【文章內容簡介】 島外退休老人（子女出資）養(yǎng)老型市場第三類市場：以稀缺資源投資增值為主要目的的投資型市場第四類市場：內部接待和員工度假為目的的島外商務型市場第三節(jié) 設計定位綜合三亞市最新房地產市場行情和同類可比項目的售價策略，以及本項目的預測盈利狀況，公寓整體定價策略如下：第一階段。本階段為市場導入期，為了盡快使市場接受本項目，在銷售價格上采取低開策略，以迅速搶占市場份額。銷售平均實收價格為：18000元/m2；第二階段，本階段為市場上升期，由于前階段的市場成功開拓，使得本項目逐漸形成一定的認知度，并取得良好的市場形象和銷售業(yè)績，因此價格主體應呈現(xiàn)上升趨勢。銷售平均實收價格約為：20000元/m2；第三階段，本階段為市場成熟期，由于前兩個階段的順利進行，使得本項目呈現(xiàn)旺銷趨勢，價格走高自是情理之中。銷售平均實收價格約為：22000元/m2。各個階段價格策略組合，最終要實現(xiàn)20000元/m2以上的平均銷售價格。備注：考慮銷售折讓因素，在制訂實際銷售門市價時要略高于以上實收價格。考慮海景視野、山景和相對于高爾夫球場的差異，該項目價格策略建議采用兩極化的政策，以利于最大限度地吸納客戶。選擇景觀及樓層相對較差的套房，制訂有競爭力的起價，并根據質素調整不同套房的價格，令景觀較好部分的套房承擔更多的成本，從而使售價水平更能被大部分的客戶所接受，以快速回收資金。第四節(jié) 入市姿態(tài)及推廣時機定位三亞房地產項目銷售有別于內地其他城市的房地產銷售特點，最主要的體現(xiàn)在銷售時機上。由于三亞房地產項目的購買市場多數(shù)來自內地，而目標消費者又是流動的，所以增加銷售截面尤為關鍵，就是說，項目在具備了基本的銷售條件后就要及早入市，以爭取更多的流動購買者。針對三亞房地產市場的獨特特征以及該項目的自身特點：1. 項目使用資金量大，自籌資金無法完成項目建設，后續(xù)資金除了部分依賴銀行貸款以外，還要部分依賴銷售回款；2. 潛在的目標購買者是流動的，不能采用常規(guī)的轟炸效應來快速聚集目標人群；3. 項目規(guī)模大，待售套數(shù)多。綜合上述分析，建議該項目入市的姿態(tài)為：1. 銷售現(xiàn)場整體環(huán)境營造完善2. 物業(yè)管理模式、服務配套、收費標準及有關的文件已確定3. 銷售方式及有關的一系列法律文件已經基本準備就緒（除預售許可證外）。首期進入市場形式：預登記。第五節(jié) 銷售方式定位銷售方式對銷售進度的影響也是比較大的。根據項目的特性、投資方式、資金回籠計劃等具體條件，將能夠更加順利地達到銷售目標的銷售方式確定下來。建議該項目的銷售方式是：1．以零散發(fā)售為主，并適當考慮集團購買的因素，銷售時要進行階段性的分層分區(qū)控制2．采用委托代理銷售和自銷相結合的方式3．采用按揭貸款、分期付款和一次性付款三種付款方式第六節(jié) 物業(yè)管理定位本項目將采用酒店式模式進行日常的管理，酒店管理公司對本項目業(yè)主的物業(yè)統(tǒng)一按照五星級酒店管理標準進行管理和服務。本項目建成后將委托有豐富酒店管理經驗的酒店管理公司經營管理（待定），以確保本項目交付后的高效、高品質管理與服務。第五章 建設地點及建設條件第一節(jié) 建設地址三亞鹿回頭新佳高爾夫海景酒店公寓位于海南省三亞鹿回頭半島，距離三亞市中心區(qū)約5公里，前臨南邊海嶺，后靠鹿回頭嶺，西北眺鹿回頭灣，東南傍小東海。建設地點獨特的地理位置，使其成為難得的度假居住地，足不出戶，就可欣賞旖旎、清幽的碧海藍天與翠綠的熱帶山林，是建設高檔濱海度假項目的理想用地。三亞鹿回頭新佳公寓項目用地為B1B1B1B1B19地塊，沿鹿回頭嶺展開長度約1800米，地塊腹地深約250多米。其中B17位于路西側的山坡地上，地勢最高，坡度最陡，平均坡度為18%。B1B19坡度次陡，平均坡度為8%。項目分二期開發(fā)建設。本次開發(fā)建設一期，（B1B16地塊）。第二節(jié) 建設條件一. 氣候條件三亞地處熱帶，屬季風熱帶氣候區(qū)域。受南海海洋氣候影響較大，終年氣溫高，寒暑變化不大，四季溫暖，℃，月最高氣溫25—36℃，月最低氣溫在10℃以上；年均降水量豐富，晴日年300天以上。三亞沒有真正的冬季，夏去秋來，秋去春至。盛夏，除中午短暫一段稍有炎熱外，早晚有海風吹拂，十分涼爽；嚴冬，北國冰封，萬里雪飄，三亞卻春意盎然，綠遍天涯。地區(qū)氣溫20℃以上，三亞成為難得的全年全天候避寒、消暑、度假、旅游的好去處。二. 地形地貌及地質條件（一）場地位置及地形地貌項目擬建地點位于海南三亞鹿回頭半島，鹿回頭嶺東北部山腳的B1B16地塊。項目地西靠鹿回頭嶺，南鄰B17地塊，東鄰在的高爾夫球場，規(guī)劃城市道路從項目地西側通過，交通便利。場地地貌單元屬濱海沉積階地及剝蝕殘丘，除靠近山坡的部分較陡外，現(xiàn)場地大部分已填土整平，地形平坦。（二）地層巖性場地內埋藏的地層有人工填土層（Qml）、第四系全新統(tǒng)海陸交互相沉積層（Q4mc）、第四系中更新統(tǒng)海陸交互相沉積層（Q2mc）、第四系坡積層（Qdl）、第四系殘積層（Qel）、燕山期（r5）花崗巖及寒武系（?）泥質板巖。現(xiàn)將場地內埋藏地層的野外特征自上而下依次描述如下：（1） 素填土（Qml）（“①”為地層編號，下同）：褐黃、灰黑色，主要由碎石及中砂組成，結構松散，局部上部含植物根系。（2） 中砂（Q4mc）：淺灰、褐黃、灰白色，石英質，含1525%的粉粘粒，稍濕飽和，松散稍密狀態(tài)。（3） 粉質粘土（Q2mc）：褐黃、灰黃夾淺灰色，含約1020％的砂，局部夾少量碎石，可塑硬塑狀態(tài)，干強度及韌性中等，搖震無反應，光澤反應稍有光滑。（4） 粉砂（Q2mc）：褐黃、灰白色，石英質，含約1520％的粉粘粒，飽和，稍密中密狀態(tài)，局部松散狀態(tài)。（5） 粉質粘土（Qdl）：褐黃、灰黃色，夾約2030％的砂，局部夾有碎石，硬塑狀態(tài)，干強度及韌性中等，搖震無反應，光澤反應稍有光滑。（6） 粗砂（Qdl）：褐黃色，石英質，含約1520％的粉粘粒，飽和，稍密中密狀態(tài)。（7） 中風化花崗巖（孤石）：褐黃、肉紅等色，節(jié)理裂隙發(fā)育，部分礦物已風化變質，巖芯呈塊及短柱狀。（8） 粉質粘土（Qel）：灰白、土黃、褐黃色，原巖結構清晰可辨，夾2030%的強風化硬塊，硬塑狀態(tài)，干強度及韌性中等，搖震無反應，光澤反應稍有光滑。（9） 強風化花崗巖（r3）：黃褐、褐灰色，節(jié)理裂隙很發(fā)育，大部分礦物已風化變質，巖石較破碎，呈碎塊狀，砂礫狀或土夾塊狀，巖塊用手可折斷，為軟巖，巖體破碎，巖體基本質量等級為Ⅴ級。（10） 中等風化花崗巖（r2）：褐黃、肉紅等色，節(jié)理裂隙發(fā)育，部分礦物已風化變質，巖芯呈塊及短柱狀，合金鉆頭可鉆進，為較硬巖，巖體較完整，巖體基本質量等級為Ⅲ級。（11） 微風化花崗巖（r1）：肉紅、青灰色，節(jié)理裂隙較發(fā)育，節(jié)理裂隙間偶見有鐵質氧化物浸染，金剛石鉆頭可鉆進，為堅硬巖，巖體較完整，巖體基本質量等級為Ⅱ級。（12） 強風化泥質板巖（?）（r3）：褐黃、褐灰色，大部分礦物已風化變質，節(jié)理裂隙很發(fā)育，巖芯呈土夾硬塊狀，少量塊狀，巖塊用手可以折斷，為極軟巖，巖體破碎，巖體基本質量等級為Ⅴ級。（13） 中等風化泥質板巖（?）（r2）：褐灰、青灰、褐黃色，部分礦物已風化變質，節(jié)理裂隙較為發(fā)育，節(jié)理裂隙間被鐵質氧化物浸染呈褐紅色，巖芯呈塊狀及短柱狀，為較軟巖，巖體較破碎，巖體基本質量等級為Ⅳ級。（14） 微風化泥質板巖（?）（r1）：青灰、褐黃色，節(jié)理裂隙稍發(fā)育，巖芯呈短柱狀及長柱狀，為較硬巖，巖體較完整，巖體基本質量等級為Ⅲ級。三亞地區(qū)地質構造為第四系海相沉積所形成的細砂、粘土等。據歷史記載和海南地震局資料，三亞市區(qū)未發(fā)生過強烈破壞性地震，按《中國地震烈度區(qū)劃圖（1990）》和《海南省地震烈度區(qū)劃圖》，三亞地震基本烈度為6度。三. 工程場地地震安全評價根據《中華人民共和國防震減災法》（自1998年3月1日起施行）的規(guī)定，凡新建、改建、擴建的建設工程，必須達到抗震設防要求。而重大建設工程和可能發(fā)生嚴重次生災害的工程，必須進行地震安全性評價。海南省人民政府于1996年12月曾發(fā)布第98號政府令，提出《海南省工程場地地震安全性評價管理辦法》，對于必須進行專門地震安全性評價的工程做了比較詳細的規(guī)定。按照上述文件規(guī)定，本項目不在必須進行地震安全性評價工作的重要工程表的范圍之內。按照國家頒布的地震裂度區(qū)劃圖，本工程抗震裂度定為6度。四. 外部建設條件(一) 給排水本項目主要用水有生活用水和綠化用水。項目所在地緊靠市政道路，道路上均敷設有300mm以上的供水管網，本項目供水有保證。本項目采用雨污分流制，雨水可直接排入市政雨水管，污水可直接排入市政污水管。(二) 供電本項目供電采用市政供電。項目所在地市政路上敷設有市政電纜，項目可直接接市政電纜供電即可滿足項目供電需求。(三) 通訊本項目所在地的通訊設施可滿足本項目的需要。(四) 協(xié)作條件本項目的建設得到各方面的支持，前期工作正在有序進行，外部協(xié)作條件良好。(五) 交通項目位于三亞市區(qū)，距離三亞市中心區(qū)約5公里，前臨南邊海嶺，后靠鹿回頭嶺，西北眺鹿回頭灣，東南傍小東海。所處的地理位置良好，交通方便。(六) 環(huán)境條件本項目位于三亞市鹿回頭，視野開闊，觀海、觀山效果好，是建設高檔濱海度假項目的理想用地。環(huán)境條件良好。(七) 原材料供應三亞市各類建筑材料充裕，原材料供應有保證。第六章 建設規(guī)模及建設內容根據海南及三亞市旅游、房地產的發(fā)展需求；市場調研及本項目的區(qū)位優(yōu)勢，擬建設為國內外高端人群提供的高檔公寓。三亞鹿回頭新佳高爾夫海景公寓項目用地為B1B1 B17 、B1B19地塊，沿鹿回頭嶺東北部山腳展開，項目分二期開發(fā)建設。本次開發(fā)建設一期，（B1B16地塊），（ m2；）?？倯魯?shù)2202戶。本項目建設內容包括：（1）7幢22—28層高層公項目，；（2）會所，；（3）幼兒園，建筑面積3232m2；（4）地下汽車庫，建筑面積25579 m2； （5）配套公用工程設施，包括給排水、電氣、空調、道路、廣場、綠化、圍墻等。第七章 建筑建設方案第一節(jié) 項目總體規(guī)劃方案一. 設計原則及理念設計的核心理念：創(chuàng)造出高品位居住和旅游度假相結合的熱帶海景高檔公寓。設計的主要原則：1. 滿足高端居住者的居住功能；2. 滿足其他業(yè)主度假觀光、休閑旅游、居住娛樂的功能；3. 符合三亞市的總體規(guī)劃；4. 充分考慮客戶的實際需求的經濟承受能力，配套適宜、實用的公共建筑，重視整體樓盤戶型設計的多樣性和合理性。5. 結合海景、山景、高爾夫綠地景觀、園景景觀，創(chuàng)造起伏變化的建筑群體效果，盡可能地拓展居住區(qū)的海景環(huán)境空間，同時減少建筑對山體的遮擋和對高爾夫球場的壓迫感，將建筑融于大自然的整體環(huán)境中。6. 建筑單體與總體均注重“通透性”，以充分發(fā)揮地域氣候的優(yōu)越，創(chuàng)造出有特色的熱帶風情小區(qū)。二. 總平面布局 項目擬建地點位于海南三亞鹿回頭半島，鹿回頭嶺東北部山腳的B1B16地塊。場地內地勢較為平坦。場地西南面為鹿回頭嶺，東南傍小東海，西北面為鹿回頭灣，東面緊臨約80公頃的鹿回頭高爾夫球場（已建成，小東海即與高爾夫球場毗鄰），規(guī)劃城市道路從項目地西側通過，交通便利。區(qū)內規(guī)劃：根據基地現(xiàn)狀，地塊南北長，東西窄，地塊被西北面和東南面的海所環(huán)抱，東面為鹿回頭高爾夫球場，西面為鹿回頭嶺，此基地有著一個360度的景觀面，因此，建筑布局依地形呈長條形布置，主景觀朝向為東南、東北，次朝向為西南，占據了所有的景觀方位，滿足了所有公寓戶型的“海景房”需求。為創(chuàng)造自然、宜人的休閑度假環(huán)境，除了利用現(xiàn)有的景觀資源，還在地塊內營造近人尺度的景觀空間，通過點、線、面的結合，形成 “兩帶三區(qū)五點多線”的規(guī)劃結構?！皟蓭А保?幢公寓樓呈線性從北向南排列，建筑把地塊劃分為東 、西兩個帶形區(qū)域，西面臨山，因此，此區(qū)域延續(xù)山體風格，形成自然景觀區(qū)；東面緊緊毗鄰高爾夫球場，借助此有利條件，在此區(qū)域開辟出一定的參與性活動空間，把小區(qū)的人員活動引向于此，如游泳、網球、籃球等，使人駐留，同時也避免了西區(qū)往來人流的影響（小區(qū)與山嶺之間為市政道路，小區(qū)的主、次出入口均設在與道路連接一面）。“三區(qū)”：為了建筑與景觀互相交融，保持建筑的通風與通透，建筑底層均設計為架空空間，引入綠化。地塊基底形成一個連通的景觀公園，西面為生態(tài)花園活動區(qū)，建筑的底層架空區(qū)為人工與自然相結合的休閑區(qū)，東面的大型室外活動場地同時成為人工景觀區(qū)?！拔妩c”：整個小區(qū)規(guī)劃在重要的節(jié)點處都形成了放大空間，共有五處重要的活動節(jié)點：小區(qū)主入口處、會所前后廣場、配建幼兒園、臨著高爾夫球場的兩個室外游泳池，這幾個地方都是人流比較密集之處，規(guī)劃中通過放大空間來強調，同時也有很強的導向性，小區(qū)的各種活動意向都匯集于此?！岸嗑€”：在小區(qū)的整個布局中，跟隨人的活動流線，步移景異，形成了多條視覺通廊，無論在何處，都很容易使人視覺感觀得到延續(xù)，漫步于此，真正有了休閑、放松、舒適、愜意的感覺，使整個度假公寓的價值得到提升。交通設計：整個區(qū)域通過一條海景大道與外部聯(lián)系，因此，規(guī)劃沿海景大道開設三個出入口，北端的為小區(qū)主要出入口，最南端的為小區(qū)次要出入口，還有一個是專為幼兒園服務的出入口，主、次出入口之間距離較長，同時也符合本地塊的建筑線形排列的需要。小區(qū)內有一條主要道路與各高層公寓的西側入戶相連接，道路寬4m，與主、次出入口相交接，也是小區(qū)內的消防通道。主道路在1號和2號樓處、7號樓處形成環(huán)通，其余與之相交接的均為景觀道路，路面寬可做成隱性的4m（即鋪裝綠化帶加上實際行走的1～2m），具體結合景觀共同設計，在緊急情況時，也可作為消防車道使用。景觀與綠化：小區(qū)西面的山嶺由于景色比較單一，因此，在小區(qū)的西部景區(qū)，引入自然景觀，作為山體的延續(xù)，同時利用場地的高低起伏條件，做出自由的、富于變化的、高低錯落的跌水、山坡、叢林，使人在從外部進入小區(qū)的過程中，一直感受著自然。同時，結合此處地下車庫的一些功能性管井、樓梯間，做些有特色的小景小品，錯落點綴于其中，使建筑融于景，景又