【導(dǎo)讀】海棠灣酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

　　

【正文】 一。三亞通過(guò)聲勢(shì)浩大的“ 三亞城市名片”征集評(píng)選活動(dòng)，世界小姐世界先生選美比賽、世界第一大力士冠軍賽、三亞國(guó)際美食節(jié)、中國(guó)三亞國(guó)際電視廣告藝術(shù)節(jié)、中國(guó)（三亞）國(guó)際熱帶蘭花博覽會(huì)等重大節(jié)慶賽事活動(dòng)，擴(kuò)大三亞的知名度、美譽(yù)度和影響力，提升城市人氣指數(shù)，增加旅游人數(shù)，拉動(dòng)旅游經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。 2021 年全市接待旅游過(guò)夜人數(shù) 萬(wàn)人次，比上年增長(zhǎng) % 。其中，接待國(guó)內(nèi)旅游者 萬(wàn)人次，比上年增長(zhǎng) %；接待海外旅游者 萬(wàn)人次，比上年下降 %。全年旅游收入 億元，比上年增長(zhǎng) % 。 其中，旅游外匯收入 19497 萬(wàn)美元，比上年下降 %，旅游飯店平均開(kāi)房率 %，比 2021 年下降 %。 旅游飯店是旅游業(yè)發(fā)展的主要基礎(chǔ)設(shè)施，其數(shù)量和服務(wù)質(zhì)量的發(fā)展，是旅游業(yè)發(fā)展水平的重要標(biāo)志。三亞作為中國(guó)最著名的濱海旅游城市，其酒店的發(fā)展速度高于其他城市。 1996 年中國(guó)第一家五星級(jí)度假酒店凱萊開(kāi)業(yè)，三亞從此掀起了酒店建設(shè)的熱潮。隨著全球旅游目的地的形成，三亞出現(xiàn)了中國(guó)獨(dú)特的酒店群落現(xiàn)象，擁有亞龍灣、大東海、三亞灣和市區(qū)等四大酒店區(qū)域。 截止到 2021 年年底，三亞市 列入統(tǒng)計(jì)的旅游賓館 (酒店 )187 家 ，比2021 年增加 6 家，其中，五星級(jí)賓館 10 家，四星級(jí)賓館 21 家，三星級(jí)賓 海棠灣 酒店項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 32 / 119 館 25 家，二星級(jí)賓館 16 家，一星級(jí)賓館 5 家，待評(píng)五星級(jí)賓館 15 家。擁有客房 32177 間，比 2021 年增加 2565 間；擁有床位 57210 張，比 2021年增加 3190 張。全市共有 A 級(jí)及以上旅游景區(qū) 8 處，其中， 5A 景區(qū) 2 處，4A 景區(qū) 3 處。 2021 年面對(duì)全球金融危機(jī)，國(guó)家出臺(tái)了一系列擴(kuò)大內(nèi)需，刺激消費(fèi)的政策，三亞的旅游、酒店市場(chǎng)需求量將會(huì)在市場(chǎng)萎縮半年到一年 后得到恢復(fù)和進(jìn)一步增大， 2021 年至 2021 年的具體數(shù)據(jù)，參見(jiàn)如下圖表： 20212021 年三亞市旅游者增長(zhǎng)情況 指標(biāo)名稱 2021 年 2021 年 2021 2021 2021 接待游客（萬(wàn)人次） 年增長(zhǎng)率 % % % % % 海棠灣 酒店項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 33 / 119 指標(biāo)名稱 入境旅游者（萬(wàn)人 次） 入境旅游者年 增長(zhǎng)率 國(guó)內(nèi)旅游者（萬(wàn) 人次） 國(guó)內(nèi)旅游者年 增長(zhǎng)率 2021 年 % % 2021 年 % % 2021 年 % 2021 年 % % 2021 年 % % 海棠灣 酒店項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 34 / 119 20212021 年三亞市旅游收入增長(zhǎng)情況 指標(biāo)名稱 2021 年 2021 年 2021 2021 2021 旅游總收入（億元） 年增長(zhǎng)率 % % % % % 占全市 GDP比值 % % % % % 三 亞旅游總收入已占到其國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的 6070%，三亞已成為一個(gè)不折不扣的以旅游產(chǎn)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)的旅游度假城市。 從 2021 年開(kāi)始，三亞市旅游飯店客房的開(kāi)房率迅速上升，反映了三亞 海棠灣 酒店項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 35 / 119 旅游市場(chǎng)良好發(fā)展的局面。 雖然 受全球金融危機(jī)影響，今明兩年三亞旅游業(yè)發(fā)展有所減緩，但十一五期間仍將保持高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。 截止到 2021 年第一季度 ，三亞市全市接待旅游過(guò)夜人數(shù) 萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng) %,其中，接待國(guó)內(nèi)旅游者 萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng) %；接待海外旅游者 萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng) %。全年旅游收入 億元，比上年增長(zhǎng) %,其中，國(guó)內(nèi)旅游收入 億元，增長(zhǎng) %；境外旅游收入 萬(wàn)美元，比上年增長(zhǎng) %。 隨著三亞中高端旅游市場(chǎng)和國(guó)際旅游市場(chǎng)的迅速開(kāi)發(fā)，高品質(zhì)旅游景點(diǎn)、頂級(jí)、高星級(jí)酒店的開(kāi)發(fā)、旅游配套設(shè)施的完善、旅游市場(chǎng)的規(guī)范和三亞國(guó)際知名度的提高，雖今明兩年受全球金融危機(jī)影響，三亞 入境收入和游客數(shù)量有所減少，但國(guó)內(nèi)市場(chǎng)平穩(wěn)增長(zhǎng)，勢(shì)頭良好。所以 對(duì)以中高檔市場(chǎng)為主體的三亞旅游產(chǎn)業(yè)在十一五期間進(jìn)入國(guó)際化高速發(fā)展期的預(yù)期不會(huì)扭轉(zhuǎn)?！度齺喡糜伟l(fā)展總體規(guī)劃》重新明確了三亞旅游業(yè)發(fā)展 的戰(zhàn)略：以國(guó)際市場(chǎng)為目標(biāo)，注意旅游產(chǎn)品和管理服務(wù)的國(guó)際化，打造國(guó)際化旅游城市。該戰(zhàn)略分為四個(gè)次戰(zhàn)略，即旅游國(guó)際化戰(zhàn)略、區(qū)域聯(lián)動(dòng)戰(zhàn)略、轉(zhuǎn)型增效戰(zhàn)略和生態(tài)興旅戰(zhàn)略，并提出了三亞旅游業(yè)發(fā)展新的總體目標(biāo)：通過(guò)全面推進(jìn)三亞旅游形象國(guó)際化、營(yíng)銷國(guó)際化、產(chǎn)品國(guó)際化、人才國(guó)際化、服務(wù)國(guó)際化、管理國(guó)際化、客源國(guó)際化、品牌國(guó)際化，加快三亞旅游轉(zhuǎn)型升級(jí)的步伐，最終建成國(guó)際一流的熱帶濱海度假旅游目的地 。 三亞 及 海棠灣 旅游發(fā)展規(guī)劃 三亞市旅游 規(guī)劃 1) 三亞濱海地區(qū)（城市規(guī)劃區(qū)）規(guī)劃： 海棠灣 酒店項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 36 / 119 三亞 濱海地區(qū)為三亞市主城區(qū)及海棠灣、天涯、崖城三個(gè)鎮(zhèn) 所構(gòu)成的帶狀沿海地區(qū)，面積 1250 平方公里。該區(qū)體現(xiàn)了三亞熱帶海濱城市特點(diǎn)，是三亞旅游重要的資源。規(guī)劃范圍內(nèi)容包括了城市建設(shè)及重要基礎(chǔ)設(shè)施用地，以及風(fēng)景名勝區(qū)、環(huán)境保護(hù)區(qū)、生態(tài)控制區(qū)和近海水域。 濱海地區(qū)的旅游布局分為 沿海的濱海旅游景觀帶 、 沿北部山區(qū)的健康生態(tài)休閑帶 和 主城的城市景觀旅游帶 。 ① 濱海旅游景觀帶： 主城以東的沿海地區(qū)（大東海、亞龍灣、海棠灣）為濱海休閑度假帶，建設(shè)高檔次的酒店和休閑設(shè)施。其中亞龍灣為面向國(guó)際的度假區(qū)，大東海為面向國(guó)際和國(guó)內(nèi)的度假區(qū)，主城的海坡為面向國(guó)內(nèi)的度假區(qū)。主城以西的沿海地區(qū)（ 天涯海角、南山、崖城）為旅游觀光帶。主要以景點(diǎn)觀光和主題公園的建設(shè)為主。 ② 健康生態(tài)休閑帶： 利用北部山區(qū)資源發(fā)展健康休閑產(chǎn)業(yè)，如溫泉健康城、高爾夫產(chǎn)業(yè)群、熱帶植物園等，將三亞的旅游向北部拓展。 ③ 主城城市景觀旅游帶： 以三亞灣帶狀布臵各類城市旅游項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)城市旅游資源。 2) 濱海風(fēng)景名勝區(qū)規(guī)劃： 濱海地區(qū)“三亞熱帶海濱風(fēng)景名勝區(qū)”是以風(fēng)景美麗的熱帶海濱風(fēng)光為特色 ,以度假、觀光、娛樂(lè)為主要功能的國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)。由陸域和海域兩部分組成。陸域包括亞龍灣、天涯海角和南山 海山奇觀三個(gè)景區(qū)，以及落筆洞、鹿回頭公園、崖州古 城和椰子洲四個(gè)獨(dú)立景點(diǎn)。海域包括東、 海棠灣 酒店項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 37 / 119 西瑁洲，東、西排和野豬島，環(huán)境容量約為 萬(wàn)人。 ? 亞龍灣景區(qū) :以熱帶海濱風(fēng)光為特色國(guó)際一流的避寒度假旅游勝地。景區(qū)陸域面積約 80 平方公里。 ? 大小洞天景區(qū) :以奇特的海景、山景、石景和歷史悠久的名人勝跡為特征 ,以風(fēng)景游覽和宗教文化娛樂(lè)活動(dòng)為主要內(nèi)容的風(fēng)景旅游景區(qū)。景區(qū)陸域面積約 34 平方公里。 ? 紅塘灣：位于三亞市天涯鎮(zhèn)，用地面積 3900 畝，用地性質(zhì)為旅游綜合用地（實(shí)際用地面積及性質(zhì)以經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃為準(zhǔn)）。將建設(shè)成為集旅游度假、高檔居住于一體的功能完備的綜合社區(qū)。 ? 海棠灣：位于三 亞市東北部濱海地帶，規(guī)劃面積 90 平方公里，規(guī)劃區(qū)內(nèi)由北至南劃分為三大功能區(qū)，分別是：濱海多元社區(qū)、濕地生態(tài)保護(hù)區(qū)和綜合旅游度假區(qū)。 ? 天涯海角景區(qū) :是具有南疆歷史文化內(nèi)涵 ,以風(fēng)景游覽和文化活動(dòng)為主要內(nèi)容的具有國(guó)家意義的名勝游覽景區(qū)。景區(qū)面積約 平方公里。 ? 椰子洲島景點(diǎn) :近期以保護(hù)椰子洲的自然趣味風(fēng)光為主 ,遠(yuǎn)期根據(jù)需要發(fā)展特色旅游。 ? 鹿回頭景點(diǎn) :以游覽觀光為主的風(fēng)景點(diǎn)。 ? 崖州古城景點(diǎn) :以保護(hù)為主、以古城遺址為特色的名勝點(diǎn)。 ? 落筆洞景點(diǎn) :將落筆洞景點(diǎn)建成具有歷史文化及洞景特色的景點(diǎn)和大型熱帶植物園。 3) 濱海旅 游度假區(qū)規(guī)劃： 海棠灣 酒店項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 38 / 119 規(guī)劃期內(nèi)三亞的旅游度假區(qū)的開(kāi)發(fā)策略可以歸納為“拓展提升”，即“拓展海棠灣與紅塘灣，提升亞龍灣”。 規(guī)劃期內(nèi)（ 2021 年）海棠灣、坎秧灣和紅塘灣三個(gè)度假區(qū)總建設(shè)用地規(guī)?？刂圃?1260 公頃。各度假區(qū)發(fā)展規(guī)?？刂迫缦拢? ① 海棠灣度假區(qū)是近期三亞旅游度假的重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域，很多高檔酒店需要在規(guī)劃期內(nèi)征用土地來(lái)建設(shè)。建設(shè)用地控制為 1040 公頃。遠(yuǎn)景期（ 2020 年）建設(shè)用地規(guī)模為 平方公里。 ② 坎秧灣是一塊獨(dú)特的區(qū)域，應(yīng)只允許頂級(jí)度假設(shè)施的建設(shè)，并嚴(yán)格控制開(kāi)發(fā)量，建設(shè)用地控制為 100 公頃。 ③ 紅塘 灣建設(shè)用地控制為 120 公頃。 在三亞灣區(qū)旅游版圖中，已經(jīng)比較成熟的三個(gè)灣區(qū)分別是亞龍灣、大小東海和三亞灣。其他灣區(qū)發(fā)展時(shí)間尚短，未成氣候。其中地段條件較好的彎區(qū)為海棠灣 、紅塘灣 和坎秧灣， 而 海棠灣 比鄰亞龍灣且 區(qū)域較廣，更具有發(fā)展空間。 海棠灣 酒店項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 39 / 119 海棠灣區(qū)域規(guī)劃 海棠灣總體定位為“國(guó)家海岸” ， 是三亞及中國(guó)第一個(gè)代表國(guó)家熱帶海濱旅游度假形象超高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃的國(guó)際高級(jí)旅游度假區(qū) —— 國(guó)際休閑度假區(qū)。 海棠灣職能：世界級(jí)的旅游度假天堂，面向國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)的多元化熱帶濱海旅游休閑度假區(qū)，國(guó)家海洋科研、教育、博覽綜合體。 作為三亞最 后一塊高品質(zhì)的海濱資源，海棠灣是三亞成為世界級(jí)旅游度假天堂的希望。 海棠灣位于海南省三亞市東北部濱海地帶，南起亞龍嶺山邊，北至三亞市行政邊界，西起東線高速公路，東至海邊，包括南田溫泉片區(qū)和蜈支洲島，距市區(qū) 28 公里，規(guī)劃用地南北長(zhǎng)約 30 公里，東西平均寬約 8 公里，規(guī)劃用地總面積約 150 平方公里。 海棠灣可容納居住人口規(guī)模為：規(guī)劃期末（ 2020 年） 25 萬(wàn)人。其中，過(guò)夜游客 14 萬(wàn)人左右（包括酒店和度假公 海棠灣 酒店項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 40 / 119 寓），服務(wù)人員 7 萬(wàn)人左右，原住民 4 萬(wàn)人左右。 海棠灣氣候獨(dú)特，屬于熱帶海洋季風(fēng)性氣候，年均氣溫 ? ? ，冬季月平均最低氣溫 ?至 21?，每天日照時(shí)間為 7 小時(shí)，天氣晴朗時(shí)海水能見(jiàn)度高達(dá) 25 至 30 米，為國(guó)家一類海水水質(zhì)。四季如夏，鮮花常開(kāi)，素有“東方夏威夷”之稱，在東歐及亞洲享有“亞洲第一灣”的美稱。海棠灣區(qū)域內(nèi)旅游資源豐富： 2 平方公里的椰子洲島位于藤橋的南端，區(qū)域內(nèi)除海岸、沙灘、山體及島嶼外，還有資源稟賦獨(dú)特的水系資源，包括8 平方公里的鐵爐港、瀉湖、大小龍江塘等，集山、海、河自然美景于一體。城市的建設(shè)注重城市與自然景觀環(huán)境、生態(tài)環(huán)境的協(xié)調(diào)關(guān)系，“山 —海 — 河 — 城”巧妙組合，渾然一體，構(gòu)成了獨(dú)特的環(huán)境特色。 海棠灣總用地面積 平方公里，其中城市建設(shè)用地面積 平方公里，占總用地面積的 %。 海棠灣的用地結(jié)構(gòu)為：居住用地占總城市建設(shè)用地的 %，公共設(shè)施用地占城市建設(shè)用地的 %，綠地占城市建設(shè)用地的 %，道路廣場(chǎng)用地占總城市建設(shè)用地的 %。 海棠灣的用地布局結(jié)構(gòu)為：“一點(diǎn)、一帶、三區(qū)、六片、五楔” ， 其中： 一點(diǎn)：蜈支洲島，用地面積約 平方公里，構(gòu)建成為具有觀光、游覽功能的海島熱帶雨林公園。 一帶：沙壩酒店帶，世界頂級(jí)酒店及海灘公共設(shè)施集中區(qū)。 三區(qū)：南區(qū)：南起鐵爐港， 北至林旺高速聯(lián)絡(luò)線，主要功能定位為綜合休閑游憩區(qū)（游艇港、高檔酒店、旅游小鎮(zhèn)、山前度假村等）；中區(qū)：包括大小龍江塘和指狀濕地范圍，主要功能定位為高端休閑度假區(qū)（頂級(jí) 海棠灣 酒店項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 41 / 119 酒店、國(guó)際會(huì)議中心、游艇社區(qū)等）；北區(qū)：南起指狀濕地，北至三亞市界，包括藤橋鎮(zhèn)、椰洲、風(fēng)塘等多個(gè)場(chǎng)地單元。主要功能定位為多元文化度假區(qū)（本土與異域文化主題酒店、椰洲觀光、溫泉度假、傳統(tǒng)旅游小鎮(zhèn)等）。 六片 —— 是指從南到北結(jié)合場(chǎng)地特征劃定的各個(gè)功能片區(qū)，分別是：鐵爐港片區(qū)：區(qū)域公共服務(wù)休閑中心；林旺片區(qū)：現(xiàn)代旅游服務(wù)小鎮(zhèn)區(qū)；龍江塘片區(qū)：高端品牌休閑 度假區(qū)；風(fēng)塘片區(qū)：國(guó)際主題度假社區(qū)；椰洲片區(qū)：綜合觀光休閑度假區(qū)；土福片區(qū)：海洋主題科教博覽區(qū) 五楔：指的是順應(yīng)山勢(shì)、通向海濱的五條主要綠化通廊，或結(jié)合高爾夫、或結(jié)合道路隔離綠化、或結(jié)合公園綠地，成為保障區(qū)內(nèi)公共開(kāi)敞空間有效落實(shí)、組團(tuán)之間有效隔離的重要生態(tài)綠楔空間。 ? 居住用地規(guī)劃 ： 海棠灣 酒店項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 42 / 119 規(guī)劃遠(yuǎn)期居住用地總面積 公頃，占海棠灣建設(shè)用地 %，其中一類低密度居住用地 公頃，二類居住用地 公頃。另綜合商住用地 公頃，該類用地中居住用地面積不少于總用地面積的60%。 ? 公共設(shè) 施規(guī)劃 ： 海棠灣規(guī)劃公共設(shè)施用地總面積為 公頃，占城市建設(shè)用地的%， 規(guī)劃行政