【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 方米，差距非常巨大。 市場(chǎng) 處于高風(fēng)險(xiǎn)運(yùn)行水平 ， 若市場(chǎng)需求未得到有效放大，極可能出現(xiàn)供過(guò)于求、嚴(yán)重積壓的 情況 。 但 有個(gè)性化特征、具有國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)硬件設(shè)施和物業(yè)管理水平的高檔辦公物業(yè) 在市場(chǎng)上仍然比重很少。 優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場(chǎng) 南京優(yōu)質(zhì)商形成以新街口為重點(diǎn)，湖南路、珠江路、總統(tǒng)府四大集聚區(qū)，從2021 年開(kāi)始進(jìn)入發(fā)展時(shí)期，目前主要以百貨商場(chǎng)為主，購(gòu)物中心、精品商業(yè)街在 2021 年開(kāi)始出現(xiàn)。 南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)整體 空置率很低。 南京中山東路 518 號(hào)城市綜合體 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 總 83 頁(yè)第 7 頁(yè) 未來(lái)優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目以購(gòu)物中心形式為主 ，大部分的未來(lái) 供應(yīng)還是集聚在新街口、河西新城、夫子廟將成為新興的優(yōu)質(zhì)商業(yè)區(qū)域。 雖然未來(lái)將有大量?jī)?yōu)質(zhì)商業(yè)供應(yīng)，但現(xiàn)階段人均商業(yè)面積僅為 平米，市場(chǎng)仍有空間。 南京當(dāng)前五星級(jí)酒店市場(chǎng) 南京市五星級(jí)酒店市場(chǎng)在 2021 年 進(jìn)入了高速發(fā)展的時(shí)期，目前主要分布在市中心區(qū)域的鼓樓區(qū)、玄武區(qū)和白下區(qū)， 平均入住率較為平穩(wěn) ，近三年來(lái)始終保持在 70%以上，但各個(gè)酒店之間的惡性價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致 平均房?jī)r(jià)一直處于較低的水平 。 未來(lái)供應(yīng)以市中心鼓樓區(qū)為主，江寧、建鄴區(qū)、下關(guān)區(qū)和浦口區(qū)也 將有部分供應(yīng) 。 伴隨著供應(yīng)量的加大，高星級(jí)酒店市場(chǎng)未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)將更為激烈 。凱悅、威斯汀和洲際酒店的入駐將進(jìn)一步的提升南京五星級(jí)酒店市場(chǎng)的整體水平 。 中高檔公寓市場(chǎng) 2021 年起，中高檔公寓新增供應(yīng)放量，市場(chǎng)正式進(jìn)入啟動(dòng)階段，伴隨房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)大好， 2021－ 2021 年新增供應(yīng)集中放量。主要分布在鼓樓、玄武、白下、秦淮和建鄴區(qū)。未來(lái)供應(yīng)量將大幅增加，建鄴區(qū)將成為未來(lái)主力成交區(qū)域，受土地供應(yīng)限制， 中心城區(qū)中高檔公寓價(jià)格將得到需求的有效支持。 國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓市場(chǎng) 目前南京服務(wù)式公寓主要分布在鼓樓區(qū)、白下區(qū) 和建鄴區(qū)， 市場(chǎng)上缺乏純正意義上的服務(wù)式公寓項(xiàng)目和知名運(yùn)營(yíng)商 。未來(lái)供應(yīng)較少， 2021 年共有兩個(gè)項(xiàng)目合計(jì) 353 間客房的供應(yīng)，對(duì)外經(jīng)濟(jì)的良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)使得服務(wù)式公寓 未來(lái)發(fā)展前景向好。 （ 二 ）項(xiàng)目定位 項(xiàng)目整體定位 打造南京地標(biāo)級(jí)的城市綜合體 南京中山東路 518 號(hào)城市綜合體 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 總 83 頁(yè)第 8 頁(yè) 項(xiàng)目同南京其它區(qū)域相比，在地理位置和區(qū)域規(guī)模上所具有的特別優(yōu)勢(shì)，使其具備成為城市核心商業(yè)中心的條件，非常有望成為南京商業(yè)格局更新中的重要一員，進(jìn)而有可能在未來(lái)占據(jù)南京的商業(yè)主導(dǎo)地位。 結(jié)合項(xiàng)目自身特點(diǎn)，以商業(yè)為核心的驅(qū)動(dòng)力，建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)、復(fù)合功能、高綠化覆蓋的城市綜合體，打 造南京新地標(biāo)！ 項(xiàng)目規(guī)模： 持有型物業(yè)與銷(xiāo)售型物業(yè) 規(guī)模比例 持有型物業(yè)是城市綜合體成功打造的保障，通過(guò)整體規(guī)劃項(xiàng)目形象，以高檔次高標(biāo)準(zhǔn)打造項(xiàng)目獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，打造城市級(jí)地標(biāo)。持有型商業(yè)及辦公樓物業(yè)可以帶來(lái)長(zhǎng)期、穩(wěn)定的收益，可持續(xù)性發(fā)展能力較強(qiáng)。城市綜合體的開(kāi)發(fā)是一個(gè)周期長(zhǎng)，投入大得開(kāi)發(fā)過(guò)程，而 持有型物業(yè)的財(cái)務(wù)回收期是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程，在項(xiàng)目較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)周期內(nèi)，銷(xiāo)售型物業(yè)是維持項(xiàng)目健康財(cái)務(wù)狀況得重要組成部分。 考慮本項(xiàng)目前期發(fā)展資金充足，為企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)利益考慮，發(fā)展較大規(guī)模的持有型物業(yè)，同時(shí)在項(xiàng)目投入期，保證穩(wěn)健的現(xiàn)金流 ，發(fā)展 42%得銷(xiāo)售型物業(yè)。持有型商業(yè)中商業(yè) 20 萬(wàn)平米，寫(xiě)字樓 20 萬(wàn)平米，酒店 萬(wàn)平米，服務(wù)式公寓 萬(wàn)平米，銷(xiāo)售型物業(yè)中商業(yè)街 5 萬(wàn)， soho 辦公 10 萬(wàn)，高檔公寓 20 萬(wàn)平米。 持有型物業(yè)定位 城市綜合體中商業(yè)是城市綜合體的關(guān)鍵組成元素，由于項(xiàng)目龐大的體量以及較好的地理位置 , 故 南京項(xiàng)目商業(yè)宜 采取城市級(jí)購(gòu)物中心 +購(gòu)物公園（街區(qū)） +文化娛樂(lè)中心的混合模式發(fā)展，以市場(chǎng)缺失的中高檔購(gòu)物和生活時(shí)尚為商業(yè)主題的產(chǎn)品。 其他功能以商業(yè)為核心，各綜合體組成元素相互支持促進(jìn)，推動(dòng)項(xiàng)目資產(chǎn)升值。根據(jù)商業(yè)定位的不同，綜合 體其他構(gòu)成元素配置不同。 寫(xiě)字樓發(fā)展甲級(jí)寫(xiě)字樓，酒店和公寓是提升項(xiàng)目形象和品質(zhì)的重要配套和組成部分 ，項(xiàng)目將引入國(guó)際知名酒店和公寓品牌。 南京中山東路 518 號(hào)城市綜合體 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 總 83 頁(yè)第 9 頁(yè) 銷(xiāo)售型物業(yè)發(fā)展定位 基于 項(xiàng)目的自然、地理?xiàng)l件、交通以及項(xiàng)目周邊完整的商業(yè)商務(wù)配套，高級(jí)公寓發(fā)展為此 中心城區(qū) 高尚居住區(qū) 。結(jié)合現(xiàn)狀部分商業(yè)及辦公現(xiàn)狀， soho 商務(wù)樓以滿足中小企業(yè)辦公需求為主 。 （三） 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排 項(xiàng)目計(jì)劃從 2021 年 1 月開(kāi)始施工，預(yù)計(jì)建設(shè)工期為 7 年，即項(xiàng)目可望于 2021年底全部竣工。本項(xiàng)目沒(méi)有太大的資金壓力，側(cè)重開(kāi)發(fā)能擴(kuò)大項(xiàng)目影響力的產(chǎn)品類(lèi)型， 商業(yè) 早期入市可以為后續(xù)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品提供配套，并且早期樹(shù)立項(xiàng)目品牌形象。酒店和寫(xiě)字樓項(xiàng)目入市進(jìn)一步提升項(xiàng)目的整體形象。從開(kāi)發(fā)中期開(kāi)始，各種產(chǎn)品租售結(jié)合，住宅公寓產(chǎn)品分期開(kāi)發(fā)。 （四）投資估算與資金籌措 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的投資總額（含資本化利息）為 985, 萬(wàn)元，建筑面積為 84 萬(wàn)平方米， 公司總投資約 億元，其中自有資金按國(guó)家規(guī)定 35%計(jì)算約 億元，剩余 65%約 64 億元， 可利用銀行貸款和預(yù)售收入結(jié)合覆蓋 （五） 項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率達(dá) %（稅前），稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為266， 萬(wàn)元， NPV﹥ 0，則未來(lái)的現(xiàn)金流足以抵償原始投資； 說(shuō)明 已滿足最低的報(bào)酬要求，覆蓋了資本成本，能夠增加股東財(cái)富；投資回收期為 年，說(shuō)明在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)算期內(nèi)能回收投資，本項(xiàng)目可行。 （六） 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析及防范措施 建議本項(xiàng)目組合一批 既懂地產(chǎn)又懂商業(yè)和金融的 專(zhuān)家和專(zhuān)業(yè)公司， 更好地協(xié)調(diào)、監(jiān)督和管理商業(yè)地產(chǎn) 發(fā)展。項(xiàng)目加強(qiáng)與本地政府的協(xié)調(diào)公關(guān)能力，建立良好的內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理的風(fēng)險(xiǎn)及防范措施，建立良好的施工建設(shè)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)及防范措施，有效地控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。 南京中山東路 518 號(hào)城市綜合體 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 總 83 頁(yè)第 10 頁(yè) 一、項(xiàng)目總論 （一） 項(xiàng)目背景 項(xiàng)目 名稱(chēng) 南京中山東路 518 號(hào)城市綜合體（暫定名） 項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)公司背景簡(jiǎn)介 中國(guó)航空工業(yè)集團(tuán)公司（簡(jiǎn)稱(chēng) “ 中航工業(yè) ” ）是由中央管理的國(guó)有特大型企業(yè)，是國(guó)家授權(quán)投資的機(jī)構(gòu)，由原中國(guó)航空工業(yè)第一、第二集團(tuán)公司重組整合而成立。集團(tuán)公司設(shè)有防務(wù)、運(yùn)輸機(jī)、發(fā)動(dòng)機(jī)、直升機(jī)、機(jī)載設(shè)備與系統(tǒng)、通用飛機(jī)、航空研究、飛行試驗(yàn)、貿(mào)易物流、資產(chǎn)管理等 10 大產(chǎn)業(yè)板塊，下轄近 200家子公司（分公司）、有 20 多家上市公司 ， 中國(guó)航空工業(yè)集團(tuán)公司秉承 “ 航空?qǐng)?bào)國(guó)、強(qiáng)軍富民 ” 宗旨，弘揚(yáng) “ 敬業(yè)誠(chéng)信、創(chuàng)新超越 ” 理念，牢牢把握財(cái)富革命 的契機(jī)，大力實(shí)施 “ 市場(chǎng)化改革、專(zhuān)業(yè)化整合、資本化運(yùn)作、國(guó)際化開(kāi)拓、產(chǎn)業(yè)化發(fā)展 ” ，謀求更高更快更強(qiáng)的發(fā)展，以豪邁的步伐向具有國(guó)際影響力的世界級(jí)大集團(tuán)邁進(jìn)。 中航城以“開(kāi)啟城市未來(lái)”的高度，打造中國(guó)首席城市綜合體品牌。通過(guò)“中航城模式在各重點(diǎn)城市的復(fù)制，為構(gòu)筑城市繁華，實(shí)現(xiàn)城市升級(jí)和增值做出貢獻(xiàn)。中航城在南京，將依靠母公司 中國(guó)航空工業(yè)集團(tuán)龐大的實(shí)力，與國(guó)際資本融合，整合國(guó)際頂級(jí)團(tuán)隊(duì)資源，以高度的戰(zhàn)略眼光和遠(yuǎn)見(jiàn)，為 南京市的城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)建設(shè)帶來(lái)一個(gè)嶄新的局面。 結(jié)合南京的城市特性， 鑒于目前國(guó)內(nèi)和國(guó)際都對(duì)城市綜合 體開(kāi)發(fā)形成了新的認(rèn)識(shí)，提出了對(duì)于城市綜合體的有效資源利用核集合是未來(lái)城市規(guī)劃不可忽視的重要領(lǐng)域，同時(shí)也是城市未來(lái)發(fā)展的新趨勢(shì)，為了發(fā)展和繁榮南京市的經(jīng)濟(jì)建設(shè)，為南京市民提供嶄新的商業(yè)、商務(wù)和生活 的城市 空間。 南京中山東路 518 號(hào)城市綜合體 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 總 83 頁(yè)第 11 頁(yè) 研究工作依據(jù) ? 《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》 （建設(shè)部：建標(biāo) [2021]205 號(hào)） ? 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》 （國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部：計(jì)投資 [1993]530 號(hào)） ? 《關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟(jì)評(píng)估方法的通知》及附件 （中國(guó)國(guó)際工程咨詢公司：咨經(jīng) [1998]11 號(hào)） ? 《南京市建設(shè)工程價(jià)格信息》 項(xiàng)目規(guī)劃 設(shè)計(jì)要點(diǎn) 項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)見(jiàn) 下 表。 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)表 序號(hào) 名稱(chēng) 單位 數(shù)據(jù) 0 土地號(hào) —— 1 總占地面積 公頃 2 總建筑面積 萬(wàn)平方米 84 3 控制指標(biāo)說(shuō)明 —— （二） 可行性研究結(jié)論 市場(chǎng)預(yù)測(cè) 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，南京市宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，城市具有競(jìng)爭(zhēng)力、未來(lái)雖然有大量商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)，但與本項(xiàng)目比較而言，地處屬于成熟商圈，并與地鐵無(wú)縫聯(lián)通的類(lèi)似項(xiàng)目在南京市區(qū)比較缺乏，同一區(qū)域范圍內(nèi)，產(chǎn)品同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)不高。 南京中山東路 518 號(hào)城市綜合體 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 總 83 頁(yè)第 12 頁(yè) 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度 項(xiàng)目計(jì)劃從 2021 年 1 月開(kāi)始施工，由于本項(xiàng)目規(guī)模較 大，并且工程要求高，因此預(yù)計(jì)建設(shè)工期為 7 年 ，即項(xiàng)目可望于 2021 年底全部竣工 。 投資估算和資金籌措 ? 投資估算 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè) 的 投資總額 （含資本化利息） 為 9853417 萬(wàn)元， 建筑面積為84 萬(wàn)平方米， 其各項(xiàng)成本費(fèi)用的估算額及單價(jià)詳見(jiàn) 下 表。 項(xiàng)目總投資估算表 南京中山東路 518 號(hào)城市綜合體 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 總 83 頁(yè)第 13 頁(yè) ? 資金籌措 本項(xiàng)目的資金來(lái)源主要包括自有資金（資本金）、銀行貸款和 預(yù)售收入 等。公司總投資約 億元， 其中自有 資金 按國(guó)家規(guī)定 35%計(jì)算約 億元， 剩余65%約 64 億元，可利用銀行貸款和預(yù)售收入結(jié)合覆蓋 。 項(xiàng)目資金籌措表 序號(hào) 資金來(lái)源 金額 用途 1 公司自籌 支付土地出讓金、契稅；購(gòu)置公司固定資產(chǎn)；公司前期開(kāi)辦費(fèi)用；前期工程費(fèi)的支付，墊支的流動(dòng)資金等。 2 銀行貸款 64 億 支付建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、開(kāi)發(fā)期間費(fèi)等開(kāi)發(fā)費(fèi)用。 3 預(yù)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收入 項(xiàng)目竣工后的尾款結(jié)算。 合計(jì) 億 備注：籌資款取整數(shù) 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論 本項(xiàng)目屬房地產(chǎn)商業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，符合國(guó)家城鎮(zhèn)商業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，項(xiàng)目已立項(xiàng)，具備開(kāi)發(fā)條件，建設(shè)資金籌措方案已擬定，現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)條件具備。 本項(xiàng)目選 址適宜，定位準(zhǔn)確，設(shè)計(jì)合理，售價(jià)適中，符合市場(chǎng)主流需求。從財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率達(dá) %（稅 前 ）， 稅前 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 266， 萬(wàn)元，具有良好的經(jīng)濟(jì)效益；此外，本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，且從技術(shù)方面看亦充分具備可行性。 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論： 本項(xiàng)目具有良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益，本項(xiàng)目可行。南京中山東路 518 號(hào)城市綜合體 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 總 83 頁(yè)第 14 頁(yè) 二、項(xiàng)目投資環(huán)境和宏觀市場(chǎng)研究 南京作為長(zhǎng)江中下游的一座大型經(jīng)濟(jì)中心城市，以其歷史悠久、文化底蘊(yùn)深厚、獨(dú)特的資源、豐富的文化、完善的服務(wù)吸引了大批中外商家、游客，特別是近年來(lái)，全市的社會(huì)經(jīng)濟(jì) 得到了長(zhǎng)足的發(fā)展，城鄉(xiāng)居民收入和消費(fèi)水平逐年上升，消費(fèi)結(jié)構(gòu)逐步升級(jí)，極大地促進(jìn)了南京市消費(fèi)品市場(chǎng)的繁榮活躍，消費(fèi)品市場(chǎng)規(guī)模不斷擴(kuò)大。 宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo) GDP 及其增長(zhǎng) 南京地區(qū) GDP 增長(zhǎng)趨勢(shì)較為穩(wěn)定 ： ? 2021 年南京地區(qū)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)勢(shì)頭加速，約 1,576 億元生產(chǎn)總值較之 2021年，增長(zhǎng)了約 %。 2021 年的生產(chǎn)總值更是達(dá)到了 2,067 億元，年增幅約%； ? 2021 年，受?chē)?guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的影響，增幅放緩，當(dāng)年增幅 %； ? 此后增長(zhǎng)勢(shì)頭放緩，至 2021 年， GDP 年增長(zhǎng)率約 %， 2021 年至 2021 年GDP 年均復(fù)合增長(zhǎng)率約 %； 南京中山東路 518 號(hào)城市綜合體 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 總 83 頁(yè)第 15 頁(yè) ? 2021 年 ， 全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 3775 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)%； ? 穩(wěn)定的增長(zhǎng)勢(shì)頭表明了南京經(jīng)濟(jì)環(huán)境良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)以及市場(chǎng)對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的較強(qiáng)信心。 人均 GDP 及其增長(zhǎng) 南京地區(qū)人均 GDP 始終保持著較為穩(wěn)定的增長(zhǎng)勢(shì)頭 ： ? 2021 年至 2021 年，南京市人均 GDP 增長(zhǎng)加速，年均增幅保持在 20%以上； ? 2021 年，受人口數(shù)量的增長(zhǎng)影響，當(dāng)年人均 GDP 為 39,379 元，較之上年出現(xiàn) %的負(fù)增長(zhǎng)； ? 至 2021 年，當(dāng)年的人均 GDP 年增長(zhǎng)率約 %，重新呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭； ? 2021 年， 按常住人口計(jì)算的人均地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到 50327 元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng) %； ? 人均 GDP 穩(wěn)定的增長(zhǎng)勢(shì)頭表明了南京消費(fèi)能力保持穩(wěn)定增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。 南京中山東路 518 號(hào)城市綜合體 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 總 83 頁(yè)第 16 頁(yè) 固定資產(chǎn)投資及其增長(zhǎng) 南京市固定資產(chǎn)投資逐年增幅趨緩 ： ? 南京市固定資產(chǎn)投資 2021 年為 1,868 億元，較之 2021 年增長(zhǎng)了 %，略高于 2021 年至 2021 年的 15%的漲幅； ? 既 2021 年約 %左右的漲幅后，之后的增長(zhǎng)