【文章內(nèi)容簡介】 的主體與范圍在業(yè)主、業(yè)主大會首次選聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人之前，開發(fā)建設單位應當通過招標投標方式選聘具有相應條件和相應專業(yè)服務人員的物業(yè)服務企業(yè)，提供前期物業(yè)服務。在業(yè)主、業(yè)主大會首次選聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人之前，前期物業(yè)服務合同依法或依約終止、業(yè)主大會未設立的，由開發(fā)建設單位作為招標人或全體業(yè)主共同決定依法另行選聘物業(yè)服務企業(yè)。建筑物總面積在5萬（含5萬）平方米以上或者國有投資占50%以上的建筑區(qū)劃，應當采用公開招標投標方式。建筑物總面積在3萬（含3萬）平方米以上5萬平方米以下的建筑區(qū)劃，可以采用邀請招標投標方式。二、前期物業(yè)服務以協(xié)議方式選聘的主體、范圍與核準在業(yè)主、業(yè)主大會首次選聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人之前，有下列情形之一的，開發(fā)建設單位可以采用協(xié)議方式選聘具有相應條件和相應專業(yè)服務人員的物業(yè)服務企業(yè)：（一）因保密或者國家安全方面有特別要求；（二）住宅建筑區(qū)劃房屋總建筑面積低于3萬平方米；（三）截止招標文件規(guī)定的遞交時間，提交投標文件的投標人少于3個。符合前款第（一）項規(guī)定的，開發(fā)建設單位應當提交有關部門的證明資料，并向市房產(chǎn)管理部門備案；符合前款第（二）項或者第（三）項規(guī)定，物業(yè)在錦江、青羊、金牛、武侯、成華（含高新區(qū)）（以下簡稱五城區(qū)）的，應當報經(jīng)市房產(chǎn)管理部門核準；物業(yè)在其他區(qū)（市）縣的，應當報經(jīng)當?shù)貐^(qū)（市）縣房產(chǎn)管理部門核準。開發(fā)建設單位按照前款規(guī)定，申請房產(chǎn)管理部門核準的，應當提交以下資料：（一）招標人的相關資格證明文件，包括建筑區(qū)劃的建設工程規(guī)劃許可證及其總平面圖和國土使用證明的復印件（驗原件）；（二）建筑區(qū)劃劃分意見書；（三）招標文件；（四）要求為建筑區(qū)劃配備的物業(yè)服務力量、擬定的服務事項、服務質(zhì)量、費用標準等資料；（五）應當提交的其他資料。截止招標文件規(guī)定的遞交時間，遞交投標文件的投標人少于3個的，還應當提交投標人未投標的原因說明及經(jīng)相關單位證明的投標人不足3人的情況說明；經(jīng)房產(chǎn)管理部門核準的，房產(chǎn)管理部門應當出具同意以協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)服務的核準意見。三、前期物業(yè)服務的主體與條件（一）前期物業(yè)服務的主體為依法設立、從事物業(yè)服務活動、具有獨立法人資格、取得資質(zhì)證書的企業(yè)。（二）前期物業(yè)服務的主體應當符合以下條件：企業(yè)資質(zhì)等級與承接的建筑區(qū)劃建筑面積相對應；為建筑區(qū)劃配備的物業(yè)服務力量與本市物業(yè)服務力量配備指導標準相對應；建立了企業(yè)及其從業(yè)人員的信用信息，且上信用記分累計高于60分。四、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)業(yè)主可以根據(jù)所在建筑區(qū)劃的實際情況，通過公開、公平、公正的市場競爭機制，依法選聘具有相應條件和相應專業(yè)服務人員的物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)服務。業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人前，應當召開業(yè)主大會會議，對選聘方式、具體實施者、物業(yè)服務合同的主要內(nèi)容等進行表決。業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)具體實施選聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人的，應當依據(jù)相關法規(guī)政策和本通知的精神進行，從依法組建的專家評審委員會推薦的中標候選人中按順序確定中標人；代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人，簽訂主要內(nèi)容經(jīng)業(yè)主大會會議表決的物業(yè)服務合同，應當加蓋業(yè)主大會印章，并有業(yè)主委員會三分之二以上委員簽名。未設立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主共同參照前兩款進行。五、物業(yè)服務招標投標中心2008年1月1日起，全市物業(yè)服務招標投標活動一般應在全市統(tǒng)一的評標區(qū)，即成都市誠信物業(yè)服務招標投標服務中心（以下簡稱中心）進行。中心應當建立招標投標活動中的相應檔案，供查詢、監(jiān)督。六、物業(yè)服務的招標（一）在業(yè)主、業(yè)主大會首次選聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人之前，開發(fā)建設單位應當按照本通知精神履行相關選聘手續(xù)。（二）物業(yè)服務招標由招標人依法組織實施。招標人可以自行組織實施招標活動，也可以委托招標代理機構(gòu)辦理相關事宜。業(yè)主大會決定通過招標投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人的，可授權(quán)業(yè)主委員會，也可以委托招標代理機構(gòu)辦理招標活動的相關事宜。（三）招標人在組織招標活動前，未進行建筑區(qū)劃劃分的，應當按規(guī)定向物業(yè)所在地區(qū)（市）縣房產(chǎn)管理部門提出劃分建筑區(qū)劃的要求，由區(qū)（市）縣房產(chǎn)管理部門按規(guī)定征求相關意見后應進行劃分。（四）招標人應當根據(jù)物業(yè)服務招標的范圍確定招標方式，招標人采取公開招標方式的，應當在成都市房產(chǎn)管理局公眾信息網(wǎng)（），核對企業(yè)及其擬派駐建筑區(qū)劃的物業(yè)服務項目經(jīng)理及相關專業(yè)服務人員的信用信息。（二）招標文件內(nèi)容明顯不符合法律法規(guī)、行業(yè)規(guī)范、技術(shù)規(guī)范要求，或招標文件提出明顯不切實際、不可實現(xiàn)的物業(yè)服務目標的，評標委員會可采用書面方式要求招標人對招標文件中的內(nèi)容以書面方式作必要的說明或者補正。（三）物業(yè)服務投標評審分為投標人資信部分、技術(shù)部分、商務部分、現(xiàn)場答辯等四部分的評審。（四）評標委員會在評審過程中發(fā)現(xiàn)評標委員會成員有以下行為之一的，有權(quán)要求該成員作出書面說明，經(jīng)評標委員會集體表決后可予以否定；同時向主管部門提出書面報告，經(jīng)主管部門查實后根據(jù)相關規(guī)定進行處理：詳細評審明顯存在不符合評分標準要求；明顯存在評分偏差；明顯帶有傾向性。（五）評標委員會對在評標過程中發(fā)現(xiàn)的問題，應當及時作出處理或者向招標人提出處理建議，并作書面記錄。十三、中標備案建筑區(qū)劃在五城區(qū)的，招標人應當自確定中標人之日起15日內(nèi)，到市房產(chǎn)管理部門辦理備案手續(xù)；建筑區(qū)劃在其他區(qū)（市）縣的，到當?shù)貐^(qū)（市）縣房產(chǎn)管理部門備案。辦理備案手續(xù)，應當提交下列資料：（一）評標委員會的評標報告；（二）中標人的投標文件；（三）中標通知書；（四）招標人的相關資格證明文件，包括建筑區(qū)劃的建設工程規(guī)劃許可證及其總平面圖和國土使用證明；（五）建筑區(qū)劃劃分意見書；（六）應當提交的其他資料。備案機關收到備案資料后，對資料齊全的，應在2個工作日內(nèi)完成備案手續(xù)。十四、物業(yè)服務的評標專家（一）被選定參加資格預審、評標的物業(yè)服務評標專家，應持信用登記手冊參加資格預審、評標活動；（二）經(jīng)查證屬實，有未經(jīng)市房產(chǎn)管理部門、市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會委托授權(quán)而以專家名義參加資格預審、評標活動的，由市房產(chǎn)管理部門從專家名冊中予以除名。十五、物業(yè)服務招標代理機構(gòu)（一）對招標代理機構(gòu)從業(yè)人員實行信用登記手冊，推行業(yè)績信用登記制度；凡推薦名錄中的代理機構(gòu)，其工作人員在招標服務代理工作中應出示信用登記手冊；（二）物業(yè)服務招標代理機構(gòu)在申請名錄推薦之日起前一年內(nèi)，有下列行為之一的，市房產(chǎn)管理部門不予推薦：對同一建筑區(qū)劃提供招標代理服務，又提供投標咨詢服務的；