【文章內(nèi)容簡介】 業(yè)管理發(fā)展空間巨大，未來的物業(yè)管理公司面臨的問題將是服務意識革新與服務水準的綜合提升。 而受訪者對物業(yè)應配備的生活配套持期望值最高的前五位依次是：超市、菜場、銀行、診所、幼兒園。熊克輝認為，在樓盤開發(fā)規(guī)模化的背景下，潛在消費群體對大社區(qū)所應承擔的附加功能亦提出了更高層次的要求，一種新發(fā)展取向日益顯現(xiàn)，造村造鎮(zhèn)式的獨立綜合型生活大社區(qū)將成為未來住宅小區(qū)發(fā)展的目標之一。 第三章 長沙市開福區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 分析 一、房地產(chǎn)開發(fā)背景 幾年來，長沙北城雖然開發(fā)了一些住宅樓盤，房產(chǎn)商圈了許許多多的地，‘北丐’的印象，卻在人們的記憶中如影隨行。政府“拓北”戰(zhàn)略的實施，為芙蓉北路板塊區(qū)域經(jīng)濟、住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定了最堅實的平臺：按照拓城規(guī)劃，開福區(qū)新拓展的部分主要由四方新城 平方公里，青竹湖外商城 12 平方公里，新世紀片 4 平方公里，洪山旅游區(qū) 3 平方公里，撈霞片 13 平方公里等組成。今后 3年，開福區(qū)將投入 109 億進行城市建設。五年內(nèi)，開福區(qū)將城區(qū)面積由現(xiàn)有的 平方公里拓展為 平方公里，實現(xiàn)城區(qū)面積翻一番。 僅今 年上半年，該區(qū)就已投入 11 個億進行基礎設施建設。目前，區(qū)內(nèi)已形成以展覽館路、黃興北路、湘江大道、湘雅路、芙蓉北路、二環(huán)路、 319 國道、四方大道、工程兵大道、青竹湖路、高爾夫路等為骨架的“六縱六橫”、四通八達的道路交通網(wǎng)絡。且道路延伸到哪里，城市就建設到哪里。規(guī)劃中的“四城”建設，面積達 4． 6 平方公里的四方新城和面積達 12 平方公里的青竹湖外商城已形成一定規(guī)模；依托霞凝港和長沙火車北站新址的新港城，其占地 1500 畝的現(xiàn)代物流配送中心前期工程已經(jīng)啟動；金鷹城也有新發(fā)展。 道路網(wǎng)絡和城區(qū)的拓展，為三大產(chǎn)業(yè)的發(fā) 展提供了巨大的舞臺。商業(yè)方面，該區(qū)緊跟城市發(fā)展步伐，跳過建大市場這個階段，大力發(fā)展以大型超市為主的現(xiàn)代商業(yè)。目前，區(qū)內(nèi)已崛起新一佳、麥德龍、華銀旺和、聯(lián)華、普爾斯馬特、 JF 聯(lián)合中心等 30 多家現(xiàn)代大型連鎖超市，形成五一廣場、中山亭、松桂園、伍家?guī)X、四方坪五大新型商務商業(yè)中心。房地產(chǎn)業(yè)方面，總投資 4 億元的四季花城商住樓一期房已銷售一空，二期工程即將動工；投資 2 億多元的建鴻達商務大廈預售率達到 100％。今年上半年，該區(qū)境內(nèi)房地產(chǎn)銷售面積達 7． 2 萬平方米，成為該區(qū)成長最快的一個產(chǎn)業(yè)。由此吸引了一批全國知名的大型房地 產(chǎn)公司前來投資建房，投資總額已超過20 億元，建筑面積達 150 萬平方米。除了已經(jīng)閃亮登場的千畝大盤金鷹城圣爵菲斯、江濱玫瑰園外，順天北國風光、海利悅秀清城、左岸春天二期、濱江麗園、科大佳園等幾個大盤也正在籌謀出場。創(chuàng)遠房產(chǎn)圈定了３０００畝，住宅大盤北城大會師的態(tài)勢已經(jīng)形成了。休閑業(yè)方面，有全省首家已開業(yè)的青竹湖高爾夫球場，投資 5000 多萬元的華夏拉斯維加斯休閑廣場，中南地區(qū)最大的金馬美食城。境內(nèi)還涌現(xiàn)出各具特色的垂釣中心、“農(nóng)家樂”、休閑山莊 100 多個。 三大產(chǎn)業(yè)“巨龍”的騰起，全面舞活了開福區(qū)的 經(jīng)濟。今年上半年，全區(qū)實現(xiàn) GDP12． 99 億元，同比增長 16． 5％；社會固定資產(chǎn)投資完成 19． 28 億元，同比增長 17． 09％；引進外資 16． 2 億元，同比增長 178％；地方財政收入 17052 萬元，實際增長 5571 萬元，增長率達 71． 09％。以上各項經(jīng)濟指標，均居全省前列。 二、開福區(qū)基本概況 開福區(qū) 20xx 年末總?cè)丝? 萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口 萬人。全年國內(nèi)生產(chǎn)總值達到 億元，在崗職工年平均工資達到12406 元。開福區(qū)占地 188 平方公里，是長沙市最大的城區(qū)，其中土地存量占全市城區(qū)的一半以上， 此外，還有 30 萬平方公里的土地可供城區(qū)開發(fā)利用。 開福區(qū)與其他四個城區(qū)相比，具有城市建設比較滯后、舊城改造任務艱巨、工業(yè)基礎薄弱等軟肋，但有弊也有利，開福區(qū)又具有天然優(yōu)勢明顯、發(fā)展?jié)摿薮蟮膬?yōu)勢：占地 188 平方公里，是全市面積最大的城區(qū)，其中土地存量占全市城區(qū)的一半以上，這給開福區(qū)建設現(xiàn)代化新城留下了巨大的想象空間。此外，開福區(qū)還有 30 平方公里的土地可供城區(qū)開發(fā)利用，這相當于現(xiàn)在開福區(qū)城區(qū)面積的 倍。 三、樓盤的分布情況： （ 1）經(jīng)濟適用房 經(jīng)濟適用房有金帆小區(qū)、四方小區(qū)、廣福園、科大佳園，主要位于城 郊結(jié)合處，交通較為便利，均價在 1250 元 /㎡左右。開發(fā)商實力雄厚，一般開發(fā)周期為 3 年，購房對象以市內(nèi)的拆遷戶、無房戶及周邊低收入家庭，銷售火爆，價格一路飄紅，從開盤價 1080 元/㎡至今，每平方米上漲了 200 元 /㎡，銷售率普遍超過 80%，大多數(shù)是期房銷售。 小區(qū)內(nèi)配套設施較差，房屋建筑外觀大眾化，綠化率高（ 35%以上），銷售部外觀包裝一般，銷售員素質(zhì)較差，普遍反應房屋質(zhì)量不好。 （ 2）商品房 以烈士公園的湖景和瀏陽河的河景為主，以及以世界之窗、海底世界、廣電中心為主的版塊。開發(fā)商圍繞這些湖景、水景及公園的優(yōu)美 環(huán)境，如夢澤園、王府花園、新華聯(lián)家園、左岸春天、圣爵菲斯等高檔別墅、高層電梯洋房。開發(fā)商投入較大，建筑外觀比較漂亮，小區(qū)內(nèi)部環(huán)境優(yōu)美，配套設施高檔齊全，戶型設計偏重豪華、高檔，物業(yè)管理完善，銷售現(xiàn)場裝修豪華，銷售員素質(zhì)較高，但因戶型面積過大，戶型設計較為陳舊、無新意，以及價格過高等因素阻礙了銷售進度，戶型以二房二廳、三房二廳銷售情況最好，價格為 2600 元 /㎡ 4000 元 /㎡左右，有獨立車庫、車位。 （ 3）別墅樓盤 以芙蓉路以北延伸線金霞路至撈刀河延線，開發(fā)了一些如：綠色和平墅、江濱玫瑰園、濱江麗園等項目，價 格一般在 1400～ 2420元 /㎡，因其位置偏遠，交通不便，周邊配套設施不全，導致其銷售情況不暢。 （ 4）專業(yè)市場 市場以芙蓉北路延線，如： e 時代電訊市場、建鴻達現(xiàn)代城等，以優(yōu)越的地理位置，成熟的市場培育，已及投資回報率高做為賣點，吸引了大批的投資客戶。價格在 5000～ 28000 元 /㎡左右，配套設施齊全，物業(yè)管理完善，配有大型停車場。 星沙農(nóng)機汽車市場是以經(jīng)營汽車和配件的專業(yè)市場， 20xx 年 3 月開盤至今，一期 600 個門面，銷售率 100%，二期 550 個門面，住宅 834 套，銷售率 70%左右。 四、銷售情況： 從 這幾個樓盤來看：開發(fā)規(guī)模比較大，四季花城、雍景園、王府花園都是建筑面積為十萬平米以上的大盤；開發(fā)商較有實力，宣傳力度高；但現(xiàn)場的銷售力度不夠，銷售周期比較長，兩年前開盤的有匯城花園、夢澤園，雍景園、王府花園，其中大戶型在一期銷售良好，例如匯城花園與雍景園的銷售達 95%，但從去年起在二期銷售卻明顯受阻?？v觀這幾樓盤發(fā)現(xiàn)最暢銷的為 80 ㎡ 90 ㎡，總價控制在 20— 30 萬元之間，此戶型銷售率基本達 100%。銷售較好的為 100 ㎡ — 140 ㎡左右，總價在 3040 萬元之間的戶型。滯銷的為150 ㎡以上大面積的戶型，由 于總價過高，銷售困難，空置率高。 另幾個樓盤以商住樓為主，從火車站附近的錦華時代、日出東方、到八一路的芯都大廈、五一路的亞大時代來看，都是閃亮登場的小面積戶型的商住樓。此類樓盤的特性為：地處黃金地段，面積小，總價不高。以 3080 為主，單價為 3000 元左右，總價在十幾萬到二十幾萬之間。交通方便，商業(yè)氛圍好，配套齊全，成為今年樓市嶄新的亮點。主要客戶群為：依戀都市喧囂的年輕白領階層， 2235歲之間的職業(yè)群體，部分中小型公司駐長辦事處，市內(nèi)人士剩余資金的投資。 從這幾個樓盤的銷售情況來看，銷售周期都不長，日出 東方 1 月 8 日開盤已售 40%，亞大時代 3 月份開盤已售 50%，芯都大大廈4 月 6 日開盤，錦華時代計劃月底開盤，銷售勢頭都呈良好。 總體來說，開福區(qū)城區(qū)面積 萬平方公里，人均居住面積 ，高于全市人均指數(shù) 10。 46M2。開福區(qū)開發(fā)密度較高，總量較大，由于這兩年開發(fā)力度的加大，已改變了開福區(qū)原來為工業(yè)區(qū)環(huán)境差的面貌，成為長沙市高檔住宅區(qū)聚集地，成為部分中產(chǎn)階級的首選熱點。但從目前來看，小面積的戶型異軍突起倍受青睞，銷售率非常高，預計今年星城樓市，小戶型將會在一定程度上唱主角，也將出現(xiàn)更多居室面積較小與齊 全的功能空間特征的戶型。 通過以上數(shù)據(jù)，結(jié)合實際走訪調(diào)查情況，我們得出以下市場結(jié)論： （ 1）宏觀規(guī)劃和市政府建設目標的引導：“五年內(nèi)，開福區(qū)的城區(qū)面積將由現(xiàn)有的 平方公里拓展為 平方公里，實現(xiàn)城區(qū)面積翻一番?！边@是開福區(qū)今年提出的城市建設目標。從今年到 20xx 年的 3 年內(nèi)，開福區(qū)將投入 109 億進行城市建設，徹底改善開福區(qū)基礎配套設施落后的現(xiàn)狀。 （ 2）土地后備資源充足：開福區(qū)占地 188 平方公里，是長沙市面積最大的城區(qū)，其中土地存量占全市城區(qū)的一半以上，有 30 平方公里的土地可供城區(qū)開發(fā)利用，給開福 區(qū)建設現(xiàn)代化新城留下了巨大的想象空間。 （ 3）五大商貿(mào)中心對經(jīng)濟的拉動作用：開福區(qū)精心打造未來的五大商貿(mào)中心，芙蓉北路松桂園中央商務區(qū)（ CBD）、黃興北路中山亭商業(yè)購物中心、麗臣廣場批發(fā)商業(yè)中心、四方商貿(mào)中心、青竹湖外商城，匯粹金融、商貿(mào)、辦公、旅游、物流諸多功能實體，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展打下堅實基礎。 （ 4） 開福區(qū)開發(fā)密度較高，總量較大，由于這兩年開發(fā)力度的加大，已改變了開福區(qū)原來為工業(yè)區(qū)環(huán)境差的面貌，成為長沙市高檔住宅區(qū)聚集地，成為部分中產(chǎn)階級的首選熱點。 （ 5） 從目前來看，小面積的戶型異軍突起倍受青睞，銷 售率非常高，預計今年小戶型將會在一定程度上唱主角，也將出現(xiàn)更多居室面積較小與齊全的功能空間特征的戶型。 （ 6）區(qū)域的整體房地產(chǎn)市場發(fā)展不夠成熟，開發(fā)較為分散。目前開發(fā)主要集中在四方坪和芙蓉路等城市干道周邊，沒有形成相當規(guī)模的居住區(qū)。 （ 7）地理位置相對較偏，交通、基礎設施相對較為落后等因素抑制了樓盤的銷售，同時也給人們生活帶來諸多不便，形成“南帝北丐”的心理定勢。 （ 8）該區(qū)經(jīng)濟不夠活躍，產(chǎn)業(yè)結(jié)構升級過緩，導致市場上的購買力不足。 （ 9）土地開發(fā)拆遷成本高：與其他四個城區(qū)相比，開福區(qū)是一個老工業(yè)區(qū)，舊城改造 和新區(qū)拓展任務艱巨，拆遷成本高、難度大，在一定程度上打擊了開發(fā)商的開發(fā)熱情。 第四章 長沙市開福區(qū)四方坪地產(chǎn)競爭態(tài)勢分析 （ 1）、四方坪地塊曾是長沙經(jīng)濟適用房聚集地塊，整個四方坪品位較低和樓盤價格不高，左岸春天、江濱玫瑰園等項目的市場反應較冷淡可見其受大環(huán)境影響而曲高和寡，項目定位與地塊定位有較大落差。 現(xiàn)階段正在打破這個定勢，主要是同地塊各高檔樓盤相互影響、生活圈（生活配套、交通設施）成熟共同提升了板塊的形象和檔次，改變廣大市民的購房置業(yè)觀念。 （ 2）、四方坪地塊及周圍正在聚集大批別墅 豪宅和頂尖的精英族群，如左岸春天、金鷹城圣爵菲斯、山水芙蓉、新外灘花園、浙江綠城別墅園（暫名），以及騰飛島上的高檔別墅與豪宅區(qū)等多個樓盤。將成為令人矚目的長沙富人區(qū)，并逐漸形成獨具特色的區(qū)位特征和精英文化，吸引更多同一階層的置業(yè)者。 （ 3）、瀏陽河沿岸景觀與其相鄰的電廣傳媒、新世紀文化城、世界之窗、海底世界合力構成的以旅游、人文觀光、文化為主題的四方坪大社區(qū)，以及有著全國影響力的金鷹文化節(jié)的輻射影響，將在未來幾年里成為長沙樓市新興的住宅集中社區(qū)，項目地塊具發(fā)展?jié)摿εc增值趨勢。 （ 4）、開福區(qū)發(fā)展四方新城的 力度很大，遠景規(guī)劃很好；大型超市麥德龍也近在咫尺，是業(yè)主便捷生活的有力支持；有 150、 11136 等多條公交線路，隨著芙蓉北路的改建完工、伍家?guī)X立交橋等交通路網(wǎng)的進一步完善；這些都有利于四方坪地價提高和品位提升。 （ 5）、四方坪板塊為火星鎮(zhèn)板塊、芙蓉北路板塊和金鷹城板塊交集交匯處，相互影響、生活圈（生活配套、交通設施）成熟共同提升，地塊優(yōu)勢日益突顯。 第五章 、 重點競爭對手分析 左岸春天： （一）、樓盤概況： 樓盤名稱 左岸春天 樓盤地理位置 長沙市四方坪四方大道與麥德龍路交匯處的東北角，北臨瀏陽河 風光帶，傍水而居， 發(fā)展企業(yè) 長沙泓信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)管理 中海物業(yè)管理有限公司顧問，湖南錦鴻物業(yè) 項目代理 長沙金達利建筑咨詢有限公司 宣傳口號 法式尊邸，人文世家。 星城人居之夢。 占地面積 一期為 10 萬平米 ,二期為 100 畝 建筑面積 一期為 21 萬平米，二期為 124000 平米 容積率 綠化率 ％ 公用建筑面積分攤系數(shù) %（有資料顯示超過 20%） 得房率 90% 物業(yè)類型 住宅 建筑結(jié)構 框剪 規(guī)劃戶數(shù) 315 戶（一期）、 788 戶（二期） 樓層高度 3 米 公交路線 150、 60 13 11 80 50環(huán)線中巴 主力戶型 一期為二房二廳一衛(wèi)，三房二廳二衛(wèi)，四房二廳二衛(wèi)、五房二廳二衛(wèi)（錯層），五房二廳三衛(wèi)（復式）。二期主力戶型為三房二廳 戶型面積 76～ 300 平方米 ,其中二期 80120 平米中小戶型所占比例達 30% 建筑高度與層數(shù) 多層、小高層（一期為 716 層，二期為 1216 層） 棟數(shù) 一 期為 21 棟，二期為 8 棟 住區(qū)內(nèi)配套設施 50000 平米藝術園林、 5000 平方米組團園林、 10000 平方米中心園林，健身房、棋牌室、乒乓球室、桌球室、咖啡吧、美容美發(fā)廳，工農(nóng)橋小學、雙語幼稚園，網(wǎng)球場、全民健身運動場、游泳池、 400 米環(huán)形跑道。 住區(qū)周邊配套設施 麥德隆超市、四方坪商貿(mào)城、北