【文章內(nèi)容簡介】 差不多的情況下，服務(wù)成為關(guān)鍵因素。”曾在上海參與建設(shè)、管理酒店式公寓的張寅說。他認為，設(shè)備很陳舊的香格里拉、長富宮等物業(yè)，如今的租價都高于周邊新蓋的酒店，服務(wù)和管理在其中起了決定作用，酒店式公寓的優(yōu)勢也在于此。但是，酒店式公寓產(chǎn)生的費用高，小業(yè)主眾口難調(diào)，如果造成部分小業(yè)主不同意統(tǒng)一的裝修、不允許管理公司進門服務(wù)客戶等狀況發(fā)生，即使聘請了知名酒店管理公司，其結(jié)果與住宅物業(yè)管理公司并無二致，酒店式服務(wù)和管理就會名存實亡。當(dāng)年上海的金橋公寓淪落到自住型物業(yè)也就不足為奇了。對此戴德梁行的樊驥也持類似觀點：“客戶去留的決定，60%～70%受物業(yè)管理水平高低的影響。管理公司能接受和保證正常運作的酒店式公寓，至少應(yīng)有70%以上的客戶簽訂租賃協(xié)議。而目前國內(nèi)酒店管理公司水平跟不上，也是市場一大忌?！蓖顿Y前景喜中亦有憂酒店式公寓占有優(yōu)厚的市場條件，這幾年在市場上快速發(fā)展，但實際真正能稱得上是酒店式公寓的不多，據(jù)戴德梁行統(tǒng)計，目前京城包括大、小業(yè)主在內(nèi)的酒店式公寓只有8000～9000套，市場潛力很大。東方廣場前兩幢酒店式公寓推出僅8個多月全部租滿，第三幢公寓從去年10月至今已出租60%多。東方廣場公寓部總經(jīng)理蔣凌峰認為奧運和WTO效應(yīng)，將會有更多的國內(nèi)外企業(yè)來北京設(shè)立公司和辦事機構(gòu)，酒店式公寓將成為這些公司高層們的首選。而奧運前后旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展，也將為酒店式公寓注入新的商機。值得一提的是，針對業(yè)權(quán)分散的酒店式公寓隱含矛盾多，業(yè)內(nèi)專家提醒小業(yè)主保持謹(jǐn)慎的投資態(tài)度。酒店式服務(wù)的長期性難以保證首先，酒店式公寓所占用的資金相對較多，回報的周期相對較長，因此一般是中長線的投資行為，而酒店式服務(wù)公司往往只簽3～5年的租約，況且小業(yè)主很容易改換管理公司，服務(wù)的長期性有阻力。其次，目前市場上出現(xiàn)兩種處理分割業(yè)權(quán)的酒店式管理方式，一種是把小業(yè)主的經(jīng)濟利益捆綁在一起，根據(jù)收益分成；另一種是只對一部分房屋做酒店式入室服務(wù)。從理論上說，這兩種方法都是可行的。但關(guān)鍵是第一種方式有多少人愿意被捆綁？收益能捆綁多久？第二種則是管理公司必須對每一項服務(wù)和分?jǐn)們?nèi)容做細化，如哪些是共性的，哪些是個性的，它們該如何分?jǐn)偤褪召M等，否則將導(dǎo)致業(yè)主分配不勻、利益不公的狀況發(fā)生。面臨激烈的競爭壓力由于業(yè)權(quán)分割的原因，小業(yè)主購買的酒店式公寓不可能成為高檔酒店式公寓，作為中低檔酒店式公寓不可避免地遭受中高檔公寓的挑戰(zhàn)。中高檔公寓租價與酒店式公寓相差不大，甚至更低，許多小業(yè)主也愿意雇傭鐘點工為房客服務(wù)，因此，酒店式公寓中服務(wù)、品質(zhì)低的項目優(yōu)勢難存，受沖擊的程度大，競爭壓力加劇。顯然，業(yè)權(quán)分割的酒店式公寓投資前景并不燦爛，其中夾雜著種種矛盾，迫使開發(fā)商、投資者和管理公司不得不對此保持審慎的態(tài)度。這不由令人聯(lián)想到戀日國際，當(dāng)初該項目的開發(fā)商把他的產(chǎn)品稱之為“獨立式公寓”而非酒店式公寓，也正是出于對這方面的顧忌。第三篇：高校教師公寓物業(yè)管理模式探討高校教師公寓物業(yè)管理模式探討摘要：提出合理有效的高校教師公寓物業(yè)管理模式，以適應(yīng)高校教師公寓物業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀。利用調(diào)查分析的方法闡釋了高校教師公寓物業(yè)管理存在的權(quán)屬轉(zhuǎn)變、市場不健全、被服務(wù)群體特殊等現(xiàn)狀。分別概述了重慶大學(xué)“管理大于服務(wù)”、上海交通大學(xué)“管理一體化、綜合化”、溫州大學(xué)“以客戶為中心、服務(wù)品質(zhì)為導(dǎo)向”的三種住宅物業(yè)管理模式。最終提出了四種特色服務(wù)，形成了適合高校教師公寓物業(yè)的集約綜合型管理模式。隨著人們對物業(yè)管理認識的不斷提高，目前暫存的由高校指定物業(yè)公司管理的局面必然被打破，代之的將是競爭激烈、多家經(jīng)營、靠優(yōu)質(zhì)服務(wù)占領(lǐng)市場的物業(yè)管理新局面。本文就各大高校物業(yè)管理模式進行探討。▲▲ 高校教師公寓權(quán)屬的轉(zhuǎn)變隨著高校教職工住房制度改革的不斷深入，全國各高校公有住房出售工作的全面推進，高校住房的權(quán)屬發(fā)生了根本的變化，形成了產(chǎn)權(quán)多元化的格局。這項工作在很大程度上緩解了高校教職工住房難的問題，但同時也給高校教師公寓管理帶來了新的問題。 高校教師公寓市場發(fā)展趨勢高校教師公寓物業(yè)管理市場發(fā)展較慢，尚未形成完善的管理制度。目前大部分高校還未進行全面的物業(yè)管理，仍然是計劃經(jīng)濟下的傳統(tǒng)住房管理既行政福利式管理，在管理上仍然處于一般性房屋修繕養(yǎng)護的管理水平。高校教師公寓物業(yè)不同于社會上的商品住宅小區(qū)：首先高校教師公寓建在學(xué)校校區(qū)之內(nèi)，具有濃厚的文化環(huán)境及學(xué)術(shù)氛圍；其次，教職工群體素質(zhì)比較高，參與物業(yè)管理的意識較強，對居住環(huán)境的建設(shè)及服務(wù)的要求都表現(xiàn)出較高層次的需求，這也給物業(yè)管理帶來一定的難度。如何認識高校的物業(yè)管理，如何改革傳統(tǒng)的高校房屋管理，這是一個復(fù)雜的問題，也是一個迫切要解決的問題，必須要認真地加以討論研究出適合高校教師公寓現(xiàn)狀的物業(yè)管理模式。現(xiàn)如今許多高校也逐漸認識到改革傳統(tǒng)高校房屋管理的重要性，提出了適合本校的物業(yè)管理運營模式。▲▲ 重慶大學(xué)：“管理大于服務(wù)”重慶大學(xué)對青年教師公寓實行“本人申請、單位審核、據(jù)實配租、契約管理、有序流轉(zhuǎn)”的管理模式。重慶大學(xué)教師公寓是學(xué)校為青年教師提供的進行了基本裝修、提供了必備家具電器、實行公寓化管理、產(chǎn)權(quán)歸屬學(xué)校的周轉(zhuǎn)性租住房。學(xué)校資產(chǎn)與后勤管理處為青年教師公寓管理職能部門，負責(zé)房源的收集、配租、調(diào)整及物業(yè)服務(wù)的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。青年教師公寓的租金由學(xué)校財務(wù)處按月從職工本人工資賬戶中扣繳。不得擅自對公寓進行裝修、改造；不得擅自改變用途，嚴(yán)禁轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借。學(xué)校在產(chǎn)權(quán)歸屬、房屋流轉(zhuǎn)上加大管理力度而弱化了房屋在“物業(yè)服務(wù)”上的程度。：“一體化、綜合化”在管理模式上，上海交大實現(xiàn)物業(yè)管理一體化、綜合化，其中包括業(yè)戶管理、資料檔案管理、房屋管理、設(shè)備管理、配套設(shè)施管理、環(huán)境交通管理以及常規(guī)性服務(wù)、委托性服務(wù)、經(jīng)營性服務(wù)、無償性服務(wù)等。在管理上上海交大大的物業(yè)管理依托學(xué)校本身的后勤集團同上海某物業(yè)公司合作進行。 溫州大學(xué)：“以客戶為中心，服務(wù)品質(zhì)為導(dǎo)向”溫州大學(xué)將教師公寓的物業(yè)管理全權(quán)交給溫州市誠信物業(yè)服務(wù)有限公司，公司將秉承“為業(yè)主節(jié)約每一分，讓業(yè)主滿意多一分”的管理理念，依托長城物業(yè)成功的連鎖經(jīng)營模式和經(jīng)驗根據(jù)溫州大學(xué)《教師公寓》的顧客定位，樓宇設(shè)備、設(shè)施的自動化程度，以及溫州大學(xué)《教師公寓》所處的地理環(huán)境，采用“以客戶為中心，服務(wù)品質(zhì)為導(dǎo)向”的經(jīng)營管理模式。上述三所高校均在管理模式上進行了改革和創(chuàng)新，根據(jù)以上三所學(xué)校對比分析，溫州大學(xué)和上海交通大學(xué)的住宅物業(yè)管理模式值得借鑒?！s綜合型管理 親切關(guān)懷資源共享，學(xué)生生活方便。公寓建在校內(nèi)或周邊可以充分利用學(xué)?，F(xiàn)有的食堂、超市、洗澡堂、教學(xué)樓、運動場等資源，學(xué)生進餐、學(xué)習(xí)、鍛煉、購物充分利用學(xué)?，F(xiàn)有的各類生活設(shè)施和學(xué)校現(xiàn)有的水電管網(wǎng)、電話通訊和校園網(wǎng)絡(luò)。 學(xué)術(shù)氛圍為加強與業(yè)主的溝通與聯(lián)系，宣傳物業(yè)政策