【正文】 圣爵菲斯 地 址 長沙市廣電中心 發(fā) 展 商 湖南金鷹城置業(yè)有限公司 占地面積 225000 平方米 建筑面積 173000 平方米 。 小區(qū)周邊城市配套完善，北斗星商廈、泰陽商城、新一佳、麥德龍超市提供了為小區(qū)居民良好的購物環(huán)境；湘雅醫(yī)院、省婦幼保健院、麻園嶺小學(xué)、周南中學(xué)、長沙市一中為業(yè)主就醫(yī)、就學(xué)提供了便利的條件； 9 路、 109 路、 115 路、 348 路、 116 路、 402 路公交車在小區(qū)入口處設(shè)站；提供方便快捷的公共交通。由 3 幢造型新穎、設(shè)計精美的公寓樓和一幢氣勢恢宏、韻律流暢的商務(wù)寫字摟構(gòu)成；高達 20 米的超大型的小區(qū)入口近 8000 ㎡的中心綠化廣場及 600 米的環(huán)型車道 ，小區(qū)內(nèi)設(shè)會所、兒童樂園、商場、酒樓、可泊車 300 多輛的大型地下停車場??。 附 3： 競爭性樓盤 項目詳情 開 發(fā) 商 湖南華天置業(yè)有限公司 類 型 商業(yè)用房 許可證號 長房售許字 20xx 第 1256 號 起 價 2150 元 /平方 均 價 2350 元 /平方 銀行按揭 建設(shè)銀行 7 成 20 年按揭 城 市 長沙 區(qū) 域 開福區(qū) 項目位置 長沙市開福區(qū)芙蓉北路唐家巷口 銷售電話 07314480288 4481288 4480422 代 理 商 無 建 筑 商 中建四局六公司，湖南中遠工程公司 樓 層 高層 建筑結(jié)構(gòu) 框架 項目進度 現(xiàn)房 物業(yè)管理 湖南華天物業(yè)管理有限公司 項目位置 位于長沙市芙蓉北路 159 號 交通狀況 公交 9 路 109 路 115 路 348 路 116 路 401 路公共 汽車在小區(qū)入口處設(shè)站 主力戶型 3 居室 4 居室 項目概況 錦繡華天是由湖南華天集團所屬湖南華天置業(yè)有限公司斥資 2． 4 億元精心打造的高尚商住社區(qū)。 工業(yè)區(qū)。 別墅。 ○ 3 、整體推廣力度不夠。星沙區(qū)商品房在價格上雖然占優(yōu)勢，但還是有以下劣勢： ○ 1 、多數(shù)項目不具備品牌經(jīng)營，沒有規(guī)模。 二、樓盤的分布情況 商品房 主要集中在以縣委縣政府周圍，東西以開元路延線，南北以板倉路、天華路為中心，以全國最大的綠化廣場為賣點，周圍聚集了眾多的房地產(chǎn)項目，如：山水人家、楚天家園、領(lǐng)秀新城、星興佳園、欣安小區(qū)等，比較成規(guī)模。 長沙縣的政治文化中心：縣委縣政府、縣公安局、縣法院等部門都聚集于此。 國家級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)：全球 500 強中的大企業(yè)及全國知名企業(yè)紛紛落戶，有獵豹、大眾、申湘汽車、光南、光陽摩托、可口可樂、娃哈哈、 LG 曙光、三一重工、金沙利彩印、經(jīng)閣鋁材等。星沙因為有產(chǎn)業(yè)的強力支撐，星沙現(xiàn)象將類似一種房地產(chǎn)的區(qū)域溫室效應(yīng)?！?20xx 年長沙市政府工作報告》制定的“市中心東拓”的城市發(fā)展戰(zhàn)略部署，對星沙是長沙市“次中心”和“第六區(qū)”的地位予以確認，也給致力于星沙發(fā)展建設(shè)的各路地產(chǎn)豪杰吃下了一顆定心丸?？梢灶A(yù)見，在各級政府與民間資本的合力推動下，體育新城板塊將成為一個生機蓬勃的發(fā)展區(qū)域，地產(chǎn)開發(fā)欣欣向榮，一批大規(guī)模、高品質(zhì)的高檔樓盤也將次第亮相。暢達的路網(wǎng)、完善的配套，體育新城形成了一個能量驚人的磁場，促動了整個板塊的地產(chǎn)開發(fā)，展現(xiàn)了東南區(qū)域一個可以期待的美好前景。在繁華與時尚的包裹當(dāng)中，體育新城燦爛如花，足以笑傲他人。體育新城是一個處于快速成長中的新城區(qū)，但與繁華成熟的老城區(qū)卻有著割舍不斷的血緣聯(lián)系。但局限于城北經(jīng)濟支撐力在長沙總體經(jīng)濟格局中一直比較弱，這一塊在短時間內(nèi)不會有突破性的發(fā)展，發(fā)展速度會比較平緩。 城北板塊 城北板塊處于湘江、瀏陽河、撈刀河三水交匯處 ，離市區(qū)最近，由于青竹湖高爾夫球場的興建及良好的自然環(huán)境，使這一區(qū)域具備了得天獨厚的環(huán)境優(yōu)勢，高檔住宅將是這一區(qū)域興建的重點。 此板塊又可以細分為榮灣鎮(zhèn)板塊、麓谷板塊和市府板塊。南北方位的開發(fā)更是河西的焦點，南邊依托山、水優(yōu)勢，北邊依托市政，暗流涌動，來勢兇猛，預(yù)計未來兩年內(nèi)，河西房地產(chǎn)開發(fā)面積約 300 萬㎡，“錢”景廣闊。而長沙“一年一個樣，三年大變樣”的新一輪的城市建設(shè)的新高潮給房地產(chǎn)市場的繁榮帶來了新的契機，也為河西房地產(chǎn)注入了強勁的動力。因此，這一區(qū)域也將成為未來 35 年開發(fā)的重點區(qū)域，中高檔住宅物業(yè)（其中中檔物業(yè)占較大比例）、商業(yè)物業(yè)（以專業(yè)市場為主）將成為這一區(qū)域開發(fā)的主流。 四是板塊的狀況。 四是物業(yè)檔次。 三是設(shè)計風(fēng)格。人們之所以選擇在郊區(qū)買房，對價格的關(guān)注程度不亞于交通。 二是價格。郊區(qū)樓盤之所以叫郊區(qū)盤，就是說它的位置在城市的邊緣，自然交通狀況要亞于市區(qū)。由此看來， 20xx 年必然將是長沙郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的一個火爆年 ,也勢必成為長沙房地產(chǎn)業(yè)里程碑式的年份。 按目前長沙的郊區(qū)樓盤的競爭格局，我們把它們分為五大板塊：河西板塊，城南板塊，城北板塊，城東板塊和星沙板塊。近幾年，長沙房地產(chǎn)的發(fā)展開始轉(zhuǎn)向大盤時代，單個樓盤間的競爭已經(jīng)升級為板塊之間的競爭。眾多開發(fā)商把競爭的戰(zhàn)火蔓延到市郊，紛紛在市郊跑馬圈地 ,希望在樓市鏖戰(zhàn)中拔得頭籌。 長 沙房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，直到 97 年才掀起開發(fā)熱潮。但這些交通工具的利用率都不會太高，它對社會資源 (含汽車，油料等 )的消耗量都會遠遠超過合理布局的城市公交系統(tǒng)正常運轉(zhuǎn)的消耗量。 附 1： 長沙郊區(qū)地產(chǎn)基本分析 現(xiàn)階段中國基礎(chǔ)設(shè)施是由政府投資，在目前的條件下，對郊區(qū)的投資有限，使得許多郊外新區(qū)交通不便，服務(wù)設(shè)施不足，對城里居住的人缺乏吸引力。 小結(jié)：利用卓越性價比、地標性建筑、升值潛力、社區(qū)文化與配套、四方新城區(qū)位優(yōu)勢做文章、造勢、造夢，利用高檔次的定位與價格形成反差積蓄銷售勢能。即構(gòu)建泛會所，在忠于小區(qū)設(shè)計本體基礎(chǔ)上，充分展現(xiàn)對使用者的關(guān)切態(tài)度，突出人與社區(qū)、人與自然的互動關(guān)系，并巧妙地引入大 好生態(tài)做鄰居，分散綠化、景觀，把活動設(shè)施從會所中搬出來，與親水軸、人文軸完美融合，渾然天成。 （ 4）根據(jù)定位建造湖湘文化走廊、湖湘名人群雕、湖湘文化館為樓盤形象支撐點并利于炒作。 （ 2）、定價偏低必然要求控制成本，建議建筑密度提高，及多設(shè)計一些小戶型，實現(xiàn)單價不過低，但總價調(diào)低。 憑借秀美的自然風(fēng)光、與市中心恰到好處的距離、便捷的交通網(wǎng)絡(luò)和優(yōu)越的基礎(chǔ)設(shè)施與人文環(huán)境，四方坪地塊正在聚集大批別墅豪宅和頂尖的精英族群，一個富人區(qū)正在這里崛起，逐漸形成獨具特色的區(qū)位特征和精英文化，吸引更多同一階層的置業(yè)者。 （ 2）前瞻性分析： 消費者對于區(qū)域的認知依然存在偏頗之處，主要表現(xiàn)在對地塊品位、價值、未來狀態(tài)的認知不足上。 基本的自我提升設(shè)施包括：業(yè)主培訓(xùn)體系、社區(qū)文化藝術(shù)設(shè)施、家政中心、食肆、 SPA、康體休閑、運動場館、休憩景觀等。例如超市、菜市場、幼兒園、康體運動設(shè)施及日常休閑娛樂設(shè)施等。 從社會心理學(xué)的角度分析，人的消費行為出除了具有一定的社會性之外，往往還會帶有一定的歸屬感、自我認同性與支配特征。而現(xiàn)代住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢，受“就近”意識的 影響，將以“社區(qū)自給自足”式的“一站式居住”模式為主流，即“一天，一個所在，一次滿足。 需求形態(tài) 需求核心 因子表現(xiàn) 地段論 便利、便捷 隱性因子＋顯性因子 環(huán)境論 生態(tài)、健康、輕松 顯性因子 價格 務(wù)實、性價比 顯性因子 戶型 中、小戶型為主，布局合理 顯性因子 前瞻性 地塊升值、品位提升 隱性因子 （ 1）便利性分析： 對于便利性的需求，又包含有 “基礎(chǔ)設(shè)施需求 ”和 “生活提升需求” 兩個方面。 銷售因子又表現(xiàn)為隱性、顯性兩種。 二、規(guī)劃分析： 項目的因子亦即消費者購房時所考慮的因素。 （ 2）、瀏陽河沿岸景觀與其相鄰的電廣傳媒、新世紀文化城、世界之窗、海底世界合力構(gòu)成的以旅游、人文觀光、文化為主題的大社區(qū)，以及有著全國影響力的金鷹文化節(jié)的輻射影響，四方坪地塊將在未來幾年里成為長沙樓市新興的住宅集中社區(qū)，項目地塊具發(fā)展?jié)摿εc增值趨勢。圣爵菲斯、山水芙蓉、新外灘花園、浙江綠城別墅園（暫名），以及騰飛島上的高檔別墅與豪宅區(qū)等多個樓盤。 但交通不太便利，非中心地帶，四方坪地塊品位不高導(dǎo)致在價格方面也存在一定壓力，推廣樓盤時須補劣強優(yōu)：無便捷但可做到便利（生活配套和周邊配套成熟），價格可通過塑造高雅環(huán)境和成熟配套提升高檔樓盤形象及宣傳樓盤升值概念支撐。 開福區(qū)發(fā)展四方新城的力度很大，遠景規(guī)劃很好，已現(xiàn)雛形，與規(guī)劃中的瀏陽河風(fēng)光帶形成一個交集，交集的核心就是左岸春天，隨著瀏陽河改造工程一項項進行，左岸春天的價格將一路飆升。 小結(jié)： 綜上所述可見左岸春天有三大突出賣點：歐式的園林設(shè)計；富人區(qū)正在左岸春天周邊崛起，項目具發(fā)展?jié)摿εc增值趨勢；擁有麥德龍的生活便利。 大型超市麥德龍近在咫尺是業(yè)主便捷生活的有力支持。左岸社區(qū)服務(wù)中心 24 小時“ ANYCALL”，以至微關(guān)愛體現(xiàn)生活品質(zhì)。 配套設(shè)施如法國左岸藝術(shù)培訓(xùn)中心、 健身房、棋牌室、乒乓球室、桌球室、咖啡吧、美容美發(fā)廳，工農(nóng)橋小學(xué)、雙語幼稚園，網(wǎng)球場、全民健身運動場、游泳池等一應(yīng)懼全， 是業(yè)主便利生活的有力支持。 消費者對房產(chǎn)此類理性消費品都抱著較為謹慎的態(tài)度，一般都比較挑剔。這種狀況直到 20xx 才有所 改善。 作為所處區(qū)域的四方坪瀏陽河一帶，由于歷史的原因，其經(jīng)濟實力都不是很強，素有“南帝北丐”之稱。 麓南造城是當(dāng)前長沙樓市的熱點，對左岸春天環(huán)境有一定威脅。 二期有幾棟樓直接面對瀏陽河，屬于視野開闊特別適宜人居的江景盤。 憑借秀美的自然風(fēng)光、與市中心恰到好處的距離、便捷的交通網(wǎng)絡(luò)和優(yōu)越的基礎(chǔ)設(shè)施與人文環(huán)境，左岸春天周圍正在聚集大批別墅豪宅和頂尖的精英族群，逐漸形成獨具特色的區(qū)位特征和精英文化，吸引更多同一階層的置業(yè)者。 機會： 瀏陽河沿岸景觀與其相鄰的電廣傳媒、新世紀文化城、世界之窗、海底世界合力構(gòu)成的以旅游、人文觀光、文化為主題的大社區(qū)，以及有著全國影響力的金鷹文化節(jié)的輻射影響，將在未來幾年里成為長沙樓市新興的住宅集中社區(qū)，項目地塊具發(fā)展?jié)摿εc增值趨勢。 廣告推廣成本高，而實際效果卻微乎其微，增加了銷售成本，也增加了市場風(fēng)險。２４００元／平方米以上的售價，加之大面積戶型，像兩只 攔路虎，擋住了市場的通道。 一期 2１棟多層和小高層住宅均帶電梯，雖然可以是一種創(chuàng)新，增加了賣點，但由于成本增加，反而加大了項目的風(fēng)險。 小區(qū)規(guī)劃最大的錯誤是戶型的定位，尤其是面積的比例分配。 項目總體風(fēng)格定位選擇了走法國左岸文化這條線。 劣勢： 左岸春天均價達 2800 元 /平米，高于周邊樓盤價格，故其在價格方面存在一定壓力，必須具備有力的價格支撐體系。 智能化管理系統(tǒng)確保住戶安枕無憂。左岸社區(qū)服務(wù)中心 24 小時“ ANYCALL”，以至微關(guān)愛體現(xiàn)生活品質(zhì)。中海物管是中國首家通過 IS9002 國際認證的金牌管家，提供卓越、科學(xué)的酒店級個性化服務(wù)，以中國第一專業(yè)品牌保證第一生活品質(zhì)。左岸春天由泓信地產(chǎn)聯(lián)合華森、貝爾高林、中海物業(yè)三大企業(yè)打造源于法國塞納河左岸的生活格調(diào)且具有國際人居品質(zhì)的大規(guī)模社區(qū)， 戶型經(jīng)典，自然采光、對流通風(fēng)、明透景觀、超高的性價比，最大程度發(fā)揮空間的使用率。 有 150、 11 136 等多條公交線路，隨著芙蓉北路的改建完工、伍家?guī)X立交橋等交通路網(wǎng)的進一步完善。（數(shù)據(jù)來源 售 樓 經(jīng)理） （二）、左岸春天樓盤分析： 優(yōu)勢： 左岸春天在 170 畝的建筑基地上，用了 110 畝的面積來規(guī)劃園林，聘請國際園林大師貝爾高林公司，精心規(guī)劃的一座以講求造型藝術(shù)為主題的歐式風(fēng)情藝術(shù)園林。 左岸春天舉辦了牡丹藝術(shù)節(jié)暨第二屆春之花 中小 戶型太少，偏大的戶型將一些喜歡左岸春天但經(jīng)濟能力有限的人擋在了門外，高端客戶不足對整個樓盤的銷售產(chǎn)生了一定影響。 左岸春天優(yōu)勢為綠化率高、環(huán)境高雅、分攤面積低、配套完善、住戶素質(zhì)高、人車分流、監(jiān)視系統(tǒng)先進。 住區(qū)周邊配套設(shè)施 麥德隆超市、四方坪商貿(mào)城、北斗星商廈，國防科大，廣電中心、世界之窗、海底世界。 占地面積 一期為 10 萬平米 ,二期為 100 畝 建筑面積 一期為 21 萬平米，二期為 124000 平米 容積率