【正文】 現(xiàn)商品房預(yù)售，加快了商品房施工的速度 ,使我市一季度商品房竣工面積加大。 二、 20xx 年一季度長沙市房地產(chǎn)市場分析 （數(shù)據(jù)來源于長沙市房地產(chǎn)交易管理所） 20xx 年，作為市委市政府確定的改革發(fā)展年，在“大干新三年，再創(chuàng)新輝煌”目標(biāo)的鼓舞下，我市城市建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)。 20xx 年市委市政府確定為改革發(fā)展年，提出了要“大干新三年，再創(chuàng)新輝煌”，全力推進(jìn)城市化進(jìn)程。 —— 從長沙的政策環(huán)境分析，近幾年來長沙市人民政府十分注重對房地產(chǎn)市場的培育，注重政策的引導(dǎo)，在先后出臺了外地人購房入戶、取消房改房上市審批、簡化辦事程序、降低交易成本、允許經(jīng)濟(jì)適用房上市等一系列政策措施的基礎(chǔ)上， 20xx 年 10 月又出臺了長政發(fā)［ 20xx］ 58 號文件“長沙市人民政府關(guān)于進(jìn)一步搞活房地產(chǎn)市場的若干意見”，進(jìn)一步放寬政策。二是國家將啟動消費(fèi)、拉動內(nèi)需作為國民經(jīng)濟(jì)增長的重要舉措，采取各種政策和措施，大力發(fā)展和啟動住宅消費(fèi)。在不考慮有效購買力的情況下，單從住房需求分析，長沙市每年因人口增長而拉動住房需求將達(dá)到 120 萬㎡ ( 按目前我市人均居住建筑面積為 ㎡計(jì)算 )。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費(fèi)群體逐步擴(kuò)大，“終極置業(yè)者”不斷涌現(xiàn)，長沙人均居住水平迅速提高。據(jù)長沙市房地產(chǎn)交易中心最近的一次調(diào)查統(tǒng)計(jì)，投資型置業(yè)者在購買各類商品房中的比重為：商品住房為 %、寫字樓為 40%、商業(yè)用房為 %。 從市場角度分析 —— 從購房能力分析，伴隨長沙經(jīng)濟(jì)的增長，城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多， 98 年至 20xx年，長沙人均可支配收入從 6650 元上升到了 9100 元左右，增幅達(dá) %。 以上幾個(gè)方面充分說明， 20xx 年長沙房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持了快速增長的格局，各主要指標(biāo)大幅增長，房地產(chǎn)開發(fā)投資、房屋施工面積、商品 房上市量、商品房交易量、二手房成交量、房地產(chǎn)抵押貸款等指標(biāo)均達(dá)到歷史最高水平。城市房屋拆遷工作直接拉動了房地產(chǎn)投資，刺激了住房的有效需求，它為完善城市功能，加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改善市民的居住水平和質(zhì)量都做出了較大的貢獻(xiàn)。消費(fèi)者的消費(fèi)觀念發(fā)生了根本的變化，國家啟動內(nèi)需，拉動消費(fèi)的政策由于有了金融業(yè)的支持而得以實(shí)現(xiàn)，金融業(yè)同時(shí)也成為了房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的有力保障。我市住房二級市場經(jīng)過多年培育之后，在政府宏觀政策的調(diào)控下，特別是 20xx 年 10 月我市出臺“長沙市人民政府關(guān)于進(jìn)一步搞活房地產(chǎn)市場若干意見”（市政府 58號文）的具體措施的作用下，市場被迅速激活。 從商品房銷售價(jià)格來看， 20xx 年全市商品房銷售均價(jià)為 2468 元 /平方米，同比增長 %，其中商品住房銷售均價(jià)為 2222 元 /㎡，比去年同期增長 %，商品房價(jià)格在 20xx 年略有下跌的基礎(chǔ)上穩(wěn)步回升，商品房價(jià)格基本保持穩(wěn)定。 商品房供、銷兩旺，銷售價(jià)格穩(wěn)中有升 從商品房供應(yīng)情況來看，伴隨房地產(chǎn)開發(fā)的強(qiáng)力增長，房地產(chǎn)施、竣工面積同步上揚(yáng)，截止 20xx 年 11 月，長沙市房屋施工面積達(dá) 萬㎡，竣工房屋面積 萬㎡，分別比去年同期增長 %和 %。 第二章 長沙市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析 一、二 00 三年長沙房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r及分析 （數(shù)據(jù)來源于長沙市房地產(chǎn)交易管理所） 近幾年來，長沙房地產(chǎn)市場伴隨國民經(jīng)濟(jì)的快速增長，呈現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展的勢頭。 二、調(diào)查內(nèi)容 （一）長沙市住宅市場概況 長沙市區(qū)域概況 長沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 長沙住宅市場特點(diǎn) 長沙住宅市場的發(fā)展趨勢 （二）開福區(qū)市場概況 開福區(qū)概況 開福區(qū)住宅供應(yīng)與成交情況 （三）四方坪市場概況 四方坪概況 四方坪住宅供應(yīng)與成交情 （四）競爭性樓盤狀況 競爭性樓盤界定 ① 大型樓盤 ② 同類型樓盤 ③ 同區(qū)域樓盤 調(diào)查內(nèi)容 ① 同類樓盤開發(fā)小區(qū)數(shù)量、樓盤檔次、總建筑面積、住宅單元總量、現(xiàn)有供應(yīng)量分析； ② 同類樓盤特點(diǎn)（售價(jià)與銷售率、銷售與賣點(diǎn)、戶型面積、規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)特點(diǎn)）； ③ 預(yù)計(jì)未來幾年住宅供應(yīng)總量、單元套數(shù)、已開發(fā)物業(yè)的后續(xù)供應(yīng)量； ④ 周邊主要競爭對手占地面積、總建筑面積、住宅面積、套數(shù)； ⑤ 同類樓盤現(xiàn)時(shí)住宅推出平均銷售率、成交量最大的單元面積； ⑥ 同類樓盤現(xiàn)時(shí)價(jià)格幅度； ⑦ 未來的住宅供應(yīng)量增幅、市場承接力、競爭情況。我們以市場真實(shí)數(shù)據(jù)、信息為基礎(chǔ) ,順應(yīng)長沙房產(chǎn)大勢，所有調(diào)研內(nèi)容皆圍繞四季美景有針對性地展開。動力廣告有限公司 前言 ????????????????????????????????????????????? 3 第一章：總體調(diào)研概況?????????????????????????????????????? 4 第二章 長沙市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析 ??????????????????????????????? 8 第三章 長沙市開福區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析 ???????????????????????????? 19 第四章 長沙市開福區(qū)四方坪地產(chǎn)競爭態(tài) 勢分析 ?????????????????????????? 25 第五章 重點(diǎn)競爭對手分析 ??????????????????????????????????? 26 第六章 四季美景規(guī)劃建議 ??????????????????????????????????? 35 附 1 ????????????????????????????????????????????? 40 附 2 ????????????????????????????????????????????? 44 附 3 ?????????????? ??????????????????????????????? 46 前言 20xx 年 4 月 25 號至 20xx 年 5 月 25 號， 30 天來我們項(xiàng)目組相關(guān)人員 8 人共出動 330 余人次，詳細(xì)調(diào)查了長沙市北城區(qū)尤其是開福區(qū)中的四方坪板塊共計(jì) 18個(gè)樓盤的銷售推廣情況。 經(jīng)過周密的樓盤走訪、市場考察、資料收集、分析整理等調(diào)研工作，參照項(xiàng)目規(guī)模、樓盤類型、項(xiàng)目所在地、推廣周期、主訴求定位、開發(fā)商綜合實(shí)力、主力消費(fèi)群等綜合考評指標(biāo)，得出以下 3 個(gè)樓盤對“四季美景”的推廣銷售存在借鑒價(jià)值或形成沖擊，列為競爭對手深入調(diào)研對象，分別為 ： 左岸春天、時(shí)代先鋒、科院。 “知己知彼 ,百戰(zhàn)不殆” ,唯有通過深度剖析長沙房產(chǎn)動態(tài) ,充分認(rèn)識自身利弊，方能游刃有余地引領(lǐng)市場潮流。 （五）目標(biāo)客戶及其需求特點(diǎn) 目標(biāo)客戶界定 ① 有一 定經(jīng)濟(jì)實(shí)力 ② 認(rèn)可郊區(qū)置業(yè) ③ 認(rèn)可運(yùn)動地產(chǎn) 調(diào)查范圍 ① 中、高檔小區(qū) ② 政府機(jī)關(guān)的宿舍 ③ 效益好的企事業(yè)單位宿舍 調(diào)查內(nèi)容 ① 目標(biāo)客戶區(qū)域分布； ② 目標(biāo)客戶的特征描述； ③ 目標(biāo)客戶對項(xiàng)目所在區(qū)域的看法； ④ 目標(biāo)客戶對運(yùn)動概念的偏好程度，以及喜歡何種形式的運(yùn)動項(xiàng)目； ⑤ 目標(biāo)客戶對居住環(huán)境及配套設(shè)計(jì)的要求； ⑥ 目標(biāo)客戶對戶型面積及室內(nèi)功能布置的要求； ⑦ 目標(biāo)客戶購房能接受的價(jià)位； ⑧ 影響目標(biāo)客戶購房的決定因素。二 00 三年，其加速發(fā)展的態(tài)勢更趨明顯，市場表現(xiàn)更為活躍。 從商品房預(yù)售情況來看， 20xx 年，全市共有 155 個(gè)企業(yè)的 887 棟商品房上市預(yù)售，批準(zhǔn)預(yù)售總建 筑面積為 萬㎡，較去年同期增長 %。 二手房交易放量增長，住房二級市場被激活 20xx 年，全市共辦理二手房交易 9189 起，成交面積 萬㎡，成交金額 億元，分別比去年同期增長 %、 %和 %。 房地產(chǎn)抵押登記保持較高增幅，金融業(yè)為房地產(chǎn)業(yè)提供有力保障 20xx 年，全市共辦理房地產(chǎn)抵押登記 29757 起，抵押貸款面積 萬㎡，抵押權(quán)利價(jià)值 億元，比去年同期增長 %、%和 %。 城市房屋拆遷力度不減，刺激了房屋有效需求的增長 20xx 年，全市共動遷居民 5056 戶，拆遷房屋面 積 萬㎡，分別比去年增長 %和 %。 經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)全面得到調(diào)控，商品房市場結(jié)構(gòu)更趨合理 20xx 年，全市經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)建設(shè)共完成投資 億元，開工房屋面積 萬㎡，竣工面積 萬㎡，分別比去年同期下降 %、 %和 %。 1998 年以來，長沙房地產(chǎn)業(yè)連續(xù)六年保持了高速增長的態(tài)勢，究其原因，主要有以下幾點(diǎn)： 從產(chǎn)業(yè)投入角度分析 長沙市近幾年來經(jīng)濟(jì)總量持續(xù)高速增長， GDP 保持二倍數(shù)的增長，對房地產(chǎn)業(yè)的投入不斷加大。而近幾年長沙的房價(jià)較為穩(wěn)定，這使得市民的住房購買能力大為提高，個(gè)人購買商品房占市場總銷量的 94%。 —— 從消費(fèi)結(jié)構(gòu)分析，隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，居民住房消費(fèi)觀念也發(fā)生了明顯的變化。至 20xx 年，長沙人均居住建筑面積達(dá) ㎡。實(shí)際上 20xx 年長沙市凈增城市人口為 萬人，這一理想需求將達(dá)到 180 萬㎡。三是深化住房制度改革，徹底停止了住房實(shí)物分配制度，全面推進(jìn)住房商品化，市場化的進(jìn)程。主要措施有擴(kuò)大公房出售范圍；積極妥善處理了產(chǎn)權(quán)發(fā)證中的歷史遺留問題；進(jìn)一步降低和調(diào)整商品房和二手房交易契稅 (二手房契稅降為 1%)；提高公積金 貸款額度 ，加快住房貨幣化進(jìn)程 ；堅(jiān)決停止公務(wù)員小區(qū)建設(shè)，控制經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)規(guī)模等等。未來三年，我市將圍繞加快發(fā)展，實(shí)現(xiàn)全面小康的總目標(biāo)，以科學(xué)的發(fā)展觀為統(tǒng)攬，以“一洲兩岸，六橋三環(huán)，打通出口， 開發(fā)新區(qū)”，加快小城鎮(zhèn)建設(shè)為重點(diǎn)，堅(jiān)持以人為本，高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量、高效益規(guī)劃、建設(shè)、管理、經(jīng)營城市，到 20xx 年，城市化水平達(dá) 56%，城區(qū)綠化率為33%，城市綠化覆蓋率達(dá) 40%，人均公共綠地面積 平方米，人均住宅建筑面積 27 平方米，人均道路面積 平方米，要全面完成“一江兩岸一洲”濱水區(qū)的建設(shè)，全面完成“六橋三環(huán)”，城區(qū)環(huán)保綠化達(dá)標(biāo)，完成棚戶區(qū)改造和農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工廉租房建設(shè)，完成歷史區(qū)街的保護(hù)和維修等重點(diǎn)工程，到 20xx 年全市控制性詳規(guī)覆蓋總面積達(dá)到 400 平方公里。我市房地產(chǎn)業(yè)也緊緊抓住這一發(fā)展機(jī)遇，繼續(xù)加大投資力度，進(jìn)一步加強(qiáng)了對房地產(chǎn)二、三級市場的引導(dǎo)和培育， 20xx 年一季度我市房地產(chǎn)市 場主要呈現(xiàn)以下幾個(gè)特點(diǎn)： 房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長，房屋建設(shè)速度加快 20xx 年一季度，全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，比去年同期增長 %。 商品房上市量繼續(xù)擴(kuò)容 ,非住 宅商品房比重加大 20xx 年一季度，全市共有 203 棟商品房被批準(zhǔn)上市，批準(zhǔn)預(yù)售總建筑面積為 萬平方米，其中住宅面積為 萬平方米，分別比去年同期增長 %和 %。隨著我市居民可支配收入的進(jìn)一步增長，消費(fèi)者對房地產(chǎn)投資的熱情也將進(jìn)一步提高。房地產(chǎn)市場保持了較為旺盛的需求。其中房改房上市成交 1471 戶、成交面積 萬平方米、成交金額 ，分別比去年同期 增長 %、%和 %。近年來，國家先后出臺了一系列的政策，啟動住房消費(fèi)，培育住房二級市場。其四，金融機(jī)構(gòu)對二手房按揭支持力度的加大以及中介服務(wù)的日益規(guī)范和完善，也將進(jìn)一步推動住房二級市場的活躍。房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)在業(yè)務(wù)總量增長的同時(shí)，出現(xiàn)了一個(gè)較為顯著的特點(diǎn)：增幅趨緩，特別是個(gè)人住房抵 押貸款中的抵押金額出現(xiàn)了我市自開展房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)以來的首次負(fù)增長。 舊城改造力度減弱，新區(qū)建設(shè)速度加快 20xx 年一季度，全市共拆遷房屋 1034 戶，拆遷房屋面積 萬平方米，拆遷面積較去年同期下降了 %，其中拆遷住宅面積 萬平方米，較去年同期增長了 %。隨著我市國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，城市化進(jìn)程的加快，以及居民收入水平的提高，我們有理由相信， 20xx 年二季度我市房地產(chǎn)市場將繼續(xù)保持穩(wěn)步增長的態(tài)勢，將發(fā)展的更好、更快。 眾多外地知名開發(fā)商如陽光 100、美聯(lián)置業(yè)、奧園、綠城、南都、中天、香港國中等紛紛看準(zhǔn)長沙市場上馬地產(chǎn)項(xiàng)目。 長沙市目前的主要發(fā)展方向是東擴(kuò)南移 ,人民東路、體育新城、省政府以及河西南大橋板塊以及河?xùn)|湘江濱水帶等已成為房產(chǎn)商投資熱土。 三、銷售推廣調(diào)研分析 根據(jù)長沙樓市的調(diào)研走訪及《瀟湘晨報(bào)》地產(chǎn)信息資料，我們總結(jié)了以下銷售特征： 通過對有購買意向的潛在消費(fèi)者的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，長沙市住房消費(fèi)市場的潛在購買者年齡開始呈現(xiàn)出走小趨勢。 數(shù)據(jù)表明，長沙市潛在購買群體的理想購買價(jià)位集中在總價(jià)１０．１萬－２５萬元。 調(diào)查顯示，選擇三房兩廳的受訪者高達(dá)５４％；其次是選擇兩房兩廳的受訪者，占總量的２３％；而選擇四房兩廳、五房兩廳及復(fù)式單位和一室一廳的受訪者分別為１０％、８％和５％。 在這次調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，住房消費(fèi)市場的自用考慮比例依然占據(jù)主流，高達(dá)８７．３％；投資型購房雖較往年有所上升， 仍僅占１１．６％。５４％的受訪者表示首選小高層住宅；多層依然保持次考慮地位，有２８％的受訪者表示考慮購買；選擇高層和別墅的受訪者分別為１３％和５％。這次調(diào)查的圖表數(shù)據(jù)顯示，長沙市潛在購買者對物業(yè)綜合品質(zhì)的衡量標(biāo)準(zhǔn)主要因素依次是環(huán)境、交通和物業(yè)管理，這說明未來樓盤供應(yīng)市場的開發(fā)中心有必要考慮住房的社區(qū)居家氛圍營造，郊區(qū)物業(yè)交通狀況的改善，產(chǎn)品售后服務(wù) —— 物業(yè)管理水平也成為衡量住房綜合品質(zhì)的重要因素。熊克輝認(rèn)為，在樓盤開發(fā)規(guī)?；谋尘跋拢瑵撛谙M(fèi)群體對大社區(qū)所應(yīng)承擔(dān)的附加功能亦提出了更高層次的要求，一種新發(fā)展取向日益顯現(xiàn)，造村造鎮(zhèn)式的獨(dú)立綜合型生活大社區(qū)將成為未來住宅小