【正文】 為主，并適當(dāng)考慮集團購買的因素，銷售時要進行階段性的分層分區(qū)控制 2．采用委托代理銷售和自銷相結(jié)合的方式 3．采用按揭貸款、分期付款和一次性付款三種付款方式 第六節(jié) 物業(yè)管理定位 本項目將采用酒店式模式進行日常的管理，酒店管理公司對本項目業(yè)主的物業(yè)統(tǒng)一按照五星級酒店管理標(biāo)準(zhǔn)進行管理和服務(wù)。本次開發(fā)建設(shè)一期，項目用地面積為 公頃（ B1 B16 地塊）。 場地地貌單元屬濱海沉積階地及剝蝕殘丘，除靠近山坡的部分較陡外，現(xiàn)場地大部分已填土整平，地形平坦。 中國最大管理資源中心 中風(fēng)化花崗巖（孤石）：褐黃、肉紅等色，節(jié)理裂隙發(fā)育，部分礦物已風(fēng)化變質(zhì)，巖芯呈塊及短柱狀。 三亞地區(qū)地質(zhì)構(gòu)造為第四系海相沉積所形成的細(xì)砂、粘土等。 外部建設(shè)條件 給排水 本項目主要用水有生活用水和綠化用水。所處的地理位置良好，交通方 便。 本項目建設(shè)內(nèi)容包括： （ 1） 7 幢 22— 28 層高層公 項目 ，總建筑面積 ； （ 2）會所，建筑面積 ； （ 3）幼兒園，建筑面積 3232m2； （ 4） 地下汽車庫，建筑面積 25579 m2； （ 5）配套公用工程設(shè)施，包括給排水、電氣、空調(diào)、道路、廣場、 綠化、圍墻等。 區(qū)內(nèi)規(guī)劃：根據(jù)基地現(xiàn)狀，地塊南北長，東西窄，地塊被西北面和東南面的海所環(huán)抱，東 面為鹿回頭高爾夫球場，西面為鹿回頭嶺，此基地有著一個 360度的景觀面，因此，建筑布局依地形呈 中國最大管理資源中心 長條形布置，主景觀朝向為東南、東北，次朝向為西南，占據(jù)了所有的景觀方位，滿足了所有公寓戶型的“海景房”需求。小區(qū)內(nèi)有一條主要道路與各高層公寓的西側(cè)入戶相連接，道路寬 4m，與主、次出入口相交接，也是小區(qū)內(nèi)的消防通道。地下庭院綠化不僅豐富了景觀的空間層次，同時也使車庫形成了良好的采光、通風(fēng)與排煙。各建筑的間距均滿足消防要求。各幢公寓層數(shù)、建筑面積等詳見下表： 樓號 層數(shù) 總建筑面積 （地上 +地下）（ m2） 單元數(shù)（個） 電梯數(shù)（部） 戶數(shù) （戶） 1號樓 24F/1F 2 4 180 2號樓 24F/1F 4 8 362 3號樓 23F/1F 3 6 238 4號樓 28F/1F 4 8 426 5號樓 28F/1F 4 8 426 6號樓 23F/1F 3 6 238 7號樓 22F/1F 4 8 332 中國最大管理資源中心 合計 24 48 2202 各幢樓均設(shè)置一層地下室，為自行車庫、設(shè)備用房、大堂、信報間；一層為架空層、 入口大堂、信報間、內(nèi)庭院；標(biāo)準(zhǔn)層為住宅；屋頂設(shè)置電梯機房和水箱間。 配套公共服 務(wù)設(shè)施用房 配套公共服務(wù)設(shè)施用房主要包括地下車庫、會所、幼兒園。 按照平戰(zhàn)結(jié)合的原則，在地下車庫布置人防區(qū)，人防 區(qū) 建筑 面積 m2。 二層設(shè)置休息區(qū)、餐廳、廚房、酒吧、咖啡廳、茶吧、圖書閱覽室等。 設(shè)計基準(zhǔn) 高層公寓 重要性類別按一類建筑； 設(shè)計的基準(zhǔn)期為 50 年 ； 建筑物的使用年限為 50 年 ； 抗震設(shè)防 烈度為 6 度，設(shè)計基本地震加速度值為 ； 基本風(fēng)壓 (按 50 年重現(xiàn)期， B 類地面粗糙度 )／ m2； 場地類別待地質(zhì)勘測后確定。 中國最大管理資源中心 公用工程 第一節(jié) 給排水工程 設(shè)計依據(jù) 1. 《建筑給水排水設(shè)計規(guī)范》（ GB500152020）； 2. 《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（ GBJ1687， 2020年版）； 3. 《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》（ GB5004595， 2020年版）； 4. 《自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》（ GB500842020）； 5. 《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范》（ GB500671997）； 6. 《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》（ GB501402020）； 7. 《室外排水設(shè)計規(guī)范》（ GB500142020）； 8. 《室外給水設(shè)計規(guī)范》（ GB500132020）； 9. 《住宅設(shè)計規(guī)范》 (GB50096— 1999)(2020 年版 )； 10. 《游泳池給水排水設(shè)計規(guī)范》 (CECSl489)； 11. 業(yè)主提供的資料。 M、 水源：由從基地西側(cè)的市政給水管道引 二根 DN250 進水管至小區(qū)清水池，在小區(qū)內(nèi)形成生活 —— 消防環(huán)狀管網(wǎng)。 ③ 3水泵房：位于 6樓地下車庫附近，內(nèi)設(shè)不銹鋼拼裝水箱二座，容積 120m3，共設(shè)生活加壓泵 4 臺：其中供 6樓的水泵二臺 Q=30m3/h ， H=100m， P=22kw(一用一備）；供 7樓的水泵二臺 Q=30 m3/h ， H=100m， P=22kw(一用一備）。 室內(nèi)污 、廢水合流，室外雨、污分流，污水直接排入污水處理裝置（由專業(yè)公司設(shè)計），污水經(jīng)處理達到高爾夫球場灌溉要求，供球場用水或排至市政污水管網(wǎng)。 室外市政生活給水管采用室外埋地 給水塑料管或給水球墨鑄鐵管，內(nèi)襯水泥砂漿。 3．高壓線路 采用 10KV 高壓電纜進線 。 中國最大管理資源中心 第二節(jié) 電 氣 一 .設(shè)計依據(jù) 1. 《民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范》（ JGJ/T 1692）； 2. 《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》 (GB 50045 2020)； 3. 《住宅設(shè)計規(guī)范》 (GB500961999， 2020年版 )； 4. 《火災(zāi)自動報警系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》 （ GB 5001698）； 5. 《 10KV 及以 下變電所設(shè)計規(guī)范》（ GB5005394）； 6. 《供配電系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》（ GB5005295）； 7. 《通用用電設(shè)備配電設(shè)計規(guī)范》（ GB5005593）； 8. 《低壓配電設(shè)計規(guī)范》（ GB5005495）； 9. 《民用建筑電線電纜防火設(shè)計規(guī)程》（ DGJ08932002）； 10. 《建筑設(shè)計防火規(guī)范》 （ GBJ1687， 2020 年版）； 11. 《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范》（ GB500671997）； 12. 《托兒所、幼兒園建筑設(shè)計規(guī)范》（ GB500162020）； 13. 《建筑物防雷設(shè)計規(guī)范》（ GB5005794， 2000 年版）； 14. 《防雷接地安裝》 （ DBJT087596）； 15. 其它有效的相關(guān)規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)。屋面雨水設(shè)計重現(xiàn)期為 2 年，室外雨水設(shè)計重現(xiàn)期為 2 年。區(qū)內(nèi)沿主要道路設(shè)置一定的消火栓，按 120m 間距一側(cè)設(shè)置。給水系統(tǒng)根據(jù)給水壓力≤ 的原則豎向設(shè)減壓閥分區(qū) 。日 綠化用水： 2L/m2 具體樁類型及截面尺寸待詳細(xì)地質(zhì)勘探報告提供后再定 。為庭院式布局。設(shè)置在 4 號、 5 號公寓樓之間，作為小區(qū)業(yè)主們的社交活動場所。與 1 號樓 — 7 號樓地下室相連， 車庫建筑面積 25579 m2。 戶型分配表 ： 戶型 戶型格局 陽臺 面積（ m2） 公攤建筑面積 （ m2） 套內(nèi)建筑面積 (不含公攤及陽臺面積 ) （ m2） 套內(nèi)建筑面積 (含陽臺面積 ) （ m2） 建筑 面積（ m2） 戶數(shù)（戶） B1 B1A 二室 二廳三衛(wèi)二陽臺 131 10 B1B 二室二廳三衛(wèi)二陽臺 8 B1C 二室二廳三衛(wèi)二陽臺 16 B1D 二室二廳三衛(wèi)二陽臺 10 B2 B2A 二室二廳二衛(wèi)二陽臺 10 B2B 二室二廳二衛(wèi)二陽臺 8 B2C 二室二廳二衛(wèi)二陽臺 16 B2D 二室二廳二衛(wèi)二陽臺 10 B3 B3A 二室二廳三衛(wèi)二陽臺 94 10 B3B 二室二廳三衛(wèi)二陽臺 94 8 B3C 二室二廳三衛(wèi)二陽臺 94 16 B3D 二室二廳三衛(wèi)二陽臺 94 10 中國最大管理資源中心 戶型 戶型格局 陽臺 面積（ m2） 公攤建筑面積 （ m2） 套內(nèi)建筑面積 (不含公攤及陽臺面積 ) （ m2） 套內(nèi)建筑面積 (含陽臺面積 ) （ m2） 建筑 面積（ m2） 戶數(shù)（戶） 小計 132 B5 B5A 二室二廳二衛(wèi)二陽臺 318 B5B 二室二廳二衛(wèi)二陽臺 196 小計 514 B6 B6A 二室二廳二衛(wèi)一陽臺 134 B6B 二室二廳二衛(wèi)一陽臺 70 B6C 二室二廳二衛(wèi)一陽臺 174 B6D 二室二廳二衛(wèi)一陽臺 140 小計 518 B7 B7A 二室二廳三衛(wèi)二陽臺 134 B7B 二室二廳三衛(wèi)二陽臺 70 B7C 二室二廳三衛(wèi)二陽臺 174 B7D 二室二廳三衛(wèi)二陽臺 140 小計 518 C1 C1A 三室二廳三衛(wèi)三陽臺 324 C1B 三室二廳三衛(wèi)三陽臺 190 C1C 四室三廳三衛(wèi)四露臺 260 6 小計 520 總計 2202 裝修標(biāo)準(zhǔn) 1. 公共部分 外墻： 高級環(huán)保涂料 入戶大堂、電 梯廳及公共走道：地面為仿古磚 / 進口大理 石 中國最大管理資源中心 2. 戶內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)及配置 入戶門：優(yōu)質(zhì)實木防盜門 窗戶：彩鋁，鍍膜鋼化玻璃 陽臺：地面為天然板巖、鵝卵石，墻面為 高級環(huán)保涂料 ，特殊鋁合金護欄加鋼化玻璃隔斷； 地面： 高級防滑地磚 墻面： 高級環(huán)保涂料 天棚： 高級環(huán)保涂料 、局部藝術(shù)吊頂 廚房：毛坯 衛(wèi)生間：毛坯 弱電系統(tǒng)：電話接口 2 個，電視接口 2 個，寬帶接口 1 個 立面造型 設(shè)計 根據(jù)場地的實際情況和整合設(shè)計，建筑基地由北向南逐漸抬高，但由于中部的地理位置及景觀效果最好，因此，建筑的形態(tài)仍考 慮為中部高，兩端低的平衡形式，這樣，小區(qū)的天際輪廓線在中部形成一個制高點，繼而向兩邊弱化，顯示出強烈的個性和特點。單體設(shè)計上電梯房單元入口作 1： 12的坡道，坡道口均設(shè)置提示盲塊，方便殘疾人自由出入；電梯房各單元電梯考慮做無障 礙設(shè)計，公共走道不小于 。 人防設(shè)計：按照平戰(zhàn)結(jié)合的原則，在地下車庫布置人防空間，人防建筑面積按三亞市地下人防規(guī)范要求設(shè)計。 中部，小區(qū)建筑的底層架空，把西部的景觀引入，在此形成一個交匯點，一直延續(xù)到建筑東部的功能性景觀空間。地塊基底形成一個連通的景觀公園，西面為生態(tài)花園活動區(qū)，建筑的底層架空區(qū)為人工與自然相結(jié)合的休閑區(qū)，東面的大型室外活動場地同時成為人工景觀區(qū)。 建筑單體與總體均注重“通透性”，以充分發(fā)揮地域氣候的優(yōu)越，創(chuàng)造出有特色的熱帶風(fēng)情小區(qū)。 中國最大管理資源中心 建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容 根據(jù) 海南及三亞市 旅游 、房地產(chǎn)的發(fā)展需求；市場調(diào)研及本項目的區(qū)位優(yōu)勢，擬建設(shè)為國內(nèi)外高端人群提供的高檔公寓。項目所在地市政路上敷設(shè)有市政電纜，項目可直接接市政電纜供電即可滿足項目供電需求。而重大建設(shè)工程和可能發(fā)生嚴(yán)重次生災(zāi)害的工程，必須進行地震安全性評價。 微風(fēng)化花崗巖（ r1）：肉紅、青灰色，節(jié)理裂隙較發(fā)育，節(jié)理裂隙間偶見有鐵質(zhì)氧化物浸染，金剛石鉆頭可鉆進，為堅硬巖，巖體較完整，巖體基本質(zhì)量等級為Ⅱ級。 粉質(zhì)粘土（ Q2mc）：褐黃、灰黃夾淺灰色，含約 1020％的砂，局部夾少量碎石，可塑 硬塑狀態(tài)，干強度及韌性中等，搖震無反應(yīng)，光澤反應(yīng)稍有光滑。盛夏，除中午短暫一段稍有炎熱外，早晚有海風(fēng)吹拂，十分涼爽；嚴(yán)冬，北國冰封，萬里雪飄，三亞卻春意盎然，綠遍天涯。 三亞鹿回頭新佳公寓項目用地為 B1 B1 B1 B1 B19 地塊，沿鹿回頭嶺展開長度約 1800米，地塊腹地深約 250 多米，總用地面積為 公頃。 綜合上述分析，建議該項目入市的姿態(tài)為： 1. 銷售現(xiàn)場整體環(huán)境營造完善 2. 物業(yè)管理模式、服務(wù)配套、收費標(biāo)準(zhǔn)及有 關(guān)的文件已確 定 3. 銷售方式及有關(guān)的一系列法律文件已經(jīng)基本準(zhǔn)備就緒（除預(yù)售許可證外）。銷售平均實收價格約為： 22000 元 /m2。 而且，隨著北京地區(qū)現(xiàn)代化進程的不斷加快，北京地區(qū)集聚著相當(dāng)一部分富裕階層，就整個市場容量來說，北京地區(qū)并不遜色于上海地區(qū)。 因而在宣傳推廣中，側(cè)重于不動產(chǎn)投資、稀缺資源投資會比強調(diào)酒店經(jīng)營收益更有吸引力；同時，發(fā)展商的實力和信譽也是他們最關(guān)注的部分。 3．對酒店式管理模式已經(jīng)有著完善而成熟的經(jīng)驗，基本可以規(guī)避經(jīng)營管理上存在的市場風(fēng)險、合約風(fēng)險。 中國最大管理資源中心 項目定位 第一節(jié) 功能定位 三亞是中國唯一的熱帶濱海旅游城市，其獨具魅力的自然環(huán)境使其成為國內(nèi)外人們最理想的居住地，商品房銷售價格不斷走高，房地產(chǎn)市場前景十分看好。 3．建筑設(shè)計科學(xué)合理，具有良好的觀山看海條件，使住房戶戶前后自然通透，景觀效果佳。 2．商品房銷售價格自 2020 年以來呈現(xiàn)攀升現(xiàn)象仍在持續(xù)，旅游房地產(chǎn)價格具有上漲的空間?！疤煊蚨凇?、“亞龍灣