【正文】 住宅、會所、幼兒園負(fù) 荷等級為三級，客梯、生活水泵電力、為二級負(fù)荷，消防用電負(fù)荷（包括消防泵、噴淋泵、消防電梯、消防報(bào)警系統(tǒng)、應(yīng)急照明等）為一級負(fù)荷。 室內(nèi)排水管采用硬聚氯乙烯消音排水塑料管或柔性排水鑄鐵管。 消防水池與生活水池分開 設(shè) 置，其容 積為 468 m3。 ① 1水泵房：位于 2樓地下車庫附近，內(nèi)設(shè)不銹鋼拼裝水箱二座，容積 160m3，共設(shè)生活加壓泵 6 臺：其中供 1樓的水泵二臺 Q=18 m3/h， H=100m， P=15kw(一用一備）；供 2樓的水泵二臺 Q=36 m3/h ， H=100m， P=(一用一備）；供 3樓的水泵二臺 Q=25 m3/h ， H=100m， P=(一用一備）。次 未預(yù)見水量： 10% 中國最大管理資源中心 L、 用水量：該居住小區(qū) 2202 戶，平均每戶 34 人，按常住 8808 人，每人每天用水為 300L，加上商業(yè)等其它用水，每天用水量約為 3380m3。 地下室防水等級采用 S6。 幼兒園共設(shè)置 8 個幼兒班。 地下一層設(shè)置會所大堂、休閑酒吧、業(yè)主委員會、物業(yè)、會議室、設(shè)備房、廁所等。 共分為 8 個防火分區(qū)。 高層公寓立面設(shè)計(jì)簡潔大方，建筑的主景觀面利用統(tǒng)一的建筑開間模數(shù)形成強(qiáng)烈的韻律，強(qiáng)調(diào)豎直線條，但又通過橫向的弧形陽臺連接打破了立面的單一，使得整個建筑體型活潑而有動感。 詳見總平面圖。主要車行道路寬 7 m，在地塊內(nèi)部的通車道路最窄處寬度大于或等于 4 m，穿越建筑的道路寬度和高度均大于等于 4 m，可以滿足消防車通行的需要。自然景觀－建筑景觀－人工景觀形成了小區(qū)的景觀主線，由此 再過渡到高爾夫球場的自然景觀和遠(yuǎn)處的海景，使人無論是在低處還是高處，都能得到連續(xù)的視覺享受。 “多線”：在小區(qū)的整個布局中，跟隨人的活動流線，步移景異，形成了多條視覺通廊，無論在何處，都很容易使人視覺感觀得到延續(xù)，漫步于此，真正有了休閑、放松、舒適、愜意的感覺，使整個度假公寓的價值得到提升。場地內(nèi)地勢較為平坦。本次開發(fā)建設(shè)一期，項(xiàng)目用地面積為 公頃（ B1 B16地塊），總建筑面積 （其中地面 m2；地下 ）。 協(xié)作條件 本項(xiàng)目的建設(shè)得到各方面的支持，前期工作正在有序進(jìn)行，外部協(xié)作條件良好。 按照上述文件規(guī)定，本項(xiàng)目不在必須進(jìn)行地震安全性評價工作的重要工程表的范圍之內(nèi)。 中等風(fēng)化泥質(zhì)板巖（ ?）（ r2）：褐 灰、青灰、褐黃色，部分礦物已風(fēng)化變質(zhì)，節(jié)理裂隙較為發(fā)育，節(jié)理裂隙間被鐵質(zhì)氧化物浸染呈褐紅色，巖芯呈塊狀及短柱狀，為較軟巖，巖體較破碎，巖體基本質(zhì)量等級為Ⅳ級。 粉質(zhì)粘土（ Qdl）：褐黃、灰黃色，夾約 2030％的砂，局部夾有碎石，硬塑狀態(tài)，干強(qiáng)度及韌性中等，搖震無反應(yīng)，光澤 反應(yīng)稍有光滑。 地形地貌及地質(zhì)條件 （一）場地位置及地形地貌 項(xiàng)目擬建地點(diǎn) 位于 海南 三亞鹿回頭 半島 ， 鹿回頭嶺東北部山腳的 B1 B16地塊，項(xiàng)目 用地面積 。 B1 B19 坡度次陡，平均坡度為 8%。 第五節(jié) 銷售方式定位 銷售方式對銷售進(jìn)度的影響也是比較大的。 備注 ： 考慮銷售折讓因素，在制訂實(shí)際銷售門市價時要略高于以上實(shí)收價格。 韓國、日本、美國、德國和俄羅斯等國家為主的海外 市 場 隨著一系列國際和國內(nèi)的重大活動和賽事在海南和三亞舉辦，海南島和三亞市的知名度不斷提升，同時由于三亞獨(dú)特的自然環(huán)境和氣候條件和對三亞成為國際性濱海城市的預(yù)期，三亞受到越來越少海外投資置業(yè)者的青睞。三亞房地產(chǎn)處于恢復(fù)發(fā)展期，也能吸引著該地區(qū)人群進(jìn)入炒作以期待增值。 第二節(jié) 市場定位 中國最大管理資源中心 市場定位實(shí)際上就是選擇買家，確定項(xiàng)目的目標(biāo)購買者和目標(biāo)使用者是哪一類人。項(xiàng)目定位為品位高尚、設(shè)施配套齊全的集居住、旅游休閑度假為一體的高檔公寓，為國內(nèi)外高端人群提供高品位的居住享受。 中國最大管理資源中心 5．管理經(jīng)營方式多樣靈活，分自住型、半自住型、委托經(jīng)營管理兼短期自住度假型，適合人們的不同需求。 4．從戶型面積統(tǒng)計(jì)可以發(fā)現(xiàn)，在戶型設(shè)計(jì)上，各項(xiàng)目越來越趨于認(rèn)同面積在 80 至 140 平方米之間的中小戶型，這迎合了三亞房地產(chǎn)購買人群的需求，也是該項(xiàng)目要力推的主力戶型。“清平樂”、“藍(lán)色海岸”、“時代海岸”等樓盤銷售較旺。 綜上所述，三亞市房地產(chǎn)市場運(yùn)行平穩(wěn)，結(jié)構(gòu)合理，供求平衡，價格升幅較大。12 月銷售總套數(shù) 338 套，面積 萬 m2，島外銷售 294 套，面積 萬 m2，島 外市場占總銷售套數(shù)的 %，占總銷售面積的 %。這里四季如夏，鮮花盛開 ，素有 “東方夏威夷 ”之稱。特別是一些市場定位明確、經(jīng)營理 念 中國最大管理資源中心 新穎、地塊優(yōu)勢明顯、品牌內(nèi)涵豐富的高水平、高內(nèi)質(zhì)的房地產(chǎn)，仍存在較大的發(fā)展空間，市場前景仍然樂觀。 本項(xiàng)目為三亞鹿回頭新佳公寓（一期）項(xiàng)目，本項(xiàng)目所在地位于三亞市鹿回頭半島，西北臨鹿回頭灣， 東 南 臨 小東海 ，西 南靠鹿回頭嶺，東北眺南邊海嶺，距三亞市中心約 5 公里。三亞房地產(chǎn)特別是海景房產(chǎn)具有較大的市場需求。 三亞旅游房地產(chǎn)的業(yè)主現(xiàn)已遍布世界各國，三亞旅游房地產(chǎn)不斷向前發(fā)展并走向國際化。（ 3）投資資金來源充足，利用外資明顯增多。旅游飯店客房開房率 %，比上年提高 個百分點(diǎn)。旅游飯店客房開房率 %。 三亞優(yōu)越的自然環(huán)境不僅吸引眾多游客來旅游 ，而且還吸引了眾多投資者來三亞投資興業(yè) ，全國和來自世界各地的旅游者來三亞 打高爾夫、賞島嶼、泡溫泉、潛水、療養(yǎng) 等。 適宜的氣候和優(yōu)良的沙灘使這里遍布最理想的海水浴場和避暑勝地 。 中國最大管理資源中心 建議 切實(shí)做好項(xiàng)目前期工作，如工程地質(zhì)勘察、規(guī)劃設(shè)計(jì)、 環(huán)境影響評價等。其余 萬元通過業(yè)主自籌及滾動開發(fā)利用盈余資金及預(yù)售款解決。場地西南面為鹿回頭嶺，東南傍小東海，西北面為鹿回頭灣，東面毗鄰約 80 公頃的鹿回頭高爾夫球場（已建成，小東海即與高爾夫球場毗鄰）。項(xiàng)目擬建設(shè)： （ 1） 7 幢 22— 28 層高層公 寓，總建筑面積 ； 中國最大管理資源中心 （ 2）會所，建筑面積 ； （ 3）幼兒園，建筑面積 3232m2； （ 4） 地下汽車庫，建筑面 積 25579 m2； （ 5）配套公用工程設(shè)施，包括給排水、電氣、空調(diào)、道路、廣場、綠化、圍墻等。 坐落于鹿回頭半島的新佳公寓依山傍海，毗鄰約 80 公頃的鹿回頭高爾夫球場，其得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢、引導(dǎo)潮流的設(shè)計(jì)理念、高品位居所與旅游度假 相結(jié)合的多樣化戶型設(shè)計(jì)、優(yōu)良的建筑品質(zhì)、高檔、完善的功能配置，在為國內(nèi)外高端人群帶來高品位居住享受的同時，也將為 海南新佳旅業(yè)開發(fā)有限公司 帶來可觀的經(jīng)濟(jì)效益，同時為三亞鹿回頭半島增添一道亮麗的景色。 海南島處于亞洲太平洋經(jīng)濟(jì)圈的中部，北隔瓊州海峽與雷州半島相對。美麗的三亞，正以她的熱情的胸懷，每天都迎接上萬世界各地朋友來享受健康，體會時尚，感受美麗。 2020 年，三亞市列入統(tǒng)計(jì)的旅游賓館 160 家，比上年增加 11 家。 2020 年 1~11 月，全市接待旅游過夜人數(shù) 萬人次，比上年同期增長 %，旅游收入 億元，增長 %，實(shí)現(xiàn)財(cái)丁兩旺。房屋施工面積 299 萬平方米，增長 %；商品房銷售面積 萬平方米，增長 %。 自 2002 年以來，三亞房地產(chǎn)慢慢脫離海南房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的陰影，開始復(fù)蘇，并朝著良性的方向發(fā)展，三亞的旅游房地產(chǎn)持續(xù)了一輪又一輪的升溫。 旅游房產(chǎn) 是旅游 與商業(yè)、 度假 休閑、房產(chǎn)的交叉與結(jié)合，開辟了房產(chǎn)一個新的領(lǐng)域。 海南新佳旅業(yè)開發(fā)有限公司擬在三亞市鹿回頭半島進(jìn)行旅游項(xiàng)目投資及房地產(chǎn)開發(fā)。 房地產(chǎn)業(yè)具有較大的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以帶動和促進(jìn)建筑業(yè)、建材業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)等行業(yè)的發(fā)展，建筑業(yè)和建材業(yè)的發(fā)展又涉及到機(jī)械、鋼鐵、石油等幾十個工業(yè)部門的發(fā)展。 中國最大管理資源中心 市場分析 第一節(jié) 本項(xiàng)目公寓的概念 本公寓是集居住、旅游休閑度假為一體的高檔公寓，是一種旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)有效結(jié)合的旅游房地產(chǎn)品種。另外韓國、日本、美國、德國和俄羅斯等國家購房約 3%。 1~12 月批準(zhǔn)預(yù)售商品住房 萬 m2，與上年同期相比增長 %；實(shí)際登記銷售面積 萬 m2，與上年同期相比增長 %（ 1~12 月產(chǎn)權(quán)式酒店銷售 萬 m2，與上年同期相比增長 148 %；一線海景公寓、別墅銷售面積 萬 m2，與上年同期相比增長 283 %）。亞龍灣度假區(qū)的房地產(chǎn)近年來快速發(fā)展和不斷升溫，依托其國家旅游度假區(qū)的品牌，得天獨(dú)厚的資源和特殊的購房客戶，形成了具有鮮明特色的地產(chǎn)板塊。 通過對三亞市已經(jīng)推出的可比房地產(chǎn)項(xiàng)目的分析可以發(fā)現(xiàn)以下幾個特征： 1．三亞市兼具海景和山景的地產(chǎn)資源越來越少，一線海 景房可供銷售量也越來越少，本具有 其他類似房地產(chǎn)沒有的優(yōu) 勢。 2．大盤項(xiàng)目，建筑密度較低，容積率較小，園林綠化大，緊鄰高爾夫球場，生態(tài)環(huán)境好?？梢灶A(yù)期，本項(xiàng)目具有較好的市場前景和較大的盈利空間。由于酒店管理公司所提供的管理和服務(wù)，很大程度上提升了房地產(chǎn)產(chǎn)品的附加值，因此，從由普通房地產(chǎn)到酒店式轉(zhuǎn)化的投入成本與產(chǎn)生的收益來看，預(yù)計(jì)將會產(chǎn)生一定的附加收益。但由于該地區(qū)客戶經(jīng)濟(jì)較富足，且當(dāng)?shù)胤績r處于國內(nèi)領(lǐng)導(dǎo)水平，因此 ，該區(qū)域的現(xiàn)實(shí)購買能力最強(qiáng)。 客觀影響因素： 以北京為核心的北方地區(qū)與三亞地區(qū)氣候上的差異較大，令海濱度假對之所產(chǎn)生的吸引力大于以上海為主的長三角地區(qū)。銷售平均實(shí)收價格約為：20000 元 /m2； 第三階段，本階段為市場成熟期，由于前兩個階段的順利進(jìn)行，使得本項(xiàng)目呈現(xiàn)旺銷趨勢，價格走高自是情理之中。 中國最大管理資源中心 針對三亞房地產(chǎn)市場的獨(dú)特特征以及該項(xiàng)目的自身特點(diǎn)： 1. 項(xiàng)目使用資金量大，自籌資金無法完成項(xiàng)目建設(shè)，后續(xù)資金除了部分依賴銀行貸款以外，還要部分依賴銷售回款； 2. 潛在的目標(biāo)購買者是流動的，不能采用常規(guī)的轟炸效應(yīng)來快速聚集目標(biāo)人群； 3. 項(xiàng)目規(guī)模大，待售套數(shù)多。建設(shè)地點(diǎn)獨(dú)特的地理位置，使其成為難得的度假居住地，足不出戶，就可欣賞旖旎、清幽的碧海藍(lán)天與翠綠的熱帶山林，是建設(shè)高檔 濱海度假項(xiàng)目的理想用地。三亞沒有真正的冬季，夏去秋來，秋去春至。 中砂（ Q4mc）：淺灰、褐黃、灰白色，石英質(zhì)，含 1525%的粉粘粒，稍濕 飽和，松散 稍密狀態(tài)。 中 等風(fēng)化花崗巖（ r2）：褐黃、肉紅等色，節(jié)理裂隙發(fā)育，部分礦物已風(fēng)化變質(zhì)，巖芯呈塊及短柱狀，合金鉆頭可鉆進(jìn)，為較硬巖，巖體較完整，巖體基本質(zhì)量等級為Ⅲ級。 中國最大管理資源中心 工程場地地震安全評價 根據(jù)《中華人民共和國防震減災(zāi)法》（自 1998 年 3 月 1 日起施行）的規(guī)定，凡新建、改建、擴(kuò)建的建設(shè)工程，必須達(dá)到抗震設(shè)防要求。 供電 本項(xiàng)目供電采用市政供電。 原材料供應(yīng) 三亞市各類建筑材料充裕，原材料供應(yīng)有保證。 結(jié)合海景、山景、高爾夫綠地景觀、園景景觀，創(chuàng)造起伏變化的建筑群體效果，盡可能地拓展居住區(qū)的海景環(huán)境空間，同時減少建筑對山體的遮擋和對高爾夫球場的壓迫 感，將建筑融于大自然的整體環(huán)境中。 “三區(qū)”：為了建筑與景觀互相交融，保持建筑的通風(fēng)與通透，建筑底層均設(shè)計(jì)為架空空間，引入綠化。同時，結(jié)合此處地下車庫的一些功能性管井、樓梯間，做些有特色的小景小品，錯落點(diǎn)綴于其中，使建筑融于景，景又附著于建筑，兩相結(jié)合，營造更愜意的休閑環(huán)境。道路依地形建設(shè)，各主要道路坡度控制在 1%— 7%之間。 小區(qū)各級道路縱坡不大于 ％；人行道有臺階時均設(shè)輪椅坡道。 住宅戶型設(shè)計(jì)為兩梯四戶和兩梯三戶兩種典型平面，以二房、三房為主，頂層做了少量大面積套型。 在 1 號樓 — 7 號樓西側(cè)設(shè)置帶狀地下車庫（戰(zhàn)時為人防地下室），為地下一層。其中地上 m2，地下 m2。幼兒園設(shè)置在 5 號、 6 號公寓樓西側(cè)，西臨海景大道。 基礎(chǔ) 型 式 由于無地質(zhì)勘探報(bào)告， 高層公寓 初步估計(jì)采用樁基礎(chǔ) ；其它配套公共服務(wù)建筑 初步估計(jì) 采用柱下獨(dú)立基礎(chǔ)。日 商業(yè)： 6L/人生活給水泵抽吸地下貯水池的水至各樓的屋頂水箱（在每個單元各設(shè)10m3一座屋頂水箱），上行下給，分區(qū)供水。 中國最大管理資源中心 消防給水： 消防水源：由政管網(wǎng)兩路供水， 在區(qū)內(nèi)形成環(huán)網(wǎng)， 管徑均為 DN200，室外消防用水由供水管直接供水。區(qū)內(nèi)雨水排至市政雨水管網(wǎng)。 室外排水管采用 UPVC 加筋管或聚丙烯管。 在小區(qū)地下室設(shè) 7 處變電所。 排水管、透氣管采用 UPVC 排水管，雨水管采用抗紫外線的 UPVC 排水管。 停車場洗車位設(shè)隔油沉砂池，經(jīng)隔油后再排入污水管網(wǎng)。 O、 計(jì)量：水表按戶和公建分別設(shè)置，水表設(shè)在戶外。 N、 給水方式： （ 1）會所、 地下 室 車庫 、 綠化 和 道路用水均采用市政管網(wǎng)直接供水。 生活給水 生活用水量標(biāo)準(zhǔn)： 生活： 300L/人 結(jié)構(gòu)選型 高層公寓采用鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)．裙房采用鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，與主體結(jié)構(gòu)采用變形縫脫開。 設(shè)置 1 部樓梯、 2 部電梯。人防地下室抗力等級為六 級。 地下車庫（人防地下室） 地下車庫建筑面積 25579 m2。每個單元均設(shè)置一部 防煙樓梯間 和兩部電梯，其中一部兼消防電梯。各個地塊內(nèi)沿主干道按 100m間距設(shè)置