【文章內(nèi)容簡介】 劃，主城區(qū)正有條不紊改造，短時間內(nèi)城市面貌已經(jīng)有較大改善，居民住房條件也得到不斷提高，但由于歷史遺留條件，部分地段居民居住條件還亟需解決。 為了促進棗莊市社會經(jīng)濟發(fā)展，改善其整體投資環(huán)境和生活環(huán)境，突破目前較落后的基礎設施對經(jīng)濟和社會發(fā)展的制約因素，市政府將繼續(xù)對主城區(qū)進行全 面的改造。由于特殊的自然環(huán)境和歷史因素，在其整治過程中所面臨的問題也是復雜的。我國城市建設的目標是提高居民的住房條件，改善城市的生活環(huán)境。中央和地方政府都重點強調(diào)在協(xié)調(diào)城市建設過程中，大力發(fā)展經(jīng)濟適用房，以保障中低收入家庭、困難戶的住房條件。同時，在我國城市化進程中，有大量農(nóng)村人口涌入城市，對城市基礎設施有了較高的要求。這也突出了我國城市建設的滯后性，加上長期的粗放經(jīng)營方式造成大量資源浪費，同時在一定時期內(nèi)對環(huán)境問題認識不足，導致整個城市環(huán)境形勢嚴峻。追求城市經(jīng)營的可持續(xù)性，是在國民經(jīng)濟快速發(fā)展的同時，還要 謀求經(jīng)濟發(fā)展與人口、資源、環(huán)境相協(xié)調(diào)，使經(jīng)濟發(fā)展推動社會進步，積極促進社會公正、安全、文明、健康發(fā)展。 通過宏觀環(huán)境分析可以看出，不管是在國家經(jīng)濟發(fā)展還是在政府政策導向方面，經(jīng)濟適用房和中低價房的建設在未來很長時期內(nèi)，有著存 在和發(fā)展的必要性。因此，在本項目所在地建設經(jīng)濟適用房與中低價房住宅區(qū)是可行。 （ 2）小環(huán)境分析 經(jīng)濟適用住房是指享受政府劃撥建設用地、減免部分相關稅費、開發(fā)商微利開發(fā)而建設的面向城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭的具有經(jīng)濟性、適用性和社會保障性的普通商品住房。建設經(jīng)濟適用住房是解決低收入家庭住房困難 問題的有效手段之一。棗莊市政府根據(jù)國務院《關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》精神，緊密結(jié)合我市居民收入、住房及老城改造、新城建設的實際情況，充分發(fā)揮政府在住房領域的調(diào)控和保障職能，堅持政府、單位、個人合理負擔的原則，在結(jié)合《山東省經(jīng)濟適用住房管理辦法》 (省政府令第 192號 )的基礎上，出臺了《棗莊市經(jīng)濟適用住房管理辦法》等一系列關于建設經(jīng)濟適用住房改善低收入家庭住房困難問題的政策措施。 在棗莊市經(jīng)濟適用房政策作為住房保障內(nèi)容之一，有存在的必要。從本市來看，經(jīng)濟適用房是經(jīng)濟發(fā)展的必然，也是房地產(chǎn) 市場的及時雨，是改善住房的必須手段。 因此，從省市政策及實際情況來看，建設本項目經(jīng)濟適用房是有政策保障的。 微觀分析 近年來，山東省大力發(fā)展經(jīng)濟適用房建設項目，同時給下面各市指定經(jīng)濟適用房建設任務，據(jù)相關資料顯示： 2021年，棗莊市共建設經(jīng)濟適用房項目 15個，總建筑面積 61萬平方米，總投資 ，總用地面積 47萬平方米；極大地緩解了棗莊市建設用地指標緊張狀況，對穩(wěn)定房價、規(guī)范房地產(chǎn)市場、提升城市水平起到了重要作用。 08年，棗莊市計劃經(jīng)濟適用房總建筑面積 ，總投資，總 用地面積 ，目前經(jīng)濟適用房的建設得到了政府等部門的有力支持，市場良好。從棗莊市內(nèi)經(jīng)濟適用房建設情況和有關政策來說，在本項目所在地塊建設經(jīng)濟適用房來解決部分居民的住房問題是可行的。 經(jīng)濟適用房發(fā)展歷程 （ 1）醞釀時期：經(jīng)濟適用房是我國在房改過程中為適應新的經(jīng)濟形勢、由政府推出的新型房產(chǎn)種類，是適合中低收入家庭承受能力、具有社會保障性質(zhì)的商品房。早在 1991年 6月份，國務院就在《關于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》中提出： “ 大力發(fā)展經(jīng)濟適用的商品房，優(yōu)先解決無房戶和住房困難戶的住房 問題 ”。 （ 2）啟動、開建時期： 199 1998年是房改的關鍵時期，也是房地產(chǎn)行業(yè)的起步時期，當時的商品房價格同以工薪階層為主的中低收入者的經(jīng)濟承受能力差距甚大。國家為了解決中低收入家庭住房困難和啟動市場消費，經(jīng)濟適用房于 1998年適時推出了，用以解決中低收入家庭住房問題。 （ 3）高速發(fā)展時期：從 1998 年經(jīng)濟適用房開始興建以后，全國各地的經(jīng)濟適用房在短短幾年內(nèi)如雨后春筍搬快速發(fā)展，房價的相對低廉，逐漸成為中低收入家庭住房的重要選擇。無論從開工面積和項目數(shù)量都在成倍增加，經(jīng)濟適用房迎來高速發(fā)展時期 。 第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入分析 房地產(chǎn)開發(fā)作為特殊的經(jīng)濟活動，涉及社會生產(chǎn)生活方方面面的綜合開發(fā)活動和過程，事關國民經(jīng)濟（如土地資源配置、城市發(fā)展規(guī)劃等） 和國計民生，必須也只能通過國家和地方政府進行宏觀調(diào)控和政策引導才能真正走上健康發(fā)展道路。從項目立項開始，房地產(chǎn)項目的各開發(fā)環(huán)節(jié)都有直接約束和控制。如項目開發(fā)必須符合國家產(chǎn)業(yè)政策，服從城市統(tǒng)一規(guī)劃，遵守城市建設法規(guī)，房地產(chǎn)售價受國家有關法規(guī)政策調(diào)控等。 投資機會孕育于經(jīng)營環(huán)境之中，作為基礎性、先導性的房地產(chǎn)業(yè)更是如此。因此 ，對宏觀經(jīng)濟、社會與政策環(huán)境的把握是每一個房地產(chǎn)開發(fā)決策者所關注的首要問題。 《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》明確提出按照市場化道路要求，加快發(fā)展服務業(yè)，堅持市場化、產(chǎn)業(yè)化、社會化方向，拓寬領域、擴大規(guī)模、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、增強功能、規(guī)范市場，提高服務業(yè)的比重和水平。調(diào)整優(yōu)化企業(yè)組織結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)布局，提升整體技術水平和綜合競爭力。 《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》及《山東省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》明確提出，堅持走新型工業(yè)化道路，切實轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式，推進 產(chǎn)業(yè)全面優(yōu)化升級。調(diào)高第三產(chǎn)業(yè)比重，加速發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)。加快重點領域服務業(yè)發(fā)展。優(yōu)先發(fā)展與制造業(yè)配套、提升制造業(yè)水平的現(xiàn)代物流業(yè)、軟件業(yè)、金融業(yè)、商務和科技服務業(yè)；加快發(fā)展產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度大、滲透性強的信息服務業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)；積極發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)和居民服務業(yè)。針對房地產(chǎn)業(yè)，要求建立合理的房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)，形成適應不同消費需求的房地產(chǎn)市場。注重發(fā)展中低檔商品住宅，努力提高商品住宅品位，發(fā)展建筑特色鮮明、服務功能完善的綜合社區(qū)；積極發(fā)展工業(yè)、商務及為其他行業(yè)服務的房地產(chǎn)業(yè)。鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)做大做強，形成在全 國有較大影響的房地產(chǎn)企業(yè)集團。 住房是人們的基本需求，加上城鎮(zhèn)化進程的加速推進，以及人們可支配收入隨著經(jīng)濟增長而快速的增長，人們買新房以及對住房升級的需求規(guī)模逐步增大。 2021年以來，政府雖然加大了調(diào)控力度，收緊 “銀根 ”“地根 ”、限制外資炒房等等，提高了房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，使開發(fā)節(jié)奏大大放緩。但從總體來看，當前房地產(chǎn)市場正在朝著宏觀調(diào)控的目標方向發(fā)展：住宅為主的房地產(chǎn)開發(fā)投資平穩(wěn)增長；商品房施工、竣工和新開工面積均大幅上升； 2021年房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)以下特點：房地產(chǎn)開發(fā)投資與到位資金持續(xù)快速增長；商品房銷 售面積與銷售收入增勢強勁；商品房平均銷售價格穩(wěn)中趨升；商品房施工總量不斷擴大；新開工項目快速增加，各級政府消化空置面積的努力初見成效，商品房空置面積出現(xiàn)大幅度回落，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出產(chǎn)銷兩旺的局面。 在持續(xù)加息和央行限制第二套房貸政策的影響下，部分城市出現(xiàn)房屋交易量下降、房價環(huán)比漲幅回落的現(xiàn)象。進入 9月后，國家出臺了減息政策，對宏觀經(jīng)濟繼續(xù)保持平穩(wěn)較快增長，全國房價不會出現(xiàn)大幅波動產(chǎn)生了積極的推動作用，但在依然從緊的貨幣政策影響下，房價漲幅將會有所下降。但從長期看，我國城鎮(zhèn)住宅市場供不應求的格局并未根本改變， 房價長期上漲趨勢將在一定時期內(nèi)存在。 房地產(chǎn)市場來看，自 2021年以來，隨著涉房調(diào)控政策 “國六條 ”、央行加息等政策的出臺，在稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用下，連棗莊市房地產(chǎn)供銷相對穩(wěn)健。住宅銷售價格穩(wěn)中有升，增幅較為平穩(wěn)，產(chǎn)品品質(zhì)不斷提升，市場秩序不斷規(guī)范，開發(fā)理念和購房行為日趨成熟。 充分考慮居民購買力不同，在住房開發(fā)過程中，國家、省、市各地均制定了住房發(fā)展規(guī)劃，將經(jīng)濟適用房作為解決購買力較差居民購房問 題的主要途徑，并出臺相關政策進行扶持，目前，經(jīng)濟適用房發(fā)展前景較好。 山東省作為棗莊市的上級領導機構(gòu)，每 年均給棗莊市制定《經(jīng)濟適用住房建設投資計劃》，從根本上保證了棗莊市經(jīng)濟適用住房的建設，從根本上為購買力較差的居民解決了住房問題。 房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟基礎產(chǎn)業(yè)，又是構(gòu)建和諧社會重要物質(zhì)載體。最近幾年，棗莊市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展成效顯著。但也要看到，棗莊市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀與 “規(guī)?；具m度、結(jié)構(gòu)基本合理、價格基本穩(wěn)定 ”的宏觀調(diào)控目標還有距離、與建設國際性城市的目標追求還有差距、與廣大市民對住房性價比綜合要求還有偏差。對此，棗莊市各級政府已經(jīng)引起高度重視，在堅定不移貫徹落實好上級宏觀調(diào)控政策的同時，在 “有保有壓、區(qū)別對待 ”總體原則指導下，深入研究本地個性化特征、棗莊市政府采取一系列切實可行舉措，推動房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。 為加快城市住房建設，建立以中低收入家庭為對象、具有社會保障性質(zhì)的經(jīng)濟適用住房供應體系，解決城市居民的住房困難，改善居住環(huán)境，提高生活質(zhì)量，使住宅建設成為新的經(jīng)濟增長點和政府的民心工程，山東省人民政府根據(jù)國家有關法律、法規(guī)，出臺了《山東省城市經(jīng)濟適用住房建設管理辦法》，明確規(guī)定經(jīng)濟適用住房是指經(jīng)國家或省批準，享受政府扶持政策，面向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的普通住房，其開發(fā)建設必須堅持城市政府 總攬，以項目帶開發(fā)的方針；堅持市場導向，總量控制，以銷定建，限價銷售的原則；堅持節(jié)約用地，合理用地，并與舊城改造相結(jié)合的原則；堅持統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設的原則。經(jīng)濟適用住房建設要嚴格執(zhí)行《山東省住宅建筑設計標準》及 其他有關規(guī)定，建筑面積與套型執(zhí)行二類或三類標準。 本項目嚴格按照總體規(guī)劃要求組織實施，滿足采光、通風要求。區(qū)內(nèi)除布置滿足交通、消防的道路和停車場外，均為綠化用地。設計嚴格按國家有關標準，設置防腐、防爆、防火、隔音、隔熱和消防及報警設施，注重建筑節(jié)水、節(jié)能、節(jié)地及節(jié)材關鍵技術開發(fā)和材 料的推廣使用。建筑平面布置緊湊，造型新穎別致，豐富了空間效果及視覺效果。 根據(jù)《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導目錄 (2021年本 )》第一類：鼓勵類 “十八、建筑 ”1．節(jié)能省地型建筑暨綠色建筑的開發(fā)， “十九、城市基礎設施及房地產(chǎn) ”。 、產(chǎn)品和住宅部品研發(fā)和推廣。 11．城鎮(zhèn)園林綠化及生態(tài)小區(qū)建設?？梢哉J定該項目屬于棗莊市拆遷改造房地產(chǎn)節(jié)能省地型經(jīng)濟適用型房地產(chǎn)開發(fā)項目，符合《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導目錄》要求，屬國家鼓勵項目，項目也符合棗莊市城市發(fā)展規(guī)劃。 項目所在地建成區(qū)內(nèi)的閑置用地，具有較 大的挖掘潛力，是未來城市發(fā)展的重要備用地。據(jù)不完全統(tǒng)計，棗莊市中心城內(nèi)有 用地征而未建，應加強建成區(qū)內(nèi)部用地的整合利用，節(jié)約土地資源。 中心城舊城用地中尚存在一定的以平房為主的居住用地，現(xiàn)狀市中城區(qū)南部工業(yè)用地土地利用率低，部分工廠企業(yè)停產(chǎn)、關閉，但用地一直沒能有效利用；在中心城管制范圍內(nèi)共有村莊 558個，占地面積 7372公頃，其中，現(xiàn)狀建成區(qū)內(nèi)有 77個，占地面積 1149公頃。隨著規(guī)劃用地擴展，遠期有 34個村莊將轉(zhuǎn)化為城市建設用地，這樣，規(guī)劃建成區(qū)范圍內(nèi)共有村莊 111個（含現(xiàn)狀范圍 77個），用 地總面積 1566公頃。這些用地土地利用率很低，應通過置換、改造，提高其開發(fā)強度和土地利用率，減少新增城市建設用地的增加。 相關資料顯示，棗莊市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長幅度均超過 20%，大大高于當年國內(nèi)生產(chǎn)總值增幅，成為拉動棗莊市經(jīng)濟增長的一股優(yōu)勢力量。 近年來隨著住房制度改革的不斷深入，棗莊市住房建設呈快速發(fā)展趨勢。根據(jù)《《山東省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》， 2021年棗莊市域總?cè)丝跒?372萬人，城鎮(zhèn)化水平為 45%,規(guī)劃綜合考慮棗莊近年的城鎮(zhèn)化發(fā)展進程和人口增長動力機制，預測 2020年棗莊市域總?cè)丝跒?400萬人，城鎮(zhèn)化水平為 60%,其中市區(qū)總?cè)丝跒?240萬人。中心城人口增長率近期為 %，遠期為 %，并采用綜合增長率法、水資源承載力法、勞動力需求法等多種方法，同時考慮土地、能源、環(huán)境等制約因素，預測棗莊中心城人口規(guī)模為 120萬人，臺兒莊城區(qū)人口規(guī)模為 13萬人，山亭城區(qū)人口規(guī)模為 10萬人。棗莊市區(qū)城區(qū)人口規(guī)模為 143萬人，但目前來看，多數(shù)仍屬于低收入人群，對于商品房的購買仍存在經(jīng)濟上的缺陷，因此經(jīng)濟適用型住房的建設也成了解決這一問題的主要手段。 根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理 規(guī)定》（建設部第 77號令），本項目建筑構(gòu)筑物的建筑與結(jié)構(gòu)設計均由國內(nèi)有相關資質(zhì)的設計單位完成。本項目在規(guī)劃中，充分利用地形、地勢和項目所處的環(huán)境，根據(jù)現(xiàn)在整體布置，建筑內(nèi)的功能組合，以及配套設施、道路、綠化建筑、活動場所等方面都圍繞整體布局作了認真考慮。設計采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)，根據(jù)承荷擬采用樁徑 500mm的預應力管樁基礎，嚴格按國家有關標準，設置防腐、防爆、防火、隔音、隔熱和消防及報警設施。建筑平面布置緊湊，造型新穎別致，豐富了空間效果及視覺效果。本項目嚴格按照總體規(guī)劃 要求組織實施，滿足采光、通風要求。區(qū)內(nèi) 除布置滿足交通、消防的道路和停車場外，均為綠化用地。符合相關行業(yè)準入標準的規(guī)定。 同時，本項目屬于經(jīng)濟適用型住房建設，經(jīng)濟適用住房的規(guī)劃設計應當堅持標準適度、功能齊全、經(jīng)濟適用、便利節(jié)能的原則，并結(jié)合全面建設小康社會的目標，優(yōu)選規(guī)劃設計方案；經(jīng)濟適用住房建設必須嚴格執(zhí)行國家有關技術規(guī)范和標準，積極推廣應用先進、成熟、適用的新技術、新工藝、新材料、新設備，實現(xiàn)住宅部件的標準化、集約化、系列化，降低成本，提高住宅建設整體水平經(jīng)濟適用住房要根據(jù)本市居民的收入和居住水平等因素，合理確定戶型面積和各