【導讀】南京中航城商業(yè)綜合體項目。南京中山東路518號城市綜合體項目可行性研究報告

　　

【正文】 京市優(yōu)質(zhì)商業(yè)的租金支付形式有兩種：一種是純租金方式，即沒有支付固定數(shù)額的租金；一種是扣率（營 業(yè)額提成），即按單店銷售額的固定比例支付租金； ? 由于南京現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)商業(yè)多為百貨形態(tài)，因此扣率的租金形式居主導地位： ? 精品商業(yè)街采用固定租金的形式： 1912 當前租金的范圍從 5 元 /平米 /天～ 8元 /平米 /天。 南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場未來供應狀況及發(fā)展趨勢 ? 未來三年每年優(yōu)質(zhì)商業(yè)的上市量基本持平，平均每年 26 萬方左右 ； 南京中山東路 518 號城市綜合體 項目可行性研究報告 總 83 頁第 32 頁 ? 未來三年內(nèi)，新街口區(qū)域?qū)⒓?37％的未來優(yōu)質(zhì)商業(yè)供應； 2021 年末，新街口仍然是優(yōu)質(zhì)商業(yè)最集聚的區(qū)域，但其集聚程度將從現(xiàn)在的 65％降到 49％ ； ? 河西新城與夫子廟將發(fā)展成為新興的優(yōu)質(zhì)商業(yè)區(qū)域；特別是河 西新城，隨著CBD 開發(fā)的推進，大量優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)上市，將占到未來總量供應的 29％ ； ? 越來越多的購物中心形式的商業(yè)正在逐漸出現(xiàn)。 南京 優(yōu)質(zhì)商業(yè) 市場小結(jié) 南京當前 優(yōu)質(zhì)商業(yè) 市場 南京未來 優(yōu)質(zhì)商業(yè) 市場 南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場從 2021年開始進入發(fā)展時期，目前主要以百貨商場為主 南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)形成以新街口為重點，湖南路、珠江路、總統(tǒng)府四大集聚區(qū) 購物中心、精品商業(yè)街在 2021年開始出現(xiàn) 由于以百貨形式為主，南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)整體空置率很低 未來優(yōu)質(zhì)商業(yè)項目以購物中心形式為主 大部分的優(yōu)質(zhì)商業(yè)未來供應還是集聚在新街口 河西新城、夫子廟將成為新興的優(yōu)質(zhì)商業(yè)區(qū)域 雖然未來將有大量優(yōu)質(zhì)商業(yè)供應，但現(xiàn)階段人均商業(yè)面積僅為 ，市場仍有空間 南京中山東路 518 號城市綜合體 項目可行性研究報告 總 83 頁第 33 頁 （ 三 ） 五 星級酒店 市場分析 南京五星級酒店市場發(fā)展概述 ? 南京市的老五星級酒店主要為上世紀八十年代后期新建的部分酒店，上世紀九十年代與本世紀初大量五星級酒店的發(fā)展使五星級酒店市場供應步入了高峰期； ? 1983 年，位于鼓樓區(qū)的金陵飯店開業(yè)成為南京市第一家五星級酒店； ? 進入 2021 年，南京酒 店業(yè)進入了快速發(fā)展的階段，外資不斷進入，五星級酒店越發(fā)受到青睞。 南京五星級酒店市場當前供應狀況 南京中山東路 518 號城市綜合體 項目可行性研究報告 總 83 頁第 34 頁 ? 截至 2021 年底，南京市五星級酒店數(shù)量約為 16 家，總客房數(shù)約 4,839 間； ? 2021 年后南京五星級酒店市場的供應量較為平穩(wěn)，之后在 2021 年和 2021 年供應量激增，共增加客房數(shù) 1,235 間，其中僅 2021 年內(nèi)就有 4 家五星級酒店開業(yè)，索菲特鐘山高爾夫酒店、索菲特銀河大酒店、金陵濱江會議中心和紫金山莊，總供應客房數(shù)約 867 間； ? 目前市 場主要以國內(nèi)酒店酒店管理公司為主，如國內(nèi)知名的金陵酒店管理公司； 國際 品牌的五星級酒店僅有四家，僅占到總量的 25%（約 1,200 間），增長速度緩慢。 南京五星級酒店分布 ? 南京市五星級酒店主要分布在玄武區(qū)、鼓樓區(qū)、秦淮區(qū)、白 下區(qū)和江寧區(qū)； ? 南京市的五星級酒店主要分布在市中心區(qū)域，其中鼓樓區(qū)和玄武區(qū)五星級酒店客房數(shù)分別占到總供應量的 49%和 22%,合計約 3424間客房 。 白下區(qū)和秦淮區(qū)緊隨其后約占到總數(shù)的 13%和 9%；江寧區(qū)僅僅占到總量的 7%； ? 五星級酒店主要集中在客源較為集中的市中心商業(yè)區(qū)，且伴隨著江寧經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的發(fā)展，區(qū)域內(nèi)也有一定量的供應以滿足與日俱增的消 費需求。 南京中山東路 518 號城市綜合體 項目可行性研究報告 總 83 頁第 35 頁 南京五星級酒店需求狀況及入住率 ? 南京市的五星級酒店一直保持較為穩(wěn)定的入住率， 2021 年 2021 年。年平均入住率從 %上升至 %，增幅較??；這主要是由于 2021 年五星級供應量較大，使得五星級酒店的市場需求量在一定程度上被緩解； ? 相比于蘇州、杭州等周邊城市五星級酒店年均 70%以上的入住率，南京市的五星級酒店入住率保持著較高的水準，市場需求充足。 南京五星級酒店平均房價趨勢 南京中山東路 518 號城市綜合體 項目可行性研究報告 總 83 頁第 36 頁 ? 與南京五星酒店穩(wěn)定較高入住率成對比的是其相對較低的房價， 2021 年和2021 年的平均房價僅為 500 元 /間 /天和 504 元 /間 /天。至 2021 年，平均房價較之上年有了大幅的提升，增長幅度達到 %， 2021 年平均房價達到了540 元 /間 /天； ? 造成五星級酒店房價偏低的原因主要是價格戰(zhàn)，各大五星級酒店普遍采取“惡性價格戰(zhàn)”的策略招攬客源，對于整體市場的房價水平產(chǎn)生了不良的影響，目前市中心類似于僑鴻皇冠假日酒店、金陵飯店這樣的知名五星級飯店，目前的平均房價水平僅在 600 元 /間 /天左右。 南京五星級酒店未來供應狀況及發(fā)展趨勢 南京中山東路 518 號城市綜合體 項目可行性研究報告 總 83 頁第 37 頁 ? 20212021 年間南京市將有 16 家五星級酒店（包含丁山花園大酒店二期和 湖濱金陵飯店二期）上市，總計客房數(shù)約 4,339 間，其中國際管理酒店未來供應約 1,600 間； ? 2021 年和 2021 年將成為供應量最為集中的 兩 年，兩年的供應量約占到了未來供應總量的 91%(3,437間客房 ),2021年五星級酒店的供應數(shù)量劇減僅有建鄴區(qū)有約 250 間客房的供應； ? 市中心區(qū)域仍然是五星級酒店的的聚集地，大量的新增供應在滿足日益增長的商務、會展需求的同時，對競爭日趨激烈的五星級酒店的房價水平將成為一個新的考驗，頂級國際品牌酒店的引入有望打破房價堅冰，實現(xiàn)整體提升； ? 未來諸多五星級酒店尤其是國際品牌的五 星級酒店供應量的增加將對老酒店提出了較為嚴峻的挑戰(zhàn)，促使老酒店在軟硬件設施、服務質(zhì)量等條件上進行升級 。 南京 五星級酒店 市場小結(jié) 南京當前 五星級酒店 市場 南京未來 五星級酒店 市場 南京市五星級酒店市場進入 2021年，進 入了高速發(fā)展的時期 目前五星級酒店主要分布在市中心區(qū)域的鼓樓區(qū)、玄武區(qū)和白下區(qū) 五星級酒店的年平均入住率較為平穩(wěn)，近三年來始終保持在 70%以上 各個酒店之間的惡性價格競爭導致平均房價一直處于較低的水平 未來供應以市中心鼓樓區(qū)為主，江寧、建鄴區(qū)、下關(guān)區(qū)和浦口區(qū)也將有部分供應 伴隨著供應量的加大，高星級酒店市場未來的競爭將更為激烈 凱悅、威斯汀和洲際酒店的入駐將進一步的提升南京五星級酒店市場的整體水平 南京中山東路 518 號城市綜合體 項目可行性研究報告 總 83 頁第 38 頁 （ 四 ） 中高檔公寓 市場分析 中高檔公寓定義 本節(jié) 主要研究南京的中高檔公寓市場（不包括別墅）， 主要指位于 市中心區(qū)域（鼓樓區(qū)，玄武區(qū)、白下區(qū)、秦淮區(qū)和建鄴區(qū)） ， 目前銷售均價在 8,000 元以上的公寓項目 。 南京中高檔公寓市場發(fā)展概述 ? 南京中高檔公寓市場起步于 2021 年，代表性項目有金鷹國際花園等； ? 2021 年起中高檔公寓供應出現(xiàn)放量，年均新增面積超過 100 萬平方米，其中2021 年達到 197 萬平方米的近年峰值； ? 各區(qū)中，鼓樓、建鄴兩區(qū)發(fā)展迅速， 2021－ 2021 年累計上市面積均達到 200萬平方米左右，分別位列全市首位和次席 。 南京中高檔公寓市場當前供應狀況 ? 2021－ 2021，南京中高檔公寓累計供應穩(wěn)定增長，年復合增長率達到 ％，至 2021 年，市場累計供應量達到 730 萬平方米； 南京中山東路 518 號城市綜合體 項目可行性研究報告 總 83 頁第 39 頁 ? 2021 年起全市中高檔公寓年新增供應超過 100 萬平方米，并在 2021 年達到197 萬平方米的峰值； ? 2021 年起受土地供應限制 及宏觀調(diào)控影響，新增供應逐年回落， 2021 年僅109 萬平方米，成為 2021 年以來的最低值。 南京中高檔公寓市場 分布 ? 2021－ 07年中高檔 公寓供應集中在中心五城區(qū) ； ? 鼓樓區(qū)中高檔公寓累計新增 227 萬平方米 主導因素是中心城區(qū)的地段優(yōu)勢 ； ? 建鄴區(qū)中高檔公寓累計供應為 198 萬平方米 市場發(fā)展主要得益于政府的河西新 CBD 規(guī)劃 ； ? 白下區(qū)累計新增中高檔公寓 138 萬平方米 主要集中在新街口周邊區(qū)域，項目地段較好 。 南京中山東路 518 號城市綜合體 項目可行性研究報告 總 83 頁第 40 頁 南京中高檔公寓市場需求狀況 及銷售率 ? 2021－ 2021，南京中高檔公寓銷售率穩(wěn)定增長，至 2021 年累計增加 個百分點，達到 ％，市場需求旺盛； ? 2021－ 2021，南京中高檔公寓銷售面積與新增供應呈同步發(fā)展態(tài)勢，總量相差較少，市場表現(xiàn)健康； ? 2021 年起，受中心城區(qū)可用地減少預期的影響，銷售面積首度超過同期供應，市場出現(xiàn)供不應求的供需格局。 南京中高檔公寓市場 售價趨勢 南京中山東路 518 號城市綜合體 項目可行性研究報告 總 83 頁第 41 頁 ? 2021 年，南京中高端公寓平均售價為 9,139 元 /平方米，較 2021 年累計上漲％，漲幅較大 。 南京中高檔公寓市場未來供應狀況 ? 未來三年內(nèi)，南京全市中高檔公寓供應仍將保持較高水平，不過供應量有 逐年減少的趨勢； ? 受中心城區(qū)可用土地減少影響，未來南京中高檔公寓供應主要集中在建鄴區(qū)。 南京 中高檔公寓 市場小結(jié) 南京當前 中高檔公寓 市場 南京未來 中高檔公寓 市場 2021年起，中高檔公寓新增供應放量，市場正式進入啟動階段 伴隨房地產(chǎn)市場形勢大好， 2021－ 2021年新 增供應集中放量 中高檔公寓市場主要分布在鼓樓、玄武、白下、秦淮和建鄴區(qū) 隨著河西 CBD的打造，建鄴區(qū)逐漸成為中高檔公寓的主要供應區(qū) 域之一 未來供應量將大幅增加 中心城區(qū)銷售將保持較高水平，建鄴區(qū)將成為未來主力成交區(qū)域 受土地供應限制，中心城區(qū)中高檔公寓價格將得到需求的有效支持 南京中山東路 518 號城市綜合體 項目可行性研究報告 總 83 頁第 42 頁 （五） 國際標準服務式公寓市場分析 國際標準服務式公寓定義 根據(jù)南京的市場實際狀況，本節(jié)研究的“國際標準服務式公寓”是指 ： ? 高品質(zhì)的建設標準：擁有很高的設計、建筑標準，在外立面，內(nèi)部硬件設施方面大幅高于普通高檔公寓，部分項目成為地標性建筑； ? 配套設施：擁有豐富，高質(zhì)量的生活配套設施，相當于 45 星級酒店標準，均提供健身房、室內(nèi)游泳池 、網(wǎng)球場或相關(guān)的豪華會所服務； ? 物業(yè)管理：國際知名酒店管理集團管理或相應級別的物業(yè)管理公司，提供完整、便捷的物業(yè)服務； ? 家居裝修：豪華室內(nèi)裝修，采用國際家俱、廚衛(wèi)品牌及知名家電品牌，提供舒適的生活環(huán)境。 南京目前市場上的國際標準服務式公寓主要集中在幾所五星級酒店，以長期出租為主的部分大面積的酒店客房； 2021 年南京仁恒輝盛閣國際公寓的開業(yè)將成為南京第一所真正意義上的國際標準服務式公寓 。 南京國際標準服務式公寓發(fā)展概述 南京中山東路 518 號城市綜合體 項目可行性研究報告 總 83 頁第 43 頁 ? 1998 年伴隨著南京金絲利喜來登酒店的開業(yè)，標志著國際標準服務式公寓的雛形進入南京 ； ? 2021 年是南京市國際標準服務式公寓市場的新增供應最為集中的一年，當年供應量約 194 間； ? 2021 年后，南京國際標準服務式公寓的發(fā)展一直是停滯不前，直至 2021 年南京仁恒輝盛閣國際公寓的開業(yè)，標志著真正意義上的國際知名服務式公寓品牌進入南京，為未來市場發(fā)展帶來良好的契機 。 南京國際標準服務式公寓當前供應狀況 ? 至 2021 年底，南京市國際標準服務式公寓數(shù)量為 5 家，總客房數(shù)約 425 間； ? 2021 年前南京僅有一家國際標準服務式公寓功能的酒店 (南京金絲利喜來登酒店），而客房數(shù)僅僅只有 21 間； ? 直至 2021 年，新增供應驟然激增，蘇寧環(huán)球套房酒店、僑鴻皇冠假日酒店和丁山花園大酒店公寓樓的開業(yè)為市場新增了約 194 間客房的供應； ? 2021 年后南京服務式公寓缺乏新增供應； 2021 年擁有 210 間客房的南京仁恒輝盛閣國際公寓開業(yè)，當年的新增供應幾乎相當于之前的歷史供應總和。 南京中山東路 518 號城市綜合體 項目可行性研究報告 總 83 頁第 44 頁 南京國際標準服務式公寓 需求 狀況 及出租率 ? 南京市的服務式公寓的年平均出租率近兩年來呈現(xiàn)下降的走勢， 2021 年全市年平均出租率為 92%， 2021 年的平均出租率較之 2021 年降低了 8%，當年平均出租率維持在 84%，主要是由于占當時全市供應總量的 56%的丁山