【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 業(yè)管理發(fā)展空間巨大，未來(lái)的物業(yè)管理公司面臨的問(wèn)題將是服務(wù)意識(shí)革新與服務(wù)水準(zhǔn)的綜合提升。 而受訪者對(duì)物業(yè)應(yīng)配備的生活配套持期望值最高的前五位依次是：超市、菜場(chǎng)、銀行、診所、幼兒園。熊克輝認(rèn)為，在樓盤(pán)開(kāi)發(fā)規(guī)模化的背景下，潛在消費(fèi)群體對(duì)大社區(qū)所應(yīng)承擔(dān)的附加功能亦提出了更高層次的要求，一種新發(fā)展取向日益顯現(xiàn)，造村造鎮(zhèn)式的獨(dú)立綜合型生活大社區(qū)將成為未來(lái)住宅小區(qū)發(fā)展的目標(biāo)之一。 第三章 長(zhǎng)沙市開(kāi)福區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 分析 一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)背景 幾年來(lái)，長(zhǎng)沙北城雖然開(kāi)發(fā)了一些住宅樓盤(pán)，房產(chǎn)商圈了許許多多的地，‘北丐’的印象，卻在人們的記憶中如影隨行。政府“拓北”戰(zhàn)略的實(shí)施，為芙蓉北路板塊區(qū)域經(jīng)濟(jì)、住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定了最堅(jiān)實(shí)的平臺(tái)：按照拓城規(guī)劃，開(kāi)福區(qū)新拓展的部分主要由四方新城 平方公里，青竹湖外商城 12 平方公里，新世紀(jì)片 4 平方公里，洪山旅游區(qū) 3 平方公里，撈霞片 13 平方公里等組成。今后 3年，開(kāi)福區(qū)將投入 109 億進(jìn)行城市建設(shè)。五年內(nèi)，開(kāi)福區(qū)將城區(qū)面積由現(xiàn)有的 平方公里拓展為 平方公里，實(shí)現(xiàn)城區(qū)面積翻一番。 僅今 年上半年，該區(qū)就已投入 11 個(gè)億進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。目前，區(qū)內(nèi)已形成以展覽館路、黃興北路、湘江大道、湘雅路、芙蓉北路、二環(huán)路、 319 國(guó)道、四方大道、工程兵大道、青竹湖路、高爾夫路等為骨架的“六縱六橫”、四通八達(dá)的道路交通網(wǎng)絡(luò)。且道路延伸到哪里，城市就建設(shè)到哪里。規(guī)劃中的“四城”建設(shè)，面積達(dá) 4． 6 平方公里的四方新城和面積達(dá) 12 平方公里的青竹湖外商城已形成一定規(guī)模；依托霞凝港和長(zhǎng)沙火車北站新址的新港城，其占地 1500 畝的現(xiàn)代物流配送中心前期工程已經(jīng)啟動(dòng)；金鷹城也有新發(fā)展。 道路網(wǎng)絡(luò)和城區(qū)的拓展，為三大產(chǎn)業(yè)的發(fā) 展提供了巨大的舞臺(tái)。商業(yè)方面，該區(qū)緊跟城市發(fā)展步伐，跳過(guò)建大市場(chǎng)這個(gè)階段，大力發(fā)展以大型超市為主的現(xiàn)代商業(yè)。目前，區(qū)內(nèi)已崛起新一佳、麥德龍、華銀旺和、聯(lián)華、普爾斯馬特、 JF 聯(lián)合中心等 30 多家現(xiàn)代大型連鎖超市，形成五一廣場(chǎng)、中山亭、松桂園、伍家?guī)X、四方坪五大新型商務(wù)商業(yè)中心。房地產(chǎn)業(yè)方面，總投資 4 億元的四季花城商住樓一期房已銷售一空，二期工程即將動(dòng)工；投資 2 億多元的建鴻達(dá)商務(wù)大廈預(yù)售率達(dá)到 100％。今年上半年，該區(qū)境內(nèi)房地產(chǎn)銷售面積達(dá) 7． 2 萬(wàn)平方米，成為該區(qū)成長(zhǎng)最快的一個(gè)產(chǎn)業(yè)。由此吸引了一批全國(guó)知名的大型房地 產(chǎn)公司前來(lái)投資建房，投資總額已超過(guò)20 億元，建筑面積達(dá) 150 萬(wàn)平方米。除了已經(jīng)閃亮登場(chǎng)的千畝大盤(pán)金鷹城圣爵菲斯、江濱玫瑰園外，順天北國(guó)風(fēng)光、海利悅秀清城、左岸春天二期、濱江麗園、科大佳園等幾個(gè)大盤(pán)也正在籌謀出場(chǎng)。創(chuàng)遠(yuǎn)房產(chǎn)圈定了３０００畝，住宅大盤(pán)北城大會(huì)師的態(tài)勢(shì)已經(jīng)形成了。休閑業(yè)方面，有全省首家已開(kāi)業(yè)的青竹湖高爾夫球場(chǎng)，投資 5000 多萬(wàn)元的華夏拉斯維加斯休閑廣場(chǎng)，中南地區(qū)最大的金馬美食城。境內(nèi)還涌現(xiàn)出各具特色的垂釣中心、“農(nóng)家樂(lè)”、休閑山莊 100 多個(gè)。 三大產(chǎn)業(yè)“巨龍”的騰起，全面舞活了開(kāi)福區(qū)的 經(jīng)濟(jì)。今年上半年，全區(qū)實(shí)現(xiàn) GDP12． 99 億元，同比增長(zhǎng) 16． 5％；社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成 19． 28 億元，同比增長(zhǎng) 17． 09％；引進(jìn)外資 16． 2 億元，同比增長(zhǎng) 178％；地方財(cái)政收入 17052 萬(wàn)元，實(shí)際增長(zhǎng) 5571 萬(wàn)元，增長(zhǎng)率達(dá) 71． 09％。以上各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，均居全省前列。 二、開(kāi)福區(qū)基本概況 開(kāi)福區(qū) 20xx 年末總?cè)丝? 萬(wàn)人，其中非農(nóng)業(yè)人口 萬(wàn)人。全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到 億元，在崗職工年平均工資達(dá)到12406 元。開(kāi)福區(qū)占地 188 平方公里，是長(zhǎng)沙市最大的城區(qū)，其中土地存量占全市城區(qū)的一半以上， 此外，還有 30 萬(wàn)平方公里的土地可供城區(qū)開(kāi)發(fā)利用。 開(kāi)福區(qū)與其他四個(gè)城區(qū)相比，具有城市建設(shè)比較滯后、舊城改造任務(wù)艱巨、工業(yè)基礎(chǔ)薄弱等軟肋，但有弊也有利，開(kāi)福區(qū)又具有天然優(yōu)勢(shì)明顯、發(fā)展?jié)摿薮蟮膬?yōu)勢(shì)：占地 188 平方公里，是全市面積最大的城區(qū)，其中土地存量占全市城區(qū)的一半以上，這給開(kāi)福區(qū)建設(shè)現(xiàn)代化新城留下了巨大的想象空間。此外，開(kāi)福區(qū)還有 30 平方公里的土地可供城區(qū)開(kāi)發(fā)利用，這相當(dāng)于現(xiàn)在開(kāi)福區(qū)城區(qū)面積的 倍。 三、樓盤(pán)的分布情況： （ 1）經(jīng)濟(jì)適用房 經(jīng)濟(jì)適用房有金帆小區(qū)、四方小區(qū)、廣福園、科大佳園，主要位于城 郊結(jié)合處，交通較為便利，均價(jià)在 1250 元 /㎡左右。開(kāi)發(fā)商實(shí)力雄厚，一般開(kāi)發(fā)周期為 3 年，購(gòu)房對(duì)象以市內(nèi)的拆遷戶、無(wú)房戶及周邊低收入家庭，銷售火爆，價(jià)格一路飄紅，從開(kāi)盤(pán)價(jià) 1080 元/㎡至今，每平方米上漲了 200 元 /㎡，銷售率普遍超過(guò) 80%，大多數(shù)是期房銷售。 小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施較差，房屋建筑外觀大眾化，綠化率高（ 35%以上），銷售部外觀包裝一般，銷售員素質(zhì)較差，普遍反應(yīng)房屋質(zhì)量不好。 （ 2）商品房 以烈士公園的湖景和瀏陽(yáng)河的河景為主，以及以世界之窗、海底世界、廣電中心為主的版塊。開(kāi)發(fā)商圍繞這些湖景、水景及公園的優(yōu)美 環(huán)境，如夢(mèng)澤園、王府花園、新華聯(lián)家園、左岸春天、圣爵菲斯等高檔別墅、高層電梯洋房。開(kāi)發(fā)商投入較大，建筑外觀比較漂亮，小區(qū)內(nèi)部環(huán)境優(yōu)美，配套設(shè)施高檔齊全，戶型設(shè)計(jì)偏重豪華、高檔，物業(yè)管理完善，銷售現(xiàn)場(chǎng)裝修豪華，銷售員素質(zhì)較高，但因戶型面積過(guò)大，戶型設(shè)計(jì)較為陳舊、無(wú)新意，以及價(jià)格過(guò)高等因素阻礙了銷售進(jìn)度，戶型以二房二廳、三房二廳銷售情況最好，價(jià)格為 2600 元 /㎡ 4000 元 /㎡左右，有獨(dú)立車庫(kù)、車位。 （ 3）別墅樓盤(pán) 以芙蓉路以北延伸線金霞路至撈刀河延線，開(kāi)發(fā)了一些如：綠色和平墅、江濱玫瑰園、濱江麗園等項(xiàng)目，價(jià) 格一般在 1400～ 2420元 /㎡，因其位置偏遠(yuǎn)，交通不便，周邊配套設(shè)施不全，導(dǎo)致其銷售情況不暢。 （ 4）專業(yè)市場(chǎng) 市場(chǎng)以芙蓉北路延線，如： e 時(shí)代電訊市場(chǎng)、建鴻達(dá)現(xiàn)代城等，以優(yōu)越的地理位置，成熟的市場(chǎng)培育，已及投資回報(bào)率高做為賣(mài)點(diǎn)，吸引了大批的投資客戶。價(jià)格在 5000～ 28000 元 /㎡左右，配套設(shè)施齊全，物業(yè)管理完善，配有大型停車場(chǎng)。 星沙農(nóng)機(jī)汽車市場(chǎng)是以經(jīng)營(yíng)汽車和配件的專業(yè)市場(chǎng)， 20xx 年 3 月開(kāi)盤(pán)至今，一期 600 個(gè)門(mén)面，銷售率 100%，二期 550 個(gè)門(mén)面，住宅 834 套，銷售率 70%左右。 四、銷售情況： 從 這幾個(gè)樓盤(pán)來(lái)看：開(kāi)發(fā)規(guī)模比較大，四季花城、雍景園、王府花園都是建筑面積為十萬(wàn)平米以上的大盤(pán)；開(kāi)發(fā)商較有實(shí)力，宣傳力度高；但現(xiàn)場(chǎng)的銷售力度不夠，銷售周期比較長(zhǎng)，兩年前開(kāi)盤(pán)的有匯城花園、夢(mèng)澤園，雍景園、王府花園，其中大戶型在一期銷售良好，例如匯城花園與雍景園的銷售達(dá) 95%，但從去年起在二期銷售卻明顯受阻?？v觀這幾樓盤(pán)發(fā)現(xiàn)最暢銷的為 80 ㎡ 90 ㎡，總價(jià)控制在 20— 30 萬(wàn)元之間，此戶型銷售率基本達(dá) 100%。銷售較好的為 100 ㎡ — 140 ㎡左右，總價(jià)在 3040 萬(wàn)元之間的戶型。滯銷的為150 ㎡以上大面積的戶型，由 于總價(jià)過(guò)高，銷售困難，空置率高。 另幾個(gè)樓盤(pán)以商住樓為主，從火車站附近的錦華時(shí)代、日出東方、到八一路的芯都大廈、五一路的亞大時(shí)代來(lái)看，都是閃亮登場(chǎng)的小面積戶型的商住樓。此類樓盤(pán)的特性為：地處黃金地段，面積小，總價(jià)不高。以 3080 為主，單價(jià)為 3000 元左右，總價(jià)在十幾萬(wàn)到二十幾萬(wàn)之間。交通方便，商業(yè)氛圍好，配套齊全，成為今年樓市嶄新的亮點(diǎn)。主要客戶群為：依戀都市喧囂的年輕白領(lǐng)階層， 2235歲之間的職業(yè)群體，部分中小型公司駐長(zhǎng)辦事處，市內(nèi)人士剩余資金的投資。 從這幾個(gè)樓盤(pán)的銷售情況來(lái)看，銷售周期都不長(zhǎng)，日出 東方 1 月 8 日開(kāi)盤(pán)已售 40%，亞大時(shí)代 3 月份開(kāi)盤(pán)已售 50%，芯都大大廈4 月 6 日開(kāi)盤(pán)，錦華時(shí)代計(jì)劃月底開(kāi)盤(pán)，銷售勢(shì)頭都呈良好。 總體來(lái)說(shuō)，開(kāi)福區(qū)城區(qū)面積 萬(wàn)平方公里，人均居住面積 ，高于全市人均指數(shù) 10。 46M2。開(kāi)福區(qū)開(kāi)發(fā)密度較高，總量較大，由于這兩年開(kāi)發(fā)力度的加大，已改變了開(kāi)福區(qū)原來(lái)為工業(yè)區(qū)環(huán)境差的面貌，成為長(zhǎng)沙市高檔住宅區(qū)聚集地，成為部分中產(chǎn)階級(jí)的首選熱點(diǎn)。但從目前來(lái)看，小面積的戶型異軍突起倍受青睞，銷售率非常高，預(yù)計(jì)今年星城樓市，小戶型將會(huì)在一定程度上唱主角，也將出現(xiàn)更多居室面積較小與齊 全的功能空間特征的戶型。 通過(guò)以上數(shù)據(jù)，結(jié)合實(shí)際走訪調(diào)查情況，我們得出以下市場(chǎng)結(jié)論： （ 1）宏觀規(guī)劃和市政府建設(shè)目標(biāo)的引導(dǎo)：“五年內(nèi)，開(kāi)福區(qū)的城區(qū)面積將由現(xiàn)有的 平方公里拓展為 平方公里，實(shí)現(xiàn)城區(qū)面積翻一番。”這是開(kāi)福區(qū)今年提出的城市建設(shè)目標(biāo)。從今年到 20xx 年的 3 年內(nèi)，開(kāi)福區(qū)將投入 109 億進(jìn)行城市建設(shè)，徹底改善開(kāi)福區(qū)基礎(chǔ)配套設(shè)施落后的現(xiàn)狀。 （ 2）土地后備資源充足：開(kāi)福區(qū)占地 188 平方公里，是長(zhǎng)沙市面積最大的城區(qū)，其中土地存量占全市城區(qū)的一半以上，有 30 平方公里的土地可供城區(qū)開(kāi)發(fā)利用，給開(kāi)福 區(qū)建設(shè)現(xiàn)代化新城留下了巨大的想象空間。 （ 3）五大商貿(mào)中心對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用：開(kāi)福區(qū)精心打造未來(lái)的五大商貿(mào)中心，芙蓉北路松桂園中央商務(wù)區(qū)（ CBD）、黃興北路中山亭商業(yè)購(gòu)物中心、麗臣廣場(chǎng)批發(fā)商業(yè)中心、四方商貿(mào)中心、青竹湖外商城，匯粹金融、商貿(mào)、辦公、旅游、物流諸多功能實(shí)體，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 （ 4） 開(kāi)福區(qū)開(kāi)發(fā)密度較高，總量較大，由于這兩年開(kāi)發(fā)力度的加大，已改變了開(kāi)福區(qū)原來(lái)為工業(yè)區(qū)環(huán)境差的面貌，成為長(zhǎng)沙市高檔住宅區(qū)聚集地，成為部分中產(chǎn)階級(jí)的首選熱點(diǎn)。 （ 5） 從目前來(lái)看，小面積的戶型異軍突起倍受青睞，銷 售率非常高，預(yù)計(jì)今年小戶型將會(huì)在一定程度上唱主角，也將出現(xiàn)更多居室面積較小與齊全的功能空間特征的戶型。 （ 6）區(qū)域的整體房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不夠成熟，開(kāi)發(fā)較為分散。目前開(kāi)發(fā)主要集中在四方坪和芙蓉路等城市干道周邊，沒(méi)有形成相當(dāng)規(guī)模的居住區(qū)。 （ 7）地理位置相對(duì)較偏，交通、基礎(chǔ)設(shè)施相對(duì)較為落后等因素抑制了樓盤(pán)的銷售，同時(shí)也給人們生活帶來(lái)諸多不便，形成“南帝北丐”的心理定勢(shì)。 （ 8）該區(qū)經(jīng)濟(jì)不夠活躍，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)過(guò)緩，導(dǎo)致市場(chǎng)上的購(gòu)買(mǎi)力不足。 （ 9）土地開(kāi)發(fā)拆遷成本高：與其他四個(gè)城區(qū)相比，開(kāi)福區(qū)是一個(gè)老工業(yè)區(qū)，舊城改造 和新區(qū)拓展任務(wù)艱巨，拆遷成本高、難度大，在一定程度上打擊了開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)熱情。 第四章 長(zhǎng)沙市開(kāi)福區(qū)四方坪地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析 （ 1）、四方坪地塊曾是長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)適用房聚集地塊，整個(gè)四方坪品位較低和樓盤(pán)價(jià)格不高，左岸春天、江濱玫瑰園等項(xiàng)目的市場(chǎng)反應(yīng)較冷淡可見(jiàn)其受大環(huán)境影響而曲高和寡，項(xiàng)目定位與地塊定位有較大落差。 現(xiàn)階段正在打破這個(gè)定勢(shì)，主要是同地塊各高檔樓盤(pán)相互影響、生活圈（生活配套、交通設(shè)施）成熟共同提升了板塊的形象和檔次，改變廣大市民的購(gòu)房置業(yè)觀念。 （ 2）、四方坪地塊及周圍正在聚集大批別墅 豪宅和頂尖的精英族群，如左岸春天、金鷹城圣爵菲斯、山水芙蓉、新外灘花園、浙江綠城別墅園（暫名），以及騰飛島上的高檔別墅與豪宅區(qū)等多個(gè)樓盤(pán)。將成為令人矚目的長(zhǎng)沙富人區(qū)，并逐漸形成獨(dú)具特色的區(qū)位特征和精英文化，吸引更多同一階層的置業(yè)者。 （ 3）、瀏陽(yáng)河沿岸景觀與其相鄰的電廣傳媒、新世紀(jì)文化城、世界之窗、海底世界合力構(gòu)成的以旅游、人文觀光、文化為主題的四方坪大社區(qū)，以及有著全國(guó)影響力的金鷹文化節(jié)的輻射影響，將在未來(lái)幾年里成為長(zhǎng)沙樓市新興的住宅集中社區(qū)，項(xiàng)目地塊具發(fā)展?jié)摿εc增值趨勢(shì)。 （ 4）、開(kāi)福區(qū)發(fā)展四方新城的 力度很大，遠(yuǎn)景規(guī)劃很好；大型超市麥德龍也近在咫尺，是業(yè)主便捷生活的有力支持；有 150、 11136 等多條公交線路，隨著芙蓉北路的改建完工、伍家?guī)X立交橋等交通路網(wǎng)的進(jìn)一步完善；這些都有利于四方坪地價(jià)提高和品位提升。 （ 5）、四方坪板塊為火星鎮(zhèn)板塊、芙蓉北路板塊和金鷹城板塊交集交匯處，相互影響、生活圈（生活配套、交通設(shè)施）成熟共同提升，地塊優(yōu)勢(shì)日益突顯。 第五章 、 重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 左岸春天： （一）、樓盤(pán)概況： 樓盤(pán)名稱 左岸春天 樓盤(pán)地理位置 長(zhǎng)沙市四方坪四方大道與麥德龍路交匯處的東北角，北臨瀏陽(yáng)河 風(fēng)光帶，傍水而居， 發(fā)展企業(yè) 長(zhǎng)沙泓信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 物業(yè)管理 中海物業(yè)管理有限公司顧問(wèn)，湖南錦鴻物業(yè) 項(xiàng)目代理 長(zhǎng)沙金達(dá)利建筑咨詢有限公司 宣傳口號(hào) 法式尊邸，人文世家。 星城人居之夢(mèng)。 占地面積 一期為 10 萬(wàn)平米 ,二期為 100 畝 建筑面積 一期為 21 萬(wàn)平米，二期為 124000 平米 容積率 綠化率 ％ 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) %（有資料顯示超過(guò) 20%） 得房率 90% 物業(yè)類型 住宅 建筑結(jié)構(gòu) 框剪 規(guī)劃戶數(shù) 315 戶（一期）、 788 戶（二期） 樓層高度 3 米 公交路線 150、 60 13 11 80 50環(huán)線中巴 主力戶型 一期為二房二廳一衛(wèi)，三房二廳二衛(wèi)，四房二廳二衛(wèi)、五房二廳二衛(wèi)（錯(cuò)層），五房二廳三衛(wèi)（復(fù)式）。二期主力戶型為三房二廳 戶型面積 76～ 300 平方米 ,其中二期 80120 平米中小戶型所占比例達(dá) 30% 建筑高度與層數(shù) 多層、小高層（一期為 716 層，二期為 1216 層） 棟數(shù) 一 期為 21 棟，二期為 8 棟 住區(qū)內(nèi)配套設(shè)施 50000 平米藝術(shù)園林、 5000 平方米組團(tuán)園林、 10000 平方米中心園林，健身房、棋牌室、乒乓球室、桌球室、咖啡吧、美容美發(fā)廳，工農(nóng)橋小學(xué)、雙語(yǔ)幼稚園，網(wǎng)球場(chǎng)、全民健身運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、游泳池、 400 米環(huán)形跑道。 住區(qū)周邊配套設(shè)施 麥德隆超市、四方坪商貿(mào)城、北