【正文】 費品市場的繁榮活躍，消費品市場規(guī)模不斷擴大。 南京中山東路 518 號城市綜合體 項目可行性研究報告 總 83 頁第 16 頁 固定資產(chǎn)投資及其增長 南京市固定資產(chǎn)投資逐年增幅趨緩 ： ? 南京市固定資產(chǎn)投資 2021 年為 1,868 億元，較之 2021 年增長了 %，略高于 2021 年至 2021 年的 15%的漲幅； ? 既 2021 年約 %左右的漲幅后，之后的增長態(tài)勢均較為平穩(wěn)，但是增幅較之 2021 年有了一定的下降，但是總體運行態(tài)勢較為 穩(wěn)定， 2021 年至 2021 年的年均復(fù)合增長率為 %； ? 2021 年 全市完成全社會固定資產(chǎn)投資額 億元 ，比上年增長 %； ? 南京市固定資產(chǎn)投資持續(xù)穩(wěn)定的增長背后，房地產(chǎn)投資成為主要動力之一。 人均可支配收入及其增長 南京市城市居民人均可支配收入逐年增加，但是經(jīng)過 2021 年約 %的增長高峰后，近兩年來增速放緩， 2021年和 2021年的年增幅分別為 %和 %： ? 2021 年至 2021 年間，南京市城市居民人均可支配收入大幅增長， 2021 年至2021 年的年均復(fù)合增長率約為 %； ? 2021 年，南 京市城市居民的人均可支配收入為 20,317 元；相比較于上海的23,623 元，杭州的 21,689 元，蘇州的 21,260 元，由此可見南京市人均可支配收入水平在長三角區(qū)域處于前列 ； ? 據(jù)抽樣調(diào)查， 2021 年 全市城市居民人均可支配收入為 元 ，比上年增長 %。 甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)： 南京中山東路 518 號城市綜合體 項目可行性研究報告 總 83 頁第 22 頁 南京甲級寫字樓市場發(fā)展概述 甲級寫字樓最早出現(xiàn)在 1997 年，如金鷹國際商城、金陵飯店世貿(mào)中心、南京國際貿(mào)易中心等一批較早的知名甲級寫字樓項目； ? 和其他的二線城市一樣，南京的甲級寫字樓市場的一個顯著特點就是“散賣”為主 ,純租賃項目很少； ? 近兩年，南京甲級寫字樓市場表現(xiàn)較為活躍， 一批具有特色的已竣工和在建甲級寫字樓項目為南京的甲級寫字樓市場添加亮點。 南京甲級寫字樓市場 租金及售價 南京中山東路 518 號城市綜合體 項目可行性研究報告 總 83 頁第 25 頁 ? 受房地產(chǎn)市場高速發(fā)展的影響下，自 2021 年起，租金呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的走勢，20212021 年的租金年均增長率保持在 7%左右。 本項目全面竣工時（ 2021 年）面臨的市場狀況預(yù)測 市場供應(yīng)量預(yù)測 ? 20212021 年甲級寫字樓供應(yīng)的年均增長率約為 8%，截止 07 年底供應(yīng)量約為54 萬平方米； ? 20212021 年大量甲級寫字樓將集中面世，供應(yīng)量共約 86 萬平方米； ? 已知市場數(shù)據(jù)， 2021 至 2021年甲級寫字樓的年均供應(yīng)量約為 萬平方米； ? 按平均每年新增 10 萬平方米的供應(yīng)量保守預(yù)測，至 2021 年底南京市甲級寫字樓市場總供應(yīng)量約為 200 萬平方米。 南京 優(yōu)質(zhì)商業(yè)發(fā)展概述 ? 南京市的優(yōu)質(zhì)商業(yè)發(fā)展歷史悠久，可以追溯到 19 世紀(jì) 50 年代 ； ? 當(dāng)前的商業(yè)形式以百貨形態(tài)為主 ； ? 近幾年，南京的優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場，正從由百貨形態(tài)壟斷天下向購物中心、精品商業(yè)街等 形式過渡 。 南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場未來供應(yīng)狀況及發(fā)展趨勢 ? 未來三年每年優(yōu)質(zhì)商業(yè)的上市量基本持平，平均每年 26 萬方左右 ； 南京中山東路 518 號城市綜合體 項目可行性研究報告 總 83 頁第 32 頁 ? 未來三年內(nèi)，新街口區(qū)域?qū)⒓?37％的未來優(yōu)質(zhì)商業(yè)供應(yīng)； 2021 年末，新街口仍然是優(yōu)質(zhì)商業(yè)最集聚的區(qū)域，但其集聚程度將從現(xiàn)在的 65％降到 49％ ； ? 河西新城與夫子廟將發(fā)展成為新興的優(yōu)質(zhì)商業(yè)區(qū)域；特別是河 西新城，隨著CBD 開發(fā)的推進，大量優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)上市，將占到未來總量供應(yīng)的 29％ ； ? 越來越多的購物中心形式的商業(yè)正在逐漸出現(xiàn)。 白下區(qū)和秦淮區(qū)緊隨其后約占到總數(shù)的 13%和 9%；江寧區(qū)僅僅占到總量的 7%； ? 五星級酒店主要集中在客源較為集中的市中心商業(yè)區(qū)，且伴隨著江寧經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的發(fā)展，區(qū)域內(nèi)也有一定量的供應(yīng)以滿足與日俱增的消 費需求。至 2021 年，平均房價較之上年有了大幅的提升，增長幅度達到 %， 2021 年平均房價達到了540 元 /間 /天； ? 造成五星級酒店房價偏低的原因主要是價格戰(zhàn)，各大五星級酒店普遍采取“惡性價格戰(zhàn)”的策略招攬客源，對于整體市場的房價水平產(chǎn)生了不良的影響，目前市中心類似于僑鴻皇冠假日酒店、金陵飯店這樣的知名五星級飯店，目前的平均房價水平僅在 600 元 /間 /天左右。 南京中高檔公寓市場當(dāng)前供應(yīng)狀況 ? 2021－ 2021，南京中高檔公寓累計供應(yīng)穩(wěn)定增長，年復(fù)合增長率達到 ％，至 2021 年，市場累計供應(yīng)量達到 730 萬平方米； 南京中山東路 518 號城市綜合體 項目可行性研究報告 總 83 頁第 39 頁 ? 2021 年起全市中高檔公寓年新增供應(yīng)超過 100 萬平方米，并在 2021 年達到197 萬平方米的峰值； ? 2021 年起受土地供應(yīng)限制 及宏觀調(diào)控影響，新增供應(yīng)逐年回落， 2021 年僅109 萬平方米，成為 2021 年以來的最低值。 南京中高檔公寓市場未來供應(yīng)狀況 ? 未來三年內(nèi)，南京全市中高檔公寓供應(yīng)仍將保持較高水平，不過供應(yīng)量有 逐年減少的趨勢； ? 受中心城區(qū)可用土地減少影響，未來南京中高檔公寓供應(yīng)主要集中在建鄴區(qū)。 南京國際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓當(dāng)前供應(yīng)狀況 ? 至 2021 年底，南京市國際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓數(shù)量為 5 家，總客房數(shù)約 425 間； ? 2021 年前南京僅有一家國際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓功能的酒店 (南京金絲利喜來登酒店），而客房數(shù)僅僅只有 21 間； ? 直至 2021 年，新增供應(yīng)驟然激增，蘇寧環(huán)球套房酒店、僑鴻皇冠假日酒店和丁山花園大酒店公寓樓的開業(yè)為市場新增了約 194 間客房的供應(yīng)； ? 2021 年后南京服務(wù)式公寓缺乏新增供應(yīng)； 2021 年擁有 210 間客房的南京仁恒輝盛閣國際公寓開業(yè)，當(dāng)年的新增供應(yīng)幾乎相當(dāng)于之前的歷史供應(yīng)總和。 南京目前市場上的國際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓主要集中在幾所五星級酒店，以長期出租為主的部分大面積的酒店客房； 2021 年南京仁恒輝盛閣國際公寓的開業(yè)將成為南京第一所真正意義上的國際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓 。 南京中山東路 518 號城市綜合體 項目可行性研究報告 總 83 頁第 40 頁 南京中高檔公寓市場需求狀況 及銷售率 ? 2021－ 2021，南京中高檔公寓銷售率穩(wěn)定增長，至 2021 年累計增加 個百分點，達到 ％，市場需求旺盛； ? 2021－ 2021，南京中高檔公寓銷售面積與新增供應(yīng)呈同步發(fā)展態(tài)勢，總量相差較少，市場表現(xiàn)健康； ? 2021 年起，受中心城區(qū)可用地減少預(yù)期的影響，銷售面積首度超過同期供應(yīng)，市場出現(xiàn)供不應(yīng)求的供需格局。 南京 五星級酒店 市場小結(jié) 南京當(dāng)前 五星級酒店 市場 南京未來 五星級酒店 市場 南京市五星級酒店市場進入 2021年，進 入了高速發(fā)展的時期 目前五星級酒店主要分布在市中心區(qū)域的鼓樓區(qū)、玄武區(qū)和白下區(qū) 五星級酒店的年平均入住率較為平穩(wěn)，近三年來始終保持在 70%以上 各個酒店之間的惡性價格競爭導(dǎo)致平均房價一直處于較低的水平 未來供應(yīng)以市中心鼓樓區(qū)為主，江寧、建鄴區(qū)、下關(guān)區(qū)和浦口區(qū)也將有部分供應(yīng) 伴隨著供應(yīng)量的加大，高星級酒店市場未來的競爭將更為激烈 凱悅、威斯汀和洲際酒店的入駐將進一步的提升南京五星級酒店市場的整體水平 南京中山東路 518 號城市綜合體 項目可行性研究報告 總 83 頁第 38 頁 （ 四 ） 中高檔公寓 市場分析 中高檔公寓定義 本節(jié) 主要研究南京的中高檔公寓市場（不包括別墅）， 主要指位于 市中心區(qū)域（鼓樓區(qū)，玄武區(qū)、白下區(qū)、秦淮區(qū)和建鄴區(qū)） ， 目前銷售均價在 8,000 元以上的公寓項目 。年平均入住率從 %上升至 %，增幅較??；這主要是由于 2021 年五星級供應(yīng)量較大，使得五星級酒店的市場需求量在一定程度上被緩解； ? 相比于蘇州、杭州等周邊城市五星級酒店年均 70%以上的入住率，南京市的五星級酒店入住率保持著較高的水準(zhǔn)，市場需求充足。 南京五星級酒店市場當(dāng)前供應(yīng)狀況 南京中山東路 518 號城市綜合體 項目可行性研究報告 總 83 頁第 34 頁 ? 截至 2021 年底，南京市五星級酒店數(shù)量約為 16 家，總客房數(shù)約 4,839 間； ? 2021 年后南京五星級酒店市場的供應(yīng)量較為平穩(wěn)，之后在 2021 年和 2021 年供應(yīng)量激增，共增加客房數(shù) 1,235 間，其中僅 2021 年內(nèi)就有 4 家五星級酒店開業(yè)，索菲特鐘山高爾夫酒店、索菲特銀河大酒店、金陵濱江會議中心和紫金山莊，總供應(yīng)客房數(shù)約 867 間； ? 目前市 場主要以國內(nèi)酒店酒店管理公司為主，如國內(nèi)知名的金陵酒店管理公司； 國際 品牌的五星級酒店僅有四家，僅占到總量的 25%（約 1,200 間），增長速度緩慢。 南京現(xiàn)有優(yōu) 質(zhì) 商業(yè)分布 南京中山東路 518 號城市綜合體 項目可行性研究報告 總 83 頁第 30 頁 南京優(yōu)質(zhì)商業(yè) 市場 需求 及空置率 ? 由于南京市的優(yōu)質(zhì)商業(yè)設(shè)施多以百貨形態(tài)為主，因此空置率水平較低；截至2021 年底的空置率為 ％； ? 百貨形態(tài)的商業(yè)設(shè)施入駐率都在 100％； ? 購物中心形態(tài)與精品商業(yè)街形態(tài)的優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)設(shè)施，入駐情況也較為理想；“ 德基廣場 ” 的入駐率為 98％， “ 1912” 的入駐率為 ％。 市場風(fēng)險預(yù)測 預(yù)計至 2021 年底，南京市甲級寫字樓市場約有 200 萬平方米的市場存量與累計 84 萬平方米的市場吸納量，兩者之間存在很大的差距， 市場風(fēng)險巨大。 ? 南京市甲級寫字樓的平均售價當(dāng)前約為人民幣 14,417 元 /平方米； ? 自 2021 年起，售價呈現(xiàn)上升的走勢，但是 2021 年由于供應(yīng)較大， 2021 年和2021 年的平均售價漲幅僅為 14% 和 12%，相比于 2021 年和 2021 年 23%和 30%的年平均增幅，增幅明顯減緩； ? 2021年至 2021年甲級寫字樓售價年均復(fù)合增長率約為 20%, 伴隨著土地升值和建造成本的增加，售價保持著較為穩(wěn)定的增長勢頭。 南京甲級寫字樓分布 南京甲級寫字樓市場 需求 狀況及空置率 ? 南京甲級寫字樓市場的銷售率水平在 20212021 年保持著較高的水平，當(dāng)年的吸納量均超過了當(dāng)年新增供應(yīng)，主要由于消化之前的市場存量； ? 2021 年起，由于當(dāng)年的新增供應(yīng)量較大，達到了 139,662 平方米，導(dǎo)致 2021年和 2021 年的銷售率放緩，當(dāng)年的銷售率分別為 %和 %。 房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額及其增長 南京中山東路 518 號城市綜合體 項目可行性研究報告 總 83 頁第 20 頁 南京市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額自 2021 年來保持著較好的增長勢頭： ? 2021 年，受整體良好的經(jīng)濟環(huán)境的影響，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額約為 293 億元，增長率也達到新高約 %； ? 2021 年，中央房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策直接影響到了房地產(chǎn)投資市 場，當(dāng)年的的房地產(chǎn)開發(fā)投資額約為 296 億元，較之上年僅僅微漲 %； ? 2021 年和 2021 年伴隨著房地產(chǎn)市場的整體升溫，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額穩(wěn)步大幅增長，兩年分別完成 351 億元和 446 億元，年增幅分別為 %和 27%； ? 2021 年， 受世界經(jīng)濟環(huán)境影響， 完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額 億元 ，增長%。并且 2021 年當(dāng)年完成新產(chǎn)品產(chǎn)值 億元，增長 %。 2021 年的生產(chǎn)總值更是達到了 2,067 億元，年增幅約%； ? 2021 年，受國家宏觀經(jīng)濟調(diào)控的影響，增幅放緩，當(dāng)年增幅 %； ? 此后增長勢頭放緩，至 2021 年， GDP 年增長率約 %， 2021 年至 2021 年GDP 年均復(fù)合增長率約 %； 南京中山東路 518 號城市綜合體 項目可行性研究報告 總 83 頁第 15 頁 ? 2021 年 ， 全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 3775 億元，按可比價格計算，比上年增長%； ? 穩(wěn)定的增長勢頭表明了南京經(jīng)濟環(huán)境良好的發(fā)展態(tài)勢以及市場對于經(jīng)濟發(fā)展的較強信心。從財務(wù)分析結(jié)果表明，項目內(nèi)部收益率達 %（稅 前 ）， 稅前 財務(wù)凈現(xiàn)值為 266， 萬元，具有良好的經(jīng)濟效益；此外，本項目具有較強的抗風(fēng)險能力，且從技術(shù)方面看亦充分具備可行性。 2 銀行貸款 64 億 支付建安工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共設(shè)施配套費、開發(fā)期間費等開發(fā)費用。 投資估算和資金籌措 ? 投資估算 本項目開發(fā)建設(shè) 的 投資總額 （含資本化利息） 為 9853417 萬元， 建筑面積為84 萬平方米， 其各項成本費用的估算額及單價詳見 下 表。 結(jié)合南京的城市特性， 鑒于目前國內(nèi)和國際都對城