【導(dǎo)讀】20xx年4月25號至20xx年5月25號，30天來我們項目組相關(guān)人員8人共出動330余人次，詳細(xì)調(diào)查了長。沙市北城區(qū)尤其是開福區(qū)中的四方坪板塊共計18個樓盤的銷售推廣情況。推廣周期、主訴求定位、開發(fā)商綜合實力、主力消費群等綜合考評指標(biāo)，得出以下3個樓盤對“四季美景”的推廣。及調(diào)研渠道有限等方面原因，或是部分競爭樓盤仍處于項目籌備階段，資料或有缺失、不盡詳實，我們將在推廣期。后續(xù)市場調(diào)研中予以追蹤、補完。我們以市場真實數(shù)據(jù)、信息為基礎(chǔ),順應(yīng)長沙房產(chǎn)大勢，所有。調(diào)研內(nèi)容皆圍繞四季美景有針對性地展開。“知己知彼,百戰(zhàn)不殆”,唯有通過深度剖析長沙房產(chǎn)動態(tài),充分認(rèn)識自身利弊，方能游刃有余地引領(lǐng)市場潮流。近幾年長沙市房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)升溫，競爭隨之加劇，為了盡量減少項目開發(fā)的風(fēng)險程度，在前期有必要進(jìn)行深入準(zhǔn)。⑤同類樓盤現(xiàn)時住宅推出平均銷售率、成交量最大的單元面積；

　　

【正文】 支撐點并利于炒作。 （ 5）、根據(jù)以上分析可知業(yè)主必然有 基礎(chǔ)設(shè)施需求 和 生活提升需求， 基礎(chǔ)設(shè)施是滿足消費者日常生活所需要的各種硬件設(shè)施，如：超市、菜市場、幼兒園、小學(xué)、道路、交通、車庫、食肆、休閑娛樂等，而自我提升設(shè)施包括：業(yè)主培訓(xùn)體系、社區(qū)文化藝術(shù)設(shè)施、家政中心、食肆、 SPA、康體休閑、運動場館、休憩景觀等。即構(gòu)建泛會所，在忠于小區(qū)設(shè)計本體基礎(chǔ)上，充分展現(xiàn)對使用者的關(guān)切態(tài)度，突出人與社區(qū)、人與自然的互動關(guān)系，并巧妙地引入大 好生態(tài)做鄰居，分散綠化、景觀，把活動設(shè)施從會所中搬出來，與親水軸、人文軸完美融合，渾然天成。我們的業(yè)主，一邊散步、一邊休閑、一邊享受芬芳浴，滿足業(yè)主健康休閑生活中的唯美，既拋棄傳統(tǒng)的集中會所的消遣方式，又舍棄不實用的現(xiàn)代生活設(shè)施，營造出一個真正享受得起的大社區(qū)居家模式。 小結(jié)：利用卓越性價比、地標(biāo)性建筑、升值潛力、社區(qū)文化與配套、四方新城區(qū)位優(yōu)勢做文章、造勢、造夢，利用高檔次的定位與價格形成反差積蓄銷售勢能。 在廣告訴求方面采用傳播超低價突破心理價格障礙創(chuàng)造銷售勢能，渲染高檔次高品質(zhì)提升心理價格積聚銷售勢能相 結(jié)合的形式，提升項目的核心銷售力和市場競爭力，維系項目超高性價比的品牌核心認(rèn)同。 附 1： 長沙郊區(qū)地產(chǎn)基本分析 現(xiàn)階段中國基礎(chǔ)設(shè)施是由政府投資，在目前的條件下，對郊區(qū)的投資有限，使得許多郊外新區(qū)交通不便，服務(wù)設(shè)施不足，對城里居住的人缺乏吸引力。為解決購房者出行的需求，開發(fā)商勢必要自己配套大量的交通工具。但這些交通工具的利用率都不會太高，它對社會資源 (含汽車，油料等 )的消耗量都會遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過合理布局的城市公交系統(tǒng)正常運轉(zhuǎn)的消耗量。從而增加了開發(fā)商的負(fù)擔(dān)，最終轉(zhuǎn)嫁到消費者身上。 長 沙房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，直到 97 年才掀起開發(fā)熱潮。在經(jīng)過七年的高速發(fā)展后，市區(qū)房地產(chǎn)項目的開發(fā)量已經(jīng)趨于飽和。眾多開發(fā)商把競爭的戰(zhàn)火蔓延到市郊，紛紛在市郊跑馬圈地 ,希望在樓市鏖戰(zhàn)中拔得頭籌。由于競爭日益激烈，越來越多有實力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，紛紛選擇城市郊區(qū)大面積地塊進(jìn)行開發(fā)，不斷拓展新空間，實現(xiàn)做大做強(qiáng)的目標(biāo)。近幾年，長沙房地產(chǎn)的發(fā)展開始轉(zhuǎn)向大盤時代，單個樓盤間的競爭已經(jīng)升級為板塊之間的競爭。同一板塊各樓盤之間存在的不再僅僅是競爭，合縱連橫、協(xié)同作戰(zhàn)近年也形成一種趨勢 ,競爭模式在朝著多贏的方向在發(fā)展 。 按目前長沙的郊區(qū)樓盤的競爭格局，我們把它們分為五大板塊：河西板塊，城南板塊，城北板塊，城東板塊和星沙板塊。每一個板塊都有一個甚至幾個實力比較雄厚的企業(yè)在安營扎塞，而且每個板塊都有著很強(qiáng)的競爭實力。由此看來， 20xx 年必然將是長沙郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的一個火爆年 ,也勢必成為長沙房地產(chǎn)業(yè)里程碑式的年份。 郊區(qū)樓盤在近幾年的發(fā)展過程中，出現(xiàn)得最多的也是人們最關(guān)注的問題如下 : 一是交通問題。郊區(qū)樓盤之所以叫郊區(qū)盤，就是說它的位置在城市的邊緣，自然交通狀況要亞于市區(qū)。隨著近幾年城市市區(qū)的擴(kuò)大，二環(huán) 、三環(huán)線路的全面拉通，城市道路已經(jīng)延伸到郊區(qū)，在未來的幾年里，郊區(qū)樓盤的交通狀況將有明顯改善。 二是價格。價格也和項目位置有著密切關(guān)系，位置越偏，地價越低，產(chǎn)品銷售價格也就越低。人們之所以選擇在郊區(qū)買房，對價格的關(guān)注程度不亞于交通。人們普遍認(rèn)為，價格與位置成正比，位置越偏，價格就要求越低，相反的，如果價格低一點，位置稍微偏一點也就沒什么很大問題了。 三是設(shè)計風(fēng)格。長沙城市文化底蘊深厚但建筑文化品位不高 ,現(xiàn)在房地產(chǎn)商和已經(jīng)購買了房產(chǎn)的業(yè)主討論得最多的就是樓盤的建筑風(fēng)格，歐式美式建筑風(fēng)格遍布星城 的大街小巷，大多數(shù)樓盤缺乏民族的傳統(tǒng)的東西。 四是物業(yè)檔次。在郊區(qū)樓盤的購買選擇中，中層收入者對房子的要求就較高，而低收入階層就只要求有個家就滿足了，這種選擇導(dǎo)致了現(xiàn)在郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)中出現(xiàn)了嚴(yán)重的兩極分化現(xiàn)象：要么建的是環(huán)境優(yōu)美配套齊全的高檔物業(yè)，要么就建的是一般安居適用房了。 四是板塊的狀況。 城南板塊 城南板塊：在省政府的南遷、長株潭三市融城的發(fā)展、城市道路的修建與改建的拉動下，沿芙蓉南路、雨花大道、火星大道南段、長沙大道兩廂的土地價格大幅上漲，且基本被瓜分一空；湘府路最東邊的同 升湖山莊在今年可以結(jié)束最后一期的開發(fā)，湘府路沿線也已陸續(xù)開始了開發(fā)。因此，這一區(qū)域也將成為未來 35 年開發(fā)的重點區(qū)域，中高檔住宅物業(yè)（其中中檔物業(yè)占較大比例）、商業(yè)物業(yè)（以專業(yè)市場為主）將成為這一區(qū)域開發(fā)的主流。 河西山水板塊 河西岳麓區(qū)，是長沙的西大門，近年來，隨著基礎(chǔ)建設(shè)的不斷完善，日益繁華。而長沙“一年一個樣，三年大變樣”的新一輪的城市建設(shè)的新高潮給房地產(chǎn)市場的繁榮帶來了新的契機(jī)，也為河西房地產(chǎn)注入了強(qiáng)勁的動力。市政府的搬遷，瀟湘大道的改建，猴子石大橋的修建，河西大學(xué)城優(yōu)良的文化底蘊， 城市基礎(chǔ)設(shè)施的完善，大大改善了河西北區(qū)的居住環(huán)境，使這塊土地變得炙手可熱。南北方位的開發(fā)更是河西的焦點，南邊依托山、水優(yōu)勢，北邊依托市政，暗流涌動，來勢兇猛，預(yù)計未來兩年內(nèi)，河西房地產(chǎn)開發(fā)面積約 300 萬㎡，“錢”景廣闊。目前的這片區(qū)物業(yè)形態(tài)上以別墅及高檔洋房為主；由于道路的改擴(kuò)建（岳麓大道、桐梓坡路、金星路、府后路等）、因此這一地區(qū)也將成為一個投資的熱點地區(qū)，將主要開發(fā)中等偏低價位的多層洋房、小高層住宅。 此板塊又可以細(xì)分為榮灣鎮(zhèn)板塊、麓谷板塊和市府板塊。榮灣鎮(zhèn)板塊主要指榮灣鎮(zhèn)片區(qū)，這里主要有河西的 大型商業(yè)中心通程廣場支撐，但由于是老城區(qū)，除非拆遷，不然已無地可用；麓谷板塊主要指規(guī)劃中的麓谷范圍，也包括汽車西站和大學(xué)城一帶，含蓋麓南板塊，這一區(qū)域?qū)⑹情L沙未來的高尚社區(qū)，是一個適應(yīng)未來城市發(fā)展需求的、不可多得的、適宜居住的長沙高尚住宅最為集中的超級大型生活社區(qū)，目前在麓南板塊已形成了四虎嘯山之勢；市府板塊范圍為長沙高新開發(fā)區(qū)到府后路，從雷鋒大道瀟湘大道北路（現(xiàn)銀盆南路），這一板塊住宅市場已幾近成熟，是河西樓市中住宅價值最高的一個區(qū)域。 城北板塊 城北板塊處于湘江、瀏陽河、撈刀河三水交匯處 ，離市區(qū)最近，由于青竹湖高爾夫球場的興建及良好的自然環(huán)境，使這一區(qū)域具備了得天獨厚的環(huán)境優(yōu)勢，高檔住宅將是這一區(qū)域興建的重點。另外，沿芙蓉北路（伍家?guī)X以北至開福區(qū)政府），中檔住宅小區(qū)將是投資的熱點。但局限于城北經(jīng)濟(jì)支撐力在長沙總體經(jīng)濟(jì)格局中一直比較弱，這一塊在短時間內(nèi)不會有突破性的發(fā)展，發(fā)展速度會比較平緩。 城東板塊 城東板塊之所以迅速成長起來，主要依托的是體育新城。體育新城是一個處于快速成長中的新城區(qū)，但與繁華成熟的老城區(qū)卻有著割舍不斷的血緣聯(lián)系。其北邊與商貿(mào)中心區(qū)緊密相連，三湘、南湖、高 橋、馬王堆等市場群落財富涌動，西邊與東塘商圈聲息相通，商業(yè)氛圍觸手可及，東邊傍依瀏陽河，風(fēng)光旖旎，環(huán)境優(yōu)美。在繁華與時尚的包裹當(dāng)中，體育新城燦爛如花，足以笑傲他人。體育新城的種種地緣優(yōu)勢帶動了周邊區(qū)域的騰飛，強(qiáng)力推進(jìn)了整個區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，也催生了地產(chǎn)、娛樂、餐飲等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的蒸蒸日上。暢達(dá)的路網(wǎng)、完善的配套，體育新城形成了一個能量驚人的磁場，促動了整個板塊的地產(chǎn)開發(fā)，展現(xiàn)了東南區(qū)域一個可以期待的美好前景。體育新城板塊以“四縱七橫”的現(xiàn)代路網(wǎng)為依托，形成了區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展“東進(jìn)南拓”的強(qiáng)勁態(tài)勢，促進(jìn)體育新城以及各交通主干道兩廂的地產(chǎn)開發(fā)?？梢灶A(yù)見，在各級政府與民間資本的合力推動下，體育新城板塊將成為一個生機(jī)蓬勃的發(fā)展區(qū)域，地產(chǎn)開發(fā)欣欣向榮，一批大規(guī)模、高品質(zhì)的高檔樓盤也將次第亮相。 星沙板塊 近年來，由于長沙縣城鎮(zhèn)建設(shè)的飛速發(fā)展，十年前雜草從生的星沙早已成為一個關(guān)注的焦點。《 20xx 年長沙市政府工作報告》制定的“市中心東拓”的城市發(fā)展戰(zhàn)略部署，對星沙是長沙市“次中心”和“第六區(qū)”的地位予以確認(rèn)，也給致力于星沙發(fā)展建設(shè)的各路地產(chǎn)豪杰吃下了一顆定心丸。 星沙因為是國家級的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，有著政策 上的優(yōu)惠和產(chǎn)業(yè)上的支撐，會一直延續(xù)目前房地產(chǎn)的開發(fā)勢頭，銷售也會比較平穩(wěn)，中低價格和中高檔次物業(yè)將仍然是主旋律。星沙因為有產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)力支撐，星沙現(xiàn)象將類似一種房地產(chǎn)的區(qū)域溫室效應(yīng)。 附 2： 星沙區(qū)房地產(chǎn)項目概況 一、 區(qū)域特點 地理優(yōu)勢：星沙開發(fā)區(qū)占地 平方公里 ,為長沙市東部的窗口 ,京珠高速連南北 ,319 國道貫穿東西，交通十分便利。 國家級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)：全球 500 強(qiáng)中的大企業(yè)及全國知名企業(yè)紛紛落戶，有獵豹、大眾、申湘汽車、光南、光陽摩托、可口可樂、娃哈哈、 LG 曙光、三一重工、金沙利彩印、經(jīng)閣鋁材等。 一個全新的城區(qū)： 94 年開始建設(shè)，近 10 年的時間，城區(qū)已初具規(guī)模，工業(yè)區(qū)、生活區(qū)、休閑區(qū)分布合理。 長沙縣的政治文化中心：縣委縣政府、縣公安局、縣法院等部門都聚集于此。 地廣價廉，多為未開發(fā)區(qū)域，適合做大規(guī)模的投資、開發(fā)。 二、樓盤的分布情況 商品房 主要集中在以縣委縣政府周圍，東西以開元路延線，南北以板倉路、天華路為中心，以全國最大的綠化廣場為賣點，周圍聚集了眾多的房地產(chǎn)項目，如：山水人家、楚天家園、領(lǐng)秀新城、星興佳園、欣安小區(qū)等，比較成規(guī)模。戶型以大戶型較多，有銷售滯后現(xiàn)象，銷售率不到 30%；小戶型設(shè) 計較少，銷售情況較好，達(dá)到 60%以上；多層比電梯小高層銷售情況好。星沙區(qū)商品房在價格上雖然占優(yōu)勢，但還是有以下劣勢： ○ 1 、多數(shù)項目不具備品牌經(jīng)營，沒有規(guī)模。 ○ 2 、交通不便。 ○ 3 、整體推廣力度不夠。但隨著開元路的拉通，連接火星大道，商業(yè)步行街、通程商業(yè)廣場的開張營業(yè)，以及各大品牌企業(yè)的扎根，以及市政配套設(shè)施的不斷改善，星沙區(qū)的商品房將會有較大的升值空間。 別墅。星沙開發(fā)區(qū)的別墅項目山水芙蓉，作為長沙市的別墅品牌，銷售狀況良 好，不足之處是建筑密度，較顯擁擠，導(dǎo)致獨體別墅銷售滯后影響總體的銷售進(jìn)度。 工業(yè)區(qū)。 319 國道以南聚集了眾多的品牌企業(yè)，星沙區(qū)大力的招商引資，加速星沙以南區(qū)域的工業(yè)建設(shè)。 附 3： 競爭性樓盤 項目詳情 開 發(fā) 商 湖南華天置業(yè)有限公司 類 型 商業(yè)用房 許可證號 長房售許字 20xx 第 1256 號 起 價 2150 元 /平方 均 價 2350 元 /平方 銀行按揭 建設(shè)銀行 7 成 20 年按揭 城 市 長沙 區(qū) 域 開福區(qū) 項目位置 長沙市開福區(qū)芙蓉北路唐家巷口 銷售電話 07314480288 4481288 4480422 代 理 商 無 建 筑 商 中建四局六公司，湖南中遠(yuǎn)工程公司 樓 層 高層 建筑結(jié)構(gòu) 框架 項目進(jìn)度 現(xiàn)房 物業(yè)管理 湖南華天物業(yè)管理有限公司 項目位置 位于長沙市芙蓉北路 159 號 交通狀況 公交 9 路 109 路 115 路 348 路 116 路 401 路公共 汽車在小區(qū)入口處設(shè)站 主力戶型 3 居室 4 居室 項目概況 錦繡華天是由湖南華天集團(tuán)所屬湖南華天置業(yè)有限公司斥資 2． 4 億元精心打造的高尚商住社區(qū)。小區(qū)緊臨芙蓉北路；南接長沙金融商務(wù)中心；北連伍家?guī)X中心商業(yè)圈、金鷹電視文化中心， 整個小區(qū)占地 39． 26 畝，規(guī)劃建設(shè)總面積近 11． 5 萬平方米 3 綠化率 42％。由 3 幢造型新穎、設(shè)計精美的公寓樓和一幢氣勢恢宏、韻律流暢的商務(wù)寫字摟構(gòu)成；高達(dá) 20 米的超大型的小區(qū)入口近 8000 ㎡的中心綠化廣場及 600 米的環(huán)型車道 ，小區(qū)內(nèi)設(shè)會所、兒童樂園、商場、酒樓、可泊車 300 多輛的大型地下停車場??。小區(qū)提供多達(dá) 79 多種戶型設(shè)計，面積從 70㎡ — 260 ㎡不等，能充分滿足業(yè)主的個性需求。 小區(qū)周邊城市配套完善，北斗星商廈、泰陽商城、新一佳、麥德龍超市提供了為小區(qū)居民良好的購物環(huán)境；湘雅醫(yī)院、省婦幼保健院、麻園嶺小學(xué)、周南中學(xué)、長沙市一中為業(yè)主就醫(yī)、就學(xué)提供了便利的條件； 9 路、 109 路、 115 路、 348 路、 116 路、 402 路公交車在小區(qū)入口處設(shè)站；提供方便快捷的公共交通。 物業(yè)名稱 金鷹城圣爵菲斯 地 址 長沙市廣電中心 發(fā) 展 商 湖南金鷹城置業(yè)有限公司 占地面積 225000 平方米 建筑面積 173000 平