【正文】 產投資及其增長 南京市固定資產投資逐年增幅趨緩 ： ? 南京市固定資產投資 2021 年為 1,868 億元，較之 2021 年增長了 %，略高于 2021 年至 2021 年的 15%的漲幅； ? 既 2021 年約 %左右的漲幅后，之后的增長態(tài)勢均較為平穩(wěn)，但是增幅較之 2021 年有了一定的下降，但是總體運行態(tài)勢較為 穩(wěn)定， 2021 年至 2021 年的年均復合增長率為 %； ? 2021 年 全市完成全社會固定資產投資額 億元 ，比上年增長 %； ? 南京市固定資產投資持續(xù)穩(wěn)定的增長背后，房地產投資成為主要動力之一。 本項目全面竣工時（ 2021 年）面臨的市場狀況預測 市場供應量預測 ? 20212021 年甲級寫字樓供應的年均增長率約為 8%，截止 07 年底供應量約為54 萬平方米； ? 20212021 年大量甲級寫字樓將集中面世，供應量共約 86 萬平方米； ? 已知市場數(shù)據， 2021 至 2021年甲級寫字樓的年均供應量約為 萬平方米； ? 按平均每年新增 10 萬平方米的供應量保守預測，至 2021 年底南京市甲級寫字樓市場總供應量約為 200 萬平方米。至 2021 年，平均房價較之上年有了大幅的提升，增長幅度達到 %， 2021 年平均房價達到了540 元 /間 /天； ? 造成五星級酒店房價偏低的原因主要是價格戰(zhàn)，各大五星級酒店普遍采取“惡性價格戰(zhàn)”的策略招攬客源，對于整體市場的房價水平產生了不良的影響，目前市中心類似于僑鴻皇冠假日酒店、金陵飯店這樣的知名五星級飯店，目前的平均房價水平僅在 600 元 /間 /天左右。 南京目前市場上的國際標準服務式公寓主要集中在幾所五星級酒店，以長期出租為主的部分大面積的酒店客房； 2021 年南京仁恒輝盛閣國際公寓的開業(yè)將成為南京第一所真正意義上的國際標準服務式公寓 。 南京五星級酒店市場當前供應狀況 南京中山東路 518 號城市綜合體 項目可行性研究報告 總 83 頁第 34 頁 ? 截至 2021 年底，南京市五星級酒店數(shù)量約為 16 家，總客房數(shù)約 4,839 間； ? 2021 年后南京五星級酒店市場的供應量較為平穩(wěn)，之后在 2021 年和 2021 年供應量激增，共增加客房數(shù) 1,235 間，其中僅 2021 年內就有 4 家五星級酒店開業(yè)，索菲特鐘山高爾夫酒店、索菲特銀河大酒店、金陵濱江會議中心和紫金山莊，總供應客房數(shù)約 867 間； ? 目前市 場主要以國內酒店酒店管理公司為主，如國內知名的金陵酒店管理公司； 國際 品牌的五星級酒店僅有四家，僅占到總量的 25%（約 1,200 間），增長速度緩慢。 南京甲級寫字樓分布 南京甲級寫字樓市場 需求 狀況及空置率 ? 南京甲級寫字樓市場的銷售率水平在 20212021 年保持著較高的水平，當年的吸納量均超過了當年新增供應，主要由于消化之前的市場存量； ? 2021 年起，由于當年的新增供應量較大，達到了 139,662 平方米，導致 2021年和 2021 年的銷售率放緩，當年的銷售率分別為 %和 %。從財務分析結果表明，項目內部收益率達 %（稅 前 ）， 稅前 財務凈現(xiàn)值為 266， 萬元，具有良好的經濟效益；此外，本項目具有較強的抗風險能力，且從技術方面看亦充分具備可行性。集團公司設有防務、運輸機、發(fā)動機、直升機、機載設備與系統(tǒng)、通用飛機、航空研究、飛行試驗、貿易物流、資產管理等 10 大產業(yè)板塊，下轄近 200家子公司（分公司）、有 20 多家上市公司 ， 中國航空工業(yè)集團公司秉承 “ 航空報國、強軍富民 ” 宗旨，弘揚 “ 敬業(yè)誠信、創(chuàng)新超越 ” 理念，牢牢把握財富革命 的契機，大力實施 “ 市場化改革、專業(yè)化整合、資本化運作、國際化開拓、產業(yè)化發(fā)展 ” ，謀求更高更快更強的發(fā)展，以豪邁的步伐向具有國際影響力的世界級大集團邁進。 考慮本項目前期發(fā)展資金充足，為企業(yè)長遠利益考慮，發(fā)展較大規(guī)模的持有型物業(yè)，同時在項目投入期，保證穩(wěn)健的現(xiàn)金流 ，發(fā)展 42%得銷售型物業(yè)。 南京優(yōu)質商業(yè)整體 空置率很低。 優(yōu)質商業(yè)市場 南京優(yōu)質商形成以新街口為重點，湖南路、珠江路、總統(tǒng)府四大集聚區(qū)，從2021 年開始進入發(fā)展時期，目前主要以百貨商場為主，購物中心、精品商業(yè)街在 2021 年開始出現(xiàn)。城市綜合體的開發(fā)是一個周期長，投入大得開發(fā)過程，而 持有型物業(yè)的財務回收期是一個長期的過程，在項目較長的開發(fā)周期內，銷售型物業(yè)是維持項目健康財務狀況得重要組成部分。 南京中山東路 518 號城市綜合體 項目可行性研究報告 總 83 頁第 10 頁 一、項目總論 （一） 項目背景 項目 名稱 南京中山東路 518 號城市綜合體（暫定名） 項目 開發(fā)公司背景簡介 中國航空工業(yè)集團公司（簡稱 “ 中航工業(yè) ” ）是由中央管理的國有特大型企業(yè)，是國家授權投資的機構，由原中國航空工業(yè)第一、第二集團公司重組整合而成立。 本項目選 址適宜，定位準確，設計合理，售價適中，符合市場主流需求。 南京甲級寫字樓市場 當前供應狀況 南京中山東路 518 號城市綜合體 項目可行性研究報告 總 83 頁第 23 頁 截至 2021 年底，南京市共有約 54 萬平方米的甲級寫字樓供應； 2021 年至2021 年的年均增長率約為 8%左右； ? 20212021 年是南京甲級寫字樓供應最為集中的年份，而且絕大部分集中在鼓樓區(qū)域，白下和玄武區(qū)供應體量相近； ? 經歷了 2021 年較為集中的供應高峰后， 2021 年的供應量呈現(xiàn)了減緩的趨勢。 南京 優(yōu)質商業(yè) 市場小結 南京當前 優(yōu)質商業(yè) 市場 南京未來 優(yōu)質商業(yè) 市場 南京優(yōu)質商業(yè)市場從 2021年開始進入發(fā)展時期，目前主要以百貨商場為主 南京優(yōu)質商業(yè)形成以新街口為重點，湖南路、珠江路、總統(tǒng)府四大集聚區(qū) 購物中心、精品商業(yè)街在 2021年開始出現(xiàn) 由于以百貨形式為主，南京優(yōu)質商業(yè)整體空置率很低 未來優(yōu)質商業(yè)項目以購物中心形式為主 大部分的優(yōu)質商業(yè)未來供應還是集聚在新街口 河西新城、夫子廟將成為新興的優(yōu)質商業(yè)區(qū)域 雖然未來將有大量優(yōu)質商業(yè)供應，但現(xiàn)階段人均商業(yè)面積僅為 ，市場仍有空間 南京中山東路 518 號城市綜合體 項目可行性研究報告 總 83 頁第 33 頁 （ 三 ） 五 星級酒店 市場分析 南京五星級酒店市場發(fā)展概述 ? 南京市的老五星級酒店主要為上世紀八十年代后期新建的部分酒店，上世紀九十年代與本世紀初大量五星級酒店的發(fā)展使五星級酒店市場供應步入了高峰期； ? 1983 年，位于鼓樓區(qū)的金陵飯店開業(yè)成為南京市第一家五星級酒店； ? 進入 2021 年，南京酒 店業(yè)進入了快速發(fā)展的階段，外資不斷進入，五星級酒店越發(fā)受到青睞。 南京 中高檔公寓 市場小結 南京當前 中高檔公寓 市場 南京未來 中高檔公寓 市場 2021年起，中高檔公寓新增供應放量，市場正式進入啟動階段 伴隨房地產市場形勢大好， 2021－ 2021年新 增供應集中放量 中高檔公寓市場主要分布在鼓樓、玄武、白下、秦淮和建鄴區(qū) 隨著河西 CBD的打造，建鄴區(qū)逐漸成為中高檔公寓的主要供應區(qū) 域之一 未來供應量將大幅增加 中心城區(qū)銷售將保持較高水平，建鄴區(qū)將成為未來主力成交區(qū)域 受土地供應限制，中心城區(qū)中高檔公寓價格將得到需求的有效支持 南京中山東路 518 號城市綜合體 項目可行性研究報告 總 83 頁第 42 頁 （五） 國際標準服務式公寓市場分析 國際標準服務式公寓定義 根據南京的市場實際狀況，本節(jié)研究的“國際標準服務式公寓”是指 ： ? 高品質的建設標準：擁有很高的設計、建筑標準，在外立面，內部硬件設施方面大幅高于普通高檔公寓，部分項目成為地標性建筑； ? 配套設施：擁有豐富，高質量的生活配套設施，相當于 45 星級酒店標準，均提供健身房、室內游泳池 、網球場或相關的豪華會所服務； ? 物業(yè)管理：國際知名酒店管理集團管理或相應級別的物業(yè)管理公司，提供完整、便捷的物業(yè)服務； ? 家居裝修：豪華室內裝修，采用國際家俱、廚衛(wèi)品牌及知名家電品牌，提供舒適的生活環(huán)境。 南京五星級酒店未來供應狀況及發(fā)展趨勢 南京中山東路 518 號城市綜合體 項目可行性研究報告 總 83 頁第 37 頁 ? 20212021 年間南京市將有 16 家五星級酒店（包含丁山花園大酒店二期和 湖濱金陵飯店二期）上市，總計客房數(shù)約 4,339 間，其中國際管理酒店未來供應約 1,600 間； ? 2021 年和 2021 年將成為供應量最為集中的 兩 年，兩年的供應量約占到了未來供應總量的 91%(3,437間客房 ),2021年五星級酒店的供應數(shù)量劇減僅有建鄴區(qū)有約 250 間客房的供應； ? 市中心區(qū)域仍然是五星級酒店的的聚集地，大量的新增供應在滿足日益增長的商務、會展需求的同時，對競爭日趨激烈的五星級酒店的房價水平將成為一個新的考驗，頂級國際品牌酒店的引入有望打破房價堅冰，實現(xiàn)整體提升； ? 未來諸多五星級酒店尤其是國際品牌的五 星級酒店供應量的增加將對老酒店提出了較為嚴峻的挑戰(zhàn)，促使老酒店在軟硬件設施、服務質量等條件上進行升級 。 市場需求量預測 ? 20212021年甲級 寫字樓的年吸納量在 2萬 12萬平方米之間變化，波動很大； 南京中山東路 518 號城市綜合體 項目可行性研究報告 總 83 頁第 27 頁 ? 甲級寫字樓的空置率在 10%20%區(qū)間，處于供應失衡的預警狀態(tài)； ? 按平均每年 6 萬平方米的吸納量估計，至 2021 年底南京市甲級寫字樓總吸納量約為 84 萬平方米。 支柱產業(yè)發(fā)展狀況 南京中山東路 518 號城市綜合體 項目可行性研究報告 總 83 頁第 17 頁 南京市支柱產業(yè)發(fā)展運行態(tài)勢良好 ： ? 2021 年，南京市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)工業(yè)總產值約 5,792 億元，同口徑對比（采用新的統(tǒng)計口徑），比上年增長 %； ? 全市當年工業(yè)四大支柱產業(yè)（電子、石化、鋼鐵、汽車）實現(xiàn)總產值達到約3,985 億元，同口徑對比（采用新的統(tǒng)計口徑）增長 %； ? 四大支柱產業(yè)的總產值占到了全市規(guī)模以上工業(yè)總產值約 %的比重。 南京中山東路 518 號城市綜合體 項目可行性研究報告 總 83 頁第 12 頁 項目建設進度 項目計劃從 2021 年 1 月開始施工，由于本項目規(guī)模較 大，并且工程要求高，因此預計建設工期為 7 年 ，即項目可望于 2021 年底全部竣工 。結合現(xiàn)狀部分商業(yè)及辦公現(xiàn)狀， soho 商務樓以滿足中小企業(yè)辦公需求為主 。 中高檔公寓市場 2021 年起，中高檔公寓新增供應放量，市場正式進入啟動階段，伴隨房地產市場形勢大好， 2021－ 2021 年新增供應集中放量。 南京 中航城商業(yè) 綜合體項目 可行性研究報告 2021 年 10月 18日 南京中山東路 518 號城市綜合體 項目可行性研究報告 總 83 頁第 2 頁 目 錄 目錄 ........................................................................................................................ 2 一、項目總論 （序） .......................................................................................... 10 （一） 項 目背景 ........................................................................................ 10 項目名稱 ...................................................................................... 10 開發(fā)公司背景簡介 ...................................................................... 10 研究工作依據 .............................................................................. 11 項目規(guī)劃設計要點 ...................................................................... 11 （二）可行性研究結論 .............................................................................. 11 市場預測 ...................