【文章內(nèi)容簡介】 遷移合肥總部經(jīng)濟(jì)園區(qū)。 本次調(diào)查將企業(yè)搬遷的時(shí)間分為 3 年內(nèi)和 3 年以后，以便了解總部意向性遷移企業(yè)的時(shí)間安排。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在總部有搬遷合肥工業(yè)總部經(jīng)濟(jì)園區(qū)意向的企業(yè)中， 75%的企業(yè)準(zhǔn)備在 3 年以內(nèi)實(shí)施 遷移活動，占意向性遷移企業(yè)的絕大多數(shù)，25%的企業(yè)準(zhǔn)備 3 年以后遷移總部，表明大多數(shù)總部意向性遷移的企業(yè)都傾向于在較短期限內(nèi)實(shí)施遷移活動，這些企業(yè)是我們近階段發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的主要力量。 3 年以后，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，新的企業(yè)將不斷成長壯大，而現(xiàn)有的企業(yè)中大多數(shù)也將獲得更好的發(fā)展，將對合肥發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)形成更大的支撐對工業(yè)園區(qū)經(jīng)濟(jì)起到至關(guān)重要的作用。 從銷售收入角度分析不同規(guī)模企業(yè)搬遷意愿也可以得出類似結(jié)論，銷售收入在 1020 億元之間以及銷售收入達(dá)到 20億元以上企業(yè)規(guī)劃搬遷總部占所有計(jì)劃搬遷總部的企業(yè)數(shù)量的百分比為 8%， 銷售收入在 1 億元以下意愿搬遷總部的企業(yè)占比約為 35%，而銷售收入在 110 億元之間的計(jì)劃搬遷總部的企業(yè)占所有計(jì)劃搬遷總部企業(yè)的 57%以上。由此可以得出結(jié)論：不同規(guī)模的企業(yè)對搬遷總部的計(jì)劃存在明顯差異，其中資產(chǎn)總額和銷售收入達(dá)到 1 億元以上、 10 億元以下計(jì)劃搬遷總部的企業(yè)是規(guī)劃搬遷總部的主力軍，這一規(guī)模的企業(yè)也是合肥雙鳳工業(yè)園區(qū)總部經(jīng)濟(jì)的主要潛在客戶群。 １２ 同時(shí)，調(diào)查發(fā)現(xiàn)總部意向性遷移的企業(yè)在遷移過程中，大多傾向于將總部所有職能部門同時(shí)遷移。在意向性遷移的企業(yè)中， 81%的企業(yè)將所有職能部門整體遷移，另外有 10%和9%的企業(yè)率先遷移產(chǎn)品研發(fā)部門和產(chǎn)品營銷部門，這表明這些企業(yè)更加側(cè)重于產(chǎn)品的研發(fā)工作和加大產(chǎn)品的營銷力度，也有個(gè)別企業(yè)率先遷移結(jié)算和宣傳推廣職能部門?；谄髽I(yè)在遷移總部時(shí)主要實(shí)施一次性遷移，我們在實(shí)施合肥工業(yè)開發(fā)區(qū)總部經(jīng)濟(jì)園項(xiàng)目時(shí)，要考慮總部經(jīng)濟(jì)園區(qū)的配套職能的完善程度。 調(diào)查還發(fā)現(xiàn)，只有 3%的企業(yè)考慮的首要因素是當(dāng)?shù)匮邪l(fā)能力，這和許多人的預(yù)期并不一致。我們認(rèn)為，這種現(xiàn)象可能與省當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)存在相關(guān)性。省經(jīng)濟(jì)相對欠發(fā)達(dá) ,企業(yè)生產(chǎn)技術(shù)優(yōu)勢并不明顯，在意向性遷移總部的企業(yè)中， 21%的企業(yè)是批發(fā)零售業(yè)， 72%的 企業(yè)是加工制造業(yè)，在這些加工制造型企業(yè)中，對產(chǎn)品研發(fā)的重視程度相對不足。隨著省經(jīng)濟(jì)發(fā)展提速，企業(yè)市場范圍將不斷擴(kuò)大，對產(chǎn)品研發(fā)的重視程度將不斷上升，合肥作為中國科教資源豐沛型城市，無疑能有助于企業(yè)（提高研發(fā)能力，因而將為合肥雙鳳工業(yè)開發(fā)區(qū)總部經(jīng)濟(jì)園區(qū)發(fā)展增加吸引力。 在確定有搬遷意向企業(yè)中， 45%的企業(yè)表示選擇總部時(shí)首要考慮因素是當(dāng)?shù)氐纳虅?wù)成本， 25%的企業(yè)特別重視自然和人文環(huán)境， 7%的意向性搬遷企業(yè)關(guān)注的首要因素是待遷入地區(qū)是否為區(qū)域中心城市，只有 3%的企業(yè)側(cè)重于考察地區(qū)的研發(fā)能力，另外還有 20%的意向性 企業(yè)沒有列明考慮的首要因素。通過以上數(shù)據(jù)分析，可以發(fā)現(xiàn)商務(wù)成本是制約企業(yè)在選擇總部時(shí)的主要首選因素，這基本符合企業(yè)運(yùn)營的實(shí)際情況，如果總部運(yùn)營成本過高，將直接削弱企業(yè)的盈利性。 相當(dāng)數(shù)量規(guī)模的企業(yè)規(guī)劃將搬遷總部，這些企業(yè)是合肥發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的潛在客戶群，但是，愿意遷移總部入住合肥總部經(jīng)濟(jì)園區(qū)，并不意味著這些企業(yè)一定會將其總部遷移到合肥總部經(jīng)濟(jì)園區(qū)。要使這些企業(yè)入駐總部經(jīng)濟(jì)園區(qū)，需要盡可能努力滿足它們對總部園區(qū)的相關(guān)要求?；诖耍覀儗⑸钊敕治鲇绊懫髽I(yè)進(jìn)入總部經(jīng)濟(jì)園區(qū)的主要因素、企業(yè)進(jìn) １３ 入總部園區(qū)的主要方式、企業(yè) 進(jìn)入合肥市總部經(jīng)濟(jì)園區(qū)的意愿以及它們對合肥市總部經(jīng)濟(jì)園區(qū)的要求，只有在了解這些問題的基礎(chǔ)上，我們才能有的放矢，盡可能提出令企業(yè)滿意的規(guī)劃，滿足企業(yè)入駐要求。 區(qū)域性中心城市也是企業(yè)考慮的一個(gè)重要因素，中心城市在市場規(guī)模、信息的可得性等方面具有不可比擬的優(yōu)勢，而且企業(yè)營運(yùn)所需的生產(chǎn)性服務(wù)部門相對完備，交通設(shè)施便利，便于企業(yè)開展總部的相關(guān)職能，自然得到企業(yè)的青睞。近 10 年以來，合肥城市規(guī)模日益擴(kuò)張，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入也不斷擴(kuò)大，在全國省會城市中的影響力不斷提升，已經(jīng)成為連接中國經(jīng)濟(jì)龍頭地區(qū)長三角地區(qū)和大中華經(jīng)濟(jì)腹 地的區(qū)域性中心城市之一，完全能滿足企業(yè)總部選址的相關(guān)要求。這也是合肥雙鳳工業(yè)開發(fā)區(qū)發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的優(yōu)勢。 167。 市場風(fēng)險(xiǎn)分析及對策 隨著省和合肥市經(jīng)濟(jì)規(guī)模不斷壯大，合肥市發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)已經(jīng)具備了初步條件。但是，由于經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相對薄弱，省及合肥市發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)依然受困于經(jīng)濟(jì)總量不大，企業(yè)規(guī)?？傮w偏小等不利因素影響，此外，目前全國主要城市都在大力發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)，且各地的優(yōu)惠政策在不斷加碼，而合肥市能否出臺相應(yīng)的政策措施，以扶持本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展，尚面臨眾多不確定因素。結(jié)合省和合肥市實(shí)際情況，我們認(rèn)為，為了做好合肥雙鳳工業(yè)開發(fā)區(qū)總部經(jīng) 濟(jì)園區(qū)項(xiàng)目需把握以下幾點(diǎn)： 首先，在投資規(guī)模上要切合實(shí)際，分期推進(jìn)。鑒于省和合肥市總體經(jīng)濟(jì)規(guī)模有限，而且周邊地區(qū)如南京、武漢、杭州等地總部經(jīng)濟(jì)形態(tài)起步較早，因此我們在投資開發(fā)這個(gè)項(xiàng)目時(shí)必須立足現(xiàn)實(shí)，合理確定投資規(guī)模以控制風(fēng)險(xiǎn)。 其次，必須以企業(yè)實(shí)際需求為立足點(diǎn)?？偛拷?jīng)濟(jì)園區(qū)主要有兩種方式，一種是城市中心的中央商務(wù)區(qū) (CBD)；另一種是城市郊區(qū)的總部商業(yè)園區(qū) (HBP)。前者主要滿足企業(yè)在城市中心對外交流需要，而后者則主要提供工作、生活質(zhì)量較高的園區(qū)滿足企業(yè)研發(fā)、管理等滿足企業(yè)總部的核心職能。結(jié) １４ 合合肥雙鳳工業(yè)開 發(fā)區(qū)的實(shí)際，我們的項(xiàng)目主要選擇后面一種形式，以更好的滿足不同企業(yè)的需求。 最后，必須考慮不同的企業(yè)規(guī)模，合理規(guī)劃園區(qū)內(nèi)建筑形態(tài)和大小?，F(xiàn)階段省和合肥市企業(yè)總體規(guī)模偏小，決定了其對園區(qū)內(nèi)建筑面積的需求也不會太大，而多數(shù)企業(yè)傾向于總部機(jī)關(guān)單棟獨(dú)立，也決定了園區(qū)內(nèi)建筑面積不能太大，否則可能增加經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn) 。 １５ 第 4章 建設(shè) 地點(diǎn) 與 建設(shè) 條件 167。 選址位置 合肥雙鳳工業(yè)開發(fā)區(qū)總部經(jīng)濟(jì)園項(xiàng)目位于 合肥長豐縣雙鳳工業(yè)開發(fā)區(qū) 內(nèi)，位于合肥市北二環(huán)與北三環(huán)之間，東起雙鳳大道，西至蒙城路以東約 180 米位置。 167。 建設(shè)地區(qū)的選擇 167。 氣象條件 長豐縣位于省中部 ，江淮分水嶺斜向貫穿全境，南臨合肥，北靠淮南，東與肥東、定遠(yuǎn)接壤，西與肥西、壽縣毗鄰；屬亞熱帶濕潤季風(fēng)氣候與暖溫帶半濕潤季風(fēng)氣候過渡地帶；四季分明，光照充足，熱量豐富，氣候溫和，雨量適中；由于受季風(fēng)影響，氣候變化無常，降水時(shí)空分布不均，年內(nèi)和年際變化很大，多年平均降水量在 毫米，年均日照時(shí)數(shù) 小時(shí)，年平均氣溫 ℃ ，年平均風(fēng)速 。 167。 工程及水文地質(zhì)條件 長豐 縣平均海拔 50 米上下，最低處瓦埠湖沿岸海拔 17米 ， 場地屬 淮河平原的淮南階地平原 。 根據(jù)《省工程抗震設(shè)防烈度圖》的劃分，本場 地工程抗震設(shè)防烈度為七度。 場地土主要為粉、細(xì)砂，中砂及粉土，砂質(zhì)土層。屬中硬場地土，建筑場地類別為Ⅱ類。 場地地下水屬潛水類型，埋深在地表下 米左右，地下水位隨季節(jié)變化不大，年變化幅度為 米。 167。 交通狀況 雙鳳開發(fā)區(qū)位于合肥市北二環(huán)與北三環(huán)之間，距合肥北門高速公路入口 2 公里，距市中心 8 公里，距合肥新火車站 8公里，距駱崗機(jī)場 18 公里，離合肥新的國際機(jī)場 31 公里 ,距 １６ 合徐高速入口 10 公里。京廣線、京九線、寧西線穿區(qū)而過，206 國道、合寧、合徐、合武、合阜、合蕪等 9 條對外輻射的高速路網(wǎng)，形成了通往各地的水陸 空交通網(wǎng)絡(luò)。合肥是全 國鐵路、公路、航空兼具的綜合性交通樞紐，具有承東啟西、貫通南北、輻射中原的區(qū)域優(yōu)勢和突出的經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略地位 .以合肥為圓心、半徑 500 公里的范圍內(nèi)覆蓋了中國東、中部最發(fā)達(dá)的 7 省 1 市，約 5 億人口，這個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，具有極強(qiáng)的競爭力、廣闊的市場前景和突出的經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略地位，合肥還是東部沿海地區(qū)向內(nèi)地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移 ,尤其是向北方城市轉(zhuǎn)移的必經(jīng)之路。 167。 科教資源 合肥是全國重要的科教基地和全國唯一的科技創(chuàng)新型試點(diǎn)城市，擁有中國科技大學(xué)、合肥工業(yè)大學(xué)等高等院校近百所，有著名的中國科學(xué)院合肥物質(zhì)研究院等各類 科研機(jī)構(gòu) 200多所 ,各類技術(shù)研究與開發(fā)機(jī)構(gòu) 360 個(gè) ,有世界一流的合肥國家同步輻射實(shí)驗(yàn)室，全國最大的直流脈沖機(jī)組。有中國兩院院士 30 多人，各類專業(yè)技術(shù)人員 30 多萬人，在校大學(xué)生近30 萬人，熟練產(chǎn)業(yè)工人 30 萬人，人力資源在全國同類城市中名列前茅。合肥是我國加入世界科技城市聯(lián)盟的七個(gè)城市之一，與國際間有著廣泛的科技交流和合作的渠道。合肥是國際重要、國內(nèi)一流的知識創(chuàng)新中心、技術(shù)創(chuàng)新中心、高水平的人才聚集和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地 。 167。 地理環(huán)境 依托大房郢水庫、梅沖湖、滁河干渠、雙鳳湖、元一高爾夫球會等優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境和自然 風(fēng)光，形成“一河五湖、三面環(huán)水、一面臨市”生態(tài)環(huán)境格局 ,與距總部基地僅 2 公里元一國際高爾夫球會相得益彰，各種服務(wù)設(shè)施和功能陸續(xù)建成。氣候?qū)賮啛釒эL(fēng)濕潤氣候區(qū)，氣候溫和，四季分明，年平均氣溫 ,年平均 降雨量 毫米，風(fēng)向東南風(fēng)為主 .環(huán)境指標(biāo) :空氣質(zhì)量達(dá)到 GB3095199《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》二級標(biāo)準(zhǔn)。特別是享有“全國園林城市”美譽(yù)的合肥，五大景區(qū)連接成一條美麗的翡翠項(xiàng)鏈，環(huán)抱著古城又融入于新城之 １７ 中，構(gòu)成“城在園中，園在城中，城園交融 ,渾然一體”的獨(dú)特城市園林風(fēng)貌。景色秀麗的園林城市，清爽宜人的 生態(tài)環(huán)境，編織了一幅人與自然和諧相處的優(yōu)美畫卷，被認(rèn)為是最適宜人類居住的城市之一。 可以為入住雙鳳工業(yè)區(qū)總部經(jīng)濟(jì)園的企業(yè)提供優(yōu)良而適宜的居住條件。 167。 園區(qū)經(jīng)濟(jì)及基礎(chǔ)建設(shè) 園區(qū)以工業(yè)化為核心，以特色化為方向，把招商引資作為加快發(fā)展的一號工程，構(gòu)筑了 “大開放、大招商、大發(fā)展”的格局，始終信奉“開明比開放重要，環(huán)境比資源重要，感情比合同重要，政策突破比什么都重要”，全力打 造政策“洼地”，營造投資“磁場”，構(gòu)筑發(fā)展“溫棚”，形成招商“高地”。創(chuàng)造了“成本最低、效率最高、回報(bào)最快、信譽(yù)最好”的良好投資環(huán)境。 雙鳳工業(yè) 區(qū)已經(jīng)是合肥現(xiàn)代化大城市建設(shè)的重要組成部分和重要工業(yè)基地。合肥市所做的現(xiàn)代化大城市規(guī)劃明確規(guī)定，以雙鳳工業(yè)區(qū)為核心，把雙鳳工業(yè)區(qū)及其周邊的合肥新站開發(fā)區(qū)、廬陽產(chǎn)業(yè)園、瑤海工業(yè)區(qū)合肥北郊約 60 平方公里的區(qū)域作為合肥工業(yè)城。開發(fā)區(qū)現(xiàn)有規(guī)模以上工業(yè)企業(yè) 46家，聚集了伊利乳業(yè)、中糧集團(tuán)中谷公司、金誠汽車科技、尚展模具、鴻路鋼構(gòu)集團(tuán)、光大木業(yè)、鄂爾多斯，榮事達(dá)集團(tuán)第六工業(yè)園等一批骨干企業(yè)，初步形成了食品及農(nóng)產(chǎn)品深加工、汽車零部件及機(jī)械加工、新型建材、家用電器四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施完備，為投資者營造了良好的投資環(huán)境 。 １８ 第 5章 建設(shè) 方案 167。 建設(shè)規(guī)模 合肥雙鳳工業(yè)開發(fā)區(qū)總部經(jīng)濟(jì)園項(xiàng)目位于合肥雙鳳工業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)，項(xiàng)目占地約 畝，其中一期約 畝，二期 畝， 整個(gè)場地基本上呈東西長約 米，南北寬約 米，呈基本規(guī)整的矩形。用地功能上主要由企業(yè)總部、企業(yè)研發(fā)中心區(qū)、交流中心和企業(yè)會展中心區(qū)四部分組成，總建筑面積 平方米，綜合容積率為 左右。 合肥雙鳳工業(yè)開發(fā)區(qū)總部經(jīng)濟(jì)園在功能及規(guī)劃上采用國外成熟的“商務(wù)花園”理念，由 74 幢 3 層獨(dú)立性別墅型總部辦公樓、 12 幢 3 層別墅型企業(yè)交流中心區(qū)和 4 幢板式高 層組成企業(yè)展示區(qū)，同時(shí)建有 ，總建筑面積約 萬平方米，總投資約 1