【正文】 配套設施及裝修標準 結構： 全框架 電梯： 外墻： 陶木本色面磚配進口外裝裝飾掛板 大堂： 采暖： 內墻： 混合砂漿抹平 門窗： 白色高級塑鋼窗，高級金屬防盜門 供電： 線路安裝入戶入層，每戶一表 衛(wèi)生間： 局部下沉，層高不到3米 供水： 管線安裝到戶，每戶一表，主管主廚衛(wèi) 供氣。 項目概況 物業(yè)類別 公寓 建筑類別 多層、別墅 開發(fā)商 湖南永泰房地產開發(fā)有限公司 售樓熱線 4434141 4435011 價格范圍 13801950元/平方米 付款方式 一次性付款，銀行按揭 物業(yè)地址 湖南長沙開發(fā)區(qū)長沙經濟技術開發(fā)區(qū) 交通狀況 毗鄰三環(huán)線，京珠高速公路，距伍家?guī)X僅10分鐘車程，在市內經中環(huán)線或者伍家?guī)X上319高速公路。松柏寺：星沙著名的一座古寺泰陽商場：位于星沙板倉路，是一家主營家用電器的連鎖超市。四期在戶型的設計總結了前期的經驗與數據，進行最佳優(yōu)化，使得各功能空間的開間更合理，面積更適宜，房屋功能更完備，廣泛采用錯層、挑空、大開間客廳、觀景露臺、低臺凸窗、增加傭人房、工作間、雙主臥，并在豪華主臥配有書房、主衛(wèi)、衣帽間等，大大增強了房屋的舒適性、功能性及美觀性。2002年8月18日隆重推出的四期項目半山美墅，結合山勢地貌，將建筑巧妙地融入天然美景中，形成了自身高低錯落、蜿蜒曲折的空間景觀。建筑風格山水芙蓉國際新城位于星沙開發(fā)區(qū)東北角，為開發(fā)區(qū)規(guī)劃中的一類住宅用地，為丘陵地形，山勢自然起伏，該地塊周邊毗鄰近萬畝自然林業(yè)及生態(tài)綠地（長沙城區(qū)周邊最大的生態(tài)綠地），并在地塊東側300米處相伴松雅河，自然環(huán)境極為優(yōu)越。國際新城三大規(guī)劃系統(tǒng)。作為山水芙蓉山水芙蓉 小區(qū)規(guī)劃 山水芙蓉便利交通服務：提供VIP豪華社區(qū)巴士、子女上學接送車、專項車輛特約租賃等。 金鑰匙貼心管家服務內容 真情關愛服務：業(yè)主、住戶生日祝賀、老人節(jié)慰問、子女升學祝賀、傷病慰問。 圣爵菲斯由擁有三把“金鑰匙”的五星級酒店湖南國際影視中心酒店提供“金鑰匙貼心管家”服務管理。鐘樓身高而細長，頂部采取歐洲盛行一時的穹頂建筑樣式。羅馬假日廣場 一個以影視為主題的休閑勝地，有噴泉、精美雕塑與高聳的鐘樓，仿造“羅馬假日廣場”修建。湖畔棧道 圣爵菲斯湖傍親水棧道 ，軟硬適中的地板、大理石雕刻的燈柱，一邊是藍得透明的湖水，一邊是綠得深沉的高爾球場。中央真空吸塵系統(tǒng)圣爵菲斯，率先引進了世界先進的中央真空吸塵系統(tǒng)分質供水系統(tǒng)圣爵菲斯率先引進世界領先的分質供水系統(tǒng)，健康純凈的飲用水與干凈的生活水直接入戶！家居智能系統(tǒng)圣爵菲斯五重安防系統(tǒng)：第一重：小區(qū)周圍的紅外線監(jiān)控系統(tǒng)；第二重：小區(qū)24小時巡更點；第三重：樓房單元門禁；第四重：住戶雙層門禁；第五重：家居立體安防系統(tǒng)。 躍式結構圣爵菲斯的躍式結構打破平淡，從廳到房，逐級而上。中西雙廚房，既帶來中西美食雙重享受，更深刻感受到細致的人文關懷。八大配套湖南國際會展中心、湖南國際會展中心酒店、長沙海底世界、長沙世界之窗、湖南省廣電中心、湖南廣播影視學院（籌建）、48洞高爾夫球場（籌建）、長沙月湖水上公園（籌建） VIP高爾夫練習場 圣爵菲斯的業(yè)主，可享用五星級豪華會所——歡城；100多項現(xiàn)代運動、休閑、娛樂設施：恒溫泳池、網球場、壁球館、保齡球館、夜總會、水邊音樂茶座、釣魚灣、茶藝館等！同時可享用長沙首個私家VIP高爾夫練習場。圣爵菲斯由18幢獨立別墅－－金棕櫚灘；43幢 聯(lián)排別 墅－－音樂之聲；51幢公寓－－羅馬假日、花樣年華、飛躍彩虹；等六大獨立組團組成，各組團特征鮮明，自成一體，依山就勢自然布局。 物業(yè)名稱 金鷹城小區(qū)提供多達79多種戶型設計，面積從70㎡—260㎡不等，能充分滿足業(yè)主的個性需求。小區(qū)緊臨芙蓉北路；南接長沙金融商務中心；北連伍家?guī)X中心商業(yè)圈、金鷹電視文化中心， 整個小區(qū)占地39．26畝，規(guī)劃建設總面積近11．5萬平方米3綠化率42％。319國道以南聚集了眾多的品牌企業(yè)，星沙區(qū)大力的招商引資，加速星沙以南區(qū)域的工業(yè)建設。星沙開發(fā)區(qū)的別墅項目山水芙蓉，作為長沙市的別墅品牌，銷售狀況良好，不足之處是建筑密度，較顯擁擠，導致獨體別墅銷售滯后影響總體的銷售進度。但隨著開元路的拉通，連接火星大道，商業(yè)步行街、通程商業(yè)廣場的開張營業(yè)，以及各大品牌企業(yè)的扎根，以及市政配套設施的不斷改善，星沙區(qū)的商品房將會有較大的升值空間。、交通不便。戶型以大戶型較多，有銷售滯后現(xiàn)象，銷售率不到30%；小戶型設計較少，銷售情況較好，達到60%以上；多層比電梯小高層銷售情況好。 地廣價廉，多為未開發(fā)區(qū)域，適合做大規(guī)模的投資、開發(fā)。 一個全新的城區(qū)：94年開始建設，近10年的時間，城區(qū)已初具規(guī)模，工業(yè)區(qū)、生活區(qū)、休閑區(qū)分布合理。附2：星沙區(qū)房地產項目概況一、 區(qū)域特點 地理優(yōu)勢：,為長沙市東部的窗口,京珠高速連南北,319國道貫穿東西，交通十分便利。星沙因為是國家級的經濟開發(fā)區(qū)，有著政策上的優(yōu)惠和產業(yè)上的支撐，會一直延續(xù)目前房地產的開發(fā)勢頭，銷售也會比較平穩(wěn)，中低價格和中高檔次物業(yè)將仍然是主旋律。近年來，由于長沙縣城鎮(zhèn)建設的飛速發(fā)展，十年前雜草從生的星沙早已成為一個關注的焦點。星沙板塊體育新城板塊以“四縱七橫”的現(xiàn)代路網為依托，形成了區(qū)域經濟發(fā)展“東進南拓”的強勁態(tài)勢，促進體育新城以及各交通主干道兩廂的地產開發(fā)。體育新城的種種地緣優(yōu)勢帶動了周邊區(qū)域的騰飛，強力推進了整個區(qū)域內經濟的飛速發(fā)展，也催生了地產、娛樂、餐飲等相關產業(yè)的蒸蒸日上。其北邊與商貿中心區(qū)緊密相連，三湘、南湖、高橋、馬王堆等市場群落財富涌動，西邊與東塘商圈聲息相通，商業(yè)氛圍觸手可及，東邊傍依瀏陽河，風光旖旎，環(huán)境優(yōu)美。城東板塊之所以迅速成長起來，主要依托的是體育新城。城東板塊另外，沿芙蓉北路（伍家?guī)X以北至開福區(qū)政府），中檔住宅小區(qū)將是投資的熱點。榮灣鎮(zhèn)板塊主要指榮灣鎮(zhèn)片區(qū)，這里主要有河西的大型商業(yè)中心通程廣場支撐，但由于是老城區(qū)，除非拆遷，不然已無地可用；麓谷板塊主要指規(guī)劃中的麓谷范圍，也包括汽車西站和大學城一帶，含蓋麓南板塊，這一區(qū)域將是長沙未來的高尚社區(qū)，是一個適應未來城市發(fā)展需求的、不可多得的、適宜居住的長沙高尚住宅最為集中的超級大型生活社區(qū)，目前在麓南板塊已形成了四虎嘯山之勢；市府板塊范圍為長沙高新開發(fā)區(qū)到府后路，從雷鋒大道瀟湘大道北路（現(xiàn)銀盆南路），這一板塊住宅市場已幾近成熟，是河西樓市中住宅價值最高的一個區(qū)域。目前的這片區(qū)物業(yè)形態(tài)上以別墅及高檔洋房為主；由于道路的改擴建（岳麓大道、桐梓坡路、金星路、府后路等）、因此這一地區(qū)也將成為一個投資的熱點地區(qū)，將主要開發(fā)中等偏低價位的多層洋房、小高層住宅。市政府的搬遷，瀟湘大道的改建，猴子石大橋的修建，河西大學城優(yōu)良的文化底蘊，城市基礎設施的完善，大大改善了河西北區(qū)的居住環(huán)境，使這塊土地變得炙手可熱。河西岳麓區(qū)，是長沙的西大門，近年來，隨著基礎建設的不斷完善，日益繁華。河西山水板塊城南板塊：在省政府的南遷、長株潭三市融城的發(fā)展、城市道路的修建與改建的拉動下，沿芙蓉南路、雨花大道、火星大道南段、長沙大道兩廂的土地價格大幅上漲，且基本被瓜分一空；湘府路最東邊的同升湖山莊在今年可以結束最后一期的開發(fā)，湘府路沿線也已陸續(xù)開始了開發(fā)。城南板塊在郊區(qū)樓盤的購買選擇中，中層收入者對房子的要求就較高，而低收入階層就只要求有個家就滿足了，這種選擇導致了現(xiàn)在郊區(qū)房地產開發(fā)中出現(xiàn)了嚴重的兩極分化現(xiàn)象：要么建的是環(huán)境優(yōu)美配套齊全的高檔物業(yè)，要么就建的是一般安居適用房了。長沙城市文化底蘊深厚但建筑文化品位不高,現(xiàn)在房地產商和已經購買了房產的業(yè)主討論得最多的就是樓盤的建筑風格，歐式美式建筑風格遍布星城的大街小巷，大多數樓盤缺乏民族的傳統(tǒng)的東西。人們普遍認為，價格與位置成正比，位置越偏，價格就要求越低，相反的，如果價格低一點，位置稍微偏一點也就沒什么很大問題了。價格也和項目位置有著密切關系，位置越偏，地價越低，產品銷售價格也就越低。隨著近幾年城市市區(qū)的擴大，二環(huán)、三環(huán)線路的全面拉通，城市道路已經延伸到郊區(qū)，在未來的幾年里，郊區(qū)樓盤的交通狀況將有明顯改善。一是交通問題。郊區(qū)樓盤在近幾年的發(fā)展過程中，出現(xiàn)得最多的也是人們最關注的問題如下:每一個板塊都有一個甚至幾個實力比較雄厚的企業(yè)在安營扎塞，而且每個板塊都有著很強的競爭實力。近幾年，長沙房地產的發(fā)展開始轉向大盤時代，單個樓盤間的競爭已經升級為板塊之間的競爭。眾多開發(fā)商把競爭的戰(zhàn)火蔓延到市郊，紛紛在市郊跑馬圈地,希望在樓市鏖戰(zhàn)中拔得頭籌。長沙房地產業(yè)起步較晚，直到97年才掀起開發(fā)熱潮。但這些交通工具的利用率都不會太高，它對社會資源(含汽車，油料等)的消耗量都會遠遠超過合理布局的城市公交系統(tǒng)正常運轉的消耗量。附1：長沙郊區(qū)地產基本分析現(xiàn)階段中國基礎設施是由政府投資，在目前的條件下，對郊區(qū)的投資有限，使得許多郊外新區(qū)交通不便，服務設施不足，對城里居住的人缺乏吸引力。小結：利用卓越性價比、地標性建筑、升值潛力、社區(qū)文化與配套、四方新城區(qū)位優(yōu)勢做文章、造勢、造夢，利用高檔次的定位與價格形成反差積蓄銷售勢能。即構建泛會所，在忠于小區(qū)設計本體基礎上，充分展現(xiàn)對使用者的關切態(tài)度，突出人與社區(qū)、人與自然的互動關系，并巧妙地引入大好生態(tài)做鄰居，分散綠化、景觀，把活動設施從會所中搬出來，與親水軸、人文軸完美融合，渾然天成。（4）根據定位建造湖湘文化走廊、湖湘名人群雕、湖湘文化館為樓盤形象支撐點并利于炒作。（2）、定價偏低必然要求控制成本，建議建筑密度提高，及多設計一些小戶型，實現(xiàn)單價不過低，但總價調低。憑借秀美的自然風光、與市中心恰到好處的距離、便捷的交通網絡和優(yōu)越的基礎設施與人文環(huán)境，四方坪地塊正在聚集大批別墅豪宅和頂尖的精英族群，一個富人區(qū)正在這里崛起，逐漸形成獨具特色的區(qū)位特征和精英文化，吸引更多同一階層的置業(yè)者。（2）前瞻性分析： 消費者對于區(qū)域的認知依然存在偏頗之處，主要表現(xiàn)在對地塊品位、價值、未來狀態(tài)的認知不足上。基本的自我提升設施包括：業(yè)主培訓體系、社區(qū)文化藝術設施、家政中心、食肆、SPA、康體休閑、運動場館、休憩景觀等。例如超市、菜市場、幼兒園、康體運動設施及日常休閑娛樂設施等。從社會心理學的角度分析，人的消費行為出除了具有一定的社會性之外，往往還會帶有一定的歸屬感、自我認同性與支配特征。而現(xiàn)代住宅產業(yè)的發(fā)展趨勢，受“就近”意識的影響，將以“社區(qū)自給自足”式的“一站式居住”模式為主流，即“一天，一個所在，一次滿足。需求形態(tài)需求核心因子表現(xiàn)地段論便利、便捷隱性因子＋顯性因子環(huán)境論生態(tài)、健康、輕松顯性因子價格務實、性價比顯性因子戶型中、小戶型為主，布局合理顯性因子前瞻性地塊升值、品位提升隱性因子（1）便利性分析：對于便利性的需求，又包含有“基礎設施需求”和“生活提升需求” 兩個方面。 銷售因子又表現(xiàn)為隱性、顯性兩種。二、規(guī)劃分析：項目的因子亦即消費者購房時所考慮的因素。（3）、四方坪有一些競爭樓盤，如逐漸形成獨具特色的區(qū)位特征和精英文化，吸引更多同一階層的置業(yè)者。第六章、四季美景規(guī)劃建議一．市場格局：（1）、四方坪地塊憑借秀美的自然風光（兩條河一條江在這里匯集，湘江如帶，撈刀河瀏陽河似網，三條水四季常流，風光可覽）、與市中心恰到好處的距離、便捷的交通網絡和優(yōu)越的基礎設施與人文環(huán)境，周圍正在聚集大批別墅豪宅和頂尖的精英族群，如左岸春天、金鷹城同時左岸春天周圍正在聚集大批別墅豪宅和頂尖的精英族群，一個富人區(qū)正在左岸春天周邊崛起，逐漸形成獨具特色的區(qū)位特征和精英文化，吸引更多同一階層的置業(yè)者。在170畝的建筑基地上用110畝的面積來規(guī)劃一座以講求造型藝術為主題的歐式風情藝術園林，濃厚的社區(qū)文化，完善的社區(qū)服務和配套，擁有良好的路網設施，豐富的物業(yè)形態(tài)；大型超市麥德龍近在咫尺等都是左岸春天的強勁優(yōu)勢。四方坪將在未來幾年里成為長沙樓市新興的住宅集中社區(qū)，聚集大批別墅豪宅和頂尖的精英族群，一個富人區(qū)正在左岸春天周邊崛起，項目具發(fā)展?jié)摿εc增值趨勢。70余項物業(yè)服務，包括公用設施、車輛、消防、綠化、衛(wèi)生管理；上門安裝、維修設備，家政、家教服務，生活省心。物業(yè)服務周到。差異化賣點：在170畝的建筑基地上用110畝的面積來規(guī)劃一座以講求造型藝術為主題的歐式風情藝術園林。另長沙人認為城北的風水不好，都不愿意定居在城北，一定程度上影響了區(qū)域整體地產市場的發(fā)展。因此也滯后了這一帶的城市基礎設施的發(fā)展，物流交通困難。因四方坪地塊曾是長沙經濟適用房聚集地塊，故整個四方坪品位和樓盤價格一時很難提升，導致項目定位與地塊定位有落差。玫瑰園、濱江麗園等。二期有幾棟樓直接面對瀏陽河，屬于視野開闊特別適宜人居的江景盤。憑借秀美的自然風光、與市中心恰到好處的距離、便捷的交通網絡和優(yōu)越的基礎設施與人文環(huán)境，左岸春天周圍正在聚集大批別墅豪