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正文內(nèi)容

長沙開福區(qū)調(diào)研報告書(編輯修改稿)

2024-08-26 11:37 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 業(yè)管理發(fā)展空間巨大,未來的物業(yè)管理公司面臨的問題將是服務意識革新與服務水準的綜合提升。 而受訪者對物業(yè)應配備的生活配套持期望值最高的前五位依次是:超市、菜場、銀行、診所、幼兒園。熊克輝認為,在樓盤開發(fā)規(guī)模化的背景下,潛在消費群體對大社區(qū)所應承擔的附加功能亦提出了更高層次的要求,一種新發(fā)展取向日益顯現(xiàn),造村造鎮(zhèn)式的獨立綜合型生活大社區(qū)將成為未來住宅小區(qū)發(fā)展的目標之一。 第三章 長沙市開福區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 分析 一、房地產(chǎn)開發(fā)背景 幾年來,長沙北城雖然開發(fā)了一些住宅樓盤,房產(chǎn)商圈了許許多多的地,‘北丐’的印象,卻在人們的記憶中如影隨行。政府“拓北”戰(zhàn)略的實施,為芙蓉北路板塊區(qū)域經(jīng)濟、住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定了最堅實的平臺:按照拓城規(guī)劃,開福區(qū)新拓展的部分主要由四方新城 平方公里,青竹湖外商城 12 平方公里,新世紀片 4 平方公里,洪山旅游區(qū) 3 平方公里,撈霞片 13 平方公里等組成。今后 3年,開福區(qū)將投入 109 億進行城市建設。五年內(nèi),開福區(qū)將城區(qū)面積由現(xiàn)有的 平方公里拓展為 平方公里,實現(xiàn)城區(qū)面積翻一番。 僅今 年上半年,該區(qū)就已投入 11 個億進行基礎設施建設。目前,區(qū)內(nèi)已形成以展覽館路、黃興北路、湘江大道、湘雅路、芙蓉北路、二環(huán)路、 319 國道、四方大道、工程兵大道、青竹湖路、高爾夫路等為骨架的“六縱六橫”、四通八達的道路交通網(wǎng)絡。且道路延伸到哪里,城市就建設到哪里。規(guī)劃中的“四城”建設,面積達 4. 6 平方公里的四方新城和面積達 12 平方公里的青竹湖外商城已形成一定規(guī)模;依托霞凝港和長沙火車北站新址的新港城,其占地 1500 畝的現(xiàn)代物流配送中心前期工程已經(jīng)啟動;金鷹城也有新發(fā)展。 道路網(wǎng)絡和城區(qū)的拓展,為三大產(chǎn)業(yè)的發(fā) 展提供了巨大的舞臺。商業(yè)方面,該區(qū)緊跟城市發(fā)展步伐,跳過建大市場這個階段,大力發(fā)展以大型超市為主的現(xiàn)代商業(yè)。目前,區(qū)內(nèi)已崛起新一佳、麥德龍、華銀旺和、聯(lián)華、普爾斯馬特、 JF 聯(lián)合中心等 30 多家現(xiàn)代大型連鎖超市,形成五一廣場、中山亭、松桂園、伍家?guī)X、四方坪五大新型商務商業(yè)中心。房地產(chǎn)業(yè)方面,總投資 4 億元的四季花城商住樓一期房已銷售一空,二期工程即將動工;投資 2 億多元的建鴻達商務大廈預售率達到 100%。今年上半年,該區(qū)境內(nèi)房地產(chǎn)銷售面積達 7. 2 萬平方米,成為該區(qū)成長最快的一個產(chǎn)業(yè)。由此吸引了一批全國知名的大型房地 產(chǎn)公司前來投資建房,投資總額已超過20 億元,建筑面積達 150 萬平方米。除了已經(jīng)閃亮登場的千畝大盤金鷹城圣爵菲斯、江濱玫瑰園外,順天北國風光、海利悅秀清城、左岸春天二期、濱江麗園、科大佳園等幾個大盤也正在籌謀出場。創(chuàng)遠房產(chǎn)圈定了3000畝,住宅大盤北城大會師的態(tài)勢已經(jīng)形成了。休閑業(yè)方面,有全省首家已開業(yè)的青竹湖高爾夫球場,投資 5000 多萬元的華夏拉斯維加斯休閑廣場,中南地區(qū)最大的金馬美食城。境內(nèi)還涌現(xiàn)出各具特色的垂釣中心、“農(nóng)家樂”、休閑山莊 100 多個。 三大產(chǎn)業(yè)“巨龍”的騰起,全面舞活了開福區(qū)的 經(jīng)濟。今年上半年,全區(qū)實現(xiàn) GDP12. 99 億元,同比增長 16. 5%;社會固定資產(chǎn)投資完成 19. 28 億元,同比增長 17. 09%;引進外資 16. 2 億元,同比增長 178%;地方財政收入 17052 萬元,實際增長 5571 萬元,增長率達 71. 09%。以上各項經(jīng)濟指標,均居全省前列。 二、開福區(qū)基本概況 開福區(qū) 20xx 年末總?cè)丝? 萬人,其中非農(nóng)業(yè)人口 萬人。全年國內(nèi)生產(chǎn)總值達到 億元,在崗職工年平均工資達到12406 元。開福區(qū)占地 188 平方公里,是長沙市最大的城區(qū),其中土地存量占全市城區(qū)的一半以上, 此外,還有 30 萬平方公里的土地可供城區(qū)開發(fā)利用。 開福區(qū)與其他四個城區(qū)相比,具有城市建設比較滯后、舊城改造任務艱巨、工業(yè)基礎薄弱等軟肋,但有弊也有利,開福區(qū)又具有天然優(yōu)勢明顯、發(fā)展?jié)摿薮蟮膬?yōu)勢:占地 188 平方公里,是全市面積最大的城區(qū),其中土地存量占全市城區(qū)的一半以上,這給開福區(qū)建設現(xiàn)代化新城留下了巨大的想象空間。此外,開福區(qū)還有 30 平方公里的土地可供城區(qū)開發(fā)利用,這相當于現(xiàn)在開福區(qū)城區(qū)面積的 倍。 三、樓盤的分布情況: ( 1)經(jīng)濟適用房 經(jīng)濟適用房有金帆小區(qū)、四方小區(qū)、廣福園、科大佳園,主要位于城 郊結(jié)合處,交通較為便利,均價在 1250 元 /㎡左右。開發(fā)商實力雄厚,一般開發(fā)周期為 3 年,購房對象以市內(nèi)的拆遷戶、無房戶及周邊低收入家庭,銷售火爆,價格一路飄紅,從開盤價 1080 元/㎡至今,每平方米上漲了 200 元 /㎡,銷售率普遍超過 80%,大多數(shù)是期房銷售。 小區(qū)內(nèi)配套設施較差,房屋建筑外觀大眾化,綠化率高( 35%以上),銷售部外觀包裝一般,銷售員素質(zhì)較差,普遍反應房屋質(zhì)量不好。 ( 2)商品房 以烈士公園的湖景和瀏陽河的河景為主,以及以世界之窗、海底世界、廣電中心為主的版塊。開發(fā)商圍繞這些湖景、水景及公園的優(yōu)美 環(huán)境,如夢澤園、王府花園、新華聯(lián)家園、左岸春天、圣爵菲斯等高檔別墅、高層電梯洋房。開發(fā)商投入較大,建筑外觀比較漂亮,小區(qū)內(nèi)部環(huán)境優(yōu)美,配套設施高檔齊全,戶型設計偏重豪華、高檔,物業(yè)管理完善,銷售現(xiàn)場裝修豪華,銷售員素質(zhì)較高,但因戶型面積過大,戶型設計較為陳舊、無新意,以及價格過高等因素阻礙了銷售進度,戶型以二房二廳、三房二廳銷售情況最好,價格為 2600 元 /㎡ 4000 元 /㎡左右,有獨立車庫、車位。 ( 3)別墅樓盤 以芙蓉路以北延伸線金霞路至撈刀河延線,開發(fā)了一些如:綠色和平墅、江濱玫瑰園、濱江麗園等項目,價 格一般在 1400~ 2420元 /㎡,因其位置偏遠,交通不便,周邊配套設施不全,導致其銷售情況不暢。 ( 4)專業(yè)市場 市場以芙蓉北路延線,如: e 時代電訊市場、建鴻達現(xiàn)代城等,以優(yōu)越的地理位置,成熟的市場培育,已及投資回報率高做為賣點,吸引了大批的投資客戶。價格在 5000~ 28000 元 /㎡左右,配套設施齊全,物業(yè)管理完善,配有大型停車場。 星沙農(nóng)機汽車市場是以經(jīng)營汽車和配件的專業(yè)市場, 20xx 年 3 月開盤至今,一期 600 個門面,銷售率 100%,二期 550 個門面,住宅 834 套,銷售率 70%左右。 四、銷售情況: 從 這幾個樓盤來看:開發(fā)規(guī)模比較大,四季花城、雍景園、王府花園都是建筑面積為十萬平米以上的大盤;開發(fā)商較有實力,宣傳力度高;但現(xiàn)場的銷售力度不夠,銷售周期比較長,兩年前開盤的有匯城花園、夢澤園,雍景園、王府花園,其中大戶型在一期銷售良好,例如匯城花園與雍景園的銷售達 95%,但從去年起在二期銷售卻明顯受阻??v觀這幾樓盤發(fā)現(xiàn)最暢銷的為 80 ㎡ 90 ㎡,總價控制在 20— 30 萬元之間,此戶型銷售率基本達 100%。銷售較好的為 100 ㎡ — 140 ㎡左右,總價在 3040 萬元之間的戶型。滯銷的為150 ㎡以上大面積的戶型,由 于總價過高,銷售困難,空置率高。 另幾個樓盤以商住樓為主,從火車站附近的錦華時代、日出東方、到八一路的芯都大廈、五一路的亞大時代來看,都是閃亮登場的小面積戶型的商住樓。此類樓盤的特性為:地處黃金地段,面積小,總價不高。以 3080 為主,單價為 3000 元左右,總價在十幾萬到二十幾萬之間。交通方便,商業(yè)氛圍好,配套齊全,成為今年樓市嶄新的亮點。主要客戶群為:依戀都市喧囂的年輕白領階層, 2235歲之間的職業(yè)群體,部分中小型公司駐長辦事處,市內(nèi)人士剩余資金的投資。 從這幾個樓盤的銷售情況來看,銷售周期都不長,日出 東方 1 月 8 日開盤已售 40%,亞大時代 3 月份開盤已售 50%,芯都大大廈4 月 6 日開盤,錦華時代計劃月底開盤,銷售勢頭都呈良好。 總體來說,開福區(qū)城區(qū)面積 萬平方公里,人均居住面積 ,高于全市人均指數(shù) 10。 46M2。開福區(qū)開發(fā)密度較高,總量較大,由于這兩年開發(fā)力度的加大,已改變了開福區(qū)原來為工業(yè)區(qū)環(huán)境差的面貌,成為長沙市高檔住宅區(qū)聚集地,成為部分中產(chǎn)階級的首選熱點。但從目前來看,小面積的戶型異軍突起倍受青睞,銷售率非常高,預計今年星城樓市,小戶型將會在一定程度上唱主角,也將出現(xiàn)更多居室面積較小與齊 全的功能空間特征的戶型。 通過以上數(shù)據(jù),結(jié)合實際走訪調(diào)查情況,我們得出以下市場結(jié)論: ( 1)宏觀規(guī)劃和市政府建設目標的引導:“五年內(nèi),開福區(qū)的城區(qū)面積將由現(xiàn)有的 平方公里拓展為 平方公里,實現(xiàn)城區(qū)面積翻一番?!边@是開福區(qū)今年提出的城市建設目標。從今年到 20xx 年的 3 年內(nèi),開福區(qū)將投入 109 億進行城市建設,徹底改善開福區(qū)基礎配套設施落后的現(xiàn)狀。 ( 2)土地后備資源充足:開福區(qū)占地 188 平方公里,是長沙市面積最大的城區(qū),其中土地存量占全市城區(qū)的一半以上,有 30 平方公里的土地可供城區(qū)開發(fā)利用,給開福 區(qū)建設現(xiàn)代化新城留下了巨大的想象空間。 ( 3)五大商貿(mào)中心對經(jīng)濟的拉動作用:開福區(qū)精心打造未來的五大商貿(mào)中心,芙蓉北路松桂園中央商務區(qū)( CBD)、黃興北路中山亭商業(yè)購物中心、麗臣廣場批發(fā)商業(yè)中心、四方商貿(mào)中心、青竹湖外商城,匯粹金融、商貿(mào)、辦公、旅游、物流諸多功能實體,為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展打下堅實基礎。 ( 4) 開福區(qū)開發(fā)密度較高,總量較大,由于這兩年開發(fā)力度的加大,已改變了開福區(qū)原來為工業(yè)區(qū)環(huán)境差的面貌,成為長沙市高檔住宅區(qū)聚集地,成為部分中產(chǎn)階級的首選熱點。 ( 5) 從目前來看,小面積的戶型異軍突起倍受青睞,銷 售率非常高,預計今年小戶型將會在一定程度上唱主角,也將出現(xiàn)更多居室面積較小與齊全的功能空間特征的戶型。 ( 6)區(qū)域的整體房地產(chǎn)市場發(fā)展不夠成熟,開發(fā)較為分散。目前開發(fā)主要集中在四方坪和芙蓉路等城市干道周邊,沒有形成相當規(guī)模的居住區(qū)。 ( 7)地理位置相對較偏,交通、基礎設施相對較為落后等因素抑制了樓盤的銷售,同時也給人們生活帶來諸多不便,形成“南帝北丐”的心理定勢。 ( 8)該區(qū)經(jīng)濟不夠活躍,產(chǎn)業(yè)結(jié)構升級過緩,導致市場上的購買力不足。 ( 9)土地開發(fā)拆遷成本高:與其他四個城區(qū)相比,開福區(qū)是一個老工業(yè)區(qū),舊城改造 和新區(qū)拓展任務艱巨,拆遷成本高、難度大,在一定程度上打擊了開發(fā)商的開發(fā)熱情。 第四章 長沙市開福區(qū)四方坪地產(chǎn)競爭態(tài)勢分析 ( 1)、四方坪地塊曾是長沙經(jīng)濟適用房聚集地塊,整個四方坪品位較低和樓盤價格不高,左岸春天、江濱玫瑰園等項目的市場反應較冷淡可見其受大環(huán)境影響而曲高和寡,項目定位與地塊定位有較大落差。 現(xiàn)階段正在打破這個定勢,主要是同地塊各高檔樓盤相互影響、生活圈(生活配套、交通設施)成熟共同提升了板塊的形象和檔次,改變廣大市民的購房置業(yè)觀念。 ( 2)、四方坪地塊及周圍正在聚集大批別墅 豪宅和頂尖的精英族群,如左岸春天、金鷹城圣爵菲斯、山水芙蓉、新外灘花園、浙江綠城別墅園(暫名),以及騰飛島上的高檔別墅與豪宅區(qū)等多個樓盤。將成為令人矚目的長沙富人區(qū),并逐漸形成獨具特色的區(qū)位特征和精英文化,吸引更多同一階層的置業(yè)者。 ( 3)、瀏陽河沿岸景觀與其相鄰的電廣傳媒、新世紀文化城、世界之窗、海底世界合力構成的以旅游、人文觀光、文化為主題的四方坪大社區(qū),以及有著全國影響力的金鷹文化節(jié)的輻射影響,將在未來幾年里成為長沙樓市新興的住宅集中社區(qū),項目地塊具發(fā)展?jié)摿εc增值趨勢。 ( 4)、開福區(qū)發(fā)展四方新城的 力度很大,遠景規(guī)劃很好;大型超市麥德龍也近在咫尺,是業(yè)主便捷生活的有力支持;有 150、 11136 等多條公交線路,隨著芙蓉北路的改建完工、伍家?guī)X立交橋等交通路網(wǎng)的進一步完善;這些都有利于四方坪地價提高和品位提升。 ( 5)、四方坪板塊為火星鎮(zhèn)板塊、芙蓉北路板塊和金鷹城板塊交集交匯處,相互影響、生活圈(生活配套、交通設施)成熟共同提升,地塊優(yōu)勢日益突顯。 第五章 、 重點競爭對手分析 左岸春天: (一)、樓盤概況: 樓盤名稱 左岸春天 樓盤地理位置 長沙市四方坪四方大道與麥德龍路交匯處的東北角,北臨瀏陽河 風光帶,傍水而居, 發(fā)展企業(yè) 長沙泓信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)管理 中海物業(yè)管理有限公司顧問,湖南錦鴻物業(yè) 項目代理 長沙金達利建筑咨詢有限公司 宣傳口號 法式尊邸,人文世家。 星城人居之夢。 占地面積 一期為 10 萬平米 ,二期為 100 畝 建筑面積 一期為 21 萬平米,二期為 124000 平米 容積率 綠化率 % 公用建筑面積分攤系數(shù) %(有資料顯示超過 20%) 得房率 90% 物業(yè)類型 住宅 建筑結(jié)構 框剪 規(guī)劃戶數(shù) 315 戶(一期)、 788 戶(二期) 樓層高度 3 米 公交路線 150、 60 13 11 80 50環(huán)線中巴 主力戶型 一期為二房二廳一衛(wèi),三房二廳二衛(wèi),四房二廳二衛(wèi)、五房二廳二衛(wèi)(錯層),五房二廳三衛(wèi)(復式)。二期主力戶型為三房二廳 戶型面積 76~ 300 平方米 ,其中二期 80120 平米中小戶型所占比例達 30% 建筑高度與層數(shù) 多層、小高層(一期為 716 層,二期為 1216 層) 棟數(shù) 一 期為 21 棟,二期為 8 棟 住區(qū)內(nèi)配套設施 50000 平米藝術園林、 5000 平方米組團園林、 10000 平方米中心園林,健身房、棋牌室、乒乓球室、桌球室、咖啡吧、美容美發(fā)廳,工農(nóng)橋小學、雙語幼稚園,網(wǎng)球場、全民健身運動場、游泳池、 400 米環(huán)形跑道。 住區(qū)周邊配套設施 麥德隆超市、四方坪商貿(mào)城、北
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