【文章內(nèi)容簡介】 型設(shè)計(jì)的重點(diǎn)：客廳和主臥。 —— 客廳：所有的客廳必須挑高（ 米， 米以上）；大面寬、大開間；最好能營造多種空間感 受； 大面積玻璃、弧形落地窗、低窗臺落地大凸窗、壁爐等 …… 都可考慮 —— 主臥必須氣派，主衛(wèi)、衣帽間、甚至與起居廳、書房、健身房相連，最好外帶大露臺 —— 衛(wèi)生間建議：盡可能使主衛(wèi)做到不小于 10 平方米（根據(jù)總面積作適當(dāng)調(diào)整），次衛(wèi) 68 平方米 —— 廚房：可考慮有中式廚房或西式廚房兩種，或開放式廚房 —— 餐廳或客房可做夾層（一夾二或二夾三） —— 充分利用地形地勢：部分山地別墅還可考慮結(jié)合地形偷出地下室的面積，讓看起來的二層實(shí)際為 三層；沿湖部分也可設(shè)計(jì)出有創(chuàng)新的別墅房型或生活型態(tài) 33 —— 充分考慮 別墅居家的特性，把握好具體各房間的尺度 —— 功能必須齊備，別墅的五大區(qū)域必須充分考慮，合理安排 禮儀區(qū)：玄關(guān)、客廳 / 交往區(qū)：餐廳、家庭活動室、書房 / 私密區(qū)：臥室、衛(wèi)生間 功能區(qū)：車庫、洗衣房、傭人房、健身房、視聽室 / 室外區(qū)：車庫門、輔助出入口、總門、花園庭院、露臺、會所、公共綠化 —— 沿湖、或沿山，可考慮聘請國外著名的設(shè)計(jì)師，從外立面到內(nèi)部裝修全部進(jìn)行設(shè)計(jì)，不為賣房， 首先為炒作概念，用大手筆體現(xiàn)盛唐實(shí)力與特色，也是營銷創(chuàng)新的一種手段，為項(xiàng)目形象提升 打下伏筆。 —— 特別的豪宅：這可以說是盛唐藝 術(shù)園的明星產(chǎn)品，也是小區(qū)的物業(yè)領(lǐng)袖，可以特別設(shè)計(jì)，創(chuàng)新、 有個(gè)性，可加配小型游泳池，雙車庫等特別設(shè)施。 聯(lián)體別墅房型建議： —— 流水線產(chǎn)品：大量可復(fù)制的成熟產(chǎn)品，只推 34 種經(jīng)典房型 —— 房型創(chuàng)新：客廳全部挑空， 米以上；三層半空間；大開間（ 米或以上） —— 外車庫設(shè)計(jì)：去除室內(nèi)車庫，全部放在室外，彌補(bǔ)挑空的面積損失（據(jù)調(diào)查而知，很多住別墅 34 的客人都喜歡停車在室外） —— 加大花園：減少公攤面積，加大花園面積 —— 面積控制：全部 200 平米以下，有效控制總價(jià) 六、建筑立面及風(fēng)格建議 —— 整個(gè)社 區(qū)建筑單體結(jié)合不同組團(tuán)主題采用相應(yīng)的建筑風(fēng)格。三個(gè)區(qū)（高尚別墅區(qū)、藝術(shù)園區(qū)、聯(lián)排區(qū)）各有特色，但總體協(xié)調(diào)； —— 高檔別墅的建筑風(fēng)格應(yīng)遵循傳統(tǒng)、經(jīng)典或經(jīng)典改良型、穩(wěn)重、大氣，不應(yīng)過分現(xiàn)代或時(shí)尚，必須經(jīng)得起時(shí)間考驗(yàn)；（唐代建筑的風(fēng)格特點(diǎn)就是氣魄宏偉、嚴(yán)整而又開朗）聯(lián)體別墅的建筑風(fēng)格可更現(xiàn)代化、創(chuàng)新化、特色化； —— 建筑立面上：高尚別墅追求個(gè)性，但不張揚(yáng)，必須在整體協(xié)調(diào)的情況下多樣化；聯(lián)體別墅則建議相對統(tǒng)一化。 —— 主題藝術(shù)館園可單獨(dú)設(shè)計(jì)，采用現(xiàn)代前衛(wèi)風(fēng)格，初期可先做兩座已定的亞明藝術(shù)館與江寧區(qū)博物館，其余盡量先 與有興趣的相關(guān)人或廠家談好意向，根據(jù)其要求結(jié)合園區(qū)的整體風(fēng)格再行建造。 35 第七章：環(huán)境規(guī)劃分析及建議 一、景觀設(shè)計(jì)理念： “大地藝術(shù)，唐詩遺韻，自然人文” —— 本項(xiàng)目的名稱是盛唐藝術(shù)園。盛唐和藝術(shù)正是我們需要挖掘的兩大賣點(diǎn)。 —— 大唐是中國十多個(gè)朝代中最為興盛的一個(gè)，大唐人民生活安定，無憂無慮，平時(shí)就有很多時(shí)間去鉆研藝術(shù)，因此產(chǎn)生了很多文人，詩詞歌庫，更有唐詩三百首，唐宋八大家流傳千古，因此大唐最突出的就是大唐文化。 —— 在園林方面，隨著大唐封建社會中經(jīng)濟(jì)和意識形態(tài)的變化，園林藝術(shù)日益發(fā)展， 莊嚴(yán)的宮殿被打破，反之以模擬自然山林為目標(biāo)的建筑出現(xiàn)了，人和自然界進(jìn)一步的聯(lián)系，人為場所自然化，與自然合為一體。園林提供了一個(gè)用來滿足士大夫公余或退休后追求隱逸的心理需求，所以園林是無處不透露出文人的品位，而這在唐朝建筑中是很常見的。 —— 從另一方面講，本項(xiàng)目在環(huán)境上最大的優(yōu)勢就是擁有絕佳的原生態(tài)自然景觀，環(huán)境的規(guī)劃應(yīng)以最大 36 限度地不破壞自然為前提； —— 藝術(shù)又是本項(xiàng)目立項(xiàng)的基礎(chǔ)，也是我們最強(qiáng)調(diào)的特色；而在現(xiàn)代的大地藝術(shù)中，摩爾的雕像是最典型的代表。 綜合大唐、藝術(shù)和本地塊與生俱有的優(yōu)越性，我們認(rèn)為：本次環(huán) 境規(guī)劃的思路應(yīng)從自然、藝術(shù)、唐朝的人文歷史（如唐詩意境等）中去充分挖掘，提煉出本案景觀設(shè)計(jì)的理念和各種元素?，F(xiàn)代藝術(shù)和唐代藝術(shù)在大地自然景觀上得到了很好的統(tǒng)一：即：自然的藝術(shù)；藝術(shù)的自然；而各種景觀設(shè)置和雕像小品中也能品悟出濃濃的唐詩遺韻。 （一旦主題明確，我們將與環(huán)境設(shè)計(jì)公司一道，確定主要的景觀設(shè)置主題和具體內(nèi)容） 二、景觀設(shè)計(jì)手法： —— 借景： 將軍山、沐英湖、康后湖都屬可利用的外部資源，建議在規(guī)劃充分利用。園區(qū)本身有許多可資利用的 37 優(yōu)越的自然環(huán)境：山體植被的盡量保留或移植，兩大水庫的借景與 引水作用，區(qū)內(nèi)塘水的合理利用，采石場的獨(dú)特景觀，部分竹林與野菊花的自然景觀，都是別的基地所沒有的，需要我們很好的加以利用和保護(hù)； —— 造景：兩大手段 —— 水和綠，增強(qiáng)滲透性 水是本案有別于將軍路對手的一大特色。外水，內(nèi)水，既能娛目，更能傳情。引水入小區(qū)，聚水戲溪，匯溪成湖，以水的文化意義和精神感召力為核心，將水文章“做透”、“做精”、“做細(xì)”。 內(nèi)部主景觀水帶可“變細(xì)”、“變長”、“變曲”，繞過盡量多的別墅，為銷售制造優(yōu)勢資源 又有利于以后物業(yè)管理的成本控制。 利用花、草、灌、喬、高大的成年 老樹，打造充滿自然意趣的生態(tài)綠色環(huán)境是塑造別墅環(huán)境的基本，人工天成是最高境界。根據(jù)小區(qū)的分區(qū)規(guī)劃理念，景觀規(guī)劃宜與建筑風(fēng)格相協(xié)調(diào)，注重雕塑、主題景觀、小品的表現(xiàn)。 三、重要提示： 38 —— 一進(jìn)大門的主景觀軸線和視界內(nèi)的公共景觀將直接代表盛唐藝術(shù)園的檔次和在民眾心目中的地位，建議以造公園的大手筆規(guī)劃予以實(shí)施，需做得夠大、夠精、夠美、夠好，夠氣派。 —— 各組團(tuán)的主軸線和主中心的公共景觀做大、做好； 內(nèi)部環(huán)境則可考慮盡量減少共用面積，加大私有的花園面積，為客戶提供更多的依據(jù)個(gè)人喜好營造園林的機(jī)會。 —— 藝術(shù)園區(qū)在 早期將成為本案的主要出入通道，本身既是建筑，又是一道獨(dú)特的景觀，應(yīng)特別設(shè)計(jì)，而且建議設(shè)計(jì)一代表本案形象的精神堡壘 ,以增加人氣，吸引人潮。 —— 污水處理站、箱變、垃圾收集站等設(shè)施周圍可否適當(dāng)填土造坡，并建喬木林或灌木叢，目的在于讓所有可能影響住戶視覺及心態(tài)的地上物從住戶視線中移除。 —— 建筑物四周的散水坡可使用低成本的鵝卵石鋪設(shè)地坪，其一使細(xì)節(jié)之處也能與整個(gè)環(huán)境相互協(xié)調(diào)，保持美觀；其二可消除因雨水的侵蝕產(chǎn)生視覺不悅的感覺。 39 第八章：公共、服務(wù)設(shè)施規(guī)劃建議 一、藝術(shù)館區(qū)建議： 通盤考慮本項(xiàng)目的藝術(shù)性 宗旨，本區(qū)域?qū)⑹亲钅馨l(fā)揮園區(qū)特色的一個(gè)所在，要求其建筑與景觀的布置要有利于人文性景觀的最大限度發(fā)揮，同時(shí)其建筑風(fēng)格要旗幟鮮明，富于特征性，利于空間展示。同時(shí)要求其配套設(shè)施需在一般小區(qū)配套功能的基礎(chǔ)上，突出藝術(shù)功能。另外一個(gè)不能忽視的因素是由于與本項(xiàng)目地域上的接近性和品位上的相似性，河海大學(xué)學(xué)生的強(qiáng)大消費(fèi)能力，需在項(xiàng)目的配套中給其安排一定的消化區(qū)域。 在會所的考慮上，既可與藝術(shù)中心合二為一，亦可單獨(dú)建造。但功能上必須有所互補(bǔ)：經(jīng)營性的商業(yè)用房和以增進(jìn)交流為主要目的的藝術(shù)中心，建議盡量放在佛城西路沿線， 同時(shí) 可穿插部分對外性強(qiáng)的藝術(shù)館。藝術(shù)中心可考慮設(shè)置畫家村的功能，充分考慮展示空間的問題，一樓的空間盡量開闊，考慮在樓盤開始銷售后先做售樓中心用。 40 藝術(shù)會所： 5000 平方米左右，功能設(shè)置可從以下各項(xiàng)考慮： 服務(wù)性的：以提供打字、傳真、復(fù)印、票務(wù)及小型會務(wù)服務(wù)為主的商務(wù)中心；提供日常服務(wù)的超市、美容美發(fā)形象設(shè)計(jì)中心、洗衣房、銀行、電信辦事處等； 運(yùn)動型的：室內(nèi)溫水游泳池、桑拿浴室、影音室、健身房、韻律操房、棋牌室、乒乓房、臺球房、壁球館，室內(nèi)排籃球館兼多功能室； 餐飲：餐廳、咖啡屋、酒吧、西餐廳等 其它：閱覽室 、保健診療室等。 藝術(shù)交流中心： 2021 平方米左右。對外營業(yè)，主要功能考慮以滿足藝術(shù)人員的居住、展示、交流溝通為主，集會議、住宿、酒店功能等于一體。 主題藝術(shù)館 ： 6 所，每所 500600 平方米，是小區(qū)的亮點(diǎn)，是最可以淋漓盡致的發(fā)揮設(shè)計(jì)師的專業(yè)水準(zhǔn)與專業(yè)追求的地方，在主題明確的情況下，可以給設(shè)計(jì)師最大的發(fā)揮余地。亞明藝術(shù)館、江寧區(qū)博物館、茶藝館、陶藝館、南京云錦展示館、民俗文化館等，風(fēng)格方面可以是現(xiàn)代的、前衛(wèi)的，也可以是經(jīng)典的、唐朝的、江南的，主要根據(jù)最終的功用來定。建議可邀請世界著名建筑設(shè)計(jì)大師設(shè)計(jì) 12 個(gè)藝術(shù)館，一提升小區(qū)的形象，二可以為炒做概念埋下伏筆，三可以成為小區(qū)的最大賣點(diǎn)。 41 藝術(shù)幼兒園： 1000 平方米，規(guī)劃為高檔次的、特色藝術(shù)幼兒園，特色要在建筑造型上就有所體現(xiàn)。 二、公共設(shè)施建議： 室外配套設(shè)施 ： 建議兩個(gè)別墅區(qū)各建造兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場，鋪設(shè)健康步道，兒童游樂場，部分藝術(shù)館之間可建造風(fēng)雨連廊，溪流之上架設(shè)別致的小橋，水景旁安置精致小品。特別注意人際溝通的需要。同時(shí)，可利用采石場建造如室外攀巖、利用兩個(gè)水庫設(shè)置游艇碼頭等 智能化系統(tǒng)： 建議從三個(gè)方面來考慮：信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、物 業(yè)管理系統(tǒng)。 信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) ：由 Inter 寬帶網(wǎng)接入（每戶要求 10M 帶寬）。設(shè)置小區(qū)局域網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)及網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)，程控電話，有線電視和 VOD 點(diǎn)播。 安全防范系統(tǒng) 42 （ 1）門禁系統(tǒng) （ 2）周邊防范系統(tǒng) （ 3）電子巡更系統(tǒng) （ 4）可視對講及家庭安防系統(tǒng) 物業(yè)管理系統(tǒng) （ 1）停車場管理系統(tǒng) （ 2）耗能自動接收系統(tǒng) （ 3）一卡通系統(tǒng) （ 4）背景音樂，小區(qū)照明自動控制，火災(zāi)自動報(bào)警，設(shè)備管理系統(tǒng) （ 5）綜合物業(yè)管理系統(tǒng) （ 6）物業(yè)服務(wù)：以藝術(shù)概念為統(tǒng)領(lǐng)的社區(qū)，需要提供許多 個(gè)性化的服務(wù)，在硬件設(shè)備完善的基礎(chǔ)上，在一般社區(qū)服務(wù)的基礎(chǔ)上，舉行各種藝術(shù)交流活動將是以后社區(qū)生活中不可缺少的部分：如鋼琴、舞蹈、藝術(shù)等少兒素質(zhì)訓(xùn)練，美墅家攝影藝術(shù)展覽，主婦健美韻律操比賽，國畫、油畫技法培訓(xùn)，業(yè)主業(yè)余合唱團(tuán)等社區(qū)活動。而如何使居民對類似活動產(chǎn)生興趣是擺在物業(yè)公司面前的一個(gè)現(xiàn)實(shí)的課題。這就對物業(yè)管理公司提出了很高的要求，要既能提供完善的服務(wù)，又使活動具有一定的感召力，塑造社區(qū)生活的藝術(shù)氛圍是關(guān)鍵。 43 第九章：分期推案建議 根據(jù)上述對規(guī)劃設(shè)計(jì)要求的描述，我們建議本項(xiàng)目按三期分期推出 ，具體分期如下： 第一期： 以藝術(shù)園區(qū)作為小區(qū)的亮點(diǎn)和特色先期建造，作為樣板段部分；項(xiàng)目左側(cè)高尚別墅區(qū)靠近佛城西路平緩地帶先推；一期體量為 3040 棟單體、雙拼別墅，樹立高檔形象，撥高地價(jià)，搶占南京大型高檔純別墅社區(qū)概念，搶占定位制高點(diǎn)，打響盛唐品牌； 第二期 ： 加推項(xiàng)目右下側(cè)平緩地帶的一般別墅區(qū)，約 56 萬平方米聯(lián)體別墅 /雙立別墅，迅速回籠資金，體量： 250 套左右；同時(shí)，單體和雙拼繼續(xù)去化； 第三期： 項(xiàng)目右側(cè)高尚別墅區(qū)山地部分， 12 萬多平方米。 44 第十章：新材料、新技術(shù)的應(yīng)用 對于別墅這種高檔次 、高價(jià)值、高享受的特大件特殊商品，為提高其附加值，相關(guān)新材料、新技術(shù)的應(yīng)用十分必要。根據(jù)對南京市場的了解和對國家相關(guān)政策與規(guī)定的研究，建議在盛唐藝術(shù)園的規(guī)劃設(shè)計(jì)中，盡量考慮以下新材料、新技術(shù)的應(yīng)用： —— 新型保溫、隔熱材料 —— 防滲漏、噪音材料 —— 新型門窗、新型板材 —— 集中供暖、變頻直供水 —— 綠色環(huán)保建材 建議按照國家康居示范工程十大標(biāo)準(zhǔn)、參照國家《商品住宅性能評定方法和指標(biāo)體系》之3A 級標(biāo)準(zhǔn)和《綠色生態(tài)住宅九大指標(biāo)》的相關(guān)規(guī)定。 45 第十一章：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)建議及財(cái)務(wù)分析 ? 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì) 指標(biāo) 項(xiàng)目 容積率 占地面積 建筑面積 預(yù)期均價(jià) 總用地面積（平方米） 500畝 333,500 M2 總建筑面積（平方米） 100,050 M2 其中 單體別墅 300畝 36,018 M2 6,800元 / M2 聯(lián)排別墅 140畝 51,359 M2 3,200元 / M2 配套及藝術(shù)園區(qū) 60畝 12,006 M2 46 ? 成本構(gòu)成表 項(xiàng)目 單價(jià)（元 /平方米） 建筑面積（平方米） 合計(jì)（元） 備注 土地成本 1000 100,050 100,050,000 500畝 前期費(fèi)用 100 100,050 10,005,000 上交建委的建設(shè)費(fèi) 水電增容費(fèi) 75 100,050 7,503,750 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 110 100,050 11,005,500 包括單體、景觀設(shè)計(jì)費(fèi) 室外工程 350