【正文】 物業(yè)名稱 金鷹城小區(qū)緊臨芙蓉北路；南接長沙金融商務中心；北連伍家?guī)X中心商業(yè)圈、金鷹電視文化中心， 整個小區(qū)占地 39． 26 畝，規(guī)劃建設總面積近 11． 5 萬平方米 3 綠化率 42％。星沙開發(fā)區(qū)的別墅項目山水芙蓉，作為長沙市的別墅品牌，銷售狀況良 好，不足之處是建筑密度，較顯擁擠，導致獨體別墅銷售滯后影響總體的銷售進度。 ○ 2 、交通不便。 地廣價廉，多為未開發(fā)區(qū)域，適合做大規(guī)模的投資、開發(fā)。 附 2： 星沙區(qū)房地產(chǎn)項目概況 一、 區(qū)域特點 地理優(yōu)勢：星沙開發(fā)區(qū)占地 平方公里 ,為長沙市東部的窗口 ,京珠高速連南北 ,319 國道貫穿東西，交通十分便利。 星沙板塊 近年來，由于長沙縣城鎮(zhèn)建設的飛速發(fā)展，十年前雜草從生的星沙早已成為一個關注的焦點。體育新城的種種地緣優(yōu)勢帶動了周邊區(qū)域的騰飛，強力推進了整個區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟的飛速發(fā)展，也催生了地產(chǎn)、娛樂、餐飲等相關產(chǎn)業(yè)的蒸蒸日上。 城東板塊 城東板塊之所以迅速成長起來，主要依托的是體育新城。榮灣鎮(zhèn)板塊主要指榮灣鎮(zhèn)片區(qū)，這里主要有河西的 大型商業(yè)中心通程廣場支撐，但由于是老城區(qū)，除非拆遷，不然已無地可用；麓谷板塊主要指規(guī)劃中的麓谷范圍，也包括汽車西站和大學城一帶，含蓋麓南板塊，這一區(qū)域?qū)⑹情L沙未來的高尚社區(qū)，是一個適應未來城市發(fā)展需求的、不可多得的、適宜居住的長沙高尚住宅最為集中的超級大型生活社區(qū)，目前在麓南板塊已形成了四虎嘯山之勢；市府板塊范圍為長沙高新開發(fā)區(qū)到府后路，從雷鋒大道瀟湘大道北路（現(xiàn)銀盆南路），這一板塊住宅市場已幾近成熟，是河西樓市中住宅價值最高的一個區(qū)域。市政府的搬遷，瀟湘大道的改建，猴子石大橋的修建，河西大學城優(yōu)良的文化底蘊， 城市基礎設施的完善，大大改善了河西北區(qū)的居住環(huán)境，使這塊土地變得炙手可熱。 城南板塊 城南板塊：在省政府的南遷、長株潭三市融城的發(fā)展、城市道路的修建與改建的拉動下，沿芙蓉南路、雨花大道、火星大道南段、長沙大道兩廂的土地價格大幅上漲，且基本被瓜分一空；湘府路最東邊的同 升湖山莊在今年可以結(jié)束最后一期的開發(fā)，湘府路沿線也已陸續(xù)開始了開發(fā)。長沙城市文化底蘊深厚但建筑文化品位不高 ,現(xiàn)在房地產(chǎn)商和已經(jīng)購買了房產(chǎn)的業(yè)主討論得最多的就是樓盤的建筑風格，歐式美式建筑風格遍布星城 的大街小巷，大多數(shù)樓盤缺乏民族的傳統(tǒng)的東西。價格也和項目位置有著密切關系，位置越偏，地價越低，產(chǎn)品銷售價格也就越低。 郊區(qū)樓盤在近幾年的發(fā)展過程中，出現(xiàn)得最多的也是人們最關注的問題如下 : 一是交通問題。同一板塊各樓盤之間存在的不再僅僅是競爭，合縱連橫、協(xié)同作戰(zhàn)近年也形成一種趨勢 ,競爭模式在朝著多贏的方向在發(fā)展 。在經(jīng)過七年的高速發(fā)展后，市區(qū)房地產(chǎn)項目的開發(fā)量已經(jīng)趨于飽和。為解決購房者出行的需求，開發(fā)商勢必要自己配套大量的交通工具。我們的業(yè)主，一邊散步、一邊休閑、一邊享受芬芳浴，滿足業(yè)主健康休閑生活中的唯美，既拋棄傳統(tǒng)的集中會所的消遣方式，又舍棄不實用的現(xiàn)代生活設施，營造出一個真正享受得起的大社區(qū)居家模式。 （ 3）、現(xiàn)代人表現(xiàn)為對純自然背景、頂級建筑的鐘愛和精致高雅環(huán)境的鐘愛，足夠的經(jīng)濟實力和不俗的眼光，使他們能夠選擇絕好的自然環(huán)境與專屬的高檔樓盤的最佳組合，故應設計高雅園林，但因建筑密度高，精致、細膩的園林是四季美景的首選，如稀有植物的種植、古樹的移植等， 提升檔次并 做到園林的獨一無二。事實上 開福區(qū)發(fā)展四方新城的 力度很大，遠景規(guī)劃很好，已現(xiàn)雛形，與規(guī)劃中的瀏陽河風光帶形成一個交集，隨著瀏陽河改造工程一項項進行，該地塊的價格將一路飆升。 —— 生活提升設施 隨著社會發(fā)展，現(xiàn)代人在滿足了基本生活需求，開始越來越重視生活品質(zhì)、個人發(fā)展的保障性，因此，對自我修養(yǎng)的提升、自我技能的豐富、生活品質(zhì)的提升都日益成為他們所關注的問題?！? —— 基礎設施 基礎設施是滿足消費者日常生活所需要的各種硬件設施，如：超市、菜市場、幼兒園、小學、道路、交通、車庫、食肆、休閑娛樂等，涵括了衣、食、住、行、娛等各個環(huán)節(jié)。顯性 因子為既有的看得見、摸得著的現(xiàn)實因素；隱性因子為未來可以得到改善、提升的可預見的利益點。 （ 3）、四方坪有一些競爭樓盤，如 左岸春天、江濱玫瑰園、 濱江麗園 等，其中都市先鋒、左岸春天因地理位置、定位等原因而成為重點競爭對手。 第六章、四季美景規(guī)劃建議 一．市場格局： （ 1）、四方坪地塊憑借秀美的自然風光（兩條河一條江在這里匯集，湘江如帶，撈刀河瀏陽河似網(wǎng)，三條水四季常流，風光可覽）、與市中心恰到好處的距離、便捷的交通網(wǎng)絡和優(yōu)越的基礎設施與人文環(huán)境，周圍正在聚集大批別墅豪宅和頂尖的精英族群，如左岸春天、金鷹城 在 170 畝的建筑 基地上用 110 畝的面積來規(guī)劃一座以講求造型藝術(shù)為主題的歐式風情藝術(shù)園林，濃厚的社區(qū)文化，完善的社區(qū)服務和配套，擁有良好的路網(wǎng)設施，豐富的物業(yè)形態(tài)；大型超市麥德龍近在咫尺等都是左岸春天的強勁優(yōu)勢。 70 余項物業(yè)服務，包括公用設施、車輛、消防、綠化、衛(wèi)生管理；上門安裝、維修設備，家政、家教服務，生活省心。 差異化賣點： 在 170 畝的建筑基地上用 110 畝的面積來規(guī)劃一座以講求造型藝術(shù)為主題的歐式風情藝術(shù)園林。因此也滯后了這一帶的城市基礎設施的發(fā)展，物流交通困難。 威脅： 四方坪有一些競 爭樓盤，如 玫瑰園、 濱江麗園 等。 開福區(qū)發(fā)展四方新 城的力度很大，遠景規(guī)劃很好，已現(xiàn)雛形，與規(guī)劃中的瀏陽河風光帶形成一個交集，交集的核心就是左岸春天，隨著瀏陽河改造工程一項項進行，左岸春天的價格將一路飆升。 公攤面積過多，高過２０％，消費者無論如何是不能接受的。據(jù)統(tǒng)計，項目一期的戶型面積均在１３０平方米以上，１３０－１４０平方米戶型僅３０套左右，約占一期總數(shù)的８ .9%，而１６０－１８０平方米之戶型就占了７０ .1%，如此比例失調(diào)，面積過大，是項目難以走動的主要原因。 非中心地帶，交通不太便捷（可做到便利）。 70 余項物業(yè)服務，包括公用設施、車輛、消防、綠化、衛(wèi)生管理； 上門安裝、維修設備，家政、家教服務，生活省心。 名牌物管。 配套設施如法國左岸藝術(shù)培訓中心、 健身房、棋牌室、乒乓球室、桌球室、咖啡吧、美容美發(fā)廳，工農(nóng)橋小學、雙語幼稚園，網(wǎng)球場、全民健身運動場、游泳池等一應懼全， 是業(yè)主便利生活的有力支持。所以二期將摒棄曲高和寡的局面，在戶型和價格方面進行一定調(diào)整，打造叫好又叫座的房子。 起價 一期為 2200 元 /平方米，二期為 2450 元 /平米 均價 一期為 2700 元 /平方米，二期為 2800 元 /平方米 銀行按揭 銀行 7 成 20 年 相關公共措施 花園： 5000 平方米組團園林， 10000 平方米中心園林 會所：健身房、棋牌室，乒乓球室、桌球室、咖啡吧、美容美發(fā)號 小學：工農(nóng)橋小學 幼兒園：雙語幼稚園 運動場：網(wǎng)球場、全民健身運動場、游泳池、 400 米環(huán)形跑道 建筑裝修標準 外墻：貼高檔象牙白或膚紅色高級?；u 內(nèi)墻：高級仿瓷涂料 地面：水泥砂漿找平 樓梯間：工藝鐵花樓梯扶手，大理石踏步 門： 入戶實木高級防盜門，戶內(nèi)預留門洞 窗： 中山威力塑鋼窗 陽臺： 歐式鐵花欄桿，弧形花園式 廚房： 水泥砂漿找平，預留上下水道 衛(wèi)生 間：水泥砂漿找平，預留上下水道 空調(diào)位：統(tǒng)一機位及冷凝排水道 配套措施 電梯：（芬蘭） TONE 電視：衛(wèi)星及有線 電話：有 寬帶網(wǎng)：有 液化氣： 管道 供水： 二次供水 供電： 二次供電 安全系統(tǒng)：紅外監(jiān)控，可視對講 停車：地下停車 注： 一期中購房客戶 60%為本地市民， 40%為本省地級市、外省在湘的私營業(yè)主以及韓國、日本等在長工作的外國朋友。 星城人居之夢。 （ 3）、瀏陽河沿岸景觀與其相鄰的電廣傳媒、新世紀文化城、世界之窗、海底世界合力構(gòu)成的以旅游、人文觀光、文化為主題的四方坪大社區(qū)，以及有著全國影響力的金鷹文化節(jié)的輻射影響，將在未來幾年里成為長沙樓市新興的住宅集中社區(qū)，項目地塊具發(fā)展?jié)摿εc增值趨勢。 現(xiàn)階段正在打破這個定勢，主要是同地塊各高檔樓盤相互影響、生活圈（生活配套、交通設施）成熟共同提升了板塊的形象和檔次，改變廣大市民的購房置業(yè)觀念。 （ 7）地理位置相對較偏，交通、基礎設施相對較為落后等因素抑制了樓盤的銷售，同時也給人們生活帶來諸多不便，形成“南帝北丐”的心理定勢。 （ 4） 開福區(qū)開發(fā)密度較高，總量較大，由于這兩年開發(fā)力度的加大，已改變了開福區(qū)原來為工業(yè)區(qū)環(huán)境差的面貌，成為長沙市高檔住宅區(qū)聚集地，成為部分中產(chǎn)階級的首選熱點?！边@是開福區(qū)今年提出的城市建設目標。 46M2。交通方便，商業(yè)氛圍好，配套齊全，成為今年樓市嶄新的亮點。滯銷的為150 ㎡以上大面積的戶型，由 于總價過高，銷售困難，空置率高。 星沙農(nóng)機汽車市場是以經(jīng)營汽車和配件的專業(yè)市場， 20xx 年 3 月開盤至今，一期 600 個門面，銷售率 100%，二期 550 個門面，住宅 834 套，銷售率 70%左右。開發(fā)商投入較大，建筑外觀比較漂亮，小區(qū)內(nèi)部環(huán)境優(yōu)美，配套設施高檔齊全，戶型設計偏重豪華、高檔，物業(yè)管理完善，銷售現(xiàn)場裝修豪華，銷售員素質(zhì)較高，但因戶型面積過大，戶型設計較為陳舊、無新意，以及價格過高等因素阻礙了銷售進度，戶型以二房二廳、三房二廳銷售情況最好，價格為 2600 元 /㎡ 4000 元 /㎡左右，有獨立車庫、車位。開發(fā)商實力雄厚，一般開發(fā)周期為 3 年，購房對象以市內(nèi)的拆遷戶、無房戶及周邊低收入家庭，銷售火爆，價格一路飄紅，從開盤價 1080 元/㎡至今，每平方米上漲了 200 元 /㎡，銷售率普遍超過 80%，大多數(shù)是期房銷售。開福區(qū)占地 188 平方公里，是長沙市最大的城區(qū)，其中土地存量占全市城區(qū)的一半以上， 此外，還有 30 萬平方公里的土地可供城區(qū)開發(fā)利用。今年上半年，全區(qū)實現(xiàn) GDP12． 99 億元，同比增長 16． 5％；社會固定資產(chǎn)投資完成 19． 28 億元，同比增長 17． 09％；引進外資 16． 2 億元，同比增長 178％；地方財政收入 17052 萬元，實際增長 5571 萬元，增長率達 71． 09％。創(chuàng)遠房產(chǎn)圈定了３０００畝，住宅大盤北城大會師的態(tài)勢已經(jīng)形成了。除了已經(jīng)閃亮登場的千畝大盤金鷹城目前，區(qū)內(nèi)已崛起新一佳、麥德龍、華銀旺和、聯(lián)華、普爾斯馬特、 JF 聯(lián)合中心等 30 多家現(xiàn)代大型連鎖超市，形成五一廣場、中山亭、松桂園、伍家?guī)X、四方坪五大新型商務商業(yè)中心。且道路延伸到哪里，城市就建設到哪里。今后 3年，開福區(qū)將投入 109 億進行城市建設。 而受訪者對物業(yè)應配備的生活配套持期望值最高的前五位依次是：超市、菜場、銀行、診所、幼兒園。 人們 在選購住房時，周邊環(huán)境、交通和物業(yè)管理是最關注的問題。 同時，數(shù)據(jù)也表明，小高層住宅在潛在購買群體心目中的比重擴大，成為最受青睞的住宅物業(yè)類型。同時結(jié)合消費者 所能夠承受的心理預期，可以初步估算出潛在購買群體的購買心理價位是每平方米20xx元以內(nèi)，與目前新興片區(qū)的市場價位相比，存在一定落差，反映出消費市場對價格壓縮的期望值較高。由此可見，１０萬－２５萬元的樓盤是消費者所能承受的心理預期。同時，購買主體的年輕化對于樓市產(chǎn)品的多樣性要求也將更高，對于一些新理念和創(chuàng)新產(chǎn)品接受程度也將提高不少。注（長房是個例外） 20xx 年長沙迎來了商業(yè)地產(chǎn)年，王府井、銅鑼灣、國中星城、中南汽車世界二期、安居樂家居建材廣場 、運達國際商業(yè)廣場、坡子街以及即將揭開神秘面紗的中天廣場、新外灘、德勝商業(yè)廣場等項目個個摩拳擦掌，激烈競爭由此展開。使得一大批實力有限，過于依賴銀行貸款的中小房地產(chǎn)企業(yè)遇到了一定的融資困難，市場將會出現(xiàn)比較殘酷的優(yōu)勝劣汰 。 去 年長沙對商品房和二手房交易稅費都有了很大的減免，市場交易漸漸開始活躍。 縱觀 20xx 年一季度我市房地產(chǎn)市場總體運行是理性的、健康的、平穩(wěn)的，保持了一個良好發(fā) 展開局。二是受央行“ 121”號文件的影響，銀行加強了對個貸風險的防范，提高了貸款條件，放貸速度趨緩。其中個人住房抵押貸款 6965 起，抵押面積 萬平方米，抵押金額 億元，分別比去年同期增長 %、 %和 %。其三，居民住房消費能力的提高將促使一部分人采用“以舊換新，以小換大”的方式不斷改善居住條件，形成住房梯級消費模式，加速二手房的流通。我市二手房交易量迅速的放 大，是在多重利好因素的綜合作用下產(chǎn)生的：首先，二手房市場的活躍主要得益于政府對住房二級市場的精心培育和具體政策的指導。 二手房交易活躍，政策促進作用顯著 20xx 年一季度，全市共辦理二手房交易 2665 戶、成交面積 萬平方米、成交金額 ，分別比去年同期增長 % 、 %和 % 。其中商品房期房成交 6129 起、成交面積 萬平方米、成交金額 億元，分別比去年同期增長 %、 %和 %。非住宅商品房的建設比重有所增加。由于 3 月 1 日起執(zhí)行的市政府 89 號令《長沙市城市房地產(chǎn)交易管理辦法》中規(guī)定“取得商品房預售許可證必須要符合：房屋土建工程完成 50%以上或多層建筑封頂、高層建筑達到十層，并已確定施工進度和竣工交付日期”的條件，提高了商品房預售的門檻，致使一部分開發(fā)商為了早日實