【文章內(nèi)容簡介】 600元 教育文化娛樂消費支出 678元 838元 746元 958元 892元 1058元 醫(yī)療保健消費支出 241元 242元 352元 331元 459元 442元 每百戶擁有汽車數(shù)量 人均住房建筑面積 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 數(shù)據(jù)來源：懷化市統(tǒng)計局 西方發(fā)達國家的住宅消費表明，一個國家的人均可支配收入達到 1000 美元～5000 美元時是住宅消費的加速發(fā)展時期。懷化市 2021 年的人均可支配收入為 10025 元（約合 1564美元），正好處于住宅消費的加速發(fā)展時期。 歷年懷化市居民恩格爾系數(shù)表 城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù) 農(nóng)村居民恩格爾系數(shù) 2021年 % % 2021年 % 59% 2021年 % % 2021年 % % 2021年 % % 2021年 % % 數(shù)據(jù)來源：懷化市統(tǒng)計局 15 根據(jù)恩格爾系數(shù)的國際標準（恩格爾系數(shù) =食品支出總額 /家庭或個人消費支出總額 100%）定義： 恩格爾系數(shù) ≤ 30% 31— 40% 41— 50% 51— 60% ≥ 61% 經(jīng)濟狀況 最富裕 富裕 小康 溫飽 貧困 由表中可以看出 ， 目前懷化市城鎮(zhèn)居民生活水平處在小康水平；而農(nóng)村居民生活水平處于溫飽水平，城市整體生活質(zhì)量不高。 歷年社會消費品零售總額表 消費品零售總額 （億元） 市 縣 縣下 批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額 餐飲業(yè) 2021年 2021年 2021年 2021年 93 2021年 2021年 數(shù)據(jù)來源：懷化市統(tǒng)計局 2021年，實現(xiàn)社會消費品零售總額 億元，比上年增長 %。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 上升 到 10025 元，農(nóng)民人均純收入 上升 到 2677 元，年均分別增長 %、 %。居民消費結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化，衣食住行用水平不斷提高。 居民消費指數(shù)表明，目前居民在衣著、醫(yī)療保健及用品方面的消費較為穩(wěn)定；由于交通和通信方面的消費降低使得生活成本進一步降低，這表明了城市生活質(zhì)量提高。將有利于促進城市化進程中住房的消費。 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入不斷增長有力于促進大額消費品的消費，特別是像房地產(chǎn)這樣的大額消費品。 旅游 ：旅游收入保持快速增長，將加快城市環(huán) 境、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，從而為整個城市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展營造良好的軟環(huán)境。 歷年懷化旅游人數(shù) 、 收入 及其 增長率 16 近年來懷化接待游客人數(shù)走勢圖3 4 8 . 34655 2 0 . 86 3 8 . 581041519%2 6 . 9 0 %2 2 . 6 0 %12%12%7 . 5 0 %01002003004005006007008009002021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %游客人數(shù)（萬人次） 增長率 （數(shù)據(jù)來源：懷化市統(tǒng)計局） 旅游產(chǎn)業(yè)收入的激增有力刺激和保障了懷化經(jīng)濟的運行和發(fā)展，懷化市歷年來一直是以第三產(chǎn)業(yè)為龍頭的服務(wù)型城市， 旅游經(jīng)濟的不斷發(fā)展對于居民隱性收入的提高具有直接的作用。 主要產(chǎn)業(yè) （ 1）工業(yè)對經(jīng)濟的支撐作用不斷增強。 2021 年，懷化市規(guī)模工業(yè)增加值達到 億元，實現(xiàn)利潤 億元。工業(yè)化水平進一步大幅提高。 駿泰 40 萬噸漿紙、匯源 20 萬噸果汁、湘維、金大地循環(huán)經(jīng) 濟等項目相繼投產(chǎn) ，電力、礦業(yè)、林產(chǎn)、食品、醫(yī)藥、輕紡、化工、建材等產(chǎn)業(yè)初具規(guī)模。工業(yè)園區(qū)建設(shè)步伐加快， 市工業(yè)園首期 平方公里基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)基本完成，新入園項目 6 個。各縣（市、區(qū)）工業(yè)園發(fā)展來勢良好，新引進工業(yè)項目 42 個。 （ 2）農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化水平進一步提高。 農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化步伐加快 ， 全年新上和改擴建農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化重點項目 20 個，新增15 家市級以上農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)，總數(shù)達到 109 家。建立優(yōu)質(zhì)稻、水果、中藥材、畜禽等農(nóng)產(chǎn)品基地 10 個 450 萬畝。 （ 3）第三產(chǎn)業(yè)保持較快發(fā)展勢頭。 圍繞建設(shè)區(qū)域性現(xiàn)代商貿(mào)物流中心，新 建德天家世界等一批項目，形成了佳惠、英泰、懷仁等商業(yè)品牌，電子商務(wù)、物流配送、連鎖經(jīng)營等新型業(yè)態(tài)不斷涌現(xiàn)，肯德基、步步高、家潤多、蘇寧電器等商業(yè)巨頭紛紛進入懷化。 農(nóng)近年來懷化旅游總收入走勢圖9 . 51 2 . 5172 7 . 3352 0 . 62 8 . 2 0 %3 2 . 4 0 %21%1 5 . 6 0 %30%25%05101520253035402021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %3 5 . 0 0 %旅游總收入（億元） 增長率 17 副產(chǎn)品交易中心、西南農(nóng)產(chǎn)品市場、西南電訊圖書影像城、河西汽配城、國泰機電汽車配件物流城一期工程等商貿(mào)物流重點項目建成營業(yè)。 （ 4）旅游產(chǎn)業(yè)方興未艾 。 懷化逐漸成為周邊地區(qū)旅游休閑的新看點。 2021 年， 游客接待總量 810 萬人次，實現(xiàn)旅游總收入 35 億元，分別增長 %和 %。餐飲、住宿、娛樂等傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)更加繁榮，金融、保險、證券等現(xiàn)代服務(wù) 業(yè)快速發(fā)展，住房、汽車、通訊等新興消費持續(xù)升溫。 強化產(chǎn)業(yè)支撐，必將實現(xiàn)經(jīng)濟發(fā)展提速增效，政府對主要產(chǎn)業(yè)工業(yè)和旅游，特別是商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)的支持，對懷化市的城市改造和城市建設(shè)必將產(chǎn)生重大影響，追求生活品位、房屋置換、改善原有生活狀態(tài)的需求越來越多，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說也是一個戰(zhàn)略上的轉(zhuǎn)折點。 固定資產(chǎn)投資 ：懷化 固定資產(chǎn)投資 逐年遞增，房地產(chǎn)開發(fā)投資亦保持高速增長，開發(fā)企業(yè)對懷化房地產(chǎn)未來發(fā)展持樂觀態(tài)度，但競爭也將日益激烈。 近年來懷化固定資產(chǎn)投資額走勢圖6 6 . 2 61 1 2 . 4 11 4 6 . 7 21 9 1 . 1 5853 3 . 9 0 %3 0 . 3 0 %3 0 . 5 0 %2 9 . 4 0 %3 7 . 1 0 %0501001502002502021年 2021年 2021年 2021年 2021年0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %3 5 . 0 0 %4 0 . 0 0 %固定資產(chǎn)投資（億元） 增長率 （數(shù)據(jù)來源：懷化市統(tǒng)計局） 年度 城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額 18 數(shù)額（億元） 增長率 數(shù)額（億元） 增長率 2021年 — — % 2021年 % % 2021年 % 18% 2021年 % % 2021年 % % 2021年 % % 從上圖可知，近年來， 懷化 固定資產(chǎn)投資持續(xù)高速增長， 基本保持著 30%的增長速度， 鞏固和強化了懷化市經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)，促 進了社會的穩(wěn)定發(fā)展 。截止 2021 年 ，懷化固定資產(chǎn)投資額 已 接近 200 億元，達 億元。 特別是在房地產(chǎn)投資方面，連續(xù) 三 年保持近 24%以上 的增長幅度， 2021 年投資量首度突破 20 億元， 達 億元，同比增長 %。 這意味著懷化房地產(chǎn)開發(fā)投資氛圍漸趨濃厚，開發(fā)企業(yè)對懷化房地產(chǎn)市場未來發(fā)展持樂觀態(tài)度。 同時也表明未來懷化房地產(chǎn)供應(yīng)將大幅增加，市場競爭環(huán)境日趨激烈。 懷化整體經(jīng)濟運行狀況良好，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定了堅實的經(jīng)濟基礎(chǔ)。 主要經(jīng)濟指標 2021年 2021年 2021年 全年生產(chǎn)總值（億 元） 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元） 8442 9217 10025 人均消費性支出 （元） 6255 6742 7675 農(nóng)林牧漁業(yè) 總產(chǎn)值（億元） 工業(yè)總產(chǎn)值（億元） 固定資產(chǎn)投資（億元） 社會消費品零售總額（億元） 旅游總收入（億元） 35 金融機構(gòu)各項貸款余額（億元 ） 19 金融機構(gòu)各項存款余額（億元） 數(shù)據(jù)來源：懷化市統(tǒng)計局 通過上表數(shù)據(jù)可以看出懷化市： ? 經(jīng)濟實力不斷增強； ? 城鄉(xiāng)面貌明顯改觀； ? 非公有制經(jīng)濟快速發(fā)展； ? 人民生活持續(xù)改善。 根據(jù)通行的判別城市化發(fā)展階段的標準可知： 根據(jù)通行的三大產(chǎn)業(yè)比例判別城市化發(fā)展階段的標準可知： 城市化水平 初級階段 加速階段 高級階段 城市化率 ≤ 30% 31— 70% ≥ 71% 產(chǎn)業(yè)狀況 農(nóng)業(yè)占主導(dǎo)，工業(yè)次之，服務(wù)業(yè)比例最小 工業(yè)占主導(dǎo)，服務(wù) 業(yè)次之，農(nóng)業(yè)比例最小 第三產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)，工業(yè)次之，農(nóng)業(yè)比例最小 按照通行的三大產(chǎn)業(yè)比例判別城市化發(fā)展階段的標準理論來說 城市發(fā)展到3： 2： 1的階段城市化水平應(yīng)該到 70%以上 ,而懷化的懷化市城市化率僅為 40%，正處于城市化進程的加速階段，說明懷化城市化進程遠遠落后與消費速度 ,存在大量資金無法投資和缺少消費渠道。固定資產(chǎn)投資較少，造成城市建設(shè)速度慢，跟不上節(jié)奏的原因之一 ,而政府對于城市的發(fā)展方向不明晰，而這也導(dǎo)致了城市建設(shè)速度上不來，城市化率低的原因之一。 在此階段城市對各項基建設(shè)施的投入力度加大，城市面貌變化 明顯，城市化進程加快，期間城市房地產(chǎn)業(yè)的因受到基建設(shè)施越來越完善、生活水平越來越高、市民投資和消費熱情高漲必將高速發(fā)展，房地產(chǎn)消費將是快速增漲的領(lǐng)軍行業(yè)。 盛凱認為， 消費需求有望實現(xiàn)較快增長。由于投資和出口的波動性較大，所以在三大需求中，消費是穩(wěn)定經(jīng)濟增長的基礎(chǔ)，只有消費拉動型的經(jīng)濟才是可持續(xù)的。 近兩年以來，懷化居民收入的穩(wěn)步增長、農(nóng)業(yè)稅減免，有力地促進了消費需求增長。 穩(wěn)定的經(jīng)濟增長使人們對經(jīng)濟前景、收入預(yù)期充滿信心， 20 消費信心逐步提高、個人所得稅和職工住房改革新舉措等利好因素將繼續(xù)推動今年和明年消費需求的 擴大，特別是對房地產(chǎn)消費將進行更多的投入。消費高增長對提高投資者信心，提高投資者積極性有很大的促進作用 。 如何定位、設(shè)計高性價比的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品將是本項目成功的關(guān)鍵之一。 （三）懷化市經(jīng)濟發(fā)展展望 城市規(guī)劃與發(fā)展方向 （ 1） 城市規(guī)劃 ①城市功能定位： 營造宜居的山水生態(tài)園林城市 ②城市發(fā)展定位： 湘、桂、黔、渝、鄂五省（市、區(qū)）周邊區(qū)域性的中心城市 。 ③戰(zhàn)略規(guī)劃總體布局： 功能完善、山水生態(tài)、文明和諧的現(xiàn)代宜居城市。明確“環(huán)境優(yōu)化、文化開放；結(jié)構(gòu)重組、擴容提質(zhì)；組團城鎮(zhèn)、強化中心；對接四級、輻射周邊”的戰(zhàn)略步 驟。 戰(zhàn)略規(guī)劃認為，懷化應(yīng)統(tǒng)籌鶴中洪芷一體化發(fā)展，通過“經(jīng)濟建設(shè)”和“城市建設(shè)”兩條腿走路，確定“內(nèi)外兼修”兩手抓的戰(zhàn)略思想，對外建設(shè)“區(qū)域中心”，對內(nèi)建設(shè)“宜居城市”?！皟陕穬伤背鞘性O(shè)計，主要包括湖天大道、天星東路兩條城市主要道路和太平溪、舞水河兩條水系等規(guī)劃控制范圍，重點是解決城市建設(shè)項目布局、形象特色、溪河兩岸的保護和建設(shè)等有關(guān)問題。 （ 2） 城市發(fā)展方向 21 本項目本項目 ① 城市用地發(fā)展方向規(guī)劃： 新一輪總體規(guī)劃確定，城市用地發(fā)展方向為“南延北擴、東進西展”。 ② 城市交通規(guī)劃： 城市路網(wǎng)結(jié)構(gòu)為“內(nèi)外三環(huán)、六橫八縱 ”。 ③ 城市形態(tài)結(jié)構(gòu)規(guī)劃： 城市總體形態(tài)結(jié)構(gòu)為“四心輝映、八片交融、四山環(huán)繞、兩水穿城”，構(gòu)成“山水相間、城鄉(xiāng)交融、組團布局、共為一體”的生態(tài)型山水城市空間結(jié)構(gòu)。 ④ 城市人口規(guī)劃： 城市規(guī)模規(guī)劃近期 2021 年懷化城市人口 45 萬、建設(shè)用地 50 平方公里，中期 2021 年城市人口 52 萬、建設(shè)用地 60 平方公里； 遠期 2020 年城市人口 60萬、建設(shè)用地 65平方公里，遠景 2050 年城市人 22 口發(fā)展到 100 萬左右，建設(shè)用地控制在 100 平方公里左右。 ⑤ 城市規(guī)劃區(qū)范圍： 鶴城區(qū)行政區(qū)規(guī)劃范圍西至新家莊與芷江縣域搭界，北起新墾 、南至中方縣城北邊界，周圍以山脈分水嶺為界，調(diào)整后總面積 平方公里。 盛凱認為，本項目位于湖天北路，處于政府重點發(fā)展“南延北擴”區(qū)域，地理位置顯要，北城的發(fā)展和崛起，多個品牌優(yōu)勢的聚集（大漢集團等），一方面，對本項目所在區(qū)域形象的提升將起到重要作用，另一方面，對本項目宣傳推廣提供了一定的導(dǎo)向。 政府相關(guān)政策對房地產(chǎn)業(yè)的影響 （ 1） 鼓勵商品住房消費 ① 降低交易門檻 ? 對個人首次購買普通住房的，契稅稅率統(tǒng)一下調(diào)至 1%； ? 購買非普通住房的，契稅稅率統(tǒng)一下調(diào)至 2%； ? 對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅 ； ? 對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。 ② 實行適度寬松的個人住房消費