【文章內(nèi)容簡介】 售員素質(zhì)較差，普遍反應(yīng)房屋質(zhì)量不好。（2）商品房以烈士公園的湖景和瀏陽河的河景為主，以及以世界之窗、海底世界、廣電中心為主的版塊。開發(fā)商圍繞這些湖景、水景及公園的優(yōu)美環(huán)境，如夢(mèng)澤園、王府花園、新華聯(lián)家園、左岸春天、圣爵菲斯等高檔別墅、高層電梯洋房。開發(fā)商投入較大，建筑外觀比較漂亮，小區(qū)內(nèi)部環(huán)境優(yōu)美，配套設(shè)施高檔齊全，戶型設(shè)計(jì)偏重豪華、高檔，物業(yè)管理完善，銷售現(xiàn)場(chǎng)裝修豪華，銷售員素質(zhì)較高，但因戶型面積過大，戶型設(shè)計(jì)較為陳舊、無新意，以及價(jià)格過高等因素阻礙了銷售進(jìn)度，戶型以二房二廳、三房二廳銷售情況最好，價(jià)格為2600元/㎡4000元/㎡左右，有獨(dú)立車庫、車位。（3）別墅樓盤以芙蓉路以北延伸線金霞路至撈刀河延線，開發(fā)了一些如：綠色和平墅、江濱玫瑰園、濱江麗園等項(xiàng)目，價(jià)格一般在1400～2420元/㎡，因其位置偏遠(yuǎn)，交通不便，周邊配套設(shè)施不全，導(dǎo)致其銷售情況不暢。（4）專業(yè)市場(chǎng)市場(chǎng)以芙蓉北路延線，如：e時(shí)代電訊市場(chǎng)、建鴻達(dá)現(xiàn)代城等，以優(yōu)越的地理位置，成熟的市場(chǎng)培育，已及投資回報(bào)率高做為賣點(diǎn)，吸引了大批的投資客戶。價(jià)格在5000～28000元/㎡左右，配套設(shè)施齊全，物業(yè)管理完善，配有大型停車場(chǎng)。星沙農(nóng)機(jī)汽車市場(chǎng)是以經(jīng)營汽車和配件的專業(yè)市場(chǎng)， 2002年3月開盤至今，一期600個(gè)門面，銷售率100%，二期550個(gè)門面，住宅834套，銷售率70%左右。四、銷售情況：從這幾個(gè)樓盤來看：開發(fā)規(guī)模比較大，四季花城、雍景園、王府花園都是建筑面積為十萬平米以上的大盤；開發(fā)商較有實(shí)力，宣傳力度高；但現(xiàn)場(chǎng)的銷售力度不夠，銷售周期比較長，兩年前開盤的有匯城花園、夢(mèng)澤園，雍景園、王府花園，其中大戶型在一期銷售良好，例如匯城花園與雍景園的銷售達(dá)95%，但從去年起在二期銷售卻明顯受阻?？v觀這幾樓盤發(fā)現(xiàn)最暢銷的為80㎡ 90㎡，總價(jià)控制在20—30萬元之間，此戶型銷售率基本達(dá)100%。銷售較好的為100㎡—140㎡左右，總價(jià)在3040萬元之間的戶型。滯銷的為150㎡以上大面積的戶型，由于總價(jià)過高，銷售困難，空置率高。另幾個(gè)樓盤以商住樓為主，從火車站附近的錦華時(shí)代、日出東方、到八一路的芯都大廈、五一路的亞大時(shí)代來看，都是閃亮登場(chǎng)的小面積戶型的商住樓。此類樓盤的特性為：地處黃金地段，面積小，總價(jià)不高。以3080為主，單價(jià)為3000元左右，總價(jià)在十幾萬到二十幾萬之間。交通方便，商業(yè)氛圍好，配套齊全，成為今年樓市嶄新的亮點(diǎn)。主要客戶群為：依戀都市喧囂的年輕白領(lǐng)階層，2235歲之間的職業(yè)群體，部分中小型公司駐長辦事處，市內(nèi)人士剩余資金的投資。從這幾個(gè)樓盤的銷售情況來看，銷售周期都不長，日出東方1月8日開盤已售40%，亞大時(shí)代3月份開盤已售50%，芯都大大廈4月6日開盤，錦華時(shí)代計(jì)劃月底開盤，銷售勢(shì)頭都呈良好?？傮w來說，，高于全市人均指數(shù)10。46M2。開福區(qū)開發(fā)密度較高，總量較大，由于這兩年開發(fā)力度的加大，已改變了開福區(qū)原來為工業(yè)區(qū)環(huán)境差的面貌，成為長沙市高檔住宅區(qū)聚集地，成為部分中產(chǎn)階級(jí)的首選熱點(diǎn)。但從目前來看，小面積的戶型異軍突起倍受青睞，銷售率非常高，預(yù)計(jì)今年星城樓市，小戶型將會(huì)在一定程度上唱主角，也將出現(xiàn)更多居室面積較小與齊全的功能空間特征的戶型。通過以上數(shù)據(jù)，結(jié)合實(shí)際走訪調(diào)查情況，我們得出以下市場(chǎng)結(jié)論：（1）宏觀規(guī)劃和市政府建設(shè)目標(biāo)的引導(dǎo)：“五年內(nèi)，實(shí)現(xiàn)城區(qū)面積翻一番?！边@是開福區(qū)今年提出的城市建設(shè)目標(biāo)。從今年到2005年的3年內(nèi)，開福區(qū)將投入109億進(jìn)行城市建設(shè)，徹底改善開福區(qū)基礎(chǔ)配套設(shè)施落后的現(xiàn)狀。（2）土地后備資源充足：開福區(qū)占地188平方公里，是長沙市面積最大的城區(qū)，其中土地存量占全市城區(qū)的一半以上，有30平方公里的土地可供城區(qū)開發(fā)利用，給開福區(qū)建設(shè)現(xiàn)代化新城留下了巨大的想象空間。（3）五大商貿(mào)中心對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用：開福區(qū)精心打造未來的五大商貿(mào)中心，芙蓉北路松桂園中央商務(wù)區(qū)（CBD）、黃興北路中山亭商業(yè)購物中心、麗臣廣場(chǎng)批發(fā)商業(yè)中心、四方商貿(mào)中心、青竹湖外商城，匯粹金融、商貿(mào)、辦公、旅游、物流諸多功能實(shí)體，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。（4）開福區(qū)開發(fā)密度較高，總量較大，由于這兩年開發(fā)力度的加大，已改變了開福區(qū)原來為工業(yè)區(qū)環(huán)境差的面貌，成為長沙市高檔住宅區(qū)聚集地，成為部分中產(chǎn)階級(jí)的首選熱點(diǎn)。（5）從目前來看，小面積的戶型異軍突起倍受青睞，銷售率非常高，預(yù)計(jì)今年小戶型將會(huì)在一定程度上唱主角，也將出現(xiàn)更多居室面積較小與齊全的功能空間特征的戶型。（6）區(qū)域的整體房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不夠成熟，開發(fā)較為分散。目前開發(fā)主要集中在四方坪和芙蓉路等城市干道周邊，沒有形成相當(dāng)規(guī)模的居住區(qū)。（7）地理位置相對(duì)較偏，交通、基礎(chǔ)設(shè)施相對(duì)較為落后等因素抑制了樓盤的銷售，同時(shí)也給人們生活帶來諸多不便，形成“南帝北丐”的心理定勢(shì)。（8）該區(qū)經(jīng)濟(jì)不夠活躍，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)過緩，導(dǎo)致市場(chǎng)上的購買力不足。（9）土地開發(fā)拆遷成本高：與其他四個(gè)城區(qū)相比，開福區(qū)是一個(gè)老工業(yè)區(qū)，舊城改造和新區(qū)拓展任務(wù)艱巨，拆遷成本高、難度大，在一定程度上打擊了開發(fā)商的開發(fā)熱情。第四章 長沙市開福區(qū)四方坪地產(chǎn)競(jìng)爭態(tài)勢(shì)分析（1）、四方坪地塊曾是長沙經(jīng)濟(jì)適用房聚集地塊，整個(gè)四方坪品位較低和樓盤價(jià)格不高，左岸春天、江濱玫瑰園等項(xiàng)目的市場(chǎng)反應(yīng)較冷淡可見其受大環(huán)境影響而曲高和寡，項(xiàng)目定位與地塊定位有較大落差。現(xiàn)階段正在打破這個(gè)定勢(shì)，主要是同地塊各高檔樓盤相互影響、生活圈（生活配套、交通設(shè)施）成熟共同提升了板塊的形象和檔次，改變廣大市民的購房置業(yè)觀念。（2）、四方坪地塊及周圍正在聚集大批別墅豪宅和頂尖的精英族群，如左岸春天、金鷹城圣爵菲斯、山水芙蓉、新外灘花園、浙江綠城別墅園（暫名），以及騰飛島上的高檔別墅與豪宅區(qū)等多個(gè)樓盤。將成為令人矚目的長沙富人區(qū)，并逐漸形成獨(dú)具特色的區(qū)位特征和精英文化，吸引更多同一階層的置業(yè)者。（3）、瀏陽河沿岸景觀與其相鄰的電廣傳媒、新世紀(jì)文化城、世界之窗、海底世界合力構(gòu)成的以旅游、人文觀光、文化為主題的四方坪大社區(qū)，以及有著全國影響力的金鷹文化節(jié)的輻射影響，將在未來幾年里成為長沙樓市新興的住宅集中社區(qū)，項(xiàng)目地塊具發(fā)展?jié)摿εc增值趨勢(shì)。（4）、開福區(qū)發(fā)展四方新城的力度很大，遠(yuǎn)景規(guī)劃很好；大型超市麥德龍也近在咫尺，是業(yè)主便捷生活的有力支持；有150、11136等多條公交線路，隨著芙蓉北路的改建完工、伍家?guī)X立交橋等交通路網(wǎng)的進(jìn)一步完善；這些都有利于四方坪地價(jià)提高和品位提升。（5）、四方坪板塊為火星鎮(zhèn)板塊、芙蓉北路板塊和金鷹城板塊交集交匯處，相互影響、生活圈（生活配套、交通設(shè)施）成熟共同提升，地塊優(yōu)勢(shì)日益突顯。第五章、重點(diǎn)競(jìng)爭對(duì)手分析左岸春天：（一）、樓盤概況：樓盤名稱左岸春天樓盤地理位置長沙市四方坪四方大道與麥德龍路交匯處的東北角，北臨瀏陽河風(fēng)光帶，傍水而居，發(fā)展企業(yè)長沙泓信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理中海物業(yè)管理有限公司顧問，湖南錦鴻物業(yè)項(xiàng)目代理長沙金達(dá)利建筑咨詢有限公司宣傳口號(hào)法式尊邸，人文世家。星城人居之夢(mèng)。占地面積一期為10萬平米,二期為100畝建筑面積一期為21萬平米，二期為124000平米容積率綠化率％公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)%（有資料顯示超過20%）得房率90%物業(yè)類型住宅建筑結(jié)構(gòu)框剪規(guī)劃戶數(shù)315戶（一期）、788戶（二期）樓層高度3米公交路線150、6013118050環(huán)線中巴主力戶型一期為二房二廳一衛(wèi)，三房二廳二衛(wèi)，四房二廳二衛(wèi)、五房二廳二衛(wèi)（錯(cuò)層），五房二廳三衛(wèi)（復(fù)式）。二期主力戶型為三房二廳戶型面積76～300平方米,其中二期80120平米中小戶型所占比例達(dá)30%建筑高度與層數(shù)多層、小高層（一期為716層，二期為1216層）棟數(shù)一期為21棟，二期為8棟住區(qū)內(nèi)配套設(shè)施50000平米藝術(shù)園林、5000平方米組團(tuán)園林、10000平方米中心園林，健身房、棋牌室、乒乓球室、桌球室、咖啡吧、美容美發(fā)廳，工農(nóng)橋小學(xué)、雙語幼稚園，網(wǎng)球場(chǎng)、全民健身運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、游泳池、400米環(huán)形跑道。住區(qū)周邊配套設(shè)施麥德隆超市、四方坪商貿(mào)城、北斗星商廈，國防科大，廣電中心、世界之窗、海底世界。起價(jià)一期為2200元/平方米，二期為2450元/平米均價(jià)一期為2700元/平方米，二期為2800元/平方米銀行按揭銀行7成20年相關(guān)公共措施花園：5000平方米組團(tuán)園林，10000平方米中心園林會(huì)所：健身房、棋牌室，乒乓球室、桌球室、咖啡吧、美容美發(fā)號(hào)小學(xué)：工農(nóng)橋小學(xué)幼兒園：雙語幼稚園運(yùn)動(dòng)場(chǎng)：網(wǎng)球場(chǎng)、全民健身運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、游泳池、400米環(huán)形跑道建筑裝修標(biāo)準(zhǔn)外墻：貼高檔象牙白或膚紅色高級(jí)?；u內(nèi)墻：高級(jí)仿瓷涂料地面：水泥砂漿找平樓梯間：工藝鐵花樓梯扶手，大理石踏步門： 入戶實(shí)木高級(jí)防盜門，戶內(nèi)預(yù)留門洞窗： 中山威力塑鋼窗陽臺(tái)： 歐式鐵花欄桿，弧形花園式廚房： 水泥砂漿找平，預(yù)留上下水道衛(wèi)生間：水泥砂漿找平，預(yù)留上下水道空調(diào)位：統(tǒng)一機(jī)位及冷凝排水道配套措施電梯：（芬蘭）TONE電視：衛(wèi)星及有線電話：有寬帶網(wǎng)：有液化氣： 管道供水： 二次供水供電： 二次供電安全系統(tǒng)：紅外監(jiān)控，可視對(duì)講停車：地下停車注： 一期中購房客戶60%為本地市民，40%為本省地級(jí)市、外省在湘的私營業(yè)主以及韓國、日本等在長工作的外國朋友。左岸春天優(yōu)勢(shì)為綠化率高、環(huán)境高雅、分?jǐn)偯娣e低、配套完善、住戶素質(zhì)高、人車分流、監(jiān)視系統(tǒng)先進(jìn)。二期已進(jìn)入啟動(dòng)期（已建5層），將在四月中旬開盤。中小戶型太少，偏大的戶型將一些喜歡左岸春天但經(jīng)濟(jì)能力有限的人擋在了門外，高端客戶不足對(duì)整個(gè)樓盤的銷售產(chǎn)生了一定影響。所以二期將摒棄曲高和寡的局面，在戶型和價(jià)格方面進(jìn)行一定調(diào)整，打造叫好又叫座的房子。左岸春天舉辦了牡丹藝術(shù)節(jié)暨第二屆春之花嘉年華大型花卉展，整個(gè)活動(dòng)以牡丹花卉展為主題，期間穿插“左岸春天杯”攝影比賽、現(xiàn)場(chǎng)生活秀（含繪畫、咖啡吧展示、西洋樂器演奏、牡丹仙子與你共游左岸）、社區(qū)文化活動(dòng)（含幼兒早期智力開發(fā)講座和插花藝術(shù)講座）、少兒藝術(shù)表演、園林藝術(shù)論壇等階段營銷活動(dòng)，取得了不俗成績。（數(shù)據(jù)來源售樓經(jīng)理）（二）、左岸春天樓盤分析：優(yōu)勢(shì)：左岸春天在170畝的建筑基地上，用了110畝的面積來規(guī)劃園林，聘請(qǐng)國際園林大師貝爾高林公司，精心規(guī)劃的一座以講求造型藝術(shù)為主題的歐式風(fēng)情藝術(shù)園林。配套設(shè)施如法國左岸藝術(shù)培訓(xùn)中心、健身房、棋牌室、乒乓球室、桌球室、咖啡吧、美容美發(fā)廳，工農(nóng)橋小學(xué)、雙語幼稚園，網(wǎng)球場(chǎng)、全民健身運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、游泳池等一應(yīng)懼全，是業(yè)主便利生活的有力支持。有150、11136等多條公交線路，隨著芙蓉北路的改建完工、伍家?guī)X立交橋等交通路網(wǎng)的進(jìn)一步完善。地產(chǎn)商實(shí)力雄厚，具有一定信譽(yù)度。左岸春天由泓信地產(chǎn)聯(lián)合華森、貝爾高林、中海物業(yè)三大企業(yè)打造源于法國塞納河左岸的生活格調(diào)且具有國際人居品質(zhì)的大規(guī)模社區(qū)，戶型經(jīng)典，自然采光、對(duì)流通風(fēng)、明透景觀、超高的性價(jià)比，最大程度發(fā)揮空間的使用率。名牌物管。中海物管是中國首家通過IS9002國際認(rèn)證的金牌管家，提供卓越、科學(xué)的酒店級(jí)個(gè)性化服務(wù)，以中國第一專業(yè)品牌保證第一生活品質(zhì)。 物業(yè)服務(wù)周到。左岸社區(qū)服務(wù)中心24小時(shí)“ANYCALL”，以至微關(guān)愛體現(xiàn)生活品質(zhì)。70余項(xiàng)物業(yè)服務(wù)，包括公用設(shè)施、車輛、消防、綠化、衛(wèi)生管理；上門安裝、維修設(shè)備，家政、家教服務(wù)，生活省心。 智能化管理系統(tǒng)確保住戶安枕無憂。IC卡門禁系統(tǒng)、保安CCTV監(jiān)控系統(tǒng)、周邊防衛(wèi)系統(tǒng)、停車場(chǎng)智能管理電子系統(tǒng)、巡更管理系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)、消防廣播系統(tǒng)，更有24小時(shí)保安巡邏全力保障。劣勢(shì)：左岸春天均價(jià)達(dá)2800元/平米，高于周邊樓盤價(jià)格，故其在價(jià)格方面存在一定壓力，必須具備有力的價(jià)格支撐體系。非中心地帶，交通不太便捷（可做到便利）。項(xiàng)目總體風(fēng)格定位選擇了走法國左岸文化這條線。不管從地理上或是文化上，法國的左岸距離長沙這座中國的內(nèi)陸城市都有一段不小的距離，基本上扯不上邊。小區(qū)規(guī)劃最大的錯(cuò)誤是戶型的定位，尤其是面積的比例分配。據(jù)統(tǒng)計(jì)，項(xiàng)目一期的戶型面積均在１３０平方米以上，１３０－１４０平方米戶型僅３０套左右，%，而１６０－%，如此比例失調(diào)，面積過大，是項(xiàng)目難以走動(dòng)的主要原因。一期2１棟多層和小高層住宅均帶電梯，雖然可以是一種創(chuàng)新，增加了賣點(diǎn)，但由于成本增加，反而加大了項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。價(jià)格定位過高，超過了區(qū)域心理承受線。２４００元／平方米以上的售價(jià)，加之大面積戶型，像兩只攔路虎，擋住了市場(chǎng)的通道。公攤面積過多，高過２０％，消費(fèi)者無論如何是不能接受的。廣告推廣成本高，而實(shí)際效果卻微乎其微，增加了銷售成本，也增加了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。頻繁更換銷售代理公司，使的銷售管理和控制銜接不上，隊(duì)伍不穩(wěn)定，影響了軍心。機(jī)會(huì)：瀏陽河沿岸景觀與其相鄰的電廣傳媒、新世紀(jì)文化城、世界之窗、海底世界合力構(gòu)成的以旅游、人文觀光、文化為主題的大社區(qū)，以及有著全國影響力的金鷹文化節(jié)的輻射影響，將在未來幾年里成為長沙樓市新興的住宅集中社區(qū)，項(xiàng)目地塊具發(fā)展?jié)摿εc增值趨勢(shì)。開福區(qū)發(fā)展四方新城的力度很大，遠(yuǎn)景規(guī)劃很好，已現(xiàn)雛形，與規(guī)劃中的瀏陽河風(fēng)光帶形成一個(gè)交集，交集的核心就是左岸春天，隨著瀏陽河改造工程一項(xiàng)項(xiàng)進(jìn)行，左岸春天的價(jià)格將一路飆升。憑借秀美的自然風(fēng)光、與市中心恰到好處的距離、便捷的交通網(wǎng)絡(luò)和優(yōu)越的基礎(chǔ)設(shè)施與人文環(huán)境，左岸春天周圍正在聚集大批別墅豪宅和頂尖的精英族群，逐漸形成獨(dú)具特色的區(qū)位特征和精英文化，吸引更多同一階層的置業(yè)者。大型超市麥德龍近在咫尺是業(yè)主便捷生活的有力支持。二期有幾棟樓直接面對(duì)瀏陽河，屬于視野開闊特別適宜人居的江景盤。威脅：四方坪有一些競(jìng)爭樓盤，如玫瑰園、濱江麗園等。麓南造城是當(dāng)前長沙樓市的熱點(diǎn)，對(duì)左岸春天環(huán)境有一定威脅。因四方坪地塊曾是長沙經(jīng)濟(jì)適用房聚集地塊，故整個(gè)四方坪品位和樓盤價(jià)格一時(shí)很難提升，導(dǎo)致項(xiàng)目定位與地塊定位有落差。作為所處區(qū)域的四方