周莊源-未來(lái)水鄉(xiāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告108頁(yè)ppt(編輯修改稿)
2024-10-25 10:37 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 夢(mèng)想。以“液態(tài)生活”為主題，將原汁原味水鄉(xiāng)生活以原生態(tài)的景觀加以升華。為了滿足不同層面客群的需求，設(shè)置多層次產(chǎn)品，但擁有是一樣的舒暢度假生活。,市民郊游度假基地和水鄉(xiāng)生活體驗(yàn)基地 其功能主要集中在“體驗(yàn)”上，營(yíng)造休閑的氛圍，形成與都市截然不同的生活意境。 商業(yè)部分也是“體驗(yàn)”的一部分，以源于江南社會(huì)傳統(tǒng)素材而又經(jīng)過(guò)現(xiàn)代創(chuàng)意而成的“新江南商業(yè)系統(tǒng)”，創(chuàng)造一種江南文化的現(xiàn)代體驗(yàn)。,周莊源 未來(lái)水鄉(xiāng),度假居住系統(tǒng) 體驗(yàn)商業(yè)系統(tǒng) 戶外商務(wù)系統(tǒng),私家 景觀 特色 沿水 沿路 企業(yè) 特色 別墅 公寓 酒店 商店 商店 會(huì)所 會(huì)議,圍繞 水休閑/水娛樂(lè)/水享受/水生活 設(shè)計(jì)理念和功能導(dǎo)向 而建立的綜合配套設(shè)施系統(tǒng),第四部分：客群定位,購(gòu)買動(dòng)機(jī),投資為唯一目的的客戶群體，以轉(zhuǎn)賣或出租為投資途徑。 商務(wù)需求為主的自用客戶群體，屬大型公司或集團(tuán)的不動(dòng)產(chǎn)置業(yè)行為，其中也包含一定的投資成分。其需求除了商務(wù)為主之外，員工福利休養(yǎng)場(chǎng)所、員工培訓(xùn)基地等功能也將得以實(shí)現(xiàn)。,購(gòu)買動(dòng)機(jī),以家庭，朋友的度假需求為主的自用客戶群體，是個(gè)人的置業(yè)行為，也隱含一定的投資成分。投資自用兼有的客戶群體。極少量的日常居住客戶群體。由于距城市中心地帶較遠(yuǎn)，一般家庭在此居住將會(huì)覺(jué)得不方便，日常購(gòu)物等一系列問(wèn)題很難得到較好的解決。所以真正選擇日常居住的應(yīng)為極少數(shù)。,客源區(qū)域,最大的客戶群體來(lái)自上海，其次是浙江，再其次是蘇南及周邊地區(qū)。 上海將成為最大的客戶群體，這主要是因?yàn)槠渚薮蟮氖袌?chǎng)需求面，業(yè)已形成的投資置業(yè)觀和強(qiáng)大的購(gòu)買力決定的。 浙江屬于“全民投資”的集群式房地產(chǎn)消費(fèi)力，其敏銳的投資嗅覺(jué)和與生俱來(lái)的投資意識(shí)一直處于是全國(guó)的前列。,因?yàn)榈鼐夑P(guān)系，蘇南及周邊的廣大區(qū)域也將是以上兩股客源的有益補(bǔ)充。 其實(shí)本案的客源區(qū)域是廣域的概念，在“長(zhǎng)三角”的向心力和凝聚力不斷增強(qiáng)的今天，我們完全有理由相信，本項(xiàng)目的客源是來(lái)自全國(guó)各地的，特別是生活環(huán)境相對(duì)較差的東北，山西等省份。,產(chǎn)品 / Production,第一部分：地塊認(rèn)知,地塊的最大優(yōu)勢(shì)在于三面臨水，內(nèi)部有縱橫的天然河道，如何處理好不同塊面水體與陸地，建筑，景觀，室內(nèi)多者之間的關(guān)系是本項(xiàng)目得以發(fā)展的根本。,因此，我們將水體分為三部分： 湖面水體——急水江和北白蕩 河面水體——?jiǎng)t洞江 內(nèi)部水體——地塊東側(cè)內(nèi)部河流,其次，我們認(rèn)為對(duì)于商周公路的處理也十分重要。其可能（若先后開(kāi)發(fā)兩塊土地）成為橫穿本項(xiàng)目的一條動(dòng)線，這就需要充分考慮兩地塊之間的銜接關(guān)系和內(nèi)部通道。 本項(xiàng)目對(duì)于商周公路的城市界面將是有說(shuō)服力的形象窗口，樹(shù)立個(gè)性化且具地標(biāo)意義的物業(yè)形象，將完美地表征項(xiàng)目特質(zhì)，成為經(jīng)過(guò)人群心目中的矚目點(diǎn)。,第二部分：開(kāi)發(fā)策略,地塊選擇,整個(gè)地塊被商周公路分為兩塊，先期開(kāi)發(fā)位于商周公路以南地塊，對(duì)于商周公路以北地塊持慎重態(tài)度。 這主要是因?yàn)椋?毗鄰商周公路進(jìn)深小，易受噪音，塵土影響； 地塊被規(guī)劃路切分，形態(tài)畸零，可利用性下降； 兩地塊受由于商周公路的阻隔，會(huì)給管理和出 入聯(lián)系帶來(lái)一定的難度；,未來(lái)，不排除商周公路以北地塊受北側(cè)的周莊開(kāi)發(fā)區(qū)影響較大，至少將形成一定的心理抗性，拉低物業(yè)的整體檔次。 但是，我們也要考慮該地塊若被另一發(fā)展商取得，若不能和本項(xiàng)目物業(yè)形象協(xié)調(diào)一致或基本匹配，那么這一片區(qū)的整體形象將失去控制，可能對(duì)本項(xiàng)目將產(chǎn)生一定的負(fù)面影響。,開(kāi)發(fā)節(jié)奏,西側(cè)地塊最先取得，同時(shí)也適于最先開(kāi)發(fā)。 我們建議以開(kāi)發(fā)低密度中間產(chǎn)品為主，一方面利用相對(duì)有利的設(shè)計(jì)條件以產(chǎn)品效果塑造出地點(diǎn)形象，另一方面也為后期的開(kāi)發(fā)策略與產(chǎn)品延伸提供市場(chǎng)測(cè)試。,東側(cè)地塊屬于最優(yōu)質(zhì)的，建議在最終進(jìn)行開(kāi)發(fā)。 當(dāng)本項(xiàng)目積累了一定量的目標(biāo)客源，且樹(shù)立了良好的物業(yè)形象，目標(biāo)客源的期待心理急速形成時(shí)，可視市場(chǎng)條件開(kāi)發(fā)高階的低密度產(chǎn)品。 商業(yè)物業(yè)的推案是集聚人氣的重要手段，但對(duì)于整盤形象起到稀釋作用，住宅的物業(yè)屬性將會(huì)在短期內(nèi)有所弱化，市場(chǎng)形象模糊。 通常我們認(rèn)為應(yīng)商業(yè)物業(yè)最先開(kāi)發(fā)并上市，但這無(wú)法在本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)，我們建議二期進(jìn)行開(kāi)發(fā)，但上市時(shí)間視情況再定。 我們將進(jìn)一步關(guān)注跟進(jìn)本項(xiàng)目的地塊獲取進(jìn)程，及時(shí)對(duì)開(kāi)發(fā)節(jié)奏提出相關(guān)建議。,第三部分： 規(guī)劃布局及物業(yè)配比,,普通度假公寓,聯(lián)體別墅,商業(yè)及配套,酒店式度假公寓,獨(dú)立別墅,第四部分：建筑風(fēng)格,我們認(rèn)為： 旅游
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