【文章內容簡介】 靠性。物業(yè)管理服務作為商品來說的使用價值在于它能滿足業(yè)主或住戶的需要。但是，如果業(yè)主或住戶在享受服務過程中無法得到衛(wèi)生、安全性、保密性和可靠性的保障，物業(yè)管理服務的質量便無從談起，這也是對物業(yè)管理服務質量最基本的要求。尤其是衛(wèi)生、安全性，根據(jù)我國的《消費者權益保護法》第七條，消費者在購買、使用商品和接受服務時享有人身、財產安全不受損害的權利。如果在提供物業(yè)管理服務的過程中無法保證衛(wèi)生、安全性，面臨的不僅僅是質量問題，恐怕還要承擔相應的法律責任。最后，是在提供物業(yè)管理服務過程中所表現(xiàn)出來的應答能力、方便程序、禮貌、合適、勝任程度、可信性、準確性、完整性、技藝水平、信用和有效的溝通聯(lián)絡。而在物業(yè)管理服務中，物業(yè)管理公司是通過服務人員的具體服務行為與業(yè)主或住戶進行交流、溝通，要滿足業(yè)主或住戶的需求，就必須對物業(yè)管理人員的行為能力、道德素質制定相應的規(guī)范要求。從行為能力未看，主要是指物業(yè)管理服務人員的應答能力、方便程序、合適、勝任程度、準確性、完整性、技藝水平、有效的溝通聯(lián)絡等方面；而從道德素質來看，主要是物業(yè)管理服務人員禮貌、可信性、信用等方面。如果對物業(yè)管理服務人員的行為能力和道德素質不作出相應的規(guī)范要求，物業(yè)管理服務的質量便無法得到保證。以上是從物業(yè)管理服務滿足業(yè)主或住戶的使用要求出發(fā)，在考察其質量時所應具備的基本特性。但是，在商品交換中，商品的質量不僅是指商品的使用價值，同時還包合必不可少的社會經(jīng)濟內容，即物業(yè)管理在滿足業(yè)主或住戶需要的同時，要為業(yè)主或住戶帶來相應的經(jīng)濟效益。第二，“質量”要反映物業(yè)管理服務所體現(xiàn)的社會經(jīng)濟內容，即物業(yè)管理服務的有用程度所帶來的社會經(jīng)濟效益。從經(jīng)濟學的角度來看，物業(yè)管理服務質量是指物業(yè)管理服務這種商品的有用程度所帶來的經(jīng)濟效益。從商品的角度來考察物業(yè)管理服務，我們可以將物業(yè)管理服務質量分為生產質量和消費質量。生產質量一方面包括提供物業(yè)管理服務過程中所創(chuàng)造的體現(xiàn)其使用價值的各種基本特性，它在提供物業(yè)管理服務過程結束后就被確定下來；另一方面還包括具有這種基本特性的使用價值能給消費者帶來的經(jīng)濟效果。這并非生產和消費兩個不同的質量標準，而是在交換中。生產質量轉化為消費質量，才成為社會質量。如同商品的價值決定與價值實現(xiàn)一樣，物業(yè)管理服務的生產質量是在提供物業(yè)管理服務過程中確定的，但在交換中，還有個被社會承認與否和承認程度的問題，即消費者從經(jīng)濟上考慮能否接受該服務的問題，這就是消費質量。因此，消費質量在社會質量的形成中起著決定的作用。在物業(yè)管理服務這種商品的交換過程中，物業(yè)管理公司提供具有一定質量的使用價值，而業(yè)主或住戶則對所需服務的使用價值進行“估價”，即對它的質量進行檢驗。對物業(yè)管理服務質量的檢驗，實質上就是衡量不同服務質量所帶來的經(jīng)濟效益大小，享受該服務是否值得。不論是對物業(yè)管理公司、還是對業(yè)主或住戶，使用價值的不同質量都會帶來不同的經(jīng)濟效益。物業(yè)管理公司和業(yè)主或住戶交換雙方所要求的經(jīng)濟效益得到均衡，或者說交換雙方的經(jīng)濟效益都得到滿足時，交換才能成立。這時，物業(yè)管理服務的生產質量和消費質量就均衡為社會質量，而它所反映的效用，就是社會經(jīng)濟效益?？梢姡飿I(yè)管理服務滿足業(yè)主或住戶需要的基本特性，是社會經(jīng)濟效益的物質基礎。然而，社會經(jīng)濟效益大，并不一定要求物業(yè)管理服務的基本特性最好，而是要求物業(yè)管理服務的基本特性所帶來的價值增長最大。因此，物業(yè)管理服務質量這一概念的社會經(jīng)濟內容，是指物業(yè)管理服務的使用價值滿足社會需要的程度，它是由帶來一定社會經(jīng)濟效益的物業(yè)管理服務的基本特性所確定的。正是這個意義上的質量才是物業(yè)管理服務按質論價的價格所依據(jù)的質量。綜上所述，在對物業(yè)管理服務實行按質論價的過程中，我們考察其質量標準內涵時，既要反映物業(yè)管理服務滿足住戶或業(yè)主需要的基本特性，即物業(yè)管理服務作為商品所體現(xiàn)的使用價值；又要反映物業(yè)管理服務所體現(xiàn)的社會經(jīng)濟內容，即物業(yè)管理服務的有用程度所帶來的社會經(jīng)濟效益。在綜合考慮物業(yè)管理服務滿足住戶或業(yè)主需要的能力及其有用程度所帶來的社會經(jīng)濟效益基礎上，再來確定物業(yè)管理服務的價格，這才是物業(yè)管理服務的按質論價。二、物業(yè)管理服務按質論價的意義前面探討了物業(yè)管理的按質論價，那么，它對物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展有何現(xiàn)實意義呢?我以為主要有以下兩方面的意義。第一，實行按質論價，可以更好地滿足對物業(yè)管理服務多層次的市場需求，正確引導對物業(yè)管理服務的消費行為。通過實行按質論價，一方面，要求物業(yè)管理公司根據(jù)擬提供服務的質量標準，合理制定相應的收費標準，更好地滿足物業(yè)管理多層次的市場需求；另一方面，讓消費者即業(yè)主根據(jù)自身的經(jīng)濟承受能力，來選擇自己所需要的物業(yè)管理服務，正確引導業(yè)主對物業(yè)管理服務的消費行為。第二，實行按質論價，可以規(guī)范物業(yè)管理公司的定價行為，促進物業(yè)管理行業(yè)的公平競爭。物業(yè)管理進入“競爭”的時代已是不言而喻的現(xiàn)實，如何迎接競爭，規(guī)范競爭，抑制競爭的負面作用，促進競爭的積極作用，在物業(yè)管理行業(yè)內推行按質論價，不啻為良策之一。通過按質論價，規(guī)范物業(yè)管理公司的經(jīng)營行為，讓業(yè)主明明白白消費，在行業(yè)內真正地開展公平競爭。這也是在物業(yè)管理行業(yè)推行按質論價的意義所在。作者：杜江南 來源：《中國房地產》當前物業(yè)管理狀況透析及其對策20010920一、當前物業(yè)管理狀況的原因分析當前，我國的物業(yè)管理公司大致可分為四類：一是由房管所(房管站)轉軌組建的；二是由房地產開發(fā)商為解決售后服務而自行組建的；三是由大型企事業(yè)單位在機構改革中逐步推向社會的后勤科室轉變而來的；四是從事專業(yè)物業(yè)管理工作的公司。物業(yè)管理水平已難以適應現(xiàn)實的需要，前進中的絆腳石主要有以下幾個方面：(1)小區(qū)的規(guī)模不大，直接影響到物業(yè)管理的規(guī)模效益和品牌效應的形成，而規(guī)模效益的形成是物業(yè)管理健康發(fā)展的最基本條件。我國住宅供應雙軌制導致了自管公房的大量存在，其公有住宅的使用管理，充其量只能是企事業(yè)單位后勤的一部分，根本不可能建立物業(yè)管理市場。住宅商品化程度無法提高，物業(yè)管理市場化就沒辦法實現(xiàn)，更談何規(guī)范效益了。另外，不少城市的小區(qū)規(guī)模小，有的小區(qū)充其量只能算是組團，小規(guī)模的住宅群不利于物業(yè)管理規(guī)模效益的實現(xiàn)。(2)物業(yè)管理行業(yè)利潤低，任何行業(yè)的生存與發(fā)展，都必須以一定的產業(yè)利潤作為存在的條件，如果一個行業(yè)的利潤率低于社會平均利潤率，那么這個行業(yè)的資源將自由流向高利潤的行業(yè)或被掠奪。早些時間，論壇上多引導物業(yè)公司從事多種經(jīng)營，通過其他行業(yè)的經(jīng)營成果來扶持本行業(yè)的發(fā)展，從中就可看出物業(yè)管理行業(yè)的利潤如何了。(3)業(yè)主對物業(yè)管理的觀念有待改進。由于我國長期的住宅消費模式是福利型的，使業(yè)主們還不大習慣物業(yè)管理有償服務的觀念，如今讓他們“花錢住房子”，就容易產生對物業(yè)管理的過分要求，憧憬著少收費，多辦事，辦好事，唯美主義思想較為嚴重。物業(yè)管理行業(yè)處于市場經(jīng)濟中自然脫離不了等價交換、有償服務的準則，“天下沒有免費的午餐”。香港物業(yè)管理的協(xié)議定價方式滲透了有償服務的方式，南京推行的等級收費方式也昭示著一分錢一分貨的市場準則。另外個別業(yè)主的道德水平也阻礙物業(yè)管理市場的規(guī)范發(fā)展，亂丟垃圾、亂停車、不繳費等現(xiàn)象時有發(fā)生，似乎這些“特權”就是他的本事。道德水平是維護市場經(jīng)濟良性發(fā)展的不可缺少的要件，道德水平的低下直接增加了物業(yè)管理的成本，最終影響到物管的質量。個別業(yè)主對家庭小圈圈很看重，裝修等富麗堂皇，而對社區(qū)環(huán)境卻漠不關心，難怪有外賓大為感嘆小家與大家的反差。(4)物業(yè)管理行業(yè)的人力資源匱乏。物業(yè)管理較低的行業(yè)利潤率、瑣碎的日常工作，不能吸引相對優(yōu)秀的人才投身到物業(yè)管理行業(yè)，人才的流失也十分嚴重，更多的人將物業(yè)管理公司當作了工作的跳板。二、物業(yè)管理應加強的幾個方面良好的物業(yè)管理是房產保值增值的關鍵。一個物業(yè)管理企業(yè)不僅要運用現(xiàn)代化管理科學和先進的維修養(yǎng)護技術對房屋建筑和附屬設施、場地以及物業(yè)區(qū)域、衛(wèi)生、綠化、保衛(wèi)等實施專業(yè)化管理和維護服務，還要創(chuàng)造良好的社區(qū)文化，為業(yè)主創(chuàng)造一個優(yōu)質、舒適的居住環(huán)境。作為政府部門要制定物業(yè)管理發(fā)展規(guī)劃，完善政策措施，擴大物業(yè)管理覆蓋面。在鞏固新建住宅小區(qū)物業(yè)管理成效的同時，應有計劃地對舊住宅進行整治、改造、出新。要加強法制建設。明確各方的權、責、利，在市場準人、行業(yè)規(guī)范、權利與義務、收費標準、糾紛處理、法律責任等建立約束規(guī)范機制，形成對物業(yè)公司、業(yè)主、開發(fā)商一個有效的約束。政府應著力培育符合市場要求的有利于等價交換的社會經(jīng)濟關系，同時要造就一個合格的高質量的業(yè)主委員會，內它來具體主張物業(yè)管理市場消費者的權利。在小區(qū)的規(guī)劃時，要做到統(tǒng)一規(guī)劃、成片開發(fā)、增加小區(qū)的規(guī)模，促進物管的規(guī)模效益。加強物業(yè)管理的宣傳，正確引導人們對物管的認識。在物業(yè)管理不成熟的市場條件下，媒體更應該扶持，不能一棒子打死，要多份關愛。要制定出合理的物業(yè)收費指導標準，我國的物管收費標準在一陣“禁止亂收費”的潮流影響下，已偏離了市場規(guī)律。據(jù)介紹，物業(yè)管理水平較高的深圳市，它的高級住宅物業(yè)費在4．55元／平方米，是一般中等城市的67倍。試想低下的收費能創(chuàng)造出一個高品質的小區(qū)嗎? 作為物業(yè)公司，要走規(guī)范化、規(guī)?；?jīng)營之路。物業(yè)管理服務有形性的缺乏決定了物業(yè)管理企業(yè)品牌和內在品質的重要性。要實施品牌戰(zhàn)略，以品質取勝。要做好“服務者”的角色定位，樹立服務意識，提高服務質量。物業(yè)管理服務工作不能僅停留在淺層的修修補補上，而要不斷挖掘深度，加強創(chuàng)新工作，減少物業(yè)管理的營運成本。如一卡制，業(yè)主在社區(qū)內發(fā)生的所有費用(包括水、電、閉路、物業(yè)費等)，都通過一卡來解決。通過購買充值卡來買水、買電消費，這也是一種催繳方式的突破。作者：黃椿 來源：《中國房地信息》淺析我國物業(yè)管理發(fā)展的新趨勢20010829目前，物業(yè)管理企業(yè)普遍存在著企業(yè)規(guī)模小，專業(yè)人才少且分散，難以發(fā)揮群體功能和綜合實力，而且絕大多數(shù)企業(yè)存在著經(jīng)濟效益差，虧損嚴重等問題。全國除萬科、中海、金地等少數(shù)物業(yè)企業(yè)管房面積超過600萬平方米外，物業(yè)管理企業(yè)平均管房面積偏低。要改變物業(yè)管理這種小兵團分散作戰(zhàn)的局面，形成“航空母艦”，發(fā)揮團隊的整體實力，走集團化發(fā)展道路，就必須組建一批實力雄厚、人才集中、專業(yè)技術力量強、一業(yè)為主、多種經(jīng)營，具有市場競爭力的物業(yè)管理企業(yè)集團。集團化發(fā)展有利于集中企業(yè)的優(yōu)勢，提高物業(yè)管理服務的整體水平。我國的物業(yè)管理已進入了快速發(fā)展時期，隨著物業(yè)管理市場的形成，企業(yè)間的競爭將日趨激烈，競爭的焦點突出表現(xiàn)為管理水平和服務質量。滿足人們對生產、工作和生活環(huán)境及質量的要求，必須有一批能夠代表行業(yè)發(fā)展方向的骨干企業(yè)為核心，組建成物業(yè)企業(yè)集團，使集團成員企業(yè)的管理水平和服務質量實現(xiàn)優(yōu)勢互補。集團化發(fā)展有利于改變物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營規(guī)模小，經(jīng)濟效益差的局面，實現(xiàn)規(guī)模效益。組建物業(yè)企業(yè)集團，與原單獨的物業(yè)管理企業(yè)相比，不僅企業(yè)集團的規(guī)模大，而且人才、資金集中，技術力量強，可以通過集團的整體實力，在市場競爭中奪得更多的物業(yè)管理項目，進而改變單獨物業(yè)管理企業(yè)僅管少數(shù)物業(yè)項目的狀況，實現(xiàn)規(guī)模效益。集團化發(fā)展有利于發(fā)揮人才優(yōu)勢，改變人才、技術分散的格局。人才資源是物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營活動的關鍵。物業(yè)管理是集房屋管修、設備設施管理、綠化管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、治安保衛(wèi)消防管理及公共服務、專項服務、特約服務于一身的管理。它要求從事物業(yè)管理的人員，不僅要有較高的文化素質、思想素質和敬業(yè)精神，而且要有專業(yè)技能。目前，物業(yè)管理企業(yè)中人才缺乏的現(xiàn)象較為普遍。組建物業(yè)企業(yè)集團，可以通過對集團成員企業(yè)人力資源進行重新的組織和調整，將分散的人才資源實行優(yōu)化組合，集中人才優(yōu)勢，使企業(yè)人才形成最佳結合。集團化發(fā)展有利于拓展經(jīng)營領域，實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展的良性循環(huán)。現(xiàn)在許多物管企業(yè)僅局限于物業(yè)管理，難以向其他經(jīng)營領域拓展。組建物業(yè)企業(yè)集團，可以在重點搞好物業(yè)管理服務的同時，據(jù)自身的優(yōu)勢，擴大經(jīng)營范圍，組建若干分公司。通過多種經(jīng)營，壯大企業(yè)的經(jīng)濟實力，彌補物業(yè)管理服務收費的不足，進而實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展的良性循環(huán)。集團化發(fā)展有利于參與市場競爭，在競爭中求生存、求發(fā)展。在市場經(jīng)濟條件下，占領市場是每個企業(yè)追求的目標。我國石油、汽車等行業(yè)組建企業(yè)集團的實踐就是很好的證明，物業(yè)管理行業(yè)要實現(xiàn)持續(xù)發(fā)展，只有組建企業(yè)集團，才能克服企業(yè)單槍匹馬、孤軍奮戰(zhàn)的局面，使企業(yè)在資金、人才、技術、裝備、管理、服務上都具有競爭力，形成真正的“航空母艦”，在競爭中立于不敗之地。集團化發(fā)展有利于走出國門，進入國際市場。從目前來看，我國的物業(yè)管理企業(yè)尚沒有打進國際市場，一是我國的物業(yè)管理還處于起步階段，物業(yè)管理服務的水平不高，難以進入；二是國際物業(yè)市場競爭激烈，單個企業(yè)孤軍奮戰(zhàn)、勢單力薄缺乏競爭力。只有將物業(yè)骨干企業(yè)組成企業(yè)集團，發(fā)揮整體優(yōu)勢，用“聯(lián)合艦隊”打入國際市場。隨著我國加入世貿組織日期的臨近，我們更應從思想上、組織上、人才上做好準備。組建物業(yè)企業(yè)集團應做好以下工作：一是要搞好可行性研究，防止盲目性；二是要遵循自愿的原則，防止行政化傾向；三是要保持適度的發(fā)展規(guī)模，防止盲目擴大；四是要保持適度的經(jīng)營領域，防止過分追求經(jīng)營多樣化；五要規(guī)范化運作，防止簡單化草率組合；六是要強化內部管理，防止忽視自身建設。只有這樣，組建起來的物業(yè)企業(yè)集團才能適應物業(yè)管理新形勢、新情況、新任務的要求，擔負起時代賦予的歷史使命。來源：中國房地產報第三篇：物業(yè)管理偉峰〃物業(yè)物業(yè)維修計劃管理一、2014年物業(yè)維修工作總結（扼要）（一）、2014年物業(yè)維修計劃合計59項，在6月25日對計劃執(zhí)行情況進行了半年維修工作小結和調整。并新增諸如國際后墻飾面大修、天臺整體面層大修、地下室踢腳線粉飾維修、電梯大修、4—23層空調機臺護欄防腐維修等項目；諸如總部豪宅頂層所有陽臺防水翻修、更換下水井蓋、弱電井蓋、道路灑水箅子、監(jiān)控室地板維修、別墅院墻砼柱；地梁飾面維修等項目諸如：東第供水系統(tǒng)改造、地下樓梯間及通道粉飾層維修、消防聯(lián)動系統(tǒng)整改與完善、13樓開閉所電路改造等項目共計23項；加原計劃59項，合計為82項。截止2014年底共完成63項，尚有諸如國際幕墻維修、地庫出口玻璃維修、配電間加門、衛(wèi)生間門大修等項目、總部別墅天溝維修、水系防水翻修、25樓窗臺倒坡墻滲漏維修、圍墻鐵藝維修與防腐維修等項目；東第5頂層管道井增設井門、屋面女兒墻涂料層維修、園區(qū)道路維修、北門崗亭改造等項目共計1