項目分析-昌龍濱江項目初設(shè)整改建議案(編輯修改稿)
2025-08-26 11:09 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 ，滿足消防應(yīng)急之需。 通過對以上原設(shè)計方案的細部考察，可知存在一定程度的與地塊定位設(shè)想不符的細節(jié)，顯然，問題的存在就會導(dǎo)致產(chǎn)品競爭 實力的嚴重下降。 那么，我們應(yīng)該采取怎樣的方式行之有效的加以規(guī)避？ 我司認為： 有必要對原設(shè)計方案重新設(shè)計，充分滿足和契合地塊自身價值，實現(xiàn)地塊 的 定位設(shè)想，做到物盡其用，價值最大化！ ★ 真實的容積率是多少？ 通過計算我們可以發(fā)現(xiàn)，其實地塊的容積率完全可以在規(guī)定的范圍內(nèi)打一個“擦邊球”，將其提升，在不改變產(chǎn)品形態(tài)的前提下，進一步增大銷售面積。 昌龍濱江項目的實際容積率完全可以達到 那么，在此容積率的前提下，完全可以對原有整體設(shè)計進行如下的調(diào)整，甚至是大規(guī)模的整改。 方案一 一．項目可銷售建筑面 積及可入住戶數(shù)對比 項目總 用地面積 平方米，規(guī)劃容積率 ，規(guī)劃綠地率 30%，建筑限高 18 米，兩種方案的可銷售建筑面積如下（假設(shè)兩方案商業(yè)建筑面積相同，故不計算在內(nèi)）： 原規(guī)劃方案 板式方案 原規(guī)劃可銷售建筑面積： 46956 ㎡ 板式可銷售建筑面積： 54000 ㎡ 原規(guī)劃可銷售建筑面積： 480 戶 板式可銷售建筑面積： 360 戶 備注：可銷售建筑面積均不包括 地下建筑面積，且板式可銷售建筑面積及可入住戶數(shù)為估算，僅供參考。 二．項目價值對比 （一）根據(jù)可銷售面積計算 假設(shè)兩方案均價相同，忽略市場環(huán)境對均價的影響，項目均價擬定為 5000元 /㎡。則兩種方案的項目整盤總銷售收入分別為： 原規(guī)劃整盤總銷售收入： 億 板式整盤總銷售收入： （二）根據(jù)可入住戶數(shù)計算 兩種方案的設(shè)計居住品質(zhì)不同，可能導(dǎo)致項目均價的不同。對比得出原規(guī)劃方案的居住品質(zhì)弱于板式方案，因此可以假設(shè)原規(guī)劃方案的每戶均價為50 萬，板式方案的每戶均價為 75 萬，則兩種方案的 項目整盤總銷售收入 分別為： 原規(guī)劃整盤總銷售收入： 億 板式整盤總銷售收入： 兩種方案的總銷售收入差價為 3000 萬元 三．項目部分成本對比 兩方案的成本差異不大，土地、地下人防、車庫、商業(yè)、公建、市政等成本投入相同，區(qū)別在于地面住宅建筑的建安成本
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