lèi)要求亦非很強(qiáng)烈。l 周邊配套需要長(zhǎng)期建設(shè)、改造與完善，現(xiàn)狀必會(huì)對(duì)前期銷(xiāo)售造成阻礙l 地塊形狀決定了其社區(qū)的分散性。珠江國(guó)際新城地塊狹長(zhǎng)，從而會(huì)使各建筑物及景觀相對(duì)分散，各自獨(dú)立，難以形成統(tǒng)一的大社區(qū)感覺(jué)，而是一個(gè)一個(gè)分散的小區(qū)域，區(qū)內(nèi)交通較為不便，一些公共設(shè)施不可避免的將重復(fù)建設(shè)。另外，部分無(wú)法拆除的已有建筑，對(duì)社區(qū)總體及景觀建設(shè)必定造成影響。因此，以珠江國(guó)際新城目前價(jià)位和檔次，在通州地區(qū)則屬于較高價(jià)位、較大戶(hù)型、較高總價(jià)的項(xiàng)目，除TOWNHOUSE外尚無(wú)此類(lèi)先例，在推廣上將會(huì)有眾多不可預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)。二、推廣