【文章內(nèi)容簡介】 關(guān)優(yōu)惠政策，從整體上推動整個海南旅游經(jīng)濟、房地產(chǎn)的發(fā)展。國際旅游島大背景下的海口房地產(chǎn)市場逐漸趨于成熟，現(xiàn)正處于高速發(fā)展階段。根據(jù)調(diào)查顯示，目前，海口房價整體相對其他國內(nèi)其他一、二線城市來說相對較低，未來房價還會有上升空間。 海南島是國內(nèi)外居民心目中理想的“第二居住地”，擁有“健康島” ﹑“無疫區(qū)”盛譽的海南房地產(chǎn)前途無量，是大有作為的。海南省未來 20 年旅游發(fā)展總目標(biāo)為，建成世界著名、亞洲一流的度假休閑旅游目的地，作為經(jīng)濟、政治中心、又榮獲“中國人居環(huán)境獎”的?？?，加上，環(huán)島鐵路 的開通，將迅速縮短整個海南島的空間距離，這將進一步放大?？谠诔鞘谢A(chǔ)設(shè)施、商業(yè)等配套完善方面的吸引力，因此，不容置疑，海口房地產(chǎn)未來發(fā)展前景非?？捎^。 海南海豚兄弟房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 12 三、宏觀市場與本項目發(fā)展 從宏觀市場分析來看，目前，整個房地產(chǎn)樓市陷入了持續(xù)觀望狀態(tài)中，不利于本項目的發(fā)展，并且在樓市成交量持續(xù)下滑的狀態(tài)下，本項目銷售會受到一定沖擊影響。但是，由于?？诜康禺a(chǎn)市場發(fā)展前景較樂觀，未來，本項目市場發(fā)展將會轉(zhuǎn)好。 另，據(jù)統(tǒng)計分析，海口市房地產(chǎn)市場小戶型旺銷，大中戶型成為海口本土居民的新寵。中漢大廈以中小戶型為主，符合了市場發(fā)展需 求。 第三部分 項目區(qū)域市場分析 一、?？诜康禺a(chǎn)市場分析 土地市場分析 ?？谑兄行膮^(qū)域房地產(chǎn)市場受土地供應(yīng)限制而進入平穩(wěn)發(fā)展期，秀英成為土地供應(yīng)主力，尤其西海岸片區(qū)成為海口市場焦點。東西兩岸濱海市場正在崛起，郊區(qū)化成?？诜康禺a(chǎn)市場發(fā)展方向。 美蘭區(qū)市場處于高速運轉(zhuǎn)期，供求平衡。 海南海豚兄弟房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 13 二、項目所在區(qū)域市場分析 美蘭區(qū)房地產(chǎn)市場特征分析 美蘭區(qū)房地產(chǎn)市場輻射范圍廣，主要新盤都集中在海甸島以及濱江板塊，區(qū)域發(fā)展基本飽和。文明東板塊基本屬于舊城改造區(qū)，房地產(chǎn)發(fā)展空間較大。 區(qū)域競爭樓盤及價格水平分析 項目所 在區(qū)域?qū)儆谂f城改造區(qū)，周邊均是部分中檔樓盤，主要競爭樓盤為以下： 項目名稱 項目地址 起價（元 /㎡） 均價（元 /㎡） 折扣 占地面積（㎡） 建筑面積（㎡） 文錦閣 海口市文聯(lián)路 二房 5880 三房 7100 6500 暫無折扣 5481 ㎡ 15199 ㎡ 白龍新城 ?？谑邪埍? 7800 8300 暫無折扣 15畝 30000 ㎡ 藍(lán)水灣 2 期 江海匯 ?？谑袨I江路 8388 9500 一等獎終身免物業(yè) 二等獎 1000 元裝修 三等級送雪弗蘭轎車 ㎡ ㎡ 聯(lián)發(fā)名宇 海口 市文明東路 6888 8500 一次性 98 折 ㎡ ㎡ 春江一號 ?？谑忻老槁? 7800 8400 一次性 97按揭 98 折 ㎡ ㎡ 龍景商業(yè)城 海口市白龍北 7388 8500 按揭 折 15065 ㎡ ㎡ 海南海豚兄弟房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 14 青青雅舍 ?？谑形拿髀? 7300 7900 全款 98 折 1333 ㎡ 4495 ㎡ 從以上信息可以看出，最高是藍(lán)水灣二期江海匯起價 8388 元 /平方米，均價在 9500 元 /平方米左右，還推出購房送大獎活動，分別以抽獎的形式送出，一 等獎終身免物業(yè)，二等獎 1000 元 /平方米精裝修標(biāo)準(zhǔn)，三等獎送雪佛蘭轎車一輛。藍(lán)水灣二期江海匯規(guī)劃面積大，園林景觀優(yōu)美，吸引眾多新老客戶再次置業(yè)。最低屬于文景閣，項目折后二房起價 5880 元 /平方米、三房 7100 元 /平方米。位于白龍南路上的白龍新城與龍景商業(yè)城分別為起價 7800 元、7388 元，均價 8300元和 8400元不相上下。 從以上可以分析，龍景商業(yè)城、白龍新城、藍(lán)水灣二期江海匯等項目價格較高，這些項目均分布在白龍片區(qū)，項目不僅規(guī)模較大，如龍景商業(yè)城、白龍新城等均有臨街商鋪，并享受周邊海鮮廣場、武警醫(yī) 院、第四中學(xué)、南北貨運市場、美舍河帶狀公園等配套設(shè)施，所以價格較偏高。青青雅舍、文景閣、聯(lián)發(fā)名宇等項目價格較為偏低，地理位置較偏，項目規(guī)模較小，配套等設(shè)施并不十分完善。 綜合以上信息，我們分析得出，本項目周邊樓盤均價在 7500 元左右，這一區(qū)域的客戶群主要來自于附近白領(lǐng)階層、外地在本地工作的硬性需求的人群。 海南海豚兄弟房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 15 第四部分 項目分析 一、項目 SWOT分析 項目優(yōu)勢（ S） （ 1）區(qū)位： 本項目處于海口舊城改造區(qū)，項目近市場、藥店，基礎(chǔ)設(shè)施較完善，交通便利，地理位置優(yōu)越。 （ 2）景觀資源： 項目享受周邊三公 里范圍內(nèi)的城市配套景觀； （ 3）規(guī)模： 項目總占地面積 2145平方米，總建筑面積 ； （ 4）價格優(yōu)勢： 相對于周邊項目，中漢大廈價格較為實惠，項目 6000元 /平方米帶 1000元 /平方米精裝修。 （ 5） 配套優(yōu)勢： 項目地處海口市老城區(qū)，周邊范圍一公里內(nèi)醫(yī)院、學(xué)校、市場、酒店等多項配套齊全，交通便利，公交線路覆蓋全市，項目享受城市成熟配套設(shè)施。 （ 6）投資優(yōu)勢： 區(qū)域與項目投資前景廣闊，項目北面為三亞街老民宅區(qū)，處于?？谑谐侵写甯脑旆秶鷥?nèi)，區(qū)域升值空間巨大；項目西面、南面為?？谑兄b批發(fā)集散 地，中小戶型租賃需求較高，符合本項目戶型設(shè)計。 項目劣勢分析（ T） 海南海豚兄弟房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 16 （ 1）本區(qū)域地處老城區(qū)中心，白天周邊較為臟、亂、雜，交通擁堵，車輛出行較為不便； （ 2）本項目受到周邊其它項目樓盤影響，其影響來自于其他項目的配套設(shè)施與地理位置； （ 3）本項目規(guī)模較小，雖設(shè)有地下停車庫，但車位滿足不了全部業(yè)主的需求； （ 4）本項目全部都是精裝修，客戶不能自行決定裝修風(fēng)格，選擇性不大； （ 5）項目規(guī)模小，容積率高。 項目機會（ O） (1)項目地屬于老城區(qū)改造區(qū)域，項目能吸引老城區(qū)二次改善客戶群； （ 2） 項目對面有服 裝批發(fā)市場，這將給項目帶來一定的客戶群； （ 3） 美蘭區(qū)以及其他區(qū)域的年輕置業(yè)者需求未被滿足，且需