工商管理專業(yè)范文一(編輯修改稿)
2025-01-12 09:16 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 發(fā)商不可能保證所開發(fā)的房子不出一點問題，關(guān)鍵是出了問題，應(yīng)及時地按照有關(guān)規(guī)定和合同條款去解決，“該修就修、該賠則賠、該退則退”。但一些開發(fā)商只強調(diào)房子出現(xiàn)質(zhì)量問題是正常的，不主動去分析檢查問題出在何處，如何妥善解決。開發(fā)商的售后服務(wù)意識差導(dǎo)致解決問題不及時、不徹底、引起業(yè)主不滿、反感，甚至矛盾激化。 缺少物業(yè)內(nèi)配套設(shè)施的有效驗收機制。由于目前房地產(chǎn)市場運行還不是很規(guī)范，現(xiàn)有法規(guī)、制度不大完善，相關(guān)實施細則沒有進一步明確，加上房地產(chǎn)開發(fā)商質(zhì)量、誠信、品牌意識 不足，在房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中出現(xiàn)建設(shè)開發(fā)主體不誠信現(xiàn)象也不足為怪。對于開發(fā)商所承諾的小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施，如會所、健身房、兒童游樂園、圖書館等，法規(guī)上缺少驗收環(huán)節(jié)，沒有一個房管職能部門或機構(gòu)對開發(fā)商是否按照承諾的時間、標準、面積完成小區(qū)配套設(shè)施的建設(shè)進行嚴格驗收，使小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施建設(shè)成為政府管理的空白點，也變成了損害業(yè)主利益的陷阱，引發(fā)業(yè)主與開發(fā)商矛盾的導(dǎo)火線。 未能建立有效的物業(yè)維修管理機制。一方面由于房屋出售后，出現(xiàn)問題時開發(fā)商欠缺服務(wù)意識，不能及時地對業(yè)主反映的問題進行分析、鑒定，提出處理方案，而現(xiàn)場 維修的施工單位與業(yè)主沒有合同關(guān)系，他們只與開發(fā)商有合同關(guān)系，但往往由于經(jīng)濟上的糾紛或往來的關(guān)系，相互“扯皮”，所以開發(fā)商無法履行維修、賠償、退房等一些義務(wù)，當(dāng)長久解決不了問題時，矛盾就會激化，受害的只是小業(yè)主；第二方面的因素是由于 物業(yè)介入滯后。物業(yè)管理中遇到的一些問題和困難，不少是由于開發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計、施工階段中遺留的問題造成的，如設(shè)計上的不合理、配套設(shè)施不完善，工程質(zhì)量低劣等等。房子建好后，物業(yè)公司才進入，許多問題早已成定局，物業(yè)管理 企業(yè) 無法解決，這就給物業(yè)管理帶來了先天不足等困難，留下了產(chǎn)生問題的隱患 ； 第三方面的因素是由于 部分物業(yè)管理機構(gòu)不健全，缺乏專業(yè)隊伍和服務(wù)意識，物業(yè)管理企業(yè)還是只停留在“掃掃衛(wèi)生、看看大門”的水平上，而沒有建立 有效的物業(yè)維修管理機制， 小業(yè)主反映存在房屋維修不及時，生活還不夠方便， 管理處也不及時地對業(yè)主提出的意見進行跟蹤反饋。 信息傳遞渠道不暢，三方缺少有效的溝通。業(yè)主、開發(fā)商和物業(yè)公司之間的信息傳遞渠道不暢，三方缺少有效溝通是導(dǎo)致矛盾激化的催化劑。如沒有 定期和適時注意財務(wù)管理的透明度 , 在處理相關(guān)事務(wù)上 , 沒有 注意業(yè)主的共同參與性 , 了解大多數(shù)業(yè)主的意見傾向 , 征求業(yè)主的意見。 其實有些問題開始并不很復(fù)雜，絕大部份業(yè)主只是為了解決問題，如果三方之間溝通不充分，不認清誰是主體的角色，簡單問題會復(fù)雜化，問題始終得不到解決，業(yè)主對開發(fā)商和物業(yè)公司的埋怨也會增多，往往會導(dǎo)致業(yè)主的集體過激行為的發(fā)生。 業(yè)主委員會的成立不規(guī)范。 業(yè)主委員會的規(guī)范性發(fā)展滯后，作用亟待加強。物業(yè)管理 最基本的特點是業(yè)主自治自律與物業(yè)管理企業(yè)的統(tǒng)一專業(yè)化管理服務(wù)相結(jié)合。沒有業(yè)主委員會，缺少了物業(yè)管理市場的主體，就談不到發(fā)揮新體制和市場機制的作用和效能物業(yè)管理企業(yè)也失去了生存和發(fā)展的基礎(chǔ)。因此，在物業(yè)管理的整個環(huán)節(jié)中 ，業(yè)主委員會是物業(yè)管理的基本主體。而目前， 業(yè)主大會早已被看成是物業(yè)管理企業(yè)的“對手” ,如果其按時成立又有相應(yīng)的物業(yè)所有權(quán) ,物業(yè)管理企業(yè) (開發(fā)商 ) 即有被監(jiān)督的可能 ,再加上政府部門的監(jiān)督 ,物業(yè)管理企業(yè)的既得利益便會受損 ,所以 ,物業(yè)管理企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)商 為了利益，在業(yè)主委員會成立的過程中，開發(fā)商或開發(fā)商選聘的物管公司往往會采取下列不規(guī)范行為來施加影響：①控制業(yè)委員會人數(shù)。②虛報未售或?qū)匍_發(fā)商所有的房產(chǎn)，增加業(yè)主委員會中代表開發(fā)商的人數(shù)，以達到控制的目的；③推選和開發(fā)商或物管公司有關(guān)系的業(yè)主為候選人，這些人即使不 是他們的代言人，礙于情面起碼能做到不公開反對他們；④控制房管部門的具體經(jīng)辦人員，簡化第一次業(yè)主代表大會會議議程，淡化候選人的產(chǎn)生過程，有時甚至不顧業(yè)主代表的反對，強行投票，引發(fā)混亂。以一個 2021戶的小區(qū)為例，年管理費超過 500萬，維修基金超過 1000萬，這龐大的數(shù)字給物業(yè)管理公司帶來了無比的誘惑。另外是業(yè)主委員會內(nèi)部居心不良
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