【文章內(nèi)容簡介】 路。時速高達 200 公里，預(yù)留有 250 公里 /小時的提速空間。輕軌在三亞分別設(shè)有海棠灣站、亞龍灣景區(qū)的田獨站以及終點站三亞站。輕軌的開通將大大提高 海棠灣 的公共交通運力。 海棠灣 酒店項目 可行性研究報告 11 / 119 環(huán)境與景觀條件 地塊 北側(cè)為規(guī)劃酒 店業(yè)用地 和海洋公園 ，東側(cè)隔市政道路可遠眺南海，西側(cè)與打狗坡村相望，南側(cè)為正在建設(shè)的解放軍總醫(yī)院海南分院。 北側(cè)規(guī)劃有 1832 畝用地的海洋公園，也將成為區(qū)域內(nèi)的重要旅游景區(qū)。 從周邊環(huán)境看，西側(cè)為村莊和池塘，未來具體規(guī)劃尚未明確，區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施缺失。從景觀條件來看，地塊隔路即為海岸，但目前海岸種有密集的林木，海灘較窄，高層可遠眺大海，但到達海岸需要穿過交通主干道。 用地條件 地塊 為填塘用地，整體相對平整，地塊上有少量折建廢棄物 。 地面為沙土地， 地勢 東側(cè)高 于 市政路，西側(cè)較低，約有 3 米左右高差。 地塊 東側(cè)道路及海岸 地塊 東側(cè)道路及海岸 地塊 內(nèi)部 地塊 內(nèi)部 海棠灣 酒店項目 可行性研究報告 12 / 119 配套設(shè)施 目前區(qū)域內(nèi) 多 為村莊 和池地保護區(qū)，僅有在建的解放軍總醫(yī)院為醫(yī)療配套，其它 基礎(chǔ)配套設(shè)施非常缺失 。 市政狀況 根據(jù)掛牌文件內(nèi)容及多方咨詢與現(xiàn)場踏勘，東側(cè)在建市政道路為目前緊鄰地塊的交通要道，為雙向四車道，目前尚未全線通車。地塊內(nèi)部無待拆遷物，但地塊尚未平整，未達到七通一平標準。 海棠灣 酒店項目 可行性研究報告 13 / 119 項目用地條件分析結(jié)論： 地塊處于海棠灣“國家海岸”濱海旅游度假區(qū)南段，一線海岸以五星級以上酒店、 濱海公園等休閑旅游項目為主， 區(qū)域內(nèi) 配套設(shè)施 非常 缺失。 地塊所處一線海岸，可遠眺大海，但受地塊條件限制，到達海岸需穿 過交通主干道，緊臨地塊的海岸較窄。地塊南側(cè)解放軍總醫(yī)院海南分院，為國家海岸醫(yī)療康復(fù)基地，規(guī)劃有療養(yǎng)區(qū)、醫(yī)療區(qū)、服務(wù)區(qū)，未來將成為海南省的重要醫(yī)療機構(gòu)。北側(cè)規(guī)劃有海洋公園，將成為區(qū)域內(nèi)的重要旅游景區(qū)，可為本案帶來客源。 海棠灣未來有大量待開發(fā)土地入市，區(qū)域定位為高端旅游度假區(qū)，但目前屬于前期啟動期，到區(qū)域?qū)崿F(xiàn)正常運營還需較長的開發(fā)時間。 項目背景 地塊出讓商務(wù)條件 競買保證金： 萬元 起始價格： 233 萬元 /畝（ 3495 元 /㎡ ） 增價幅度： 1 萬元 /畝或整數(shù)倍于 1 萬元 /畝 付款節(jié)奏： 掛牌 成交之日起 60 日內(nèi)付清全部成交價款 地塊出 讓進度安排 發(fā)布公告 發(fā)布時間 20210512 09:00 接受競買申請 報名 起始時間 20210513 09:00 截止時間 20210604 17:30 保證金到賬 截止時間 20210604 17:30 掛牌交易活動 掛牌報價開始時間 20210529 09:00 掛牌截止及現(xiàn)場競價時間 20210607 16:00 海棠灣 酒店項目 可行性研究報告 14 / 119 2 市場研究 宏觀經(jīng)濟分析 國內(nèi)宏觀經(jīng)濟分析 從世界經(jīng)濟環(huán)境看， 2021 年世界主要經(jīng)濟體刺激措 施收到一定成效 ,全球經(jīng)濟衰退出現(xiàn)緩和跡象。今年 1 月 20 日世界銀行發(fā)布的《世界經(jīng)濟展望》報告中，世界銀行上調(diào)了對今年全球經(jīng)濟增長的預(yù)期，預(yù)計今年全球經(jīng)濟將增長 %，這一結(jié)果較去年 6 月份該組織預(yù)計的 2%更為樂觀，但同時表示，隨著各國政府經(jīng)濟刺激計劃的退出以及失業(yè)率居高不下，世界經(jīng)濟的增長勢頭在今年下半年或許會后勁不足。 2021 年國內(nèi)實施了積極的財政政策和貨幣政策，推出十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃，先后 7 次上調(diào)出口退稅，采取了大力鼓勵和刺激消費的一系列政策措施，取得了顯著的成效。 2021 年國民經(jīng)濟逐季反彈，實現(xiàn)了“ V”型 復(fù)蘇，全年宏觀經(jīng)濟運行有如下五個方面的特征： ? 投資驅(qū)動明顯 ? 消費穩(wěn)步提高 ? 外貿(mào)降幅收窄 ? 就業(yè)形勢向好 ? 物價穩(wěn)重有升 2021 年，中國經(jīng)濟增長預(yù)期普遍提高，由于國內(nèi)外經(jīng)濟環(huán)境將得到明顯改善，加上 2021 年政策導(dǎo)向的總體方針為穩(wěn)健調(diào)整，穩(wěn)中保八，防范風(fēng)險。預(yù)計中國經(jīng)濟進入到中速回升階段， 2021 年全年經(jīng)濟增長速度預(yù)測保持在 810%之間。 海棠灣 酒店項目 可行性研究報告 15 / 119 序號 預(yù)測機構(gòu) 2021 年經(jīng)濟增長預(yù)測值（ %） 1 世界銀行 2 國際貨幣基金組織 9 3 經(jīng)濟合作與發(fā)展組織 4 亞洲開發(fā)銀行 5 高 盛 6 摩根斯坦利 10 7 國家信息中心 8 中國社科院 9 9 中國人民大學(xué) 10 申銀萬國 平均值 有著龐大的消費市場和旺盛的消費需求 ,中國已經(jīng)成為全球經(jīng)濟增長的引擎。中國經(jīng)濟增長將繼續(xù)保持較高的發(fā)展速度。中國消費正處于消費黃金期，最大、最具有消費意愿的人口群體與全民消費升級共振，將產(chǎn)生新時期中國持續(xù)時間最長的消費熱潮，未來幾年消費對 GDP 的貢獻將持續(xù)增加。 由于經(jīng)濟增長的動力主要來自于國內(nèi)市場，政府將繼續(xù)實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣 政策。但目前不良貸款增加、固定資產(chǎn)泡沫等問題日趨加劇，極可能影響政府較早地收緊信貸， 2021 年經(jīng)濟增長將面臨挑戰(zhàn)。 2021 年 4 月 23 日央行公布的《 2021 年一季度中國宏觀經(jīng)濟形勢分析》的報告顯示，一季度中國對外貿(mào)易加快恢復(fù)，國內(nèi)工業(yè)生產(chǎn)快速增長，消費增長較快，固定資產(chǎn)投資增幅回落，消費價格基本穩(wěn)定，貨幣信貸調(diào)控初見成效，經(jīng)濟回升向好勢頭更加鞏固。下一階段應(yīng)繼續(xù)加強流動性管理，保持貨幣信貸適度增長，努力穩(wěn)定價格總水平，處理好保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展、調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和管理通脹預(yù)期的關(guān)系。 數(shù)據(jù)方面顯示，受國內(nèi)需求旺 盛拉動，經(jīng)濟增速明顯加快。一季度 GDP增長 %，增速比金融危機以來的最低點（ 2021 年一季度）提高 個百分點，比上季提高 個百分點，比 2021 年全年加快 個百分點。季節(jié) 海棠灣 酒店項目 可行性研究報告 16 / 119 調(diào)整后， GDP 環(huán)比折年率為 %，增速比上季提高 個百分點。 人民銀行企業(yè)家問卷調(diào)查顯示 ,2021 年一季度， 5000 戶企業(yè)宏觀經(jīng)濟熱度指數(shù)為 %，比上季上升 個百分點，在 2021 年一季度達到谷底后連續(xù) 4 個季度回升，但仍比危機前（ 2021 年二季度）水平低 個百分點。宏觀經(jīng)濟熱度預(yù)期指數(shù)為 %， 比上季上升 個百分點 ,反映企業(yè)家對未來宏觀經(jīng)濟繼續(xù)看好。 海南宏觀經(jīng)濟分析 2021年 GDP 增長 %， 房地產(chǎn)投資增長強勁 2021 年海南省全省生產(chǎn)總值（ GDP） 億元，按可比價格計算，比上年增長 ％。從動態(tài)變化看，去年一季度 GDP 增長 %，上半年GDP 增長 %，前三季度 GDP 增長 %，全年增長 %，呈現(xiàn)前低后高、加快上升的運行態(tài)勢。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長%；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億 元，增長 %。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的 ： ： 轉(zhuǎn)變?yōu)?：： ，其中，服務(wù)業(yè)提高 個百分點。全省人均 GDP 達到 2805 美 海棠灣 酒店項目 可行性研究報告 17 / 119 元，向著全面建設(shè)小康社會目標穩(wěn)健邁進。 2021 年 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 13751 元，扣除物價因素，比上年實際增長 %。全年農(nóng)村居民人均純收入 4744 元，扣除物價因素，比上年實際增長 %。全年職工平均工資 23703 元，比上年增長 %。年末城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額 億元，比年初增長 %。居民消費衣食住行用水平進一步提高，向 著享受型轉(zhuǎn)變，生活質(zhì)量不斷改善。城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積達 ㎡ ，比上年增長 %。農(nóng)村居民人均住房面積 24 ㎡ ，增長%。農(nóng)村貧困人口減少 萬人。 固定資產(chǎn)投資繼續(xù)快速增長。全年全社會固定資產(chǎn)投資總額 億元，比上年增長 %，拉動經(jīng)濟增長 個百分點。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 億元，增長 %。農(nóng)村投資 億元，增長 %。本年新開工項目投資 億元，增長 %。在城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)完成投資 億元，增長 %。第二產(chǎn)業(yè)完 成投資 億元，增長%。第三產(chǎn)業(yè)完成投資 億元，增長 %。新開工項目快速增長。全省施工項目 1725 個 (未含房地產(chǎn)投資 )，比上年增長 %，其中，新開工項目 1117 個，增長 %。 房地產(chǎn)開發(fā)投資增勢強勁。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，增長%。其中，住宅投資 億元，增長 %。房屋施工面積 萬 ㎡ ，增長 %。房屋竣工面積 萬 ㎡ ，增長 %。房屋銷售面積 萬 ㎡ ，增長 %。房屋銷售額 億元，增 長 %。 海棠灣 酒店項目 可行性研究報告 18 / 119 “國際旅游島”助推全省經(jīng)濟騰飛 建設(shè)海南國際旅游島，毫無疑問是海南省成為經(jīng)濟特區(qū)以來又一次重大發(fā)展機遇。建設(shè)海南國際旅游島已正式上升為國家戰(zhàn)略，海南國際旅游島的理想設(shè)計，包含了一系列的政策內(nèi)涵，主要有： ? 實行入境免簽 ? 全面開放旅游產(chǎn)業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè) ? 實行旅游零關(guān)稅 ? 擴大航權(quán)開放 ? 實行更加開放的海洋旅游政策 國際旅游島的政策背景，將對海南省未來的發(fā)展產(chǎn)生立體化的直接效應(yīng)，包括幾個方面： 一是直接帶動現(xiàn)代服務(wù)的發(fā)展，改善經(jīng)濟結(jié)構(gòu)。 據(jù) 研究測算，在中國旅 游收入每增加 1 元，可帶動第三產(chǎn)業(yè)相應(yīng)增加 元 ，旅游外匯收入每增加１美元，利用外資額則相應(yīng)增加 美元，旅游業(yè)的發(fā)展明顯帶動直接和間接相關(guān)產(chǎn)業(yè)的同步發(fā)展 ； 二是帶動海南對外開放，提升海南國際化程度 ； 三是推進政府管理創(chuàng)新，與國際對接 ； 四是帶動整個社會文明程度的提高 ； 海南 2021 年一季度 7 項主要經(jīng)濟指標 全國第一 在國際旅游島建設(shè)上升為國家戰(zhàn)略的利好概念推動下，海南經(jīng)濟發(fā)展明顯提速。全省一季度 地區(qū)生產(chǎn)總值增長全國排名第一， 實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，比上年同期增長 %，創(chuàng)下 1993 年以來同期的最高增速，比全國增長 %高 個百分點。 農(nóng)業(yè)增加值增長全國排名第一。 一季度，農(nóng)業(yè)完成增加值 億元， 海棠灣 酒店項目 可行性研究報告 19 / 119 比上年同期增長 %，比全國增長 %高 個百分點。 服務(wù)業(yè)增加值增長全國排名第一。一季度，房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、交通運輸郵政業(yè)等行業(yè)全面向好。服務(wù)業(yè)完成增加值 億元，比上年同期增長 %，比全國增長 %高 個百分點。 固定資產(chǎn)投資增長全國排名第一。 今年 一季度，全社會固定資產(chǎn)完成投資總額 億元，比上年同期增長 %，比全國增長 %高 54 個百分點。 房地產(chǎn)開發(fā)投資增長全國排名第一。受國際旅游島 建設(shè)利好驅(qū)動，房地產(chǎn)開發(fā)投資迅速擴張。一季度，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，同比增長%，比全國增長 %高 個百分點。 地方一般預(yù)算財政收入增長全國排名第一。隨著經(jīng)濟快速發(fā)展，財政收入也大幅增長。一季度，全省全口徑財政收入 億元，比上年同期增長 %。其中，地方一般預(yù)算收入 億元，增長 %，比全國財政收入增長 34%高 54 個百分點。 農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入增長全國排名第一。 一季度，全省城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 4481 元，比上年同期增長 %。農(nóng)民外出務(wù)工增加 和季節(jié)性務(wù)工的 薪酬提高，使農(nóng)民收入較快增長。 全省農(nóng)民人均現(xiàn)金收入 1595 元，比上年同期增長 %。其中，工資性收入 302 元，同比增長 %，成為拉動農(nóng)民現(xiàn)金收入較快增長的主要因素。 海棠灣 酒店項目 可行性研究報告 20 / 119 三亞宏觀經(jīng)濟分析 三亞市概況 三亞市是海南省僅有的 2 個地級市之一，位于海南島的最南端 ， 是海南著名的熱帶海濱旅游城市和海港。全市面積 平方千米，其中規(guī)劃市區(qū)面積 38 平方千米。東西長 千米，南北寬 51 千米。全境北 靠高山，南臨大海，地勢自北向南逐漸傾斜，形成一個狹長狀的多角形， 境內(nèi)海岸線長 千 米 。 三亞轄區(qū) 主要港口有三亞港、榆林港、南山港、鐵爐港、六道港等。主要海灣有三亞灣、海棠灣、亞龍灣、崖州灣、大東海灣、月亮灣等。有大小島嶼 40 個，主要島嶼 10 個，面積較大的有西瑁洲島 平方千米，蜈支洲島 平方千米。 三亞是 我國東南沿海對外開放黃金海岸線上最南端的對外貿(mào)易重要口岸，是中國通向世界的門戶之一。 三亞市是漢、黎、苗、回等 20 多個民族聚居的地方 ， 全市常住人口 萬人，戶籍人口 萬人，其中農(nóng)墾系統(tǒng)人口 萬人 。