【正文】 家，二星級(jí)賓館 22 家，一星級(jí)賓館 6 家，其他待評(píng)賓館 82 家。擁有客房 24032 間，比上年增加 2032 間，增長(zhǎng) %；擁有床位 44146 張，比上年增加 4676 張，增長(zhǎng)%。旅游飯店客房開房率 %。全市接待旅游過夜人數(shù) 萬人次，比上年增長(zhǎng) % 。其中，接待海外旅游者 萬人次，比上年增長(zhǎng) %；接待國(guó)內(nèi)旅游者 萬人次，比上年增長(zhǎng) %。全年 旅游收入 億元，比上年增長(zhǎng) % 。其中境外旅游收入 萬美元，比上年增長(zhǎng) %。 2020 年 1~11 月，全市接待旅游過夜人數(shù) 萬人次，比上年同期增長(zhǎng) %，旅游收入 億元，增長(zhǎng) %，實(shí)現(xiàn)財(cái)丁兩旺。海外旅游者增速高于國(guó)內(nèi)旅游者增速。 1~11 月，國(guó)內(nèi)旅游者 萬人次，增長(zhǎng) %；海外旅游者 萬人次，增長(zhǎng) %，比國(guó)內(nèi)旅游者增幅高出 個(gè)百分點(diǎn)。旅游飯店客房開房率 %，比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)。 二．三亞市旅游房地產(chǎn)具有廣 闊的發(fā)展空間 作為我國(guó)唯一 、世界著名 的熱帶濱海城市，三亞以其獨(dú)特的旅游資源、舒適的生活環(huán)境和優(yōu)越的自然環(huán)境， 三亞旅游業(yè)的發(fā)展穩(wěn)步向前，推動(dòng)了三亞旅游房地產(chǎn)的發(fā)展， 正日益成為廣大房產(chǎn)投資者追捧的對(duì)象。 2020 年 1~11 月，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 億元，增長(zhǎng) %。固定資產(chǎn)投資主要特點(diǎn)有：（ 1）房地產(chǎn)開發(fā)投資保持快速增長(zhǎng)。 1~11 月，房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，比去年同期增長(zhǎng) %，其中住宅投資 億元，增長(zhǎng) %，占房地產(chǎn)開發(fā)投資總量的 %。房屋施工面積 299 萬平方米，增長(zhǎng) %；商品房銷售面積 萬平方米，增長(zhǎng) %。（ 2）第三產(chǎn)業(yè)投資增幅高速增長(zhǎng)。 1~11月，第三產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)投資 億元，比去年同期增長(zhǎng) %，比全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增幅高 個(gè)百分點(diǎn)。（ 3）投資資金來源充足，利用外資明顯增多。 1~11 月，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資到位資金 中國(guó)最大管理資源中心 億元，比去年同期增長(zhǎng) %，比同期全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增幅高 個(gè)百分點(diǎn)。其中，自籌資金 億元，增長(zhǎng) 倍；國(guó)內(nèi)貸款 億元，增長(zhǎng) 倍；利用外資 億元，增長(zhǎng)近 20 倍。 許多事業(yè)有成、崇 尚健康、注重生活品質(zhì)的人士紛紛在三亞投資置業(yè)， 度假、過冬成為外地人置業(yè)三亞的主要目的， 并把三亞作為其“第二居所”、“第三居所”地。 旅游產(chǎn)業(yè)已成為對(duì)三亞影響力最大、拉動(dòng)力最強(qiáng)、貢獻(xiàn)率最高的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)。 自 2002 年以來，三亞房地產(chǎn)慢慢脫離海南房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的陰影，開始復(fù)蘇，并朝著良性的方向發(fā)展，三亞的旅游房地產(chǎn)持續(xù)了一輪又一輪的升溫。發(fā)展至今已五年有余，在一批有實(shí)力、有品牌的旅游房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷打造下，現(xiàn)形成了亞龍灣、三亞灣、大東海三大旅游房產(chǎn)投資、度假區(qū)。 三亞海棠灣開發(fā) 正緊鑼密鼓地進(jìn)行 ，引得各大財(cái)團(tuán)紛紛來到三 亞，準(zhǔn)備進(jìn)行旅游房地產(chǎn)投資，其中包括長(zhǎng)江實(shí)業(yè)、霍英東集團(tuán)。 三亞旅游房地產(chǎn)的業(yè)主現(xiàn)已遍布世界各國(guó)，三亞旅游房地產(chǎn)不斷向前發(fā)展并走向國(guó)際化。建筑風(fēng)格已形成了美國(guó)的夏威夷、澳大利亞的黃金海岸、印度尼西亞的巴厘島、墨西哥的坎昆、泰國(guó)的芭提雅等建筑風(fēng)格。同時(shí) 三亞借鑒國(guó)外旅游度假勝地房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，吸取其先進(jìn)的開發(fā)理念，充分挖掘本土文化特色，利用三亞優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境和人居環(huán)境，依托豐富的獨(dú)特的旅游度假資源優(yōu)勢(shì)，突出休閑度假和健康長(zhǎng)壽適于居住的主題，努力把三亞建成國(guó)際知名的休閑度假勝地和國(guó)內(nèi)外富裕階層的第二居住地 ，初步 開創(chuàng)了自己的建筑特色。 三．本項(xiàng)目的建設(shè)順應(yīng)了海南省和三亞旅游業(yè)的發(fā)展，順應(yīng)了人們對(duì)旅游房地產(chǎn)發(fā)展的需求 三亞市旅游業(yè)的飛速發(fā)展使得各類投資者，度假、休閑和第二居住地置業(yè)者看好三亞市旅游房地產(chǎn)，而隨著旅游房地產(chǎn)購(gòu)買者的涌入進(jìn)一步帶動(dòng)了三亞經(jīng)濟(jì)和旅游業(yè)的發(fā)展，形成了旅游業(yè)和旅游房地產(chǎn)業(yè)的雙向良性互動(dòng)。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體出現(xiàn)波動(dòng)時(shí)，更容易體現(xiàn)出旅游房產(chǎn)投資的抗風(fēng)險(xiǎn)性。 旅游房產(chǎn) 是旅游 與商業(yè)、 度假 休閑、房產(chǎn)的交叉與結(jié)合，開辟了房產(chǎn)一個(gè)新的領(lǐng)域。 海南省和三亞市擁有 明媚的陽光、風(fēng)景如畫的海濱和氣候宜人的暖冬 ， 這些得天獨(dú) 厚的生態(tài)景觀，為旅游房產(chǎn)的發(fā)展提供了沃土 ， 依附資源優(yōu)勢(shì)， 海南省和三亞市 成了旅游房產(chǎn)的領(lǐng) 先 者。 三亞也因?yàn)榱己玫臍夂蚝蛢?yōu)美的自然環(huán)境使得內(nèi)地人們對(duì)到三亞過冬、度假充滿熱情，客觀上拉動(dòng)了龐大的市場(chǎng)需求，造成了三亞近幾年推出的房產(chǎn)特別是海景房大多數(shù)被島外人士所購(gòu)買。三亞房地產(chǎn)特別是海景房產(chǎn)具有較大的市場(chǎng)需求。 中國(guó)最大管理資源中心 據(jù)一項(xiàng)調(diào)查統(tǒng)計(jì)表明，海南旅游地產(chǎn)在全國(guó)的市場(chǎng)份額已占到 40%，海南依托其優(yōu)越的人居環(huán)境，已成為中國(guó)旅游地產(chǎn)的知名品牌。在第一屆中國(guó)旅游房地產(chǎn)會(huì)，在人們最喜歡的旅游地產(chǎn)發(fā)展的城市調(diào)查問卷中，排前三名里海南有兩個(gè) 城市被首選，第一是三亞，第二是北京，?？谑堑谌？梢姾Ｄ下糜蔚禺a(chǎn)在內(nèi)地人心中的地位。 目前，從三亞到?？诘臇|部沿海，具有良好海岸線、沙灘和美麗自然景觀的土地即將被各大旅游投資和房地產(chǎn)開發(fā)商瓜分殆盡，土地的稀缺性和不可替代性充分地顯現(xiàn)出來。 海南新佳旅業(yè)開發(fā)有限公司擬在三亞市鹿回頭半島進(jìn)行旅游項(xiàng)目投資及房地產(chǎn)開發(fā)。公司擁有三亞市鹿回頭半島 2178 畝土地使用權(quán)。鹿回頭項(xiàng)目分為三期：第一期為 鹿回頭高爾夫球場(chǎng)，目前已建成投入營(yíng)業(yè) ；第二 期為三亞錦江高爾夫酒店及 30 萬平方米的酒店公寓 ；第三期為 海南明申三亞FAIRMONT 大 酒店 項(xiàng)目及約 40 萬平方米的酒店公寓 。 本項(xiàng)目為三亞鹿回頭新佳公寓（一期）項(xiàng)目，本項(xiàng)目所在地位于三亞市鹿回頭半島，西北臨鹿回頭灣， 東 南 臨 小東海 ，西 南靠鹿回頭嶺，東北眺南邊海嶺，距三亞市中心約 5 公里。擬建地依山傍海，具有得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目定位為品位高尚、設(shè)施配套齊全的集居住、旅游休閑度假為一體的高檔公寓，為國(guó)內(nèi)外高端人群提供高品位的居住享受。 第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已形成為一個(gè)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)等多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的高附加值的綜合性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是商品經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展 的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中處于支柱產(chǎn)業(yè)的地位，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“寒暑表”。 房地產(chǎn)業(yè)具有較大的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以帶動(dòng)和促進(jìn)建筑業(yè)、建材業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)等行業(yè)的發(fā)展，建筑業(yè)和建材業(yè)的發(fā)展又涉及到機(jī)械、鋼鐵、石油等幾十個(gè)工業(yè)部門的發(fā)展。根據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，房屋建筑成本中， 70%的是原材料的消耗，而這些原材料則需要眾多行業(yè)來提供。 海南省、三亞市的房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了上世紀(jì)九十年代的經(jīng)濟(jì)泡沫后，經(jīng)過十幾年的休養(yǎng)生息，充實(shí)、調(diào)整多種政策手段，近些年出現(xiàn)房地產(chǎn)復(fù)蘇的跡象，總體勢(shì)頭趨于看好。特別是一些市場(chǎng)定位明確、經(jīng)營(yíng)理 念 中國(guó)最大管理資源中心 新穎、地塊優(yōu)勢(shì)明顯、品牌內(nèi)涵豐富的高水平、高內(nèi)質(zhì)的房地產(chǎn)，仍存在較大的發(fā)展空間，市場(chǎng)前景仍然樂觀。隨著海南房地產(chǎn)和旅游房地產(chǎn)業(yè)的逐步回升與發(fā)展，新的投資理念和營(yíng)銷方式悄然興起，一種“買生活方式”的時(shí)代已開始步入海南房地產(chǎn)業(yè)，由買方市場(chǎng)引發(fā)的這場(chǎng)需求與供給變化正在改變著海南省和三亞市房地產(chǎn)業(yè)的投資理念和發(fā)展趨勢(shì)。 根據(jù)三亞市城市發(fā)展規(guī)劃，三亞市在未來要建成國(guó)際影響的濱海旅游度假城市。 本項(xiàng)目的建設(shè)順應(yīng)了當(dāng)前海南省和三亞市房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)，一方面盡可能的提供給市場(chǎng)高品質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，滿足市場(chǎng)的需求，另一方面也 會(huì)產(chǎn)生較大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。本項(xiàng)目的建設(shè)是必要的。 中國(guó)最大管理資源中心 市場(chǎng)分析 第一節(jié) 本項(xiàng)目公寓的概念 本公寓是集居住、旅游休閑度假為一體的高檔公寓，是一種旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)有效結(jié)合的旅游房地產(chǎn)品種。通常該類房產(chǎn)并不是業(yè)主日常居住的第一住所，而是在特定的時(shí)間和特定的需要下才用于自住，比如冬天養(yǎng)生、節(jié)假日度假、養(yǎng)老居住等，但平時(shí)閑置時(shí)，可以通過酒店物業(yè)管理公司進(jìn)行日常的管理、維護(hù)和代為出租，甚至托管經(jīng)營(yíng)。 第二節(jié) 三亞度假公寓情況介紹 三亞獨(dú)特的自然條件和日趨成熟的城市環(huán)境 日益 吸引 人們的關(guān)注 。這里四季如夏，鮮花盛開 ，素有 “東方夏威夷 ”之稱。三亞市圍繞建設(shè) “國(guó)際性熱帶濱海風(fēng)景旅游城市 ”的目標(biāo)，以 “旅游度假、生態(tài)示范 ”為個(gè)性特色，大力營(yíng)造城在綠中、城在花中、城在水中的大生態(tài)環(huán)境。環(huán)境的不斷改善，城市品位的顯著提升進(jìn)一步增強(qiáng)了三亞的城市吸引力，給度假旅游房地產(chǎn)的發(fā)展創(chuàng)造了良好的商機(jī)，地產(chǎn)投資成為三亞新熱點(diǎn) ，具有旅游、休閑度假概念的旅游房地產(chǎn)受到越來越多投資置業(yè)者的青睞。 自 2002 年以來，三亞在以亞龍灣、三亞灣、大東海三大旅游房產(chǎn)投資度假區(qū)開發(fā)了多個(gè)具有典型意義的度假公寓，并普遍取得較為成功的銷售業(yè)績(jī)。 通過近期對(duì)三亞市旅 游房地產(chǎn)市場(chǎng)情況調(diào)查，三亞市旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)具有如下特點(diǎn)： 投資置業(yè)者多為島外客戶 購(gòu)房者百分之八十以上來自島外，江浙、上海和北京約占百分之五十。另外韓國(guó)、日本、美國(guó)、德國(guó)和俄羅斯等國(guó)家購(gòu)房約 3%。本地市民購(gòu)買力低。 三亞市商品住房的銷售對(duì)象主要是島外市場(chǎng)， 2020 年 1~12 月銷售總套數(shù) 9951 套，面積 中國(guó)最大管理資源中心 萬 m2，島外銷售 8739套，面積 m2，島外市場(chǎng)占總銷售套數(shù)的 %，占總銷售面積的 %。12 月銷售總套數(shù) 338 套，面積 萬 m2，島外銷售 294 套，面積 萬 m2，島 外市場(chǎng)占總銷售套數(shù)的 %，占總銷售面積的 %。 不同套型新建商品住房成交情況。 小戶型和大戶型銷售的套數(shù)和面積各占半壁江山， 2020 年 1~12 月 90m2 以下的商品住房銷售5967 套，面積 萬 m2，占總銷售套數(shù)的 %，占總銷售面積的 %。 12 月銷售 90m2以下的商品住房 216 套，面積 萬 m2，占總銷售套數(shù)的 %，占總銷售面積的 %。 新建商品住房供給與銷售情況 2020 年，結(jié)轉(zhuǎn)可售面積 萬 m2，其中上年結(jié)轉(zhuǎn)可售面積 萬 m2。 1~12 月批準(zhǔn)預(yù)售商品住房 萬 m2，與上年同期相比增長(zhǎng) %；實(shí)際登記銷售面積 萬 m2，與上年同期相比增長(zhǎng) %（ 1~12 月產(chǎn)權(quán)式酒店銷售 萬 m2，與上年同期相比增長(zhǎng) 148 %；一線海景公寓、別墅銷售面積 萬 m2，與上年同期相比增長(zhǎng) 283 %）。 12 月商品住房銷售面積 萬 m2，與上月相比減少 47%，占上年全年銷售總量的 4 %。 新建商品房平均售價(jià)情況 2020 年 1~12 月，普通商品住房平均售價(jià) 5456 元 /m2，產(chǎn)權(quán)式酒店平均售價(jià) 12185 元 /m2，一線海景公寓、別墅平均售價(jià) 13016 元 /m2，商業(yè)用房平均售價(jià) 8540 元 /m2。 綜上所述，三亞市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行平穩(wěn)，結(jié)構(gòu)合理，供求平衡，價(jià)格升幅較大。 三亞市區(qū)內(nèi)現(xiàn)有可銷售商品房不多，市場(chǎng)狀況是供不應(yīng)求，如“山水國(guó)際”一期、“芙蓉花園”一期、“鳳航大廈”、“三永鳳凰城”二期等。市區(qū)內(nèi)正在施工或即將開工的項(xiàng)目人氣很旺，雖然沒有開始預(yù)售，但購(gòu)房者登記排號(hào)非常踴躍，卓達(dá)“東方巴哈馬”“林蔭河畔”、“芙蓉花園”二期、“和興家園” E1 棟等，登記報(bào)名的人數(shù)已超出供應(yīng)量。由于市區(qū)內(nèi)可賣的商品房少，一些個(gè)人建的房子，舊 的樓房改造成小戶型都對(duì)外地人進(jìn)行了銷售。 三亞的商品房主要分為三亞灣度假區(qū)、大東海旅游區(qū)、東西河兩岸、市區(qū)內(nèi)商品房和亞龍灣度假區(qū)。亞龍灣度假區(qū)的房地產(chǎn)近年來快速發(fā)展和不斷升溫，依托其國(guó)家旅游度假區(qū)的品牌，得天獨(dú)厚的資源和特殊的購(gòu)房客戶，形成了具有鮮明特色的地產(chǎn)板塊?！疤煊蚨凇?、“亞龍灣五號(hào)”、“申亞 中國(guó)最大管理資源中心 翡翠谷”、“華宇產(chǎn)權(quán)酒店”已成功開發(fā)銷售。 “愛琴海岸”、“申亞翡翠谷”、“公主郡”以高尚的品質(zhì)、特色的設(shè)計(jì)、人性化的功能，吸引了眾多客戶，很受市場(chǎng)歡迎。“清平樂”、“藍(lán)色海岸”、“時(shí)代海岸”等樓盤銷售較旺。 業(yè)者的購(gòu)房目的 就購(gòu)買旅游房地產(chǎn)的目的而言，以投資增值為目的占 35%，以養(yǎng)老為目的占 30%，以度假休閑為目的占 25%，單純以自住為目的占 10%。 三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查明細(xì)表 通過對(duì)本項(xiàng)目區(qū)域類似項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查，將調(diào)查結(jié)果列表如 下： 序號(hào) 樓盤名稱 地理位置 價(jià)格區(qū)間 建筑面積 總戶數(shù) 銷售情況 1 金陵海景花園 大東海一線海景 14000 元 以上 414 戶 90%以上 2 山海天 大東海一線海景 17000 元 以上 萬 m2 324 戶 80% 3 時(shí)代海岸 三亞市區(qū) 均價(jià) 9000 元 52 萬 m2 80% 4 匯豐國(guó)際 鳳凰路 （市區(qū)） 4500 元以上 75145m2 90% 5 清平樂 三亞市郊 均價(jià) 4500 元 15 萬 m2 1500 戶 80% 6 藍(lán)色海岸（蘭?；▓@三期） 三亞灣 8000 元起價(jià) 17 萬 m2 90% 7 圣芭芭拉 三亞灣 800022000 元 21673m2 224 戶 80% 8 美麗新海岸 三亞灣 均價(jià) 9000 元 238500m2 未發(fā)售 9 半山半島 鹿回頭半島 15000 以上 48411 m2（一期） 售完 10 鳳凰水城 市區(qū) 5000~20000 元 130 萬 m2 一期 80% 中國(guó)最大管理資源中心 本項(xiàng)目項(xiàng)目定位為品位高尚、設(shè)施配套齊全的集居住、旅游休閑度假為一體的高檔公寓，為國(guó)內(nèi)外高端人群提供高品位的居住享受。本項(xiàng)目具有得天獨(dú)厚的自然資源優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目定價(jià)策略采用差別化戰(zhàn)略，為市場(chǎng)提供與眾不同的產(chǎn)品或服務(wù)，以滿足客戶的特殊需求。項(xiàng)目