【正文】 生活泵、消防泵等進(jìn)出水管上均設(shè)橡膠軟接頭，并做隔震基座。 P、 屋頂水箱：每棟樓均設(shè)屋頂水箱，其中房屋頂水箱內(nèi)貯存有十分鐘消防用水量 18 噸 和 生活用水量 20 噸 。日 辦公： 50L/人 幼兒園 幼兒園建筑面積 3232m2。其中人防區(qū) m2，非人防區(qū)。 無(wú)障 礙設(shè)計(jì) ： 從以人為本的設(shè)計(jì)理念出發(fā)，充分體現(xiàn)對(duì)殘疾人的尊重和關(guān)懷，考慮老年人對(duì)使用空間的要求 。 中國(guó)最大管理資源中心 景觀與綠化 ：小區(qū)西面的山嶺由于景色比較單一，因此，在小區(qū)的西部景區(qū)，引入自然景觀，作為山體的延續(xù)，同時(shí)利 用場(chǎng)地的高低起伏條件，做出自由的、富于變化的、高低錯(cuò)落的跌水、山坡、叢林，使人在從外部進(jìn)入小區(qū)的過(guò)程中，一直感受著自然。 設(shè)計(jì)的主要原則： 滿足高端居住者的居住功能； 滿足其他業(yè)主度假觀光、休閑旅游、居住娛樂(lè)的功能； 符合三亞市的總體規(guī)劃； 充分考慮客戶的實(shí)際需求的經(jīng)濟(jì)承受能力，配套適宜、實(shí)用的公共建筑，重視整體樓盤戶型設(shè)計(jì)的多樣性和合理性。 本項(xiàng)目采用雨污分流制，雨水可直接排入市政雨水管，污水可直接排入市政污水管。 強(qiáng)風(fēng)化花崗巖（ r3）：黃褐、褐灰色，節(jié)理裂隙很發(fā)育，大部分礦物已風(fēng)化變質(zhì)，巖石較破碎，呈碎塊狀，砂礫狀或土夾塊狀，巖塊用手可折斷，為軟巖，巖體破碎，巖體基本質(zhì)量等級(jí)為Ⅴ級(jí)。受南海海洋氣候影響較大，終年氣溫高，寒暑變化不大，四季溫暖，年均 氣溫 ℃，月最高氣溫 25— 36℃，月最低氣溫在 10℃以上；年均降水量豐富，晴日年 300 天以上。由于三亞房地產(chǎn)項(xiàng)目的購(gòu)買市場(chǎng)多數(shù)來(lái)自內(nèi) 地，而目標(biāo)消費(fèi)者又是流動(dòng)的，所以增加銷售截面尤為關(guān)鍵，就是說(shuō)，項(xiàng)目在具備了基本的銷售條件后就要及早入市，以爭(zhēng)取更多的流動(dòng)購(gòu)買者。一項(xiàng)產(chǎn)品，只要能強(qiáng)烈地刺激他們的感官，便會(huì)不經(jīng)推敲琢磨就可贏得他們的青睞。 2．能產(chǎn)生附加收益 。項(xiàng)目擬建地西北臨鹿回頭灣， 東 南 臨 小東海 ，西 南靠鹿回頭嶺，東北眺南邊海嶺。 三亞的商品房主要分為三亞灣度假區(qū)、大東海旅游區(qū)、東西河兩岸、市區(qū)內(nèi)商品房和亞龍灣度假區(qū)。 通過(guò)近期對(duì)三亞市旅 游房地產(chǎn)市場(chǎng)情況調(diào)查，三亞市旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)具有如下特點(diǎn)： 投資置業(yè)者多為島外客戶 購(gòu)房者百分之八十以上來(lái)自島外，江浙、上海和北京約占百分之五十。房地產(chǎn)業(yè)是商品經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展 的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中處于支柱產(chǎn)業(yè)的地位，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“寒暑表”。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體出現(xiàn)波動(dòng)時(shí)，更容易體現(xiàn)出旅游房產(chǎn)投資的抗風(fēng)險(xiǎn)性。 1~11 月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 億元，比去年同期增長(zhǎng) %，其中住宅投資 億元，增長(zhǎng) %，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總量的 %。 2020 年全省旅游 旅游飯店客房開(kāi)房率 %， 旅游收入 億元 ，其中境外旅游收入 億元 ，境內(nèi)旅游收入 億元 ； 旅游飯店接待人數(shù) 萬(wàn)人 次 。土地總面 積 33920 平方公里 ， 森林面積 1714700 公頃 ， 森林覆蓋率達(dá) 51％。項(xiàng)目 用地面積 公頃（ 畝），總建筑面積 （其中地面 m2；地下 ）。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 詳見(jiàn)下主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表。根據(jù)《海南省旅游發(fā)展總體規(guī)劃綱要》，海南省未來(lái) 20 年旅游發(fā)展總目標(biāo)為，建成世界著名、亞洲一流的度假休閑旅游目的地。全市接待旅游過(guò)夜人數(shù) 萬(wàn)人次，比上年增長(zhǎng) % 。 1~11 月，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資到位資金 中國(guó)最大管理資源中心 億元，比去年同期增長(zhǎng) %，比同期全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增幅高 個(gè)百分點(diǎn)。 中國(guó)最大管理資源中心 據(jù)一項(xiàng)調(diào)查統(tǒng)計(jì)表明，海南旅游地產(chǎn)在全國(guó)的市場(chǎng)份額已占到 40%，海南依托其優(yōu)越的人居環(huán)境，已成為中國(guó)旅游地產(chǎn)的知名品牌。隨著海南房地產(chǎn)和旅游房地產(chǎn)業(yè)的逐步回升與發(fā)展，新的投資理念和營(yíng)銷方式悄然興起，一種“買生活方式”的時(shí)代已開(kāi)始步入海南房地產(chǎn)業(yè)，由買方市場(chǎng)引發(fā)的這場(chǎng)需求與供給變化正在改變著海南省和三亞市房地產(chǎn)業(yè)的投資理念和發(fā)展趨勢(shì)。 不同套型新建商品住房成交情況。 業(yè)者的購(gòu)房目的 就購(gòu)買旅游房地產(chǎn)的目的而言，以投資增值為目的占 35%，以養(yǎng)老為目的占 30%，以度假休閑為目的占 25%，單純以自住為目的占 10%。 第四節(jié) 本項(xiàng)目前景預(yù)測(cè) 本著尊重市場(chǎng)、依據(jù)科學(xué)的原則。 家庭市場(chǎng)細(xì)分 根據(jù)這幾年三亞市濱海房地產(chǎn)購(gòu)買市場(chǎng)的情況分 析，并結(jié)合該類項(xiàng)目的功能定位，該項(xiàng)目主要目標(biāo)家庭客戶群應(yīng)包括下列 3 個(gè)部分： 1．經(jīng)濟(jì)富裕的年輕階層 年輕夫妻，無(wú)子女或單身人士。 因此 ，綜上分析，本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶應(yīng)確定為： 區(qū)域市場(chǎng)應(yīng)為長(zhǎng)三角地區(qū)、“三北”地區(qū)和海外投資置業(yè)。根據(jù)項(xiàng)目的特性、投資方式、資金回籠計(jì)劃等具體條件，將能夠更加順利地達(dá)到銷售目標(biāo)的銷售方式確定下來(lái)。項(xiàng)目 地 西靠鹿回頭嶺，南鄰 B17地塊 ，東鄰在的高爾夫球場(chǎng)，規(guī)劃城市道路從項(xiàng)目地西側(cè)通過(guò)，交通便利。 微風(fēng)化泥質(zhì)板巖（ ?）（ r1）：青灰、褐黃色，節(jié)理裂隙稍發(fā)育，巖芯呈短柱狀及長(zhǎng)柱狀，為較硬巖，巖體較完整，巖體基本質(zhì)量等級(jí)為Ⅲ級(jí)。 交通 項(xiàng)目位于三亞市區(qū)，距離三亞市中心區(qū) 約 5公里，前臨南邊海嶺，后靠鹿回頭嶺，西北眺鹿回頭灣，東南傍小東海。場(chǎng)地西南面為鹿回頭嶺，東南傍小東海，西北面為鹿回頭灣，東面緊臨約 80公頃的鹿回頭高爾夫球場(chǎng)（已建成，小東海即與高爾夫球場(chǎng)毗鄰），規(guī)劃城市道路從項(xiàng)目地西側(cè)通過(guò)，交通便利。還進(jìn)行了地下庭院綠化設(shè)計(jì)，根據(jù)功能需要， 7棟高層均設(shè)置了一層和地下層的雙層入戶大堂，地下車庫(kù)與建筑單體之間不是通過(guò)單純的連廊聯(lián)系，而是在高層與車庫(kù)之間設(shè)置了露天的地下庭院。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總用地面積： 公頃 總建筑面積： ， 容積 率： 建筑密度： % 綠化率： 65% 總居住戶數(shù)： 2202戶 機(jī)動(dòng)車停車數(shù)： 778 輛 (其中：地上 90輛，地下 688輛 ) 非機(jī)動(dòng)車停車數(shù) (地下 )： 2400輛 第二節(jié) 單體建筑方案 高層公寓 功能 布置方案 本項(xiàng)目共有 7 幢 22— 28 層高層公寓，建筑面積（其中：地上 m2，地下 m2）。 地下車庫(kù) 設(shè)置 3 個(gè)雙車道對(duì)外出入口。 第三節(jié) 結(jié)構(gòu)方案 設(shè)計(jì)依據(jù) 1.《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》 (GB50069— 2001) 2. 《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》 (GB50010—2002)； 3. 《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》 (GB50011—2001)； 4.《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》 GB50009— 2001）； 中國(guó)最大管理資源中心 5.《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB50007— 2002）。最大小時(shí)用水量約為 281 m3。 排水 本工程污水排水量按給水量 80%計(jì)約為 2704m3/日。 2．備用電源 由附近區(qū)域變電站向小區(qū)變電站雙路 10KV 供 電，互為備用，一級(jí)負(fù)荷由市電及柴油發(fā)電機(jī)供給，作為消防、客梯、部分重要商業(yè)、生活水泵、應(yīng)急照明等其他重要用電設(shè)備的應(yīng)急備用電源。 材料 室內(nèi)生活給水管采用紫銅管或薄壁不銹鋼管。 考慮幼兒園地上有三層，市政水壓可能不足，擬采用高層供水兼顧方式引管供水。 根據(jù)需 要做局部調(diào)整。地上二層，地下一層。會(huì)所設(shè)于 4 號(hào)、 5 號(hào)樓之間，為不影響二層住戶的景觀效果，建筑半嵌于地下，屋頂仍然用全綠化覆蓋，從建筑高度上來(lái)說(shuō)，會(huì)所并不搶眼，但依靠前后兩個(gè)下沉廣場(chǎng)，依然可以突出它的中心地位。 消防 設(shè)計(jì)： 沿建筑物長(zhǎng)邊設(shè)消防車道。 “五點(diǎn)”：整個(gè)小區(qū)規(guī)劃在重要的節(jié)點(diǎn)處都形成了放大空間，共有五處重要的活動(dòng) 節(jié)點(diǎn)：小區(qū)主入口處、會(huì)所前后廣場(chǎng)、配建幼兒園、臨著高爾夫球場(chǎng)的兩個(gè)室外游泳池，這幾個(gè)地方都是人流比較密集之處，規(guī)劃中通過(guò)放大空間來(lái)強(qiáng)調(diào)，同時(shí)也有很強(qiáng)的導(dǎo)向性，小區(qū)的各種活動(dòng)意向都匯集于此。 三亞鹿回頭新佳高爾夫海景公寓 項(xiàng)目用地為 B1 B1 B17 、 B1B19 地塊，沿鹿回頭嶺東北部山腳展開(kāi)，總 用地面積為 公頃，項(xiàng)目分二期開(kāi)發(fā)建設(shè)。 海南省人民政府于 1996 年 12 月曾發(fā)布第 98 號(hào)政府令，提出《海南省工程場(chǎng)地地震安全性評(píng)價(jià)管理辦法》，對(duì)于必須進(jìn)行專門地震安全性評(píng)價(jià)的工程做了比較詳細(xì)的規(guī)定。 粉砂（ Q2mc）：褐黃、灰白色，石英質(zhì)，含約 1520％的粉粘粒，飽和，稍密 中密狀態(tài)，局部松散狀態(tài)。其中 B17 位于路西側(cè)的山坡地上，地勢(shì)最高，坡度最陡，平均坡度為 18%。 各個(gè)階段價(jià)格策略組合，最終要實(shí)現(xiàn) 20000 元 /m2 以上的平均銷售價(jià)格。 客觀影響因素 ：長(zhǎng)三角地區(qū)房?jī)r(jià)的持續(xù)攀高，客觀上為三亞房地產(chǎn)對(duì)該地區(qū)人群的吸引力起到推動(dòng)作用。 三亞鹿回頭新佳公寓坐落于鹿回頭半島的新佳公寓依山傍海，其得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)；引導(dǎo)潮流的設(shè)計(jì)理念；高品位居所與旅游度假相結(jié)合的多樣化戶型設(shè)計(jì)；優(yōu)良的建筑品質(zhì) ；高檔、完善的功能配置。 3．越來(lái)越多的項(xiàng)目提供精裝修的商品房，表明精裝修商品房已經(jīng)得到市場(chǎng)的認(rèn)可，這是三亞房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)，建議該項(xiàng)目應(yīng)考慮這一趨勢(shì)。 新建商品房平均售價(jià)情況 2020 年 1~12 月，普通商品住房平均售價(jià) 5456 元 /m2，產(chǎn)權(quán)式酒店平均售價(jià) 12185 元 /m2，一線海景公寓、別墅平均售價(jià) 13016 元 /m2，商業(yè)用房平均售價(jià) 8540 元 /m2。 第二節(jié) 三亞度假公寓情況介紹 三亞獨(dú)特的自然條件和日趨成熟的城市環(huán)境 日益 吸引 人們的關(guān)注 。鹿回頭項(xiàng)目分為三期：第一期為 鹿回頭高爾夫球場(chǎng)，目前已建成投入營(yíng)業(yè) ；第二 期為三亞錦江高爾夫酒店及 30 萬(wàn)平方米的酒店公寓 ；第三期為 海南明申三亞FAIRMONT 大 酒店 項(xiàng)目及約 40 萬(wàn)平方米的酒店公寓 。 三亞海棠灣開(kāi)發(fā) 正緊鑼密鼓地進(jìn)行 ，引得各大財(cái)團(tuán)紛紛來(lái)到三 亞，準(zhǔn)備進(jìn)行旅游房地產(chǎn)投資，其中包括長(zhǎng)江實(shí)業(yè)、霍英東集團(tuán)。 1~11 月，國(guó)內(nèi)旅游者 萬(wàn)人次，增長(zhǎng) %；海外旅游者 萬(wàn)人次，增長(zhǎng) %，比國(guó)內(nèi)旅游者增幅高出 個(gè)百分點(diǎn)。 近年來(lái)， 三亞旅游業(yè)的得到前所未有的發(fā)展。 財(cái)務(wù)分析表明，項(xiàng)目盈利能力強(qiáng)，極具投資價(jià)值。 目 錄 第一章 總 論 … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 1 第一節(jié) 項(xiàng) 目 基 本 情 況 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 1 第二節(jié) 編 制 依 據(jù) 及 研 究 范 圍 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 4 第三節(jié) 結(jié) 論 及 建 議 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 5 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性 …………………………… 7 第 一 節(jié) 項(xiàng) 目 建 設(shè) 的 背 景 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 7 第二節(jié) 項(xiàng) 目 建 設(shè) 的 必 要 性 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 12 第三章 市 場(chǎng) 分 析 … … … … … … … … … … … … … … … … 14 第一節(jié) 本 項(xiàng) 目 公 寓 的 概 念 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 14 第 二 節(jié) 三 亞 度 假 公 寓 情 況 介 紹 ? ? ? ? ?????? 14 第三節(jié) 本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目相比較的優(yōu)勢(shì)????? ? 19 第四節(jié) 本項(xiàng)目前景預(yù)測(cè)???????????? ? 19 第 四 章 項(xiàng)目定位 … … … … … … … … … … … … … … 21 第一節(jié) 功 能 定 位 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 21 第二節(jié) 市場(chǎng)定位 ?????????? ????? ??? 22 第三節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)方案和規(guī)劃設(shè)計(jì)定位????? ??? 25 第 四 節(jié) 設(shè) 計(jì) 定 位 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ??? 28 第 五 節(jié) 入 市 姿 態(tài) 及 推 廣 時(shí) 機(jī) 定 位 ? ? ? ? ? ? ??? 29 第 六 節(jié) 銷 售 方 式 定 位 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ??? 30 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 第七節(jié) 物業(yè)管理定位?????????? ? ? ? 31 第 五 章 建 設(shè) 地 點(diǎn) 及 建 設(shè) 條 件 … … … … … … … … … … … 32 第 一節(jié) 建設(shè) 地點(diǎn)?? ???? ???? ???? ?? 32 第二節(jié) 建設(shè)條件 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ????? ??? 32 第 六 章 建 設(shè) 規(guī) 模 及 建 設(shè) 內(nèi) 容 … … … … … … … … … … … … … 38 第 七 章 建 筑 建 設(shè) 方 案 … … … … … … … … … … … … … … … 39 第 一 節(jié) 項(xiàng) 目 總 體 規(guī) 劃 方 案 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 39 第二節(jié) 單體建筑方案?????????????? 43 第三節(jié) 結(jié)構(gòu)方案 ?????? ?????????? 49 第八章 公 用 工 程 … … … … … … … … … … … … … … … 50 第 一 節(jié) 給 排 水 工 程 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 50 第二節(jié) 電 氣 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 53 第三節(jié) 燃