【正文】 ? ? ? ? ? ? 58 第四節(jié) 道路、廣場、停車場與綠化???????? 58 第九章 消防及安全…………………………………………… 62 第十章 環(huán) 境 保 護(hù) 及 節(jié) 能 … … … … … … … … … … … … … … 65 第一節(jié) 環(huán)境保護(hù)??????????????? 65 第二節(jié) 節(jié) 能 措 施 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?? 68 第 十 一 章 項(xiàng) 目 組 織 及 勞 動(dòng) 定 員 … … … … … … … … … … … … 70 第一節(jié) 項(xiàng)目組織??????????????? 70 第二節(jié) 勞 動(dòng) 定 員 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 70 中國最大管理資源中心 第十二章 項(xiàng) 目 建 設(shè) 管 理 及 招 標(biāo) 投 標(biāo) … … … … … … … … … 72 第一節(jié) 項(xiàng) 目 建 設(shè) 管 理 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 72 第二節(jié) 招標(biāo)投標(biāo)????????????? ? ? 72 第十三章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 … … … … … … … … … … … … … … 74 第 十 四 章 投 資 估 算 與 資 金 籌 措 … … … … … … … … … … … 75 第一節(jié) 投資估算??????????????? ? 75 第二節(jié) 資金籌措???????????????? 79 第十五章 財(cái)務(wù)分析與評價(jià) ………………………………… 80 中國最大管理資源中心 總 論 第一節(jié) 項(xiàng)目基本情況 項(xiàng)目名稱 三亞鹿回頭新佳高爾夫海景公寓（一期）項(xiàng)目 建設(shè)單位概況 建設(shè)單位 建設(shè)單位概況 項(xiàng)目擬建地點(diǎn) 項(xiàng)目擬建地點(diǎn) 位于 海南三亞鹿回頭半島，距三亞市中心區(qū)約 5 公里。本報(bào)告研究的是一期項(xiàng)目。 向國內(nèi)銀行申請中期借款 80000 萬元，銀行中長期借款按年利率 %計(jì)算利息 。 研究范圍 研究工作的范圍包括：建設(shè)的 背景及必要性、市場分析及預(yù)測、建設(shè)地點(diǎn)及建設(shè)條件、建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容、建筑建設(shè)方案、公用工程、消防、環(huán)境保護(hù)及節(jié)能、項(xiàng)目組織及勞動(dòng)定員、項(xiàng)目建設(shè)管理及招投標(biāo)、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度、 投資估算與資金籌措、財(cái)務(wù)分析與評價(jià)等。 財(cái)務(wù)分析表明，項(xiàng)目盈利能力強(qiáng)，極具投資價(jià)值。 中國最大管理資源中心 項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性 第一節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的背景 一．海南省和三亞市旅游業(yè)快速發(fā)展 海南島 是 中國南海上的一顆璀璨的明珠，是僅次于臺灣的 第二大島 ， 中國陸地面積 較 小，海洋面積最大的省。海南島 交通方便，有 遍布全省的星級酒店等現(xiàn)代化設(shè)施，為人們提供了高檔次的食、住、行、游、購、娛旅游條件。黃金周長假期的實(shí)施，使旅游業(yè)大為火爆，拉動(dòng)了第三產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，成為經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)。 近年來， 三亞旅游業(yè)的得到前所未有的發(fā)展。 全省各項(xiàng)旅游業(yè)接待國內(nèi)外游客由 1997 年的 856 萬人次上升至 2020 年的 萬人次，平均增長速度達(dá)到 15%。擁有客房 24032 間，比上年增加 2032 間，增長 %；擁有床位 44146 張，比上年增加 4676 張，增長%。全年 旅游收入 億元，比上年增長 % 。 1~11 月，國內(nèi)旅游者 萬人次，增長 %；海外旅游者 萬人次，增長 %，比國內(nèi)旅游者增幅高出 個(gè)百分點(diǎn)。固定資產(chǎn)投資主要特點(diǎn)有：（ 1）房地產(chǎn)開發(fā)投資保持快速增長。 1~11月，第三產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)投資 億元，比去年同期增長 %，比全社會固定資產(chǎn)投資增幅高 個(gè)百分點(diǎn)。 許多事業(yè)有成、崇 尚健康、注重生活品質(zhì)的人士紛紛在三亞投資置業(yè)， 度假、過冬成為外地人置業(yè)三亞的主要目的， 并把三亞作為其“第二居所”、“第三居所”地。 三亞海棠灣開發(fā) 正緊鑼密鼓地進(jìn)行 ，引得各大財(cái)團(tuán)紛紛來到三 亞，準(zhǔn)備進(jìn)行旅游房地產(chǎn)投資，其中包括長江實(shí)業(yè)、霍英東集團(tuán)。 三．本項(xiàng)目的建設(shè)順應(yīng)了海南省和三亞旅游業(yè)的發(fā)展，順應(yīng)了人們對旅游房地產(chǎn)發(fā)展的需求 三亞市旅游業(yè)的飛速發(fā)展使得各類投資者，度假、休閑和第二居住地置業(yè)者看好三亞市旅游房地產(chǎn)，而隨著旅游房地產(chǎn)購買者的涌入進(jìn)一步帶動(dòng)了三亞經(jīng)濟(jì)和旅游業(yè)的發(fā)展，形成了旅游業(yè)和旅游房地產(chǎn)業(yè)的雙向良性互動(dòng)。 三亞也因?yàn)榱己玫臍夂蚝蛢?yōu)美的自然環(huán)境使得內(nèi)地人們對到三亞過冬、度假充滿熱情，客觀上拉動(dòng)了龐大的市場需求，造成了三亞近幾年推出的房產(chǎn)特別是海景房大多數(shù)被島外人士所購買。可見海南旅游地產(chǎn)在內(nèi)地人心中的地位。鹿回頭項(xiàng)目分為三期：第一期為 鹿回頭高爾夫球場，目前已建成投入營業(yè) ；第二 期為三亞錦江高爾夫酒店及 30 萬平方米的酒店公寓 ；第三期為 海南明申三亞FAIRMONT 大 酒店 項(xiàng)目及約 40 萬平方米的酒店公寓 。 第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 目前我國房地產(chǎn)業(yè)已形成為一個(gè)開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)等多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的高附加值的綜合性產(chǎn)業(yè)。 海南省、三亞市的房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了上世紀(jì)九十年代的經(jīng)濟(jì)泡沫后，經(jīng)過十幾年的休養(yǎng)生息，充實(shí)、調(diào)整多種政策手段，近些年出現(xiàn)房地產(chǎn)復(fù)蘇的跡象，總體勢頭趨于看好。 本項(xiàng)目的建設(shè)順應(yīng)了當(dāng)前海南省和三亞市房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢，一方面盡可能的提供給市場高品質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，滿足市場的需求，另一方面也 會產(chǎn)生較大的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。 第二節(jié) 三亞度假公寓情況介紹 三亞獨(dú)特的自然條件和日趨成熟的城市環(huán)境 日益 吸引 人們的關(guān)注 。 自 2002 年以來，三亞在以亞龍灣、三亞灣、大東海三大旅游房產(chǎn)投資度假區(qū)開發(fā)了多個(gè)具有典型意義的度假公寓，并普遍取得較為成功的銷售業(yè)績。 三亞市商品住房的銷售對象主要是島外市場， 2020 年 1~12 月銷售總套數(shù) 9951 套，面積 中國最大管理資源中心 萬 m2，島外銷售 8739套，面積 m2，島外市場占總銷售套數(shù)的 %，占總銷售面積的 %。 12 月銷售 90m2以下的商品住房 216 套，面積 萬 m2，占總銷售套數(shù)的 %，占總銷售面積的 %。 新建商品房平均售價(jià)情況 2020 年 1~12 月，普通商品住房平均售價(jià) 5456 元 /m2，產(chǎn)權(quán)式酒店平均售價(jià) 12185 元 /m2，一線海景公寓、別墅平均售價(jià) 13016 元 /m2，商業(yè)用房平均售價(jià) 8540 元 /m2。由于市區(qū)內(nèi)可賣的商品房少，一些個(gè)人建的房子，舊 的樓房改造成小戶型都對外地人進(jìn)行了銷售。 “愛琴海岸”、“申亞翡翠谷”、“公主郡”以高尚的品質(zhì)、特色的設(shè)計(jì)、人性化的功能，吸引了眾多客戶，很受市場歡迎。本項(xiàng)目具有得天獨(dú)厚的自然資源優(yōu)勢，項(xiàng)目定價(jià)策略采用差別化戰(zhàn)略，為市場提供與眾不同的產(chǎn)品或服務(wù)，以滿足客戶的特殊需求。 3．越來越多的項(xiàng)目提供精裝修的商品房，表明精裝修商品房已經(jīng)得到市場的認(rèn)可，這是三亞房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢，建議該項(xiàng)目應(yīng)考慮這一趨勢。 第三節(jié) 本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目相比較的優(yōu)勢 本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目相比較具有如下優(yōu)勢： 1．地理位置優(yōu)越，項(xiàng)目擬建地點(diǎn) 位于 海南三亞鹿回頭半島 ， 距三亞市中心約 5 公里。 4．五星級標(biāo) 準(zhǔn)的裝修、配套和服務(wù)。三亞作為著名的旅游度假目的地，越來越受到人們的關(guān)注，而位于三亞鹿回頭半島的新佳公寓（ 一期）項(xiàng)目將為三亞旅游房地產(chǎn)業(yè)增添新的亮色。 三亞鹿回頭新佳公寓坐落于鹿回頭半島的新佳公寓依山傍海，其得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢；引導(dǎo)潮流的設(shè)計(jì)理念；高品位居所與旅游度假相結(jié)合的多樣化戶型設(shè)計(jì)；優(yōu)良的建筑品質(zhì) ；高檔、完善的功能配置。依據(jù)如下： 1．更迎合市場對度假房地產(chǎn)的需求特征，滿足異地置業(yè)者對房屋存在形態(tài)和管理形態(tài)的需要。 4．酒店式管理有益于延續(xù)房地產(chǎn)產(chǎn)品和企業(yè)的品牌效應(yīng)，為企業(yè)持續(xù)開拓三亞房地產(chǎn)市場樹立良好的社會形象。 3．財(cái)力雄厚的中老年人 中老年夫妻，子女已建立了家庭，并有了事業(yè)基礎(chǔ)。 客觀影響因素 ：長三角地區(qū)房價(jià)的持續(xù)攀高，客觀上為三亞房地產(chǎn)對該地區(qū)人群的吸引力起到推動(dòng)作用。 因此，北方地區(qū)人群的消費(fèi)陣線更容易攻破 ,更容易受到激發(fā)他們內(nèi)心欲望的產(chǎn)品的誘導(dǎo)并產(chǎn)生 中國最大管理資源中心 強(qiáng)烈的購買欲望和購買行為的。在北京地區(qū)高檔住宅商品價(jià)格居高不下的情況下，到三亞購旅游度假物業(yè)，一方面可以滿足休閑度假、家庭度假和養(yǎng)老度假的需要，另一方面在三亞房價(jià)和北京還有一定差距的情況下會顯得較為輕松。本階段為市場導(dǎo)入期，為了盡快使 市場接受本項(xiàng)目，在銷售價(jià)格上采取低開策略，以迅速搶占市場份額。 各個(gè)階段價(jià)格策略組合，最終要實(shí)現(xiàn) 20000 元 /m2 以上的平均銷售價(jià)格。 第四節(jié) 入市 姿態(tài) 及推廣時(shí)機(jī)定位 三亞房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售有別于內(nèi)地其他城市的房地產(chǎn)銷售特點(diǎn)，最主要的體現(xiàn)在銷售時(shí)機(jī)上。 首期進(jìn)入市場形式：預(yù)登記。本項(xiàng)目建成后將委托有豐富酒店管理經(jīng)驗(yàn)的酒店管理公司經(jīng)營管理（待定），以確保 中國最大管理資源中心 本項(xiàng)目交付后的高效、高品質(zhì)管理與服務(wù)。其中 B17 位于路西側(cè)的山坡地上，地勢最高，坡度最陡，平均坡度為 18%。 第二節(jié) 建設(shè)條件 氣候條件 三亞地處熱帶，屬季風(fēng)熱帶氣候區(qū)域。地區(qū)氣溫 中國最大管理資源中心 20℃以上，三亞成為難得的全年全天候避寒、消暑、度假、旅游的好去處。 （二）地層巖性 場地內(nèi)埋藏的地層有人工填土層（ Qml）、第四系全新統(tǒng)海陸交互相沉積層（ Q4mc）、第四系中更新統(tǒng)海陸交互相沉積層（ Q2mc）、第四系坡積層（ Qdl）、第四系殘積層（ Qel）、燕山期（ r5）花崗巖及寒武系（ ?）泥質(zhì)板巖。 粉砂（ Q2mc）：褐黃、灰白色，石英質(zhì)，含約 1520％的粉粘粒，飽和，稍密 中密狀態(tài)，局部松散狀態(tài)。 粉質(zhì)粘土（ Qel）：灰白、土黃、褐黃色，原巖結(jié)構(gòu)清晰可辨，夾 2030%的強(qiáng)風(fēng)化硬塊，硬塑狀態(tài)，干強(qiáng)度及韌性中等，搖震無反應(yīng)，光澤反應(yīng)稍有光滑。 強(qiáng)風(fēng)化泥質(zhì)板巖（ ?）（ r3）：褐黃、褐灰色，大部分礦物已風(fēng)化變質(zhì)，節(jié)理裂隙很發(fā)育，巖芯呈土夾硬塊狀，少量塊狀，巖塊用手可以折斷，為極軟巖，巖體破碎，巖體基本質(zhì)量等級為Ⅴ級。據(jù)歷史記載和海南地震局資料，三亞市區(qū)未發(fā)生過強(qiáng)烈破壞性地震，按《中國地震烈度區(qū)劃圖（ 1990）》和《海南省地震烈度區(qū)劃圖》，三亞地震基本烈度為 6度。 海南省人民政府于 1996 年 12 月曾發(fā)布第 98 號政府令，提出《海南省工程場地地震安全性評價(jià)管理辦法》，對于必須進(jìn)行專門地震安全性評價(jià)的工程做了比較詳細(xì)的規(guī)定。項(xiàng)目所在地緊靠市政道路，道路上均敷設(shè)有 300mm 以上的供水管網(wǎng)，本項(xiàng)目供水有保證。 通訊 本項(xiàng)目所在地的通訊設(shè)施可滿足本項(xiàng)目的需要。 環(huán)境條件 中國最大管理資源中心 本項(xiàng)目位于三亞市 鹿回頭， 視野開闊，觀海、觀山效果好，是建設(shè)高檔濱海度假項(xiàng)目的理想用地。 三亞鹿回頭新佳高爾夫海景公寓 項(xiàng)目用地為 B1 B1 B17 、 B1B19 地塊，沿鹿回頭嶺東北部山腳展開，總 用地面積為 公頃，項(xiàng)目分二期開發(fā)建設(shè)。 中國最大管理資源中心 建筑建設(shè)方案 第一節(jié) 項(xiàng)目總體規(guī)劃方案 設(shè)計(jì)原則及理念 設(shè)計(jì)的核心理念：創(chuàng)造出高品位居住和旅游度假相結(jié)合的熱帶海景高檔公寓。 總平面布局 項(xiàng)目擬建地點(diǎn) 位于 海南 三亞鹿回頭 半島 ， 鹿回頭嶺東北部山腳的 B1 B16地塊，項(xiàng)目 用地面積 。為創(chuàng)造自然、宜人的休閑度假環(huán)境，除了利用現(xiàn)有的景觀資源，還在地塊內(nèi)營造近人尺度的景觀空間，通過點(diǎn)、線、面的結(jié)合，形成 “兩帶三區(qū)五點(diǎn)多線”的規(guī)劃結(jié)構(gòu)。 “五點(diǎn)”：整個(gè)小區(qū)規(guī)劃在重要的節(jié)點(diǎn)處都形成了放大空間，共有五處重要的活動(dòng) 節(jié)點(diǎn)：小區(qū)主入口處、會所前后廣場、配建幼兒園、臨著高爾夫球場的兩個(gè)室外游泳池，這幾個(gè)地方都是人流比較密集之處，規(guī)劃中通過放大空間來強(qiáng)調(diào)，同時(shí)也有很強(qiáng)的導(dǎo)向性，小區(qū)的各種活動(dòng)意向都匯集于此。主道路在1號和 2號樓處、 7號樓處形成環(huán)通，其余與之相交接的均為景觀道路，路面寬可做成隱性的 4m（即鋪裝綠化帶加上實(shí)際行走的 1～ 2m），具體結(jié)合景觀共同設(shè)計(jì)，在緊急情況時(shí)，也可作為消防車道使用。東面主要是健身活動(dòng)區(qū)，有游泳、網(wǎng)球、籃球等，會所也與之相交接，因此，東面以人工景觀為主。 豎向 設(shè)計(jì)： 場地內(nèi)地形總體呈東南角高，西北側(cè)低的態(tài)勢，規(guī)劃根據(jù)周邊城市道路設(shè)計(jì)標(biāo)高情況和排水需要，對大部現(xiàn)狀地形不作大的變動(dòng)，挖填方量基本平衡。 消防 設(shè)計(jì)： 沿建筑物長邊設(shè)消防車道。各個(gè)地塊內(nèi)沿主干道按 100m間距設(shè)置消防栓，供應(yīng)消防用水的管道管徑不小于 DN150。 中國最大管理資源中心 小區(qū)安防 設(shè)計(jì) ：小區(qū)安防采用電子安防網(wǎng)絡(luò)，電子攝像監(jiān)控及周邊紅外線監(jiān)察可視系統(tǒng)，真正做到嚴(yán)密防范，安全到家。每個(gè)單元均設(shè)置一部 防煙樓梯間 和兩部電梯，其中一部兼消防電梯。會所設(shè)于 4 號、 5 號樓之間，為不影響二層住戶的景觀效果，建筑半嵌于地下，屋頂仍然用全綠化覆蓋，從建筑高度上來說，會所并不搶眼，但依靠前后兩個(gè)下沉廣場，依然可以突出它的中心地位。 地下車庫（人防地下室） 地下車庫建筑面積 25579 m2。機(jī)動(dòng)車停 中國最大管理資源中心 車位數(shù) 688 輛。人防地下室抗力等級為六 級。地上二層，地下一層。 設(shè)置 1 部樓梯、 2 部電梯。地上三層。 結(jié)構(gòu)選型 高層公寓采用鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)．裙房采用鋼筋混凝土