【正文】 勢 ................................................................................... 87 三亞五星級酒店運營管理現(xiàn)狀 ........................................................ 88 4 項目定位 ............................................................................ 89 定位設(shè)想 ...................................................................................... 89 市場定位 ...................................................................................... 92 產(chǎn)品定位 ...................................................................................... 92 超五星級酒店 ............................................................................................. 93 別墅型酒店 ................................................................................................ 93 價格定位 ...................................................................................... 94 海棠灣 酒店項目 可行性研究報告 4 / 119 客戶定位 ...................................................................................... 94 5 總體規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計 ........................................................... 95 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) ........................................................................ 95 總體規(guī)劃 ...................................................................................... 96 總體布局 ................................................................................................... 96 交通組織 ................................................................................................... 96 功能布局 ...................................................................................... 97 6 酒店運營建議 ..................................................................... 99 酒店總體運營模式建議 .................................................................. 99 酒店專業(yè)服務(wù)建議 ........................................................................ 99 7 項目投資收益分析 ............................................................ 101 項目開發(fā)投資估算 ...................................................................... 101 項目融資 .................................................................................... 102 酒店 經(jīng)營收益預(yù)測 ...................................................................... 102 酒店經(jīng)營收入預(yù)測 .................................................................................... 102 項目客房經(jīng)營收入預(yù)測 .......................................................................... 102 其他消費收入 ....................................................................................... 103 酒店經(jīng)營成本預(yù)測 .................................................................................... 106 酒店各收入部門成本 ............................................................................. 106 酒店經(jīng)營成本 ....................................................................................... 109 其他固定成本預(yù)測 ................................................................................ 110 項目經(jīng)營利潤預(yù)測 .................................................................................... 111 項目盈利能力分析 ...................................................................... 112 敏感性分析及競價策略 ................................................................ 115 8 綜合分析與建議 ................................................................ 116 項目風(fēng)險評估與應(yīng)對策略 ............................................................ 116 海棠灣 酒店項目 可行性研究報告 5 / 119 周邊環(huán)境因素 ........................................................................................... 116 競爭因素 ................................................................................................. 116 土地成本因素 ........................................................................................... 117 本案與公司發(fā)展戰(zhàn)略 的關(guān)系 ......................................................... 117 SWOT 分析 ................................................................................ 118 項目優(yōu)勢 ................................................................................................. 118 項目劣勢 ................................................................................................. 118 項目機(jī)會 ................................................................................................. 119 項目威脅 ................................................................................................. 119 結(jié)論及建議 ................................................................................ 119 海棠灣 酒店項目 可行性研究報告 6 / 119 1 項目概況 用地條件分析 區(qū)位特征 位臵： 項目地處“國家海岸”的三亞海棠灣， 2021 年 12 月 23 日，國務(wù)院正式批準(zhǔn)海南省三亞市海棠灣開發(fā)總體規(guī)劃，海棠灣將定位為“國家海岸”，成為國家品牌，承載著國家熱帶濱海旅游度假形象。是三亞海濱度假區(qū)拓展的“重中之重”。 這里是面向國內(nèi)外市場的多元化熱帶濱海旅游休閑度假區(qū)，是國家級海洋科研、教育、博覽基地的綜合體。作為三亞最后一塊高品質(zhì)的海濱資源，海棠灣是三亞成為世界級旅游度假天堂的希望。 海棠灣位于海南省三亞市東北部濱海地帶，南起亞龍嶺山邊，北至三亞市行政邊界，西起東線高速公路， 東至海邊，包括南田溫泉片區(qū)和蜈支洲島，距市區(qū) 28 公里，規(guī)劃用地南北長約 30 公里，東西平均寬約 8 公里，規(guī)劃用地總面積約 150 平方公里。 海棠灣 酒店項目 可行性研究報告 7 / 119 項目四至： 目前海棠灣的中段規(guī)劃了約 15 家五星級以上酒店，大部分已開始施工建設(shè)。 本項目位于海棠灣南段，地塊北側(cè)為規(guī)劃酒店用地和海洋公園，東側(cè)隔市政道路可遠(yuǎn)眺南海，西側(cè)與打狗坡村相望，南側(cè)為正在建設(shè)的解放軍總醫(yī)院海南分院。 海棠灣 酒店項目 可行性研究報告 8 / 119 地塊 北側(cè)規(guī)劃酒店用地 地塊 南側(cè)解放軍總醫(yī)院 地塊 南側(cè)解放軍總醫(yī)院 地塊 西側(cè)打狗坡村 地塊 東側(cè)規(guī)劃路 地塊 東側(cè)規(guī)劃路 海棠灣 酒店項目 可行性研究報告 9 / 119 規(guī)劃指標(biāo) 規(guī)劃建筑用地性質(zhì) 旅館業(yè)用地 使用年限 40 年 總用地面積 畝（ 萬㎡） 建筑面積 ≤ 萬㎡ 容積率 ≤ 建筑密度 ≤ 20% 綠地率 ≥ 50% 建筑限高 ≤ 20 米 車位數(shù) 120 個 交通條件 公路： 海棠灣位于三亞的東南面，距三亞市 28 公里，與著名的亞龍灣相鄰，東線高速公路、海榆東線公路及正在建設(shè)之中的東環(huán)鐵路均在此區(qū)域通過，交通十分便捷。目前海棠灣中段道路建設(shè)已基本完成，沿線的高端酒店有部分已經(jīng)在建和準(zhǔn)備動工，而本案處在海棠灣規(guī)劃區(qū)的南段，道路建設(shè)地塊 東側(cè) 地塊 東側(cè)道路及海岸 海棠灣 酒店項目 可行性研究報告 10 / 119 尚未完工，但建成通車后與高端酒店集中區(qū)的聯(lián)絡(luò)性較好。 海運： 區(qū)內(nèi)還有龍江港、鐵爐港，距離本地塊的 位臵較近，未來如果港口開辟成游艇碼頭也將對本項目有所提升。 公交： 由于距離市區(qū)和機(jī)場都比較遠(yuǎn)，區(qū)域公共交通比較缺乏 。 軌道： 海南正在建設(shè)的由海口至三亞的輕軌將于 2021 年年底建成，鐵路建成后，乘客從?？诔酥边_(dá)快車至三亞，全程僅需 90 分鐘。列車類型為電動車組，子彈頭列車，自動控制，每隔 7— 8 分鐘發(fā)車，屬公交性鐵