【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 情況都會(huì)存在，進(jìn)而造成房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定實(shí)踐過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)和普通房地產(chǎn)估價(jià)多且復(fù)雜的問(wèn)題。筆者結(jié)合多年房地產(chǎn)司法鑒定評(píng)估工作實(shí)踐及遇到的一些實(shí)際案例，認(rèn)為在房地產(chǎn)司法鑒定評(píng)估實(shí)踐中，最為突出的問(wèn)題就是評(píng)估過(guò)程中相關(guān)當(dāng)事方的配合難問(wèn)題，下面就對(duì)該問(wèn)題及解決對(duì)策談一點(diǎn)淺見(jiàn)。在司法實(shí)踐中，房地產(chǎn)因其自身價(jià)值大的特點(diǎn)，往往在民事經(jīng)濟(jì)糾紛中占有關(guān)鍵性的地位。因此，房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果對(duì)案件中的各方當(dāng)事人的切身利益會(huì)產(chǎn)生重大影響。并且，不同的訴訟背景因素會(huì)讓當(dāng)事方產(chǎn)生完全不同的態(tài)度。例如，如果訴訟背景為以資抵債，那么房地產(chǎn)資產(chǎn)擁有方就會(huì)傾向于其房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果越高越“合理”；但同樣的情況，如果訴訟背景變成了財(cái)產(chǎn)分割，那房地產(chǎn)資產(chǎn)擁有方自然又會(huì)傾向于其估價(jià)結(jié)果越低越“合理”。由于房地產(chǎn)評(píng)估在司法鑒定中的特殊影響，造成在工作實(shí)踐中，估價(jià)過(guò)程得不到相關(guān)當(dāng)事人的積極配合。首先，當(dāng)事方的不配合問(wèn)題有時(shí)表現(xiàn)在相關(guān)資料的提供上。在工作實(shí)踐中，我們?cè)龅竭^(guò)這樣的情況，該案例中，估價(jià)對(duì)象為一中型電冶金工業(yè)的配套生產(chǎn)廠房，訴訟背景為以資抵債。在整個(gè)估價(jià)工作過(guò)程中，當(dāng)事方都拖延甚至以種種理由拒不提供房地產(chǎn)評(píng)估的相關(guān)資料，造成估價(jià)工作很難順利進(jìn)行。當(dāng)評(píng)估機(jī)構(gòu)將估價(jià)結(jié)果初稿提交法院后，當(dāng)事方又拿出原拒不提供的資料，以此為據(jù)，對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)結(jié)果提出異議。當(dāng)事方的如此行為，造成了該司法鑒定評(píng)估工作的反復(fù)拖延，進(jìn)而嚴(yán)重影響了整個(gè)司法審判的正常進(jìn)度。其次，最常見(jiàn)的情況是，現(xiàn)場(chǎng)勘察時(shí)相關(guān)數(shù)據(jù)的收集（如商業(yè)房地產(chǎn)的租金收益情況），往往從當(dāng)事方那里得不到準(zhǔn)確數(shù)據(jù)，而估價(jià)人員在對(duì)周圍類似情況房地產(chǎn)調(diào)查時(shí)也常會(huì)受到當(dāng)事方一定程度的干擾。在遇到此類問(wèn)題時(shí)，我們?cè)诠ぷ鲗?shí)踐中一般會(huì)要求評(píng)估人員在不同時(shí)間段對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)進(jìn)行多次獨(dú)立勘察，從而收集到客觀數(shù)據(jù)，在此調(diào)查基礎(chǔ)上采用科學(xué)的評(píng)估方法得出客觀的、令人信服的估價(jià)結(jié)果。另外，在工作實(shí)踐中，我們發(fā)現(xiàn)有時(shí)當(dāng)事方的不配合，是由于一些客觀原因（比如對(duì)房地產(chǎn)一些專業(yè)知識(shí)的所知不夠）造成的。在一宗財(cái)產(chǎn)分割案件中，被告方所屬住宅房地產(chǎn)為“房改房”，未進(jìn)行過(guò)房屋分戶平面圖測(cè)繪，原告方在評(píng)估現(xiàn)場(chǎng)勘察過(guò)程中提出他們認(rèn)為房屋的實(shí)際大小與資料（房產(chǎn)證復(fù)印件）數(shù)據(jù)不符，認(rèn)為資料不真實(shí)；而被告方認(rèn)為自己有理，對(duì)評(píng)估勘察工作有抵觸。評(píng)估人員為當(dāng)事雙方就此種“房改房”的特點(diǎn)及房屋測(cè)繪的相關(guān)知識(shí)做了較為詳細(xì)的說(shuō)明，最后在法院工作人員調(diào)解下，當(dāng)事雙方均作出讓步，同意就以現(xiàn)有資料數(shù)據(jù)作為評(píng)估依據(jù)。從以上情況可以看出，在這種類型的配合問(wèn)題處理上，評(píng)估機(jī)構(gòu)和法院之間的溝通，以及評(píng)估機(jī)構(gòu)與當(dāng)事方之間的溝通是很重要的。作為法院更應(yīng)該支持、配合做好評(píng)估工作，這樣才能保證房地產(chǎn)評(píng)估順利進(jìn)行。（二）房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定中評(píng)估機(jī)構(gòu)收取評(píng)估費(fèi)用存在的問(wèn)題房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在接受法院委托房地產(chǎn)評(píng)估的案件后，按照法院的要求完成房地產(chǎn)評(píng)估工作，因此依據(jù)司法鑒定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取評(píng)估費(fèi)用是合理、合法的。評(píng)估機(jī)構(gòu)以往是在評(píng)估工作結(jié)束后再向當(dāng)事人收取評(píng)估費(fèi)用，但在房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定中，當(dāng)事人時(shí)常出現(xiàn)因?qū)﹁b定結(jié)論或?qū)Π讣袥Q不滿意拒絕交納評(píng)估費(fèi)用的情況。根據(jù)《四川省高級(jí)人民法院委托鑒定管理辦法》第十七條規(guī)定：“鑒定費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人交納的，由司法技術(shù)管理部門通知當(dāng)事人在5日內(nèi)向鑒定機(jī)構(gòu)交納，并告知當(dāng)事人逾期不交將視為自動(dòng)放棄鑒定申請(qǐng)，并承擔(dān)相應(yīng)法律后果”。針對(duì)以上存在的問(wèn)題，我院要求涉案的當(dāng)事人向評(píng)估機(jī)構(gòu)先期預(yù)交部分評(píng)估費(fèi)用，待評(píng)估機(jī)構(gòu)的正式報(bào)告發(fā)出前，交清剩余評(píng)估費(fèi)用。但對(duì)于經(jīng)濟(jì)條件確有困難的當(dāng)事人，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)承擔(dān)專業(yè)機(jī)構(gòu)的社會(huì)責(zé)任，建立“鑒定救濟(jì)”制度，可根據(jù)實(shí)際情況對(duì)確有困難的當(dāng)事人實(shí)行減、免、緩交評(píng)估費(fèi)用。（三）關(guān)于當(dāng)事人在異議期內(nèi)不提出異議，而在異議期后提出的問(wèn)題根據(jù)《四川省高級(jí)人民法院法院委托鑒定管理辦法》第二十二條規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在收到征求意見(jiàn)稿5日內(nèi)，以書(shū)面形式向司法技術(shù)管理部門提交回復(fù)意見(jiàn)，無(wú)正當(dāng)理由，逾期不提交的，視為無(wú)意見(jiàn)”。法院司法技術(shù)管理部門在將鑒定、評(píng)估報(bào)告征求意見(jiàn)稿提交給當(dāng)事人時(shí)，即會(huì)書(shū)面告知當(dāng)事人的異議期限和逾期未提交異議應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任。如果在異議期未提出異議，視為當(dāng)事人對(duì)鑒定、評(píng)估報(bào)告征求意見(jiàn)稿無(wú)異議。當(dāng)事人在異議期后提出的異議，法院將不予認(rèn)可。三、結(jié)語(yǔ)綜上所述，房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定在司法實(shí)踐活動(dòng)中起著十分重要的作用，因而也承擔(dān)著較為重大的責(zé)任。要順利完成法院委托的房地產(chǎn)評(píng)估案件，法院及評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)做好以下幾方面工作：，提供房地產(chǎn)評(píng)估的相關(guān)資料；當(dāng)事人拒不提供的，法院將依法在房產(chǎn)及土地管理部門提取相關(guān)資料；，法院司法技術(shù)管理部門應(yīng)通知雙方當(dāng)事人到場(chǎng)；確有必要的，還要通知案件承辦人到場(chǎng)。法院司法技術(shù)管理部門應(yīng)告知當(dāng)事人在現(xiàn)場(chǎng)勘察時(shí)不到場(chǎng)應(yīng)承擔(dān)的法律后果；；，并加蓋評(píng)估機(jī)構(gòu)印章。在評(píng)估報(bào)告中應(yīng)有評(píng)估人員本人簽名，及加蓋本人房地產(chǎn)注冊(cè)專用章。要圓滿完成房地產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目，只有法院與評(píng)估機(jī)構(gòu)積極溝通、配合，才有利于司法鑒定各個(gè)環(huán)節(jié)工作的順利開(kāi)展。參考文獻(xiàn)：[1][M].北京：中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2007.[2]—理論與實(shí)務(wù)[M].上海：復(fù)旦大學(xué)出版社，2006.[3][M].北京：中國(guó)人民大學(xué)出版社，2002.[4][M].北京：化學(xué)工業(yè)出版社，2008.第四篇：對(duì)兩個(gè)房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)實(shí)務(wù)案例的解析思考打印對(duì)兩個(gè)房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)實(shí)務(wù)案例的解析思考常州中瑞房地產(chǎn)估價(jià)有限公司 陸善斌陳忠明實(shí)務(wù)案例一：背景資料：常州市法院因?qū)徖碡?cái)產(chǎn)權(quán)屬糾紛案，需對(duì)評(píng)估、拍賣花園的壹幢別墅進(jìn)行鑒定，而委托我們進(jìn)行評(píng)估。取得資料：①法院出具的《司法鑒定委托書(shū)》②常州市鎮(zhèn)村鎮(zhèn)建設(shè)管理服務(wù)所與當(dāng)事人于2004年8月8日簽置的《花園三期代建農(nóng)民別墅房協(xié)議》。現(xiàn)場(chǎng)查勘：委估房地產(chǎn)已交付，未裝修，實(shí)際為暫時(shí)閑置狀態(tài)。外圍調(diào)查：經(jīng)向房地產(chǎn)所在地的建管所、土管所、居民走訪，委估房地產(chǎn)，實(shí)際為現(xiàn)在極敏感的“小產(chǎn)權(quán)房”，建管所說(shuō)尚未辦理房產(chǎn)證，土地所說(shuō)土地已為國(guó)有，但以各種理由不讓查檔驗(yàn)證，當(dāng)事人無(wú)法出具正式的權(quán)證，當(dāng)?shù)鼐用裾劦街灰簧先f(wàn)元，就可轉(zhuǎn)讓，但沒(méi)有權(quán)證，電視中幾曾曝光。本案面臨的主要問(wèn)題是：1）根據(jù)“代建協(xié)議”，“代建農(nóng)民別墅房的房產(chǎn)證為村鎮(zhèn)房屋所有權(quán)證，土地使用證為集體土地使用證；今后如果申請(qǐng)辦理國(guó)有土地及國(guó)有房產(chǎn)權(quán)，所發(fā)生費(fèi)用由申請(qǐng)代建方承擔(dān)”。為此，在目前的估價(jià)時(shí)點(diǎn)下，委估房地產(chǎn)能否申辦國(guó)有權(quán)證？何時(shí)申辦國(guó)有權(quán)證？申辦稅費(fèi)將是多少？均存在重大的不確定性。2）委估房地產(chǎn)，土地性質(zhì)不明，權(quán)屬存在重大瑕疵，目前條件下，無(wú)法進(jìn)行正常的買賣與過(guò)戶。3）根據(jù)“代建協(xié)議”，委估房屋寬帶網(wǎng)、水、電、有線電視、煤氣管道開(kāi)通費(fèi)用由申請(qǐng)代建方承擔(dān)。因?yàn)槲婪课葜皇且呀桓叮磳?shí)際使用，相關(guān)當(dāng)事人未出具有關(guān)的資料，上述費(fèi)用的多少、是否已付清，也處于待定狀態(tài)。我們的思考：1）涉訴相關(guān)當(dāng)事人、執(zhí)行法官、司法鑒定處對(duì)于委估房屋的目前法律環(huán)境下能否正常拍買過(guò)戶，實(shí)際都是清楚的。明知不能為而要為之，合法性原則這不是估價(jià)師所能越的紅線，這也是估價(jià)師面臨的重大法律風(fēng)險(xiǎn)。2）有關(guān)人士提出估價(jià)技術(shù)路線“按現(xiàn)行同類國(guó)有權(quán)證下的別墅價(jià)值扣減應(yīng)該發(fā)生的稅費(fèi)計(jì)算出委估房地產(chǎn)的現(xiàn)行價(jià)值”，該技術(shù)路線貌似合理，但正因?yàn)閷?lái)實(shí)際發(fā)生的稅費(fèi)存在重大不確定性，現(xiàn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)下應(yīng)該發(fā)生的稅費(fèi)也就無(wú)從談起。所以明知不能為而為之，白紙黑字的估價(jià)報(bào)告下這“應(yīng)該發(fā)生的稅費(fèi)”的量差所引起的后果，不是估價(jià)師所該承受的痛，這也是估價(jià)師面臨的重大經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。我們的處置：根據(jù)我們的調(diào)研與分析，該房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)業(yè)務(wù)，存在重大法律與經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，我們出具書(shū)面回執(zhí)，建議司法鑒定處與執(zhí)行法官，在目前的條件下進(jìn)行評(píng)估、拍賣程序是不恰當(dāng)?shù)?，?dāng)由協(xié)議當(dāng)事人自己協(xié)議確價(jià)。實(shí)務(wù)案例二：背景資料：常州市法院因?qū)徖斫鹑诮杩詈贤m紛案，需對(duì)常房權(quán)證字號(hào)房屋及常房權(quán)證字號(hào)土地使用權(quán)證范圍內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物進(jìn)行評(píng)估。取得資料：①法院出具的《司法鑒定委托書(shū)》②常房權(quán)證字號(hào)《房屋所有權(quán)證》③號(hào)《國(guó)有土地使用權(quán)證》?，F(xiàn)場(chǎng)調(diào)查：委估房屋與構(gòu)筑物，實(shí)際為某中外合資企業(yè)廠區(qū)內(nèi)的所有房屋與構(gòu)筑物，該工廠實(shí)際已停產(chǎn)多年，早已斷電斷水，只有留守人員在門衛(wèi)。廠區(qū)的土地使用權(quán)與設(shè)備有另外二個(gè)事務(wù)所評(píng)估。本次評(píng)估中，房屋部分有權(quán)證、相當(dāng)部分無(wú)房屋所有權(quán)證、還有大量特殊專用的構(gòu)筑物，同時(shí)還涉及消防工程、隱蔽工程、綠花等。外圍調(diào)查：通過(guò)對(duì)委估廠區(qū)所在地相關(guān)企業(yè)、政府部門的走訪，委估廠區(qū)所在地原為紡織印染工業(yè)區(qū)，因?yàn)榄h(huán)保形勢(shì)所需及相關(guān)政策調(diào)整，該紡織印染工業(yè)區(qū)關(guān)停轉(zhuǎn)企業(yè)不再允許從事紡織印染工業(yè)，但未有相關(guān)政府部門正式的文件確認(rèn)。本案面臨的主要問(wèn)題是：1)由于房屋構(gòu)筑物、土地使用權(quán)、設(shè)備分別由三家機(jī)構(gòu)評(píng)估，有可能存在重復(fù)評(píng)估或漏評(píng)現(xiàn)象；2）消防工程、隱蔽工程由于沒(méi)有確切的資料，無(wú)從下手并難于把握；3）特殊專用構(gòu)筑物由于工業(yè)區(qū)劃功能的實(shí)際調(diào)整，其對(duì)于價(jià)值的影響，如何核定測(cè)算？ 4）沒(méi)有房屋所有權(quán)證的房屋其建筑面積的測(cè)量與計(jì)算；5）廠區(qū)內(nèi)資產(chǎn)整體打包與分項(xiàng)分部分別出售的可能性及其對(duì)其從價(jià)值的影響？ 我們的思考：1）估價(jià)師不是神仙，不是什么房地產(chǎn)都可以評(píng)，特別是司法鑒定項(xiàng)目，只有在可評(píng)的基礎(chǔ)資料足夠的前提下，方可操作。對(duì)于消防工程、隱蔽工程，必須有相關(guān)方提供足夠的資料，如：地下管道、地下管線的①材質(zhì)②數(shù)量清單③設(shè)計(jì)圖④施工圖⑤竣工決算表⑥工程結(jié)算審計(jì)報(bào)告；污水池、污水處理池等特殊構(gòu)筑物的①材質(zhì)②數(shù)量③主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)④設(shè)計(jì)圖⑤施工圖⑥竣工決算表⑦工程結(jié)算審計(jì)報(bào)告等。2）在沒(méi)有書(shū)面可驗(yàn)證證明文件的條件下，對(duì)于特殊廠房、專用構(gòu)筑物，考慮到委估廠房整體之實(shí)際，應(yīng)當(dāng)按原地持續(xù)使用假設(shè)進(jìn)行考量。3）對(duì)于廠區(qū)內(nèi)各類資產(chǎn)是否整體打包還是分項(xiàng)分部分別出售，作為是同一次委托，在沒(méi)有書(shū)面明確的條件下，應(yīng)分項(xiàng)列示，分類匯總，確認(rèn)總價(jià)，實(shí)際到底如何拍賣出售的操作，已超出估價(jià)師的職業(yè)范圍。我們的處置：1）向司法鑒定處反映情況，由其出面協(xié)調(diào)雙方當(dāng)事人、房屋構(gòu)筑物、土地使用權(quán)、設(shè)備三家評(píng)估機(jī)構(gòu)，現(xiàn)場(chǎng)辦公，明確各自的評(píng)估對(duì)象與具體范圍，各自應(yīng)當(dāng)提供或補(bǔ)充的資料及各自要求提供或補(bǔ)充的資料，特別明確對(duì)于不能及時(shí)提供或補(bǔ)充的資料的后果及其責(zé)任承擔(dān)。盡可能減少可能存在的重評(píng)與漏評(píng)，盡可能減少不必要的時(shí)間延誤，盡可能減少無(wú)為的責(zé)任推諉與扯皮。2）房屋建筑面積以《房屋所有權(quán)證》上所載的數(shù)據(jù)為依據(jù)，無(wú)權(quán)證房屋建筑面積以估價(jià)師現(xiàn)場(chǎng)實(shí)測(cè)的數(shù)據(jù)為依據(jù)。如面積變化，其價(jià)值應(yīng)隨之相應(yīng)調(diào)整。3）評(píng)估結(jié)果包含于房地產(chǎn)不可分割的滿足其使用功能的水、電、氣以及配套的所有相關(guān)輔助設(shè)施，圍墻、砼場(chǎng)地、綠化、廠區(qū)內(nèi)管道等構(gòu)筑物均已單列，但均不含土地使用權(quán)的價(jià)值。4）估價(jià)結(jié)果未考慮特殊交易方式、付款方式及房地產(chǎn)性質(zhì)、用途變更、房屋質(zhì)量、債權(quán)債務(wù)、無(wú)權(quán)證房屋或有稅費(fèi)罰款等對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。5）廠區(qū)內(nèi)，相關(guān)車間、房屋以外的電纜、消防設(shè)施、照明設(shè)施等，因我們未能取得足夠的資料，本次估價(jià)未考慮該部份的價(jià)值。6）廠區(qū)內(nèi)外管道，其中：廠區(qū)外的管道數(shù)量相關(guān)單位未能提供，但提供了相關(guān)單位實(shí)際支付憑證，根據(jù)司法鑒定委托書(shū)，本次估價(jià)不列入估價(jià)范圍；廠區(qū)內(nèi)的管道的數(shù)量與價(jià)值是由估價(jià)師給合設(shè)計(jì)施工圖進(jìn)行分析，并結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)查核與目前市場(chǎng)情況綜合加以確定。鑒于上述二個(gè)實(shí)務(wù)案例，結(jié)合我們多年的實(shí)踐，我們發(fā)現(xiàn)：1）房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)，表面上委托事項(xiàng)明確，但實(shí)務(wù)中具體到實(shí)物狀況、權(quán)益狀況等具體細(xì)節(jié)，由于當(dāng)事人一方或雙方的不合作，要真正明確評(píng)估的各個(gè)事項(xiàng)，沒(méi)有估價(jià)師的一番心血，是難上加難的。2）房地產(chǎn)的法律性質(zhì)與使用功能對(duì)其價(jià)值的影響是顯著的，也是重大的。估價(jià)師對(duì)此可以適當(dāng)使用評(píng)估假設(shè)，但不得濫用估價(jià)假設(shè)前提。估價(jià)假設(shè)前提應(yīng)當(dāng)具有合法性、合理性和驗(yàn)證性。估價(jià)師同時(shí)必須對(duì)估價(jià)假設(shè)前提進(jìn)行必要的披露和闡述。不合法的估價(jià)假設(shè)，不合理的估價(jià)前提，在可驗(yàn)證的將來(lái)都有可能存在重大的法律風(fēng)險(xiǎn)與經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。3）地處不同的房地產(chǎn)是整體評(píng)估還是分別評(píng)估當(dāng)慎之又慎，特別是出具估價(jià)報(bào)告后，整體評(píng)估與分別評(píng)估，萬(wàn)不能再作變更，不然就算價(jià)值沒(méi)有實(shí)質(zhì)性變動(dòng)，但估價(jià)報(bào)告表象上的隨意分拆整合，在房?jī)r(jià)變化較大的外環(huán)境下，但仍難逃祥林嫂般沒(méi)完沒(méi)了的解釋，煩不勝煩（案例資料見(jiàn)：《揚(yáng)子晚報(bào)》2009年8月7日A5版：“南京中院20萬(wàn)封口費(fèi)事件調(diào)查”）。直面問(wèn)題，正視現(xiàn)實(shí)，為優(yōu)化程序，明確責(zé)任，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，提升質(zhì)量，房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)實(shí)務(wù)中，擬建立健全以下制度：一、資料供提簽單制估價(jià)的基本事項(xiàng)：估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)，應(yīng)當(dāng)明確并細(xì)化，特別是估價(jià)對(duì)象與具體范圍、估價(jià)對(duì)象的物質(zhì)實(shí)體狀況和權(quán)益狀況（包括估價(jià)對(duì)象的房屋所有權(quán)證、國(guó)有土地使用權(quán)證等權(quán)屬資料，裝修情況說(shuō)明，查封、預(yù)查封、抵押權(quán)設(shè)立、出租等情況說(shuō)明，特殊基礎(chǔ)與結(jié)構(gòu)情況說(shuō)明、重大事故或?yàn)?zāi)害發(fā)生與影響情況說(shuō)明等）形成表格，簡(jiǎn)明清晰，由要求提供方、實(shí)際供給方、司法鑒定處、估價(jià)師四方進(jìn)行書(shū)面簽單，并同時(shí)對(duì)供提雙方的內(nèi)容要求、時(shí)間要求、真實(shí)性完整性責(zé)任承擔(dān)進(jìn)行明確，并形成制度。資料供提簽單制按相關(guān)的法定程序進(jìn)行，一方面為估價(jià)師的估價(jià)工作提供最基本的“原料”，另一方面也為涉訴雙方理清估價(jià)對(duì)象提供了平臺(tái)，更大大降低了可能存在的法律風(fēng)險(xiǎn)與經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。二、四方現(xiàn)場(chǎng)查勘制估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)場(chǎng)查勘，是房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)實(shí)務(wù)中極其重要的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)。特別是復(fù)雜、量大、價(jià)高的項(xiàng)目，涉訴雙方的當(dāng)事人或其代理人、司法鑒定處、估價(jià)師四方人員當(dāng)都親臨現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)估價(jià)對(duì)象與范圍進(jìn)行指認(rèn)與查勘，把可能存在的問(wèn)題早日進(jìn)行明晰。三、估價(jià)報(bào)告初稿詢征制估價(jià)報(bào)告初稿在估價(jià)師評(píng)定估算，內(nèi)部復(fù)核，形成初稿后，擬將初稿呈司法鑒定處進(jìn)行審閱，并向相關(guān)法官詢征。房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)一般都價(jià)值量大，面臨問(wèn)題錯(cuò)綜復(fù)雜，極容易形成誤認(rèn)與誤會(huì)。綜合相關(guān)意見(jiàn)后估價(jià)師獨(dú)立客觀進(jìn)行專業(yè)性分析與職業(yè)判斷，最后出具正式估價(jià)報(bào)告。估價(jià)報(bào)告初稿詢征制，就是為了消化估價(jià)實(shí)務(wù)中存在的問(wèn)題，使用各方得到有效的磨合，也為價(jià)值確認(rèn)的趨同性提供渠道與可能。四、后期運(yùn)作聯(lián)報(bào)制估價(jià)報(bào)告正式出