【文章內(nèi)容簡介】 益的一種開發(fā)模式。,東灘區(qū)域開發(fā)包括綜合性的房產(chǎn)、地產(chǎn)開發(fā),2024/10/21,48,分區(qū)開發(fā) 自成體系 整體協(xié)調(diào),搭建平臺 組建聯(lián)盟 匯聚資源 共同發(fā)展,統(tǒng)一理念 系統(tǒng)布局 著眼未來 可持續(xù)發(fā)展,東灘開發(fā)的策略方針,凝煉東灘文化 樹立東灘品牌 匯聚知名品牌 提升區(qū)域價值,系統(tǒng)規(guī)劃,品牌主導(dǎo),團狀推進,協(xié)同開發(fā),2024/10/21,49,東灘開發(fā)的內(nèi)容,東灘開發(fā)的內(nèi)涵 東灘開發(fā)相關(guān)因素分析 東灘開發(fā)的條件 東灘開發(fā)的戰(zhàn)略階段,2024/10/21,50,推進東灘開發(fā)時必需考慮相鄰區(qū)域的影響,由于獨特的地理環(huán)境，東灘開發(fā)與越江隧道連接的地區(qū)具有很強的關(guān)聯(lián)性。最直接的影響來自：陳家鎮(zhèn)、長興島和橫沙島,2024/10/21,51,陳家鎮(zhèn)地區(qū)對東灘開發(fā)的影響,陳家鎮(zhèn)隸屬于崇明縣政府，滬崇通道登陸點將位于陳家鎮(zhèn)地區(qū)，將陳家鎮(zhèn)的發(fā)展納入到東灘的開發(fā)規(guī)劃中來協(xié)同發(fā)展具有長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略意義。,在東灘開發(fā)中可以將東灘和陳家鎮(zhèn)作不同的開發(fā)定位以使土地價值最大化。例如；房地產(chǎn)開發(fā)中利用陳家鎮(zhèn)現(xiàn)有的基礎(chǔ)設(shè)施和資源將其作為主要大眾居住區(qū)開發(fā)，而東灘憑借其地理和自然資源主要開發(fā)高檔別墅，針對不同的目標(biāo)市場，即避免了內(nèi)部競爭，也有利于實現(xiàn)生態(tài)保護。美、英、法的概念規(guī)劃中陳家鎮(zhèn)成為主要居住區(qū)設(shè)計也從另一方面說明了這個問題。,從相對地理位置來看，可將陳家鎮(zhèn)作為東灘開發(fā)的戰(zhàn)略腹地，對東灘的項目運作和產(chǎn)業(yè)開發(fā)形成支持協(xié)同效應(yīng)。,協(xié)同規(guī)劃發(fā)展的原因,陳家鎮(zhèn)是沿海大通道和東灘開發(fā)的必經(jīng)之路，在崇明和東灘開發(fā)中將是最早、最直接受益的地區(qū)，其地區(qū)經(jīng)濟和房產(chǎn)地產(chǎn)的增值都有很大的空間。協(xié)同發(fā)展將使雙方共同受益。,2024/10/21,52,陳家鎮(zhèn)地區(qū)對東灘開發(fā)的影響,如不能掌握陳家鎮(zhèn)開發(fā)主動權(quán)，沒有統(tǒng)一規(guī)劃，東灘上的很多項目同樣可能在陳家鎮(zhèn)重復(fù)開發(fā)，這種替代效應(yīng)對東灘項目開發(fā)產(chǎn)生的負(fù)面影響可能是致命的。,東灘的開發(fā)與其相鄰地區(qū)的開發(fā)是互動的，東灘的生態(tài)開發(fā)成功的示范效應(yīng)會對整個地區(qū)的知名度有大幅提升，促進相鄰的地區(qū)地價、房價有更大的升值空間。同樣?xùn)|灘的生態(tài)開發(fā)沒有達(dá)到目標(biāo)，將面臨來自政府和社會各方的極大壓力，也會對相鄰地區(qū)開發(fā)產(chǎn)生負(fù)面影響。因此東灘的開發(fā)理念應(yīng)最終成為提升整個地區(qū)價值的核心。,區(qū)域互動關(guān)系,各自為政的開發(fā)可能導(dǎo)致各方為了自身的利益爭奪資源，陳家鎮(zhèn)更加便利的交通和配套設(shè)施會對東灘在人流消費上產(chǎn)生截流效應(yīng)，使東灘休閑、娛樂、旅游甚至房地產(chǎn)的開發(fā)為他人作嫁衣，同時阻礙東灘自身的發(fā)展。,非協(xié)同規(guī)劃可能會產(chǎn)生的不利影響,陳家鎮(zhèn)的開發(fā)必然是崇明開發(fā)中的熱點，如果東灘公司不參與其開發(fā)也必將有其他開發(fā)商介入。,2024/10/21,53,長興島和橫沙島的情況簡介,長興島素有“桔鄉(xiāng)”、“凈島”、“長壽島”之美稱。環(huán)境宜人，充滿田園風(fēng)光。 現(xiàn)已建成垂珠園、先豐度假村、蒙古村跑馬場、上海特技城、石沙野生動物園，以及利用天然蘆葦建成的“蘆蕩迷宮”等，輔有賓館、飯店、商場、通迅等服務(wù)設(shè)施。每年深秋季節(jié)，長興島都要舉辦上海柑桔節(jié),長興島俗稱鴨窩沙，分為石頭沙、瑞斗沙、潘家沙、鴨窩沙、金帶沙五個部分，從東到西長21公里，面積76平方公里,橫沙島有“長壽瑞地”的傳說，其開發(fā)始于江陰南菁書院（建于光緒八年），五六十年代橫沙島上還有鎸有“南菁”二字的界樁。 橫沙島上現(xiàn)有天使海灘度假村和夏威夷水上樂園等旅游度假場所，雖然是獲得了國家認(rèn)證的生態(tài)旅游區(qū)，但其旅游開發(fā)并不成熟，有很大發(fā)展空間,橫沙島由橫沙和元沙組成，面積約42平方公里，是1992年國家批準(zhǔn)的旅游度假區(qū)，擁有上海唯一一處細(xì)砂海灘,長興島和橫沙島位于崇明島和上海市區(qū)之間，隸屬于寶山區(qū)政府，市區(qū)到長興島只需半小時的航程,2024/10/21,54,長興島和橫沙島對開發(fā)東灘的影響,從以下幾個方面考慮，長興島和橫沙島的地理位置、資源特點決定了開發(fā)東灘不能忽視這兩個島的問題。,交通問題,實現(xiàn)功能,宣傳定位,與東灘乃至陳家鎮(zhèn)相比，橋隧貫通后長興島和橫沙島的交通狀況 最先得到解決，而且比東灘要便利的多，因此兩島會首先成為開發(fā)熱點，經(jīng)濟和土地價值得到提升。,長興島和橫沙島目前定位是作為上海后花園提供休閑娛樂，交通改善后同樣可以開發(fā)高檔別墅住區(qū)，島上可以建設(shè)很多大型的娛樂旅游項目，借助島嶼的綜合資源優(yōu)勢，很容易和東灘形成直接的競爭。,無論開發(fā)哪些項目，長興島和橫沙島的資源優(yōu)勢決定了其宣傳 主題必然與生態(tài)相關(guān)，尤其橫沙島還是國家級旅游度假區(qū)。兩島 與東灘是互相促進還是針鋒相對的的關(guān)系取決于由誰掌握開發(fā)權(quán)。,競爭因素,如果不能對長興島和橫沙島的開發(fā)施加影響，橋隧貫通既是東灘 進行系統(tǒng)開發(fā)的時機，也是其他投資商大舉進入橫沙、長興島進 行規(guī)模開發(fā)的時機，對東灘的開發(fā)和運作會有很大的負(fù)面影響。,2024/10/21,55,與相關(guān)地區(qū)的合作分析,不考慮一鎮(zhèn)兩島的開發(fā)就不能保證東灘成功開發(fā)，如果能夠掌握對陳家鎮(zhèn)、橫沙島、長興島的開發(fā)控制權(quán)，對東灘開發(fā)無疑是最有利的。,陳家鎮(zhèn)：隸屬于崇明縣政府，當(dāng)?shù)卣疅o力從事該地區(qū)的開發(fā)，上海市政府也曾透露出 由上實集團統(tǒng)一進行東灘和陳家鎮(zhèn)開發(fā)的意向。 由市政府出面以某種形式或政策優(yōu)勢將陳家鎮(zhèn)的開發(fā)控制權(quán)賦予東灘公司，或者由東灘公司和陳家鎮(zhèn)等多方組成合資公司。前提是東灘公司要保證對整體開發(fā)的控制力。,長興島和橫沙島：兩島開發(fā)不是東灘公司的開發(fā)重點，但是必須考慮該地區(qū)與東灘整體開發(fā)的協(xié)同性，對該地區(qū)開發(fā)的控制可以采取引入投資者組建合資開發(fā)公司，保證東灘公司在其中相對控制地位的方式。 橫沙島是國家級旅游度假區(qū)，土地征用等問題比較復(fù)雜，因此可以采用項目合作的方式與當(dāng)?shù)卣⒑献麝P(guān)系，進而形成對開發(fā)控制權(quán)的實際控制，或者取得在橫沙島上的優(yōu)先開發(fā)權(quán)是比較合理的選擇。,具體的合作方式和談判條件，需要在各方互相接觸和了解，明確了合作內(nèi)容，并取得了政府相關(guān)職能部門的首肯后才能確定。 核心原則是保證東灘公司對開發(fā)的控制權(quán)，協(xié)同開發(fā)的凈收益大于不合作的狀態(tài)。,2024/10/21,56,東灘開發(fā)的關(guān)鍵點是越江橋隧,越江橋隧不僅是啟動?xùn)|灘大規(guī)模開發(fā)的前提，也是掌握整個區(qū)域開發(fā)主動權(quán)的關(guān)鍵。橋隧建設(shè)的時間、由誰來建，都將直接影響東灘開發(fā)的進程。,建設(shè)越江隧道的三種形式,市政府財政投入,政策發(fā)展方向 政府投資的可能性,其他組織投資,可能的影響和利弊,上海實業(yè)組織投入,可能的方式和利弊,2024/10/21,57,上海城市建設(shè)的投融資體制分析,以建立舉債機制為重點，擴大政府投資規(guī)模,80年代中期到90年代初,以土地批租為重點，大規(guī)模挖掘資源性資金,90年代中期,以資產(chǎn)運作為重點，擴大社會融資,90年代后期,上海城市建設(shè)投融資體制改革大致走過了三個階段,上海十多年來的投融資體制改革初步形成了“政府引導(dǎo)、社會參與、市場運作”的投資格局。繼續(xù)深化投融資體制改革的方向是更好地借鑒國際慣例：,進一步完善開發(fā)機制。把基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和周邊土地開發(fā)結(jié)合起來，將基礎(chǔ)設(shè)施條件改善帶來的土地升值收益，主要用于基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，形成良性循環(huán)。,進一步擴大資本市場融資。推進公用事業(yè)企業(yè)上市融資，發(fā)揮資本市場的融資功能。支持保險基金參與有盈利能力的基礎(chǔ)設(shè)施投資。,積極探索采用BOT、BOO等國際通行形式，進一步擴大社會投資的范圍。,加大公共財政對城市建設(shè)的支持力度。在經(jīng)濟增長與財力增長的同時，保持建設(shè)財力逐年增長。完善建設(shè)性收費機制，增加政府建設(shè)資金來源,2024/10/21,58,上海城市建設(shè)的投融資體制分析“上海模式”,1992年小平南巡講話催生了上海城投（上海市城市建設(shè)投資開發(fā)總公司），“上海模式”浮出水面。典型項目：,2024/10/21,59,從今年的發(fā)展來看由上海市政府直接投資進行滬崇通道建設(shè)的可能性很小,上海市政府城建投融資體制改革的方向：,政府財政投入 政府定位：直接開發(fā),吸引社會資金 政府定位：政策支持引導(dǎo),浦江開發(fā)的操作者、組織者—上海市建委：,除對規(guī)模和總量進行必要控制外，浦江開發(fā)的資金構(gòu)成主要將由市場決定：在規(guī)劃上，實行國際化；在運作上，實行市場化。,由上海市政府直接投資進行滬崇通道建設(shè)的可能性很小，而由上海市政府出政策和優(yōu)惠條件，社會資金投資有極大的可能，因此誰造橋遂誰就可能得到政策、資源從而掌握整個地區(qū)開發(fā)的主動權(quán)。將主動權(quán)交給其他人很難保證東灘開發(fā)和上實集團全面獲益，由上實集團主動考慮組織橋隧建設(shè)是更現(xiàn)實的。,2024/10/21,60,上實集團主導(dǎo)滬崇通道建設(shè)的戰(zhàn)略考慮,東灘開發(fā)作為上海市政府賦予上實集團的一項使命，集團需要從整體發(fā)展戰(zhàn)略來考慮對東灘公司的支持力度和在東灘開發(fā)中各相關(guān)環(huán)節(jié)的投入力度,主導(dǎo)修建滬崇通道,橫沙島、長興島協(xié)同開發(fā),東灘開發(fā),東灘整體協(xié)同開發(fā),上實集團發(fā)展,上實集團主導(dǎo)修建滬崇橋隧實際意義上是推動政府賦予的開發(fā)東灘、開發(fā)崇明的使命，并使上實集團在東灘的開發(fā)中全面獲益。但橋隧建設(shè)項目投資金額巨大，施工期較長，并且涉及到三處相關(guān)區(qū)域的整體協(xié)同開發(fā)，從這一意義上講，東灘開發(fā)必須納入到集團的整體戰(zhàn)略規(guī)劃中系統(tǒng)考慮,陳家鎮(zhèn)協(xié)同開發(fā),2024/10/21,61,建設(shè)跨江橋隧的相關(guān)問題和解決方式建議,泛東灘開發(fā)概念：從東灘開發(fā)的深遠(yuǎn)意義出發(fā)，把事情放到更大的背景下考慮，以橋隧的建造作為條件要求市政府給予支持和政策優(yōu)惠，將東灘及與之關(guān)聯(lián)密切的陳家鎮(zhèn)、長興島、橫沙島統(tǒng)一納入到東灘開發(fā)的規(guī)劃內(nèi)，系統(tǒng)規(guī)劃。,跨江橋隧的建設(shè)投資金額大，施工期長，貸款本息償還壓力較大，因此在爭取政府支持的同時，也需要“以戰(zhàn)養(yǎng)戰(zhàn)”，挖掘項目本身的資源，通過前期開發(fā)降低總體成本。,爭取政府支持， 獲得在兩島一鎮(zhèn) 的開發(fā)權(quán),橋隧建設(shè)同時， 在長興島著手部分項目建設(shè)，例如，高檔別墅住區(qū),針對部分建設(shè)的項目展開營銷工作,吸引其他投資者,隧道部分完成后以項目出售的收益支持后續(xù)建設(shè),降低項目總成本。 與東灘本身的項目既要有區(qū)分又要有形成呼應(yīng)。,,說明：長興島的開發(fā)規(guī)模和收益需要具體測算,2024/10/21,62,崇明越江橋隧建設(shè)對上海實業(yè)的機遇—一橋天地寬,參與橋隧建設(shè)等于爭取掌握東灘開發(fā)和企業(yè)發(fā)展的主動權(quán)，主動掌握對東灘開發(fā)和崇明開發(fā)的戰(zhàn)略時機 。,東灘開發(fā)關(guān)系到整個崇明島的開發(fā)，崇明是21世紀(jì)上海市可持續(xù)發(fā)展的重要戰(zhàn)略空間，受到市政府重視，重要性必定會日益提高。東灘的土地可能成為政府引資建橋的砝碼，上實自己不做就可能給別人做。,參與建橋可以直接將東灘公司帶入資本市場，利于解決目前的資金短缺問題；同時有機會進入一系列潛力巨大的新產(chǎn)業(yè)（如基礎(chǔ)建設(shè)），提高融資能力，擴大發(fā)展空間，做大做強企業(yè)。,上實集團未來在上海的地位取決于對上海市能否有重大貢獻(xiàn)，是否能參與影響上海發(fā)展的重大事件，同時為集團爭取更大發(fā)展空間。這些因素直接影響上實集團的發(fā)展，開發(fā)東灘和崇明正提供了這樣一種契機。,東灘位于崇明島東部，有生態(tài)保護區(qū)的約束，今后開發(fā)中大規(guī)模的建設(shè)重心必定在大橋兩側(cè)。上實集團要爭取全面獲益，造橋是最好的砝碼。,120億的造橋工程本身對上海實業(yè)和東灘公司來說就是實現(xiàn)跨越絕好的機遇。橋隧不僅工程浩大，而且牽動的是上海、長江三角洲整個地區(qū)的發(fā)展，作為一個啟動因素它撬動的是一個蘊藏著無限商機的發(fā)展空間。,1,2,3,4,5,6,2024/10/21,63,東灘開發(fā)的內(nèi)容,東灘開發(fā)的內(nèi)涵 東灘開發(fā)相關(guān)因素分析 東灘開發(fā)的條件 東灘開發(fā)的戰(zhàn)略階段,2024/10/21,64,東灘健康生活的規(guī)劃目標(biāo),中國生態(tài)環(huán)境最佳的人居之地,私人農(nóng)場,私人牧場,濕地高爾夫,科學(xué)中心,里維埃拉級別墅區(qū),生態(tài)核,度假別墅區(qū),綜合配套功能區(qū),國際醫(yī)學(xué)醫(yī)療區(qū),博物館,會展中心,2024/10/21,65,東灘現(xiàn)實的狀況根本不具備大規(guī)模開發(fā)的條件,濕地需要保護 土地需要治理 水道需要修整 道路需要修建 。,2024/10/21,66,資金是東灘開發(fā)的稀缺資源,Money,滬崇蘇越江通道 土地改良 水道修整 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 東灘的規(guī)模開發(fā),84平方公里的土地，1個億的資金,東灘公司憑借現(xiàn)有的資金和實力根本無法大規(guī)模啟動項目環(huán)境建設(shè)，我們現(xiàn)有的和我們需要的相差太遠(yuǎn)！,2024/10/21,67,如何吸引東灘開發(fā)必須的資源,贏得客戶的根本是努力達(dá)成客戶需求,東灘開發(fā)需要的主要資源： 資金 技術(shù) 政策 品牌,資源的提供者： 投資者 合作者 政府,資源提供者關(guān)注的是： 東灘公司的實力 東灘項目的吸引力,資源的提供者是我們開發(fā)東灘的客戶,2024/10/21,68,外部環(huán)境條件 橋隧通車 改良的土地 修整的水道 必要的基礎(chǔ)建設(shè),東灘系統(tǒng)開發(fā)的條件,企業(yè)的實力 強大的資本實力 超大項目的運營能力 一流的人才隊伍 企業(yè)品牌的影響力,開發(fā)的吸引力 國際領(lǐng)先的開發(fā)理念 良好的項目環(huán)境 多贏的商業(yè)模式 東灘品牌的影響力,主觀條件,客觀條件,東灘公司憑借現(xiàn)有的資金和實力根本無法啟動項目環(huán)境建設(shè)，也無法吸引規(guī)?；耐鈦碣Y源投入，更談不上國際水平的生態(tài)開發(fā)。,2024/10/21,69,東灘開發(fā)的關(guān)鍵問題是什么？,橋隧不是問題！,問題是： 橋隧建成之后我們能做什么？,橋隧留給我們的是發(fā)展提高自己的時間，但是時間并不多！,橋隧開通之后會帶動大規(guī)模的開發(fā)，作為崇明開發(fā)的先行者和表帥，沒有超強的運作實力 如何能承擔(dān)得起如此巨大的造城工程？如何保證留給我們下一代一個可持續(xù)發(fā)展的空間？,我們沒有本錢浪費時間，更沒有膽量對自然犯錯誤和浪費資源。,2024/10/21,70,東灘開發(fā)的內(nèi)容,東灘開發(fā)的內(nèi)涵 東灘開發(fā)相關(guān)因素分析 東灘開發(fā)的條件 東灘開發(fā)的戰(zhàn)略階段,2024/10/21,71,東灘三個戰(zhàn)略發(fā)展階段,三段式開發(fā),第一階段,第二階段,第三階段,整合資源 規(guī)模開發(fā),搭建平臺 積聚資源,長期的可持續(xù)發(fā)展二次開發(fā)提升價值,時間,2024/10/21,72,東灘開發(fā)第一階段需要的準(zhǔn)備,增強東灘吸引力,時間,增加?xùn)|灘開發(fā)吸引力方面 完善各類規(guī)劃 開發(fā)理念創(chuàng)新 制定階段商業(yè)合作模式 制定長期投入規(guī)劃（改土治堿、基礎(chǔ)建設(shè)） 制定區(qū)域發(fā)展規(guī)劃 東灘概念推廣 爭取支持和協(xié)作,增強公司實力方面 理順體制（農(nóng)業(yè)公司、土地所有權(quán)、管控機制） 建立聯(lián)盟（區(qū)域內(nèi)外、市內(nèi)外、行業(yè)內(nèi)外、國內(nèi)外） 建立核心支柱產(chǎn)業(yè) 完善公司管理（業(yè)務(wù)流程、組織結(jié)構(gòu)、績效管理、激勵） 建立人才機制（吸引、培養(yǎng)、選拔，外部人才利用） 樹立企業(yè)品牌 （品牌定位、品牌推廣） 擴大企業(yè)影響力,2024/10/21,73,東灘三