【文章內(nèi)容簡介】 ）,Page 33,服務業(yè) 業(yè)種細分,汽車修配業(yè)類占的比例達到了49.1%，近一半數(shù)量，而其他的一些配套服務如銀行、郵局等數(shù)量較少。綜合可以得出此區(qū)域的服務業(yè)發(fā)展水平較低，配套不完善。,商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術(shù)語—業(yè)態(tài)（案例）,Page 34,商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術(shù)語—業(yè)態(tài)（案例）,商業(yè)業(yè)種匯總回顧,Page 35,Page 36,為什么要做市場調(diào)研？,要回答這個問題，我們需要首先了解客戶（投資者）需要什么？他們關(guān)心什么？,Page 37,商業(yè)地產(chǎn)客戶,投資者最關(guān)心什么？,那么,物業(yè)是否能增值,怎樣才能讓投資者覺得某個物業(yè)能增值呢？ 或者說什么才能保證物業(yè)能增值呢？,Page 38,背景環(huán)境——大的經(jīng)濟環(huán)境是否健康發(fā)展 行業(yè)環(huán)境——商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)是否是投資熱點 地塊價值——地產(chǎn)項目所處地塊是否在未來有發(fā)展 同類市場經(jīng)營狀況——某個地產(chǎn)項目預計經(jīng)營的業(yè)態(tài)目前是否有發(fā)展空間 項目規(guī)劃——商鋪規(guī)劃設計是否合理，是否符合經(jīng)營要求 價格合理——銷售價格是否與實際價值趨同,影響客戶決斷的因素,市場調(diào)研,科學、客觀、充分的市場調(diào)查，是項目成功的關(guān)鍵因素之一。,客戶：不僅指投資客，更是針對經(jīng)營者，因為他們才是更加專業(yè)、更加挑剔的客戶。,Page 39,什么是商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研？,商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研就是以商業(yè)地產(chǎn)為特定的商品對象，運用科學的方法，有目的、有計劃、系統(tǒng)地收集商業(yè)地產(chǎn)市場方面的各種情報資料，通過對相關(guān)的市場信息進行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進而對商業(yè)地產(chǎn)市場進行研究與預測，為決策者們了解房地產(chǎn)市場的變動趨勢，制定公司營業(yè)計劃，擬訂經(jīng)營策略提供參考與建議。,商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研概念,Page 40,商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研特征,商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研相對于其他的調(diào)研行為，具備一定的特殊性，主要體現(xiàn)在以下幾點： 內(nèi)容廣泛 商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研內(nèi)容廣范，既有宏觀方面的房地產(chǎn)政策環(huán)境、法律環(huán)境等也有細分到一個案例的調(diào)研，同時也包括對投資者的需求調(diào)研、消費者的性別、年齡、文化程度等基本情況，態(tài)度或愛好之類的調(diào)研。 針對性強 商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研在營銷的不同階段的內(nèi)容不同，實施調(diào)研需要具體問題具體分析。商業(yè)地產(chǎn)項目調(diào)研對地域性、時效性要求也很高，如銷售率（出租率）、價格等動態(tài)營銷信息的調(diào)研，時間發(fā)生變化，動態(tài)營銷信息也會發(fā)生改變。 方法多樣 電話調(diào)研、實地調(diào)研、座談會、……,Page 41,商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研與住宅市場調(diào)研的區(qū)別,商業(yè)地產(chǎn)項目所作的調(diào)研，是包括對商用物業(yè)本身的地段交通、商圈業(yè)態(tài)、市場供需以及競爭狀況等各種開發(fā)環(huán)境所作出的調(diào)查。它與住宅項目的市調(diào)相比，調(diào)查的區(qū)域更彈性、更集中、內(nèi)容更廣泛、程度更深入，難度更大 。,Page 42,商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研分類,資料來源/調(diào)研對象/調(diào)研目的/工作任務/工作規(guī)模,Page 43,按資料來源分類 按資料來源分類，有文案調(diào)查和實地調(diào)查兩種。 文案調(diào)查也叫二手資料分析或二手數(shù)據(jù)分析，是通過收集已有的資料、數(shù)據(jù)、調(diào)查報告、已發(fā)表的文章等有關(guān)的二手信息，加以整理和分析的一種市場調(diào)查方法，經(jīng)常在探索性的研究階段中使用。 實地調(diào)查與文案調(diào)查不同，必須在制定詳細的調(diào)查方案的基礎上，由調(diào)查員直接地向被訪者收集一手資料，再進行整理和分析，從而寫出調(diào)查報告。 按調(diào)研對象分類 按市場調(diào)查的訪問對象分類，有消費者調(diào)查和非消費者調(diào)查。 消費者調(diào)查中，調(diào)查的對象是商業(yè)地產(chǎn)使用者，或者是可能購買、使用商品的潛在消費者。 非消費者調(diào)查指的是調(diào)查對象為消費者以外的其他調(diào)研對象。在商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研中主要是指競爭項目、企業(yè)等主要包括商業(yè)地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)研、市場供求關(guān)系調(diào)研、市場客戶需求的調(diào)研和市場營銷活動調(diào)研四個方面的內(nèi)容,Page 44,按調(diào)研目的分類 從調(diào)研的目的來看，市場調(diào)研主要可分為應用性市場調(diào)研和基礎性市場調(diào)研。 應用性市場調(diào)研是為了更好地了解市場，搞清楚戰(zhàn)略失敗的原因或減少決策中的不確定性； 基礎性調(diào)研的目的是為現(xiàn)有在的理論提供進一步的證明或者對某一概念或現(xiàn)象獲得更多的了解。 按工作任務分類 基礎普查、專題研究調(diào)查、項目定位調(diào)查 按工作規(guī)模分類 全地段全面考察、典型代表調(diào)查、個案深入調(diào)查 。 按操作方法分類 實地考察調(diào)查、問卷調(diào)查、訪談調(diào)查 按考察形式分類 系統(tǒng)分工考察、集中快速考察、自由漫游考察 。,Page 45,按調(diào)研性質(zhì)分類 按市場調(diào)查的研究性質(zhì)分析，有探索性研究（Exploratory research）,描述性研究（Descriptive research）,因果關(guān)系研究（Causal research）和預測性研究（Predictive research）幾種類型。,三種研究方式的比較,Page 46,商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研內(nèi)容,宏觀環(huán)境調(diào)研/項目地段環(huán)境調(diào)研/項目商圈調(diào)研,Page 47,整體而言，一個完整的商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研，包括宏觀環(huán)境調(diào)研 、項目地段環(huán)境調(diào)研 和項目商圈調(diào)研三大部分。,Part1.宏觀環(huán)境調(diào)研,Page 48,Part2.項目地段環(huán)境調(diào)研,Page 49,Part3.項目商圈調(diào)研,Page 50,商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研方法,文案調(diào)查法/現(xiàn)場踩盤法/現(xiàn)場問卷法/入戶訪談法/……,Page 51,Page 52,地產(chǎn)策劃常用的市場調(diào)研有哪幾種形式？,Page 53,一、文案調(diào)查法,一、文案調(diào)查法 文案調(diào)查法又稱間接調(diào)查法，它是利用企業(yè)內(nèi)部和外部現(xiàn)有的各種信息、情報資料，對調(diào)查內(nèi)容進行分析研究的一種調(diào)查方法。 優(yōu)點：節(jié)省時間、節(jié)省費用、保密性強、實施容易 缺點：適應性不高、缺乏準確性、時效性差、缺乏可得性,二、現(xiàn)場踩盤法,特點：易實施 一張嘴，兩條腿。 體力和智力的最佳測試方法之一。 日常數(shù)據(jù)收集慣用手法。,Page 54,踩盤需注意哪些細節(jié)？？？,形象好 樹立良好的第一印象：男士——著裝整潔； 女士——化妝、清爽、整潔 有信心 取得對方信任的最關(guān)鍵因素 著裝（身份顯示） 男士——別拎公文包 女士——別拎紙袋 二不、二忌 二不：不要太專業(yè)、不要留假電話 二忌：忌貶低別人項目，忌同性接觸 先打電話后上門—— 進售樓處之前打電話咨詢，告之要上門 表現(xiàn)沉著機智——不要“眼觀六路”，你進去售樓處銷售代表會自己跟上來的。不要多問，要看準時機再詢問。 自己制造機會——可以事先將自己的手機調(diào)到振動，再按響鈴聲，裝做投資者，自會引起銷售代表注意，而