【文章內(nèi)容簡介】 （五）經(jīng)營管理服務(wù) ? 專業(yè)的物業(yè)管理公司 公司將聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)對集團(tuán)下屬物業(yè)管理公司進(jìn)行管理理念、管理模式、運(yùn) 行機(jī)制及人員專業(yè)培訓(xùn)，大幅提高現(xiàn)有管理水平，適應(yīng)新形式下的物業(yè)管理需求，對整個項(xiàng)目的物業(yè)進(jìn)行管理，提供質(zhì)優(yōu)費(fèi)用低廉的服務(wù)。 ? 電梯服務(wù) 該項(xiàng)目共有包括貨梯、客梯共 部，具體分布情況如下： ； 公司將為客戶提供優(yōu)質(zhì)電梯服務(wù)，文明禮貌，使用文明用語，持證上崗； 遇到電梯出現(xiàn)故障，維修人員及時(shí)趕到現(xiàn)場排除 故障，確保大廈安全運(yùn)營。 ? 水、電管理服務(wù) 設(shè)臵專人負(fù)責(zé)受理客戶反映水電問題， 24 小時(shí)值班，文明答復(fù)和解決問題； 新增客戶辦理用水用電申請，手續(xù)齊全后， 2 個工作日到現(xiàn)場測量， 3 個工作日內(nèi)保證客戶用上水電； 實(shí)現(xiàn)全年安全供電、供水運(yùn)行無重大事故，接到停水、停電事故電話 10 分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，停水、停電搶修，大修不超過 48 小時(shí)，小修不超過 24 小時(shí)，正常維修停水、停電提前 24 小時(shí)通知； 按規(guī)定收取水、電費(fèi)，保證不亂收費(fèi)。 ? 給排水設(shè)備和電器設(shè)備 供電設(shè)備：花橋鎮(zhèn) 建有 35KV 的變壓站二座、在建 110KV 變壓站一座和籌建 的 220KV 變電站一座，由華東 22萬伏電網(wǎng)配變供應(yīng) ， 為花橋鎮(zhèn) 工商 企業(yè) 的正常 經(jīng)營 生產(chǎn)提供了電力上的保證； 配電方式高壓采用雙回路選擇送電，并以環(huán)路配電方式供電，保證電壓的穩(wěn)定；同時(shí)配有緊急備用發(fā)電系統(tǒng)，特殊情況下啟 動備用電源；每一商戶均安裝電力計(jì)量裝臵，數(shù)據(jù)直接傳送至主監(jiān)控室并儲存。 給排水設(shè)備： 花橋鎮(zhèn)生產(chǎn)生活用水全部由采集陽澄湖優(yōu)質(zhì)水源的昆山市自來水集團(tuán)公司組團(tuán)供水 ，建有 噸容量蓄水池，采用重力水箱間接供水方式，通過加壓送至樓頂， 排水 由直徑 600、 450、 300 三種管徑組成直泄式排水系統(tǒng) ，廢水、污水、雨水 分別排入下水道。 ? 通訊 花橋鎮(zhèn) 已建成一萬門（終端三萬門）的兩座郵電通信大樓，采用先進(jìn)的光纜、寬帶通信網(wǎng)絡(luò)，長途、國際、港澳臺電話及 電傳、傳真暢通無阻 ， 先進(jìn)的光纜、寬帶通信網(wǎng)絡(luò) 保證了信息的暢通。 ? 24 小時(shí)中央空調(diào)和中央監(jiān)控 Happyland 各建筑物內(nèi)均安裝中央空調(diào)，為客戶和游客創(chuàng)造一個舒適的經(jīng)營和購物、休閑環(huán)境；并安裝有自動化中央監(jiān)控系統(tǒng)，由中央監(jiān)控中心自動監(jiān)控水電、空調(diào)、電梯等各項(xiàng)設(shè)施，火災(zāi)自動監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)可自動偵煙、偵熱、偵水，以防事故發(fā)生。 ? 消防設(shè)施 為降低火災(zāi)誘因，保證客戶和消費(fèi)者安全，整 個建筑主體結(jié)構(gòu)及主要設(shè)備均屬非易燃材料，并安裝有消防主管及樓層消防栓等設(shè)施。 ? 招商服務(wù) 另外， 花橋鎮(zhèn) 還 專門成立了外資招商服務(wù)中心，為 投資者 提供 “ 一站式、全過程 ” 的一條龍服務(wù)，即從項(xiàng)目立項(xiàng)審批、工商注冊、稅務(wù)登記、銀行開戶、海關(guān)登記、施工以及入駐后的供電、供水、員工招聘、培訓(xùn)等一系列手續(xù)，均可由外資招商服務(wù)中心協(xié)助、代理。 ? 統(tǒng)一的經(jīng)營管理 公司將組建商業(yè)經(jīng)營管理公司負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的經(jīng)營管理。主要職責(zé)是為所有的商戶制定統(tǒng)一的管理制度；對租戶進(jìn)行教育輔導(dǎo)、經(jīng)營分析、店鋪調(diào)整等；負(fù)責(zé)對整個項(xiàng)目的營銷管理，如統(tǒng)一組織 進(jìn)行廣告宣傳策劃、促銷；以及對租戶的財(cái)務(wù)管理等。 （六）投資成本優(yōu)勢 與上海、蘇州等城市相比，在昆山市花橋鎮(zhèn)投資具有無可比擬的成本優(yōu)勢。列舉如下： 土地費(fèi)用 用地性質(zhì) 用地方式 使用年限 價(jià)格（元人民幣 /平方米） 工業(yè)用地 批租 50 租 賃 （元人民幣 /平方米 .年） 住宅用地 批租 70 需競拍 商業(yè)公建用地 批租 40 需競拍 另需收取 元人民幣 /平方米。年的土地權(quán)屬管理費(fèi) 工商注冊費(fèi) 注冊資本在 1000 萬元人民幣 (含 1000 萬元）以下的收 %； 1000 萬 元以上的超出部分收 %； 1 億元以上的超出部分不再收取。 自來水 、天然氣 水費(fèi)：工業(yè)用水 元 /噸 。 生活用水 元 /噸 、 商業(yè)、服務(wù)業(yè)、建筑業(yè)用水 元 /噸 、 賓館、飯店、娛樂業(yè)用水 元 /噸 ； 天然氣： 居民用氣 元 /M 工業(yè)用氣 元 /M 公用事業(yè)用氣 元 /M 商業(yè)用氣 元 /M3 通訊 （ 1）電話（傳真）初裝費(fèi) 308 元人民幣 /線 （ 2） ADSL 初裝費(fèi) 308 元人民幣 /線 電費(fèi) （ 1） 315KVA 及以上（大工業(yè) ）用戶 電壓等級 供配電貼費(fèi) 電度電價(jià) 110KVA 免 元 /KWH 35KVA 免 元 /KWH 10KVA 免 元 /KWH （ 2） 315KVA 以下用戶 電壓等級 供配電貼費(fèi) 電度電價(jià) 35KVA 免 元 /KWH 10KVA 免 元 /KWH 10KVA 以下 免 元 /KWH 勞動力成本 外資企業(yè)職工工資水平不低于最低工資標(biāo)準(zhǔn)，具體由企業(yè)自行確定。各項(xiàng)基金提成比例如下 項(xiàng)目 養(yǎng)老保險(xiǎn) 生育保險(xiǎn) 失業(yè)保險(xiǎn) 工傷保險(xiǎn) 醫(yī)療保險(xiǎn) 企業(yè)支付（ %） 18 1 2 8 個人支付（ %） 7 / / / 2 貨運(yùn)成本 單位：人民幣 /元 A：集裝箱出口費(fèi) 20′ 40′ B：集裝箱進(jìn)口費(fèi) 20′ 40′ 正常內(nèi)陸包干費(fèi) 1100 1600 正常內(nèi)陸包干費(fèi) 1500 2000 其中 運(yùn)費(fèi) 700 1000 其中 運(yùn)費(fèi) 700 1000 定艙費(fèi)、提箱費(fèi) 400 600 報(bào)關(guān)費(fèi)、理貨費(fèi)等 800 1000 基建成本 房屋造價(jià)：視廠房材料、結(jié)構(gòu)而定一般為 5001000 元 /平方米 房屋租賃：視廠房新舊、結(jié)構(gòu)而定一般 為 10 元 /平方米 .月 注：以上均系現(xiàn)行參考價(jià)格 （七）商鋪使用面積、戶型、價(jià)格等 有關(guān)商鋪的形態(tài)、戶型面積、總鋪數(shù)、層高、開間、進(jìn)深、單價(jià)、總價(jià)等具體數(shù)據(jù)詳見銷售問答。 三、商業(yè)物業(yè)專業(yè)知識 （一）商業(yè)物業(yè)種類 HAPPYLAND 內(nèi)的物業(yè)種類繁多，業(yè)態(tài)業(yè)種豐富齊全，物業(yè)品質(zhì)層次錯落有致。主要有：商業(yè)街商鋪、商務(wù)樓商鋪、百貨購物中心、大賣場、超市、百貨店、專賣店、三星級、五星級賓館、商務(wù)辦公樓、高檔餐飲及其他。 （二）建筑結(jié)構(gòu)簡介 項(xiàng)目分三期完成。一期 由地下 停車場 層 、 30 層高的綜合商貿(mào)樓、 3 棟六層高的商業(yè)樓及連廊等組成，建筑面積 470835 平方米，其中 30 層高的綜合商貿(mào)樓 外墻為高檔鋁塑板及合金 玻璃 窗， 玻璃水晶體以巨門的造型矗立在周圍建筑群 ， 寓意海納百川， 醒目靚麗，極具現(xiàn)代感 ， 建筑物總高為 米，整個建筑物為二類建筑，耐火等級為二級，建筑抗震設(shè)防裂度為 8 級，整體為框架結(jié)構(gòu) ，各層均為大跨度大開間布局 ， 各層均采 用天然光和照明相結(jié)合 ，布局設(shè)計(jì)合理 ，適合各種商業(yè)用途 。 二期由四星級以上星級賓館、會展中心、 3 棟六層高的商業(yè)樓、地下停車場及商業(yè)配套樓等組成，建筑面積 229710 平方 米；三期由產(chǎn)學(xué)研基地項(xiàng)目、地下停車場等組成，建筑面積 291655 平方米。已有建筑包括華美大樓、專家樓等，建筑面積 11 萬平方米。 各樓 內(nèi)上下水管道及樓外自來水，污水、雨水管道全部接通 ，每棟樓內(nèi)均 設(shè)有專用配電室，有 雙回 路線路供樓內(nèi)使用，樓內(nèi)還配有大型貨梯 、客梯 直通樓內(nèi)各層 。 （三）商業(yè)物業(yè)的主要用途 見第二部分業(yè)態(tài)分布部分 （四 ） 土地使用 （五）八通一平 一個平整土地，通水，通電，通煤氣，通電信，通郵，通路，通排污、通排雨水。 （六）土地使用證及其他證明書 土地使用證證書標(biāo)號： ，建設(shè)規(guī)劃許可證編號 ： ， 施工許可證編號： ，建設(shè)用地批準(zhǔn)書編號： ，《商品房銷售 (預(yù)售 )許可證》編號： 四、銷售人員守則 （一）基本準(zhǔn)則 銷售人員必須忠于公司，熱愛本職工作，遵守職業(yè)道德； 銷售人員在工作時(shí)間內(nèi)要時(shí)刻注意儀表、儀容； 銷售人員必須公司遵守公司規(guī)章制度和銷售管理制度，保守公司秘密； 銷售人員不得有損害公司利益的行為發(fā)生或與公司的利益發(fā)生沖突； 銷售人員必須微笑熱情善意地對待所有客戶。 （二）職業(yè)準(zhǔn)則 銷售人員必須不斷提高業(yè)務(wù)知識，尤其是對商業(yè)房地產(chǎn)專業(yè)業(yè)務(wù)知 識，如房地產(chǎn)基本 概念、 建筑材料、物業(yè)管理以及相關(guān) 法律法規(guī) ； 銷售人員必須對該項(xiàng)目具有詳細(xì)的了解，包括 規(guī)模、定位、設(shè)施、價(jià)格、戶型、主要賣點(diǎn)、周邊環(huán)境及公共設(shè)施、交通條件、該區(qū)域城市發(fā)展規(guī)劃 等； 銷售人員需要不斷提高 服務(wù) 意識和 技巧， 如提高 觀察 應(yīng)變 能力、 了解 客戶心理 及 溝通 交流 能力 ； 銷售人員必須經(jīng)常關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)市場狀況和周邊商業(yè)項(xiàng)目的動態(tài)，及時(shí)進(jìn)行反饋，以便公司銷售策略及時(shí)調(diào)整； 銷售人員必須嚴(yán)格執(zhí)行公司制度、命令和服從工作安排，提高業(yè)務(wù)執(zhí)行能力。 （以上只是框架性規(guī)定，具體內(nèi)容詳見上海商貿(mào)有限 公司的業(yè)務(wù)管理辦法） 五 、銷售流程 接待客戶 （主動上前、問候語、確認(rèn)來訪渠道及次數(shù)。） 項(xiàng)目沙盤展示 （項(xiàng)目區(qū)位、周邊環(huán)境、交通狀況、項(xiàng)目定位、景觀 建筑規(guī)劃特點(diǎn)、配套設(shè)施等） 帶看樣板商鋪 （開發(fā)商、建筑設(shè)計(jì)、建材標(biāo)準(zhǔn)、智能化特點(diǎn)、商鋪特點(diǎn)、裝修設(shè)計(jì)風(fēng)格、框架結(jié)構(gòu)優(yōu)勢、價(jià)格分析、鎖定客戶需求、掌握成交障礙點(diǎn)等。） 洽談區(qū)洽談、溝通 （引導(dǎo)客戶入座、匯報(bào)客戶疑難問題、申請解決方案和銷售配合營造洽談氣氛、互換名片、挖掘客戶信息、投資方案分析、促 銷 SP、遞交樓書及講解。） 填寫客戶資料 （準(zhǔn)確的客戶資料和信息并及時(shí)更新） 追蹤客戶 （將追蹤情況詳細(xì)記錄在案以便日后分析） 成交收定 （收定金、與客戶簽定認(rèn)購書） 簽定合約 （認(rèn)真簽約并解答客戶所提疑問） 六、簽定銷售合同有關(guān)說明 簽定銷售合同前，銷售人員必須作到： 銷售人員要對