【文章內(nèi)容簡介】 島外退休老人（子女出資）養(yǎng)老型市場(chǎng)第三類市場(chǎng)：以稀缺資源投資增值為主要目的的投資型市場(chǎng)第四類市場(chǎng)：內(nèi)部接待和員工度假為目的的島外商務(wù)型市場(chǎng)第三節(jié) 設(shè)計(jì)定位綜合三亞市最新房地產(chǎn)市場(chǎng)行情和同類可比項(xiàng)目的售價(jià)策略，以及本項(xiàng)目的預(yù)測(cè)盈利狀況，公寓整體定價(jià)策略如下：第一階段。本階段為市場(chǎng)導(dǎo)入期，為了盡快使市場(chǎng)接受本項(xiàng)目，在銷售價(jià)格上采取低開策略，以迅速搶占市場(chǎng)份額。銷售平均實(shí)收價(jià)格為：18000元/m2；第二階段，本階段為市場(chǎng)上升期，由于前階段的市場(chǎng)成功開拓，使得本項(xiàng)目逐漸形成一定的認(rèn)知度，并取得良好的市場(chǎng)形象和銷售業(yè)績，因此價(jià)格主體應(yīng)呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。銷售平均實(shí)收價(jià)格約為：20000元/m2；第三階段，本階段為市場(chǎng)成熟期，由于前兩個(gè)階段的順利進(jìn)行，使得本項(xiàng)目呈現(xiàn)旺銷趨勢(shì)，價(jià)格走高自是情理之中。銷售平均實(shí)收價(jià)格約為：22000元/m2。各個(gè)階段價(jià)格策略組合，最終要實(shí)現(xiàn)20000元/m2以上的平均銷售價(jià)格。備注：考慮銷售折讓因素，在制訂實(shí)際銷售門市價(jià)時(shí)要略高于以上實(shí)收價(jià)格?？紤]海景視野、山景和相對(duì)于高爾夫球場(chǎng)的差異，該項(xiàng)目價(jià)格策略建議采用兩極化的政策，以利于最大限度地吸納客戶。選擇景觀及樓層相對(duì)較差的套房，制訂有競(jìng)爭力的起價(jià)，并根據(jù)質(zhì)素調(diào)整不同套房的價(jià)格，令景觀較好部分的套房承擔(dān)更多的成本，從而使售價(jià)水平更能被大部分的客戶所接受，以快速回收資金。第四節(jié) 入市姿態(tài)及推廣時(shí)機(jī)定位三亞房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售有別于內(nèi)地其他城市的房地產(chǎn)銷售特點(diǎn)，最主要的體現(xiàn)在銷售時(shí)機(jī)上。由于三亞房地產(chǎn)項(xiàng)目的購買市場(chǎng)多數(shù)來自內(nèi)地，而目標(biāo)消費(fèi)者又是流動(dòng)的，所以增加銷售截面尤為關(guān)鍵，就是說，項(xiàng)目在具備了基本的銷售條件后就要及早入市，以爭取更多的流動(dòng)購買者。針對(duì)三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)的獨(dú)特特征以及該項(xiàng)目的自身特點(diǎn)：1. 項(xiàng)目使用資金量大，自籌資金無法完成項(xiàng)目建設(shè)，后續(xù)資金除了部分依賴銀行貸款以外，還要部分依賴銷售回款；2. 潛在的目標(biāo)購買者是流動(dòng)的，不能采用常規(guī)的轟炸效應(yīng)來快速聚集目標(biāo)人群；3. 項(xiàng)目規(guī)模大，待售套數(shù)多。綜合上述分析，建議該項(xiàng)目入市的姿態(tài)為：1. 銷售現(xiàn)場(chǎng)整體環(huán)境營造完善2. 物業(yè)管理模式、服務(wù)配套、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)的文件已確定3. 銷售方式及有關(guān)的一系列法律文件已經(jīng)基本準(zhǔn)備就緒（除預(yù)售許可證外）。首期進(jìn)入市場(chǎng)形式：預(yù)登記。第五節(jié) 銷售方式定位銷售方式對(duì)銷售進(jìn)度的影響也是比較大的。根據(jù)項(xiàng)目的特性、投資方式、資金回籠計(jì)劃等具體條件，將能夠更加順利地達(dá)到銷售目標(biāo)的銷售方式確定下來。建議該項(xiàng)目的銷售方式是：1．以零散發(fā)售為主，并適當(dāng)考慮集團(tuán)購買的因素，銷售時(shí)要進(jìn)行階段性的分層分區(qū)控制2．采用委托代理銷售和自銷相結(jié)合的方式3．采用按揭貸款、分期付款和一次性付款三種付款方式第六節(jié) 物業(yè)管理定位本項(xiàng)目將采用酒店式模式進(jìn)行日常的管理，酒店管理公司對(duì)本項(xiàng)目業(yè)主的物業(yè)統(tǒng)一按照五星級(jí)酒店管理標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行管理和服務(wù)。本項(xiàng)目建成后將委托有豐富酒店管理經(jīng)驗(yàn)的酒店管理公司經(jīng)營管理（待定），以確保本項(xiàng)目交付后的高效、高品質(zhì)管理與服務(wù)。第五章 建設(shè)地點(diǎn)及建設(shè)條件第一節(jié) 建設(shè)地址三亞鹿回頭新佳高爾夫海景酒店公寓位于海南省三亞鹿回頭半島，距離三亞市中心區(qū)約5公里，前臨南邊海嶺，后靠鹿回頭嶺，西北眺鹿回頭灣，東南傍小東海。建設(shè)地點(diǎn)獨(dú)特的地理位置，使其成為難得的度假居住地，足不出戶，就可欣賞旖旎、清幽的碧海藍(lán)天與翠綠的熱帶山林，是建設(shè)高檔濱海度假項(xiàng)目的理想用地。三亞鹿回頭新佳公寓項(xiàng)目用地為B1B1B1B1B19地塊，沿鹿回頭嶺展開長度約1800米，地塊腹地深約250多米。其中B17位于路西側(cè)的山坡地上，地勢(shì)最高，坡度最陡，平均坡度為18%。B1B19坡度次陡，平均坡度為8%。項(xiàng)目分二期開發(fā)建設(shè)。本次開發(fā)建設(shè)一期，（B1B16地塊）。第二節(jié) 建設(shè)條件一. 氣候條件三亞地處熱帶，屬季風(fēng)熱帶氣候區(qū)域。受南海海洋氣候影響較大，終年氣溫高，寒暑變化不大，四季溫暖，℃，月最高氣溫25—36℃，月最低氣溫在10℃以上；年均降水量豐富，晴日年300天以上。三亞沒有真正的冬季，夏去秋來，秋去春至。盛夏，除中午短暫一段稍有炎熱外，早晚有海風(fēng)吹拂，十分涼爽；嚴(yán)冬，北國冰封，萬里雪飄，三亞卻春意盎然，綠遍天涯。地區(qū)氣溫20℃以上，三亞成為難得的全年全天候避寒、消暑、度假、旅游的好去處。二. 地形地貌及地質(zhì)條件（一）場(chǎng)地位置及地形地貌項(xiàng)目擬建地點(diǎn)位于海南三亞鹿回頭半島，鹿回頭嶺東北部山腳的B1B16地塊。項(xiàng)目地西靠鹿回頭嶺，南鄰B17地塊，東鄰在的高爾夫球場(chǎng)，規(guī)劃城市道路從項(xiàng)目地西側(cè)通過，交通便利。場(chǎng)地地貌單元屬濱海沉積階地及剝蝕殘丘，除靠近山坡的部分較陡外，現(xiàn)場(chǎng)地大部分已填土整平，地形平坦。（二）地層巖性場(chǎng)地內(nèi)埋藏的地層有人工填土層（Qml）、第四系全新統(tǒng)海陸交互相沉積層（Q4mc）、第四系中更新統(tǒng)海陸交互相沉積層（Q2mc）、第四系坡積層（Qdl）、第四系殘積層（Qel）、燕山期（r5）花崗巖及寒武系（?）泥質(zhì)板巖。現(xiàn)將場(chǎng)地內(nèi)埋藏地層的野外特征自上而下依次描述如下：（1） 素填土（Qml）（“①”為地層編號(hào)，下同）：褐黃、灰黑色，主要由碎石及中砂組成，結(jié)構(gòu)松散，局部上部含植物根系。（2） 中砂（Q4mc）：淺灰、褐黃、灰白色，石英質(zhì)，含1525%的粉粘粒，稍濕飽和，松散稍密狀態(tài)。（3） 粉質(zhì)粘土（Q2mc）：褐黃、灰黃夾淺灰色，含約1020％的砂，局部夾少量碎石，可塑硬塑狀態(tài)，干強(qiáng)度及韌性中等，搖震無反應(yīng)，光澤反應(yīng)稍有光滑。（4） 粉砂（Q2mc）：褐黃、灰白色，石英質(zhì)，含約1520％的粉粘粒，飽和，稍密中密狀態(tài)，局部松散狀態(tài)。（5） 粉質(zhì)粘土（Qdl）：褐黃、灰黃色，夾約2030％的砂，局部夾有碎石，硬塑狀態(tài)，干強(qiáng)度及韌性中等，搖震無反應(yīng)，光澤反應(yīng)稍有光滑。（6） 粗砂（Qdl）：褐黃色，石英質(zhì)，含約1520％的粉粘粒，飽和，稍密中密狀態(tài)。（7） 中風(fēng)化花崗巖（孤石）：褐黃、肉紅等色，節(jié)理裂隙發(fā)育，部分礦物已風(fēng)化變質(zhì)，巖芯呈塊及短柱狀。（8） 粉質(zhì)粘土（Qel）：灰白、土黃、褐黃色，原巖結(jié)構(gòu)清晰可辨，夾2030%的強(qiáng)風(fēng)化硬塊，硬塑狀態(tài)，干強(qiáng)度及韌性中等，搖震無反應(yīng)，光澤反應(yīng)稍有光滑。（9） 強(qiáng)風(fēng)化花崗巖（r3）：黃褐、褐灰色，節(jié)理裂隙很發(fā)育，大部分礦物已風(fēng)化變質(zhì)，巖石較破碎，呈碎塊狀，砂礫狀或土夾塊狀，巖塊用手可折斷，為軟巖，巖體破碎，巖體基本質(zhì)量等級(jí)為Ⅴ級(jí)。（10） 中等風(fēng)化花崗巖（r2）：褐黃、肉紅等色，節(jié)理裂隙發(fā)育，部分礦物已風(fēng)化變質(zhì)，巖芯呈塊及短柱狀，合金鉆頭可鉆進(jìn)，為較硬巖，巖體較完整，巖體基本質(zhì)量等級(jí)為Ⅲ級(jí)。（11） 微風(fēng)化花崗巖（r1）：肉紅、青灰色，節(jié)理裂隙較發(fā)育，節(jié)理裂隙間偶見有鐵質(zhì)氧化物浸染，金剛石鉆頭可鉆進(jìn)，為堅(jiān)硬巖，巖體較完整，巖體基本質(zhì)量等級(jí)為Ⅱ級(jí)。（12） 強(qiáng)風(fēng)化泥質(zhì)板巖（?）（r3）：褐黃、褐灰色，大部分礦物已風(fēng)化變質(zhì)，節(jié)理裂隙很發(fā)育，巖芯呈土夾硬塊狀，少量塊狀，巖塊用手可以折斷，為極軟巖，巖體破碎，巖體基本質(zhì)量等級(jí)為Ⅴ級(jí)。（13） 中等風(fēng)化泥質(zhì)板巖（?）（r2）：褐灰、青灰、褐黃色，部分礦物已風(fēng)化變質(zhì)，節(jié)理裂隙較為發(fā)育，節(jié)理裂隙間被鐵質(zhì)氧化物浸染呈褐紅色，巖芯呈塊狀及短柱狀，為較軟巖，巖體較破碎，巖體基本質(zhì)量等級(jí)為Ⅳ級(jí)。（14） 微風(fēng)化泥質(zhì)板巖（?）（r1）：青灰、褐黃色，節(jié)理裂隙稍發(fā)育，巖芯呈短柱狀及長柱狀，為較硬巖，巖體較完整，巖體基本質(zhì)量等級(jí)為Ⅲ級(jí)。三亞地區(qū)地質(zhì)構(gòu)造為第四系海相沉積所形成的細(xì)砂、粘土等。據(jù)歷史記載和海南地震局資料，三亞市區(qū)未發(fā)生過強(qiáng)烈破壞性地震，按《中國地震烈度區(qū)劃圖（1990）》和《海南省地震烈度區(qū)劃圖》，三亞地震基本烈度為6度。三. 工程場(chǎng)地地震安全評(píng)價(jià)根據(jù)《中華人民共和國防震減災(zāi)法》（自1998年3月1日起施行）的規(guī)定，凡新建、改建、擴(kuò)建的建設(shè)工程，必須達(dá)到抗震設(shè)防要求。而重大建設(shè)工程和可能發(fā)生嚴(yán)重次生災(zāi)害的工程，必須進(jìn)行地震安全性評(píng)價(jià)。海南省人民政府于1996年12月曾發(fā)布第98號(hào)政府令，提出《海南省工程場(chǎng)地地震安全性評(píng)價(jià)管理辦法》，對(duì)于必須進(jìn)行專門地震安全性評(píng)價(jià)的工程做了比較詳細(xì)的規(guī)定。按照上述文件規(guī)定，本項(xiàng)目不在必須進(jìn)行地震安全性評(píng)價(jià)工作的重要工程表的范圍之內(nèi)。按照國家頒布的地震裂度區(qū)劃圖，本工程抗震裂度定為6度。四. 外部建設(shè)條件(一) 給排水本項(xiàng)目主要用水有生活用水和綠化用水。項(xiàng)目所在地緊靠市政道路，道路上均敷設(shè)有300mm以上的供水管網(wǎng)，本項(xiàng)目供水有保證。本項(xiàng)目采用雨污分流制，雨水可直接排入市政雨水管，污水可直接排入市政污水管。(二) 供電本項(xiàng)目供電采用市政供電。項(xiàng)目所在地市政路上敷設(shè)有市政電纜，項(xiàng)目可直接接市政電纜供電即可滿足項(xiàng)目供電需求。(三) 通訊本項(xiàng)目所在地的通訊設(shè)施可滿足本項(xiàng)目的需要。(四) 協(xié)作條件本項(xiàng)目的建設(shè)得到各方面的支持，前期工作正在有序進(jìn)行，外部協(xié)作條件良好。(五) 交通項(xiàng)目位于三亞市區(qū)，距離三亞市中心區(qū)約5公里，前臨南邊海嶺，后靠鹿回頭嶺，西北眺鹿回頭灣，東南傍小東海。所處的地理位置良好，交通方便。(六) 環(huán)境條件本項(xiàng)目位于三亞市鹿回頭，視野開闊，觀海、觀山效果好，是建設(shè)高檔濱海度假項(xiàng)目的理想用地。環(huán)境條件良好。(七) 原材料供應(yīng)三亞市各類建筑材料充裕，原材料供應(yīng)有保證。第六章 建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容根據(jù)海南及三亞市旅游、房地產(chǎn)的發(fā)展需求；市場(chǎng)調(diào)研及本項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，擬建設(shè)為國內(nèi)外高端人群提供的高檔公寓。三亞鹿回頭新佳高爾夫海景公寓項(xiàng)目用地為B1B1 B17 、B1B19地塊，沿鹿回頭嶺東北部山腳展開，項(xiàng)目分二期開發(fā)建設(shè)。本次開發(fā)建設(shè)一期，（B1B16地塊），（ m2；）?？倯魯?shù)2202戶。本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容包括：（1）7幢22—28層高層公項(xiàng)目，；（2）會(huì)所，；（3）幼兒園，建筑面積3232m2；（4）地下汽車庫，建筑面積25579 m2； （5）配套公用工程設(shè)施，包括給排水、電氣、空調(diào)、道路、廣場(chǎng)、綠化、圍墻等。第七章 建筑建設(shè)方案第一節(jié) 項(xiàng)目總體規(guī)劃方案一. 設(shè)計(jì)原則及理念設(shè)計(jì)的核心理念：創(chuàng)造出高品位居住和旅游度假相結(jié)合的熱帶海景高檔公寓。設(shè)計(jì)的主要原則：1. 滿足高端居住者的居住功能；2. 滿足其他業(yè)主度假觀光、休閑旅游、居住娛樂的功能；3. 符合三亞市的總體規(guī)劃；4. 充分考慮客戶的實(shí)際需求的經(jīng)濟(jì)承受能力，配套適宜、實(shí)用的公共建筑，重視整體樓盤戶型設(shè)計(jì)的多樣性和合理性。5. 結(jié)合海景、山景、高爾夫綠地景觀、園景景觀，創(chuàng)造起伏變化的建筑群體效果，盡可能地拓展居住區(qū)的海景環(huán)境空間，同時(shí)減少建筑對(duì)山體的遮擋和對(duì)高爾夫球場(chǎng)的壓迫感，將建筑融于大自然的整體環(huán)境中。6. 建筑單體與總體均注重“通透性”，以充分發(fā)揮地域氣候的優(yōu)越，創(chuàng)造出有特色的熱帶風(fēng)情小區(qū)。二. 總平面布局 項(xiàng)目擬建地點(diǎn)位于海南三亞鹿回頭半島，鹿回頭嶺東北部山腳的B1B16地塊。場(chǎng)地內(nèi)地勢(shì)較為平坦。場(chǎng)地西南面為鹿回頭嶺，東南傍小東海，西北面為鹿回頭灣，東面緊臨約80公頃的鹿回頭高爾夫球場(chǎng)（已建成，小東海即與高爾夫球場(chǎng)毗鄰），規(guī)劃城市道路從項(xiàng)目地西側(cè)通過，交通便利。區(qū)內(nèi)規(guī)劃：根據(jù)基地現(xiàn)狀，地塊南北長，東西窄，地塊被西北面和東南面的海所環(huán)抱，東面為鹿回頭高爾夫球場(chǎng)，西面為鹿回頭嶺，此基地有著一個(gè)360度的景觀面，因此，建筑布局依地形呈長條形布置，主景觀朝向?yàn)闁|南、東北，次朝向?yàn)槲髂希紦?jù)了所有的景觀方位，滿足了所有公寓戶型的“海景房”需求。為創(chuàng)造自然、宜人的休閑度假環(huán)境，除了利用現(xiàn)有的景觀資源，還在地塊內(nèi)營造近人尺度的景觀空間，通過點(diǎn)、線、面的結(jié)合，形成 “兩帶三區(qū)五點(diǎn)多線”的規(guī)劃結(jié)構(gòu)?！皟蓭А保?幢公寓樓呈線性從北向南排列，建筑把地塊劃分為東 、西兩個(gè)帶形區(qū)域，西面臨山，因此，此區(qū)域延續(xù)山體風(fēng)格，形成自然景觀區(qū)；東面緊緊毗鄰高爾夫球場(chǎng)，借助此有利條件，在此區(qū)域開辟出一定的參與性活動(dòng)空間，把小區(qū)的人員活動(dòng)引向于此，如游泳、網(wǎng)球、籃球等，使人駐留，同時(shí)也避免了西區(qū)往來人流的影響（小區(qū)與山嶺之間為市政道路，小區(qū)的主、次出入口均設(shè)在與道路連接一面）。“三區(qū)”：為了建筑與景觀互相交融，保持建筑的通風(fēng)與通透，建筑底層均設(shè)計(jì)為架空空間，引入綠化。地塊基底形成一個(gè)連通的景觀公園，西面為生態(tài)花園活動(dòng)區(qū)，建筑的底層架空區(qū)為人工與自然相結(jié)合的休閑區(qū)，東面的大型室外活動(dòng)場(chǎng)地同時(shí)成為人工景觀區(qū)?！拔妩c(diǎn)”：整個(gè)小區(qū)規(guī)劃在重要的節(jié)點(diǎn)處都形成了放大空間，共有五處重要的活動(dòng)節(jié)點(diǎn)：小區(qū)主入口處、會(huì)所前后廣場(chǎng)、配建幼兒園、臨著高爾夫球場(chǎng)的兩個(gè)室外游泳池，這幾個(gè)地方都是人流比較密集之處，規(guī)劃中通過放大空間來強(qiáng)調(diào)，同時(shí)也有很強(qiáng)的導(dǎo)向性，小區(qū)的各種活動(dòng)意向都匯集于此?！岸嗑€”：在小區(qū)的整個(gè)布局中，跟隨人的活動(dòng)流線，步移景異，形成了多條視覺通廊，無論在何處，都很容易使人視覺感觀得到延續(xù)，漫步于此，真正有了休閑、放松、舒適、愜意的感覺，使整個(gè)度假公寓的價(jià)值得到提升。交通設(shè)計(jì)：整個(gè)區(qū)域通過一條海景大道與外部聯(lián)系，因此，規(guī)劃沿海景大道開設(shè)三個(gè)出入口，北端的為小區(qū)主要出入口，最南端的為小區(qū)次要出入口，還有一個(gè)是專為幼兒園服務(wù)的出入口，主、次出入口之間距離較長，同時(shí)也符合本地塊的建筑線形排列的需要。小區(qū)內(nèi)有一條主要道路與各高層公寓的西側(cè)入戶相連接，道路寬4m，與主、次出入口相交接，也是小區(qū)內(nèi)的消防通道。主道路在1號(hào)和2號(hào)樓處、7號(hào)樓處形成環(huán)通，其余與之相交接的均為景觀道路，路面寬可做成隱性的4m（即鋪裝綠化帶加上實(shí)際行走的1～2m），具體結(jié)合景觀共同設(shè)計(jì)，在緊急情況時(shí)，也可作為消防車道使用。景觀與綠化：小區(qū)西面的山嶺由于景色比較單一，因此，在小區(qū)的西部景區(qū)，引入自然景觀，作為山體的延續(xù)，同時(shí)利用場(chǎng)地的高低起伏條件，做出自由的、富于變化的、高低錯(cuò)落的跌水、山坡、叢林，使人在從外部進(jìn)入小區(qū)的過程中，一直感受著自然。同時(shí)，結(jié)合此處地下車庫的一些功能性管井、樓梯間，做些有特色的小景小品，錯(cuò)落點(diǎn)綴于其中，使建筑融于景，景又