【文章內(nèi)容簡介】 證券金融單位、 保險(xiǎn)公司、企事業(yè)單位。 DM郵寄內(nèi)容：金勵(lì)實(shí)業(yè)商務(wù)大廈單張簡介、金勵(lì)實(shí)業(yè)商務(wù)大廈投資方案。 DM郵寄時(shí)間：于正式公開推廣前一星期左右。 3 優(yōu)惠政策 企業(yè)產(chǎn)品展示會，在人流比較集中，環(huán)境比較優(yōu)雅的地方舉行企業(yè)形象和產(chǎn)品展示 會，是很多企業(yè)樂此不彼的好事。因此在推廣期內(nèi)，我們會選擇區(qū)內(nèi)或國內(nèi)知名企業(yè) 免費(fèi)在金勵(lì)實(shí)業(yè)商務(wù)大廈舉行企業(yè)產(chǎn)品展示會。 租或買寫字樓獲x人x日游 限在x月x日前租用或購買的客戶，其中租單間的客戶獲二人三日游，大面積租和 買的客戶獲三人五日游。旅游地點(diǎn)三日游可選擇張家界、黃山等地。五日游可選擇云 南昆明、四川九寨溝等地方。 二人三日游金額控制在5000之內(nèi)，三人五日游控制在10000之內(nèi)。 九、金勵(lì)實(shí)業(yè)商務(wù)大廈首期推廣工作計(jì)劃方案 （略）轉(zhuǎn)載光谷炫智區(qū)策劃方案第一部分：市場分析一、武漢寫字樓市場概況武漢地處華中要沖，作為湖北省的省會、連接南北的中樞，自古就有九省通衢之美稱，是華中經(jīng)濟(jì)區(qū)中心城市和中國中西部地區(qū)的門戶，她位于長江中游，距北京、上海、廣州、重慶、西安等特大中心城市均在1000公里左右，是中國經(jīng)濟(jì)地理的中心，強(qiáng)大的市場優(yōu)勢和區(qū)位優(yōu)勢極大地增強(qiáng)了城市的吸引力和輻射力；同時(shí)武漢作為長江流域一個(gè)特大中心城市之一，歷史上就是航運(yùn)中心、貿(mào)易中心和金融中心，在經(jīng)過建國以來和改革開發(fā)以來的進(jìn)一步發(fā)展，城市基礎(chǔ)建設(shè)發(fā)展迅猛，擁有雄厚的科研教育系統(tǒng)，勢必會成為這一區(qū)域經(jīng)濟(jì)、金融、交通、信息、科技和教育中心?，F(xiàn)在，以武漢為中心的城市圈正在逐步的形成。武漢得天獨(dú)厚，優(yōu)越的地理優(yōu)勢、豐富的水脈資源、深厚的文化底蘊(yùn)，良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景等，無不展示其大家氣度和攝人魅力。隨著近年來武漢經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，為城市房地產(chǎn)業(yè)的繁榮奠定了雄厚的基礎(chǔ)，加上福利分房制度的取消、國家房改政策進(jìn)一步深化、銀行的利率下調(diào)，人們的置業(yè)觀念發(fā)生了顯著的變化，整個(gè)房地產(chǎn)市場散發(fā)著誘人的前景，不管是在住宅市場還是在商務(wù)寫字樓，都呈現(xiàn)出勃勃的生機(jī)?，F(xiàn)主要從寫字樓市場進(jìn)行分析：寫字樓是以商務(wù)辦公為主要用途物業(yè)，寫字樓市場的興旺和冷清可以側(cè)面的反映出一個(gè)區(qū)域一段時(shí)間的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的波動，因此被看成是區(qū)域經(jīng)濟(jì)的晴雨表，但在武漢，寫字樓市場卻是“少晴多陰”，根據(jù)武漢房地產(chǎn)年鑒數(shù)據(jù)顯示，，2002年的空置量達(dá)到了38萬平方米，伴隨著銷售額逐漸年增長的同時(shí)，空置量也在逐年增長；另有資料顯示，僅1998年到2002年見已竣工而位能銷售的寫字樓面積已近138萬平方米，市場壓力極大。市場壓力大、需求不旺、加上特殊的商務(wù)用途，寫字樓在市場操作上難度更大，目前已經(jīng)形成這樣的共識：價(jià)格高，只有少量人才能購買，市場需求不旺；壓力大，寫字樓只有在現(xiàn)房時(shí)才會購買租用，前期壓力大；周期長，多以出租形式經(jīng)營，項(xiàng)目回收周期長，風(fēng)險(xiǎn)大，投入成本比住宅大，回收期長，受政策、經(jīng)濟(jì)形勢影響大，風(fēng)險(xiǎn)不言而喻；于是，一些開發(fā)商對寫字樓不敢貿(mào)然上馬，銀行和大商場就成了最大的開發(fā)商，“金融一條街”就成了武漢寫字樓市場上一大獨(dú)特的風(fēng)景。因?yàn)樽馐刍鸨?，同時(shí)伴隨著武漢經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，寫字樓市場重新開始活躍起來。細(xì)觀寫字樓市場，不難發(fā)現(xiàn)它們的特征：市場悄然啟動，數(shù)量急劇上升從2002年末開始，一些各具特色的寫字樓開始悄然啟動了，如元辰國際、櫻花大廈等，它們開始彌補(bǔ)寫字樓市場的一些空白領(lǐng)域，同時(shí)，隨著世紀(jì)廣場、華樂商務(wù)中心、新東方商務(wù)大廈、天源城東沙大廈、福星城市花園、武漢證券大廈、華氏儒商先后推出，現(xiàn)階段市場體量龐大。價(jià)格適中，租售相宜，以售為主和住房價(jià)格水漲船高相比，武漢寫字樓的價(jià)格卻顯示出了更多的實(shí)在，現(xiàn)在市場上新推出的寫字樓項(xiàng)目，如臨近西北湖的元辰國際、與漢口火車站隔街想望的興城大廈、武珞路上的兆富國際等都具有不錯(cuò)的區(qū)位素質(zhì)，但他們的價(jià)格都只在3800元/平方米上下，且這些新的寫字樓項(xiàng)目面積也開始瘦身，功能追求實(shí)用，大面積可以進(jìn)行分割，由于總價(jià)不高，打破了原來寫字樓項(xiàng)目以租為主的格局，銷售情況也較理想。商住樓占據(jù)大壁江山無疑，商住樓成了現(xiàn)階段開發(fā)的熱點(diǎn)，在新推出的寫字樓物業(yè)中，商住樓的比例高、數(shù)量大，在2003年推出的商住樓就達(dá)到20余個(gè)武昌的楚天都市花園、櫻花大廈、凱旋門廣場、凱旋門國際大酒店，漢口的元辰國際、漢華大廈、時(shí)代天驕、新世紀(jì)中心等，其火爆的主要原因是由新經(jīng)濟(jì)時(shí)期的特殊情況決定的。由于一些從事網(wǎng)絡(luò)、傳媒、IT、廣告、公關(guān)的中小企業(yè)、成長型企業(yè)、個(gè)體經(jīng)營者實(shí)力不強(qiáng)，他們對辦公場所要求面積不大，希望尋求工作與居住合二為一的較高檔物業(yè)，于是作為一種過渡性的商住樓成為了市場的首選。純寫字樓受到普遍關(guān)注在商住樓得到快速發(fā)展的同時(shí)，純寫字樓也受到了普遍的關(guān)注，光谷科技園的SBI創(chuàng)業(yè)街、武昌CBD世紀(jì)廣場、光谷華樂商務(wù)中心、湖北信息產(chǎn)業(yè)科技大樓、福星國際商務(wù)大樓、武漢數(shù)碼港、兆富國際等均先后入市，而且開發(fā)量也不容小視，它們正扮演著越來越重要的角色，純寫字樓必將成為市場的主旋律。創(chuàng)新意識不斷加強(qiáng)房地產(chǎn)市場競爭日益激烈，開發(fā)公司都以不斷的產(chǎn)品和策劃創(chuàng)新來適應(yīng)市場的需求，寫字樓物業(yè)尤甚。在結(jié)構(gòu)方面，如今的寫字樓多采用框架式結(jié)構(gòu)，面積可以拆散自如，改變了原來的單一的大戶型主導(dǎo)產(chǎn)品的弊端，在設(shè)計(jì)上也體現(xiàn)出了新的特征，特別是在外觀上使寫字樓看上去更純正，在大堂的設(shè)計(jì)裝修上也更顯宏偉大氣?？傊?，武漢寫字樓整體價(jià)格水平不高，市場呈健康良性發(fā)展，中小企業(yè)成為最活躍的購買者，開發(fā)商若想獲得項(xiàng)目的成功，必須針對市場做出理性的選擇，如在保障品質(zhì)的情況下適當(dāng)控制成本、根據(jù)市場情況制定合適的價(jià)格策略和推廣策略等。二、區(qū)域房地產(chǎn)市場分析地理位置和人文特征本項(xiàng)目位于武漢中國光谷首站珞喻路魯巷段。武漢中國光谷是國家第一個(gè)以光電子信息產(chǎn)業(yè)為龍頭的開發(fā)區(qū)，這里聚集了武漢大學(xué)、華中科技大學(xué)等23所高等院校、10個(gè)國家重點(diǎn)開發(fā)實(shí)驗(yàn)室、科研設(shè)計(jì)單位多達(dá)56個(gè)，是僅次與北京中關(guān)村的第二大智力密集區(qū)。中國光谷依山傍水，景色秀麗，區(qū)內(nèi)山巒起伏，湖泊鑲嵌，空間錯(cuò)落有致，融優(yōu)美的自然景觀、現(xiàn)代化的城區(qū)也當(dāng)代高科技產(chǎn)業(yè)基地為一體，強(qiáng)有力的基礎(chǔ)建設(shè)投入和市政府各部門對光電子信息、能量光電子和軟件等相關(guān)企業(yè)的支持，越來越多的民營企業(yè)落戶光谷，使中國光谷成為了國際企業(yè)的孵化器。區(qū)域房地產(chǎn)市場特點(diǎn)開發(fā)量大是區(qū)域房地產(chǎn)市場的最大特點(diǎn)。有資料顯示，現(xiàn)已有千余家企業(yè)在此從事高新技術(shù)的研究、開發(fā)和生產(chǎn)，這些企業(yè)對寫字樓的需求量也開始加大，加速了光谷片區(qū)的寫字樓市場的蓬勃發(fā)展，如今已經(jīng)形成了光谷領(lǐng)軍武漢整個(gè)寫字樓市場的局面。在新推的寫字樓量中，武昌占到整個(gè)武漢市場的約80%，而光谷卻占到了整個(gè)武昌的約40%，開發(fā)面積已經(jīng)超過13萬平方米。巨大的推售量顯示了開發(fā)商們對武昌的信心、對光谷作為一個(gè)產(chǎn)業(yè)基地發(fā)展的信心。區(qū)域市場可競爭樓盤分析在光谷區(qū)域范圍內(nèi)，各種形式的寫字樓扎堆，我們摒棄那些和項(xiàng)目可比性不高的樓盤（多是些商住兩用樓），選取SBI創(chuàng)業(yè)街、光谷華樂商務(wù)中心、湖北信息產(chǎn)業(yè)科技大廈3個(gè)典型項(xiàng)目進(jìn)行比較分析。①SBI創(chuàng)業(yè)街SBI是“產(chǎn)權(quán)科技企業(yè)孵化器”的英文縮寫，SBI創(chuàng)業(yè)街是科技企業(yè)孵化器發(fā)展到一定階段的一種典型拓展方式，它由武漢東湖創(chuàng)業(yè)股份有限公司開發(fā)，位于東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)東信路，與華中科技大學(xué)，中國地質(zhì)大學(xué)為鄰，和長飛光纖、烽火通訊比肩，可謂占據(jù)光谷核心商務(wù)圈。SBI創(chuàng)業(yè)街一期由7棟單體建筑組成，建筑面積67000㎡，總16層（含地下停車場一層），,二期建筑面積148000㎡，配有酒店單身公寓、2*3*復(fù)式公寓商務(wù)樓面積可開可合，戶型齊全，基本以中小為主，三期則規(guī)劃建設(shè)配套的教育文化和體育設(shè)施。SBI創(chuàng)業(yè)街寫字樓采用租售的方式對外銷售，租金大約在15元/㎡/月，而對外售價(jià)平均約2700元/㎡，根據(jù)樓層的不同上下以30元/層價(jià)差浮動，在對外宣傳上，以“創(chuàng)業(yè)特區(qū)，財(cái)智磁場”、“400家企業(yè)一條街，10000名創(chuàng)業(yè)者同一個(gè)家”為廣告主訴求，取得了良好的效果，現(xiàn)寫字樓銷售和租賃情況比較理想。②華樂商務(wù)中心項(xiàng)目正對面的華樂商務(wù)中心，由香港武漢華樂物業(yè)發(fā)展有限公司開發(fā)，總建筑面積40000余平方米，建筑高度近100米，總30層（含地下2層）。地處光谷門戶之所的華樂商務(wù)中心著力詮釋現(xiàn)代新型寫字樓、新型工作的觀念，為光谷智慧型企業(yè)度量打造多功能智能化的現(xiàn)代寫字樓。戶型選擇多樣，面積38層以中小為主，928層偏大，整個(gè)樓宇采用現(xiàn)代建筑風(fēng)格，立面造型簡潔明快，色彩高貴典雅，洞型方窗同橫式條形窗有機(jī)結(jié)合，建筑外觀美觀大方，裙樓、大堂、各層地板均采用高檔花崗巖，顯得氣派和繁華。其最主要特色即是四面采光、四面觀景，同時(shí)港式物業(yè)也為其增色不少。在價(jià)格方面，均價(jià)約為4000元/㎡，物業(yè)管理費(fèi)用為4元/㎡，市場反映較好。③湖北信息產(chǎn)業(yè)科技大廈位于武昌區(qū)吳家灣郵科院特1號的湖北信息產(chǎn)業(yè)科技大廈緊臨項(xiàng)目西面，由湖北德立房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，占地面積4220㎡，㎡，建筑層數(shù)20層，是首個(gè)以“光電子信息產(chǎn)業(yè)”為主題的智能化高檔地寫字樓。其在規(guī)劃設(shè)計(jì)上不甚靈巧，不能進(jìn)行有效分割，導(dǎo)致其在客戶選擇群上局限于大型企業(yè)客戶，因此出售面積整體偏大，只能以整層或半層形式出售。雖然其作為純寫字樓形象已得到市場認(rèn)可，但其外觀和中央領(lǐng)導(dǎo)人鄒家華的題詞“湖北信息產(chǎn)業(yè)科技大廈”使它看上去更像一座政府大廈而非寫字樓。現(xiàn)其市場均價(jià)為4200元/㎡，㎡，從租售的情況來觀察不是很理想。另外，位于武昌武珞路717號的兆富國際大廈因?yàn)楹晚?xiàng)目相距不遠(yuǎn)，具有一定可比性。它的目標(biāo)客戶主要