【正文】 五號”、“申亞 中國最大管理資源中心 翡翠谷”、“華宇產權酒店”已成功開發(fā)銷售。 12 月商品住房銷售面積 萬 m2，與上月相比減少 47%，占上年全年銷售總量的 4 %。本地市民購買力低。通常該類房產并不是業(yè)主日常居住的第一住所，而是在特定的時間和特定的需要下才用于自住，比如冬天養(yǎng)生、節(jié)假日度假、養(yǎng)老居住等，但平時閑置時，可以通過酒店物業(yè)管理公司進行日常的管理、維護和代為出租，甚至托管經營。根據(jù)有關部門統(tǒng)計，房屋建筑成本中， 70%的是原材料的消耗，而這些原材料則需要眾多行業(yè)來提供。公司擁有三亞市鹿回頭半島 2178 畝土地使用權。 海南省和三亞市擁有 明媚的陽光、風景如畫的海濱和氣候宜人的暖冬 ， 這些得天獨 厚的生態(tài)景觀，為旅游房產的發(fā)展提供了沃土 ， 依附資源優(yōu)勢， 海南省和三亞市 成了旅游房產的領 先 者。發(fā)展至今已五年有余，在一批有實力、有品牌的旅游房地產開發(fā)企業(yè)不斷打造下，現(xiàn)形成了亞龍灣、三亞灣、大東海三大旅游房產投資、度假區(qū)。（ 2）第三產業(yè)投資增幅高速增長。海外旅游者增速高于國內旅游者增速。其中，五星級賓館 7 家，四星級賓館 18 家，三星級賓館 25 家，二星級賓館 22 家，一星級賓館 6 家，其他待評賓館 82 家。 特別是隨著近幾年海南對外全力打造的健康島的形象， 三亞舉辦了一系列 國際 文化體育盛事，擴大三亞的知名度、美譽度和影響力， 使三亞成為世人矚目的焦點， 使得三亞作為全國唯一、世界著名的熱帶旅游度假目的地越來越受到國內及國際的關注 ，致使三亞人氣不斷上升。中部有五指山、黎母嶺山地及臺地，四周有寬窄不等的平 原。 研究表明， 三亞鹿回頭新佳高爾夫海景公寓環(huán)境 條件得天獨厚，市場極具潛力，建設條件十分優(yōu)越，項目順應了三亞房地產市場發(fā)展的需要，符合行業(yè)發(fā)展趨勢，符合三亞市城市發(fā)展規(guī)劃要求，項目具有良好經營效益和社會效益，項目可行。 項目總投資及資金籌措 項目建設總投資： 萬元，其中：土地費用 萬元，前期工程費用 萬元，建筑安裝工程費用 萬元，基礎設施費用 萬元，開發(fā)期稅費 萬元，工程建設其他費用 萬元，基本預備費 萬元 本項目 建設 總投資 萬元。 目 錄 第一章 總 論 … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 1 第一節(jié) 項 目 基 本 情 況 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 1 第二節(jié) 編 制 依 據(jù) 及 研 究 范 圍 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 4 第三節(jié) 結 論 及 建 議 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 5 第二章 項目建設的背景及必要性 …………………………… 7 第 一 節(jié) 項 目 建 設 的 背 景 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 7 第二節(jié) 項 目 建 設 的 必 要 性 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 12 第三章 市 場 分 析 … … … … … … … … … … … … … … … … 14 第一節(jié) 本 項 目 公 寓 的 概 念 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 14 第 二 節(jié) 三 亞 度 假 公 寓 情 況 介 紹 ? ? ? ? ?????? 14 第三節(jié) 本項目與其他項目相比較的優(yōu)勢????? ? 19 第四節(jié) 本項目前景預測???????????? ? 19 第 四 章 項目定位 … … … … … … … … … … … … … … 21 第一節(jié) 功 能 定 位 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 21 第二節(jié) 市場定位 ?????????? ????? ??? 22 第三節(jié) 項目建設方案和規(guī)劃設計定位????? ??? 25 第 四 節(jié) 設 計 定 位 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ??? 28 第 五 節(jié) 入 市 姿 態(tài) 及 推 廣 時 機 定 位 ? ? ? ? ? ? ??? 29 第 六 節(jié) 銷 售 方 式 定 位 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ??? 30 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 第七節(jié) 物業(yè)管理定位?????????? ? ? ? 31 第 五 章 建 設 地 點 及 建 設 條 件 … … … … … … … … … … … 32 第 一節(jié) 建設 地點?? ???? ???? ???? ?? 32 第二節(jié) 建設條件 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ????? ??? 32 第 六 章 建 設 規(guī) 模 及 建 設 內 容 … … … … … … … … … … … … … 38 第 七 章 建 筑 建 設 方 案 … … … … … … … … … … … … … … … 39 第 一 節(jié) 項 目 總 體 規(guī) 劃 方 案 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 39 第二節(jié) 單體建筑方案?????????????? 43 第三節(jié) 結構方案 ?????? ?????????? 49 第八章 公 用 工 程 … … … … … … … … … … … … … … … 50 第 一 節(jié) 給 排 水 工 程 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 50 第二節(jié) 電 氣 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 53 第三節(jié) 燃 氣 設 計 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 58 第四節(jié) 道路、廣場、停車場與綠化???????? 58 第九章 消防及安全…………………………………………… 62 第十章 環(huán) 境 保 護 及 節(jié) 能 … … … … … … … … … … … … … … 65 第一節(jié) 環(huán)境保護??????????????? 65 第二節(jié) 節(jié) 能 措 施 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?? 68 第 十 一 章 項 目 組 織 及 勞 動 定 員 … … … … … … … … … … … … 70 第一節(jié) 項目組織??????????????? 70 第二節(jié) 勞 動 定 員 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 70 中國最大管理資源中心 第十二章 項 目 建 設 管 理 及 招 標 投 標 … … … … … … … … … 72 第一節(jié) 項 目 建 設 管 理 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 72 第二節(jié) 招標投標????????????? ? ? 72 第十三章 項目實施進度 … … … … … … … … … … … … … … 74 第 十 四 章 投 資 估 算 與 資 金 籌 措 … … … … … … … … … … … 75 第一節(jié) 投資估算??????????????? ? 75 第二節(jié) 資金籌措???????????????? 79 第十五章 財務分析與評價 ………………………………… 80 中國最大管理資源中心 總 論 第一節(jié) 項目基本情況 項目名稱 三亞鹿回頭新佳高爾夫海景公寓（一期）項目 建設單位概況 建設單位 建設單位概況 項目擬建地點 項目擬建地點 位于 海南三亞鹿回頭半島，距三亞市中心區(qū)約 5 公里。 向國內銀行申請中期借款 80000 萬元，銀行中長期借款按年利率 %計算利息 。 財務分析表明，項目盈利能力強，極具投資價值。海南島 交通方便，有 遍布全省的星級酒店等現(xiàn)代化設施，為人們提供了高檔次的食、住、行、游、購、娛旅游條件。 近年來， 三亞旅游業(yè)的得到前所未有的發(fā)展。擁有客房 24032 間，比上年增加 2032 間，增長 %；擁有床位 44146 張，比上年增加 4676 張，增長%。 1~11 月，國內旅游者 萬人次，增長 %；海外旅游者 萬人次，增長 %，比國內旅游者增幅高出 個百分點。 1~11月，第三產業(yè)城鎮(zhèn)投資 億元，比去年同期增長 %，比全社會固定資產投資增幅高 個百分點。 三亞海棠灣開發(fā) 正緊鑼密鼓地進行 ，引得各大財團紛紛來到三 亞，準備進行旅游房地產投資，其中包括長江實業(yè)、霍英東集團。 三亞也因為良好的氣候和優(yōu)美的自然環(huán)境使得內地人們對到三亞過冬、度假充滿熱情，客觀上拉動了龐大的市場需求，造成了三亞近幾年推出的房產特別是海景房大多數(shù)被島外人士所購買。鹿回頭項目分為三期：第一期為 鹿回頭高爾夫球場，目前已建成投入營業(yè) ；第二 期為三亞錦江高爾夫酒店及 30 萬平方米的酒店公寓 ；第三期為 海南明申三亞FAIRMONT 大 酒店 項目及約 40 萬平方米的酒店公寓 。 海南省、三亞市的房地產業(yè)在經歷了上世紀九十年代的經濟泡沫后，經過十幾年的休養(yǎng)生息，充實、調整多種政策手段，近些年出現(xiàn)房地產復蘇的跡象，總體勢頭趨于看好。 第二節(jié) 三亞度假公寓情況介紹 三亞獨特的自然條件和日趨成熟的城市環(huán)境 日益 吸引 人們的關注 。 三亞市商品住房的銷售對象主要是島外市場， 2020 年 1~12 月銷售總套數(shù) 9951 套，面積 中國最大管理資源中心 萬 m2，島外銷售 8739套，面積 m2，島外市場占總銷售套數(shù)的 %，占總銷售面積的 %。 新建商品房平均售價情況 2020 年 1~12 月，普通商品住房平均售價 5456 元 /m2，產權式酒店平均售價 12185 元 /m2，一線海景公寓、別墅平均售價 13016 元 /m2，商業(yè)用房平均售價 8540 元 /m2。 “愛琴海岸”、“申亞翡翠谷”、“公主郡”以高尚的品質、特色的設計、人性化的功能，吸引了眾多客戶，很受市場歡迎。 3．越來越多的項目提供精裝修的商品房，表明精裝修商品房已經得到市場的認可，這是三亞房地產的發(fā)展趨勢，建議該項目應考慮這一趨勢。 4．五星級標 準的裝修、配套和服務。 三亞鹿回頭新佳公寓坐落于鹿回頭半島的新佳公寓依山傍海，其得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢；引導潮流的設計理念；高品位居所與旅游度假相結合的多樣化戶型設計；優(yōu)良的建筑品質 ；高檔、完善的功能配置。 4．酒店式管理有益于延續(xù)房地產產品和企業(yè)的品牌效應，為企業(yè)持續(xù)開拓三亞房地產市場樹立良好的社會形象。 客觀影響因素 ：長三角地區(qū)房價的持續(xù)攀高，客觀上為三亞房地產對該地區(qū)人群的吸引力起到推動作用。在北京地區(qū)高檔住宅商品價格居高不下的情況下，到三亞購旅游度假物業(yè)，一方面可以滿足休閑度假、家庭度假和養(yǎng)老度假的需要，另一方面在三亞房價和北京還有一定差距的情況下會顯得較為輕松。 各個階段價格策略組合，最終要實現(xiàn) 20000 元 /m2 以上的平均銷售價格。 首期進入市場形式：預登記。其中 B17 位于路西側的山坡地上，地勢最高，坡度最陡，平均坡度為 18%。地區(qū)氣溫 中國最大管理資源中心 20℃以上，三亞成為難得的全年全天候避寒、消暑、度假、旅游的好去處。 粉砂（ Q2mc）：褐黃、灰白色，石英質，含約 1520％的粉粘粒，飽和，稍密 中密狀態(tài)，局部松散狀態(tài)。 強風化泥質板巖（ ?）（ r3）：褐黃、褐灰色，大部分礦物已風化變質，節(jié)理裂隙很發(fā)育，巖芯呈土夾硬塊狀，少量塊狀，巖塊用手可以折斷，為極軟巖，巖體破碎，巖體基本質量等級為Ⅴ級。 海南省人民政府于 1996 年 12 月曾發(fā)布第 98 號政府令，提出《海南省工程場地地震安全性評價管理辦法》，對于必須進行專門地震安全性評價的工程做了比較詳細的規(guī)定。 通訊 本項目所在地的通訊設施可滿足本項目的需要。 三亞鹿回頭新佳高爾夫海景公寓 項目用地為 B1 B1 B17 、 B1B19 地塊，沿鹿回頭嶺東北部山腳展開，總 用地面積為 公頃，項目分二期開發(fā)建設。 總平面布局 項目擬建地點 位于 海南 三亞鹿回頭 半島 ， 鹿回頭嶺東北部山腳的 B1 B16地塊，項目 用地面積 。 “五點”：整個小區(qū)規(guī)劃在重要的節(jié)點處都形成了放大空間，共有五處重要的活動 節(jié)點：小區(qū)主入口處、會所前后廣場、配建幼兒園、臨著高爾夫球場的兩個室外游泳池，這幾個地方都是人流比較密集之處，規(guī)劃中通過放大空間來強調，同時也有很強的導向性，小區(qū)的各種活動意向都匯集于此。東面主要是健身活動區(qū)，有游泳、網球、籃球等，會所也與之相交接，因此，東面以人工景觀為主。 消防 設計： 沿建筑物長邊設消防車道。 中國最大管理資源中心 小區(qū)安防 設計 ：小區(qū)安防采用電子安防網絡，電子攝像監(jiān)控及周邊紅外線監(jiān)察可視系統(tǒng)，真正做到嚴密防范，安全到家。會所設于 4 號、 5 號樓之間，為不影響二層住戶的景觀效果，建筑半嵌于地下，屋頂仍然用全綠化覆蓋，從建筑高度上來說，會所并不搶眼，但依靠前后兩個下沉廣場，依然可以突出它的中心地位。機動車停 中國最大管理資源中心 車位數(shù) 688 輛。地上二層，地下一層。地上三層。 根據(jù)需 要做局部調整。次 車庫（地面沖洗）： 2L/m2 考慮幼兒園地上有三層，市政水壓可能不足，擬采用高層供水兼顧方式引管供水。 在地下室設置消防水池， 消防水池與生活水池共一套供水管網 。 材料 室內生活給水管采用紫銅管或薄壁不銹鋼管。 二 . 供電系統(tǒng) 1. 用電負荷及等級 住