【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 層住宅十余個(gè)，面對(duì)有限區(qū)域的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，壓力十分巨大，而只有擁有自己最鮮明的樓盤特色才能夠脫穎而出，確定項(xiàng)目在市場(chǎng)上的地位，本項(xiàng)目在產(chǎn)品已定的情況下，建筑品質(zhì)是最有利和最大的著眼點(diǎn)。 從產(chǎn)品特點(diǎn)的角度分析：本項(xiàng)目在建筑上采用西班牙藝術(shù)文化為底蘊(yùn)，打破了沈陽樓盤市場(chǎng)上建筑呆板而不生動(dòng)的 局面，藝術(shù)感化建筑，建筑展現(xiàn)藝術(shù) ??這些足以證明本項(xiàng)目正在改變?nèi)藗兊木幼…h(huán)境，藝術(shù)化的建筑風(fēng)格正是本項(xiàng)目在市場(chǎng)上最大的亮點(diǎn)和吸引力。 二、定位支撐 規(guī)劃藝術(shù)化： U 型的圍合庭院，不僅增加了景觀的私密性，同時(shí)靈動(dòng)的規(guī)劃方式奠定項(xiàng)目整體的藝術(shù)氣息，展現(xiàn)項(xiàng)目所要傳達(dá)的優(yōu)悠生活環(huán)境； 建筑藝術(shù)化：項(xiàng)目在建筑形態(tài)、建筑立面、建筑符號(hào)了深入挖掘西班牙洛可可式建筑藝術(shù)，力求締造原味的西班牙建筑品質(zhì)，讓建筑不在成為鋼筋混凝土的簡(jiǎn)單堆砌，而是由藝術(shù)升華的生活道具。 11 景觀藝術(shù)化： 我們的景觀設(shè)計(jì)定位為帶有洛可 可裝飾風(fēng)格的西班牙園林，打破傳統(tǒng)的西班牙花園濃郁阿拉伯情調(diào)的規(guī)則式花園，倡導(dǎo)陽光、自然、藝術(shù)、情調(diào)。 生活藝術(shù)化：有樹、有水、有生活，有藝術(shù)??唯獨(dú)沒有壓力，在本項(xiàng)目，生活就是生活，工作就是工作，感受生活與工作的距離，就是在享受生活與自然的樂趣。 四、項(xiàng)目形象期廣告形式定位分析 一、形象期廣告形式定位 目標(biāo)客戶群體的需求決定了本項(xiàng)目如何闡述和定義西班牙風(fēng)情 我們的目標(biāo)客戶共性是 —— ★在市內(nèi)的寫字間、公司工作，他們是那里的高知白領(lǐng)； ★出入沈陽市區(qū)的高檔場(chǎng)所，他們是衣冠楚楚的成功人士； ★他們有豐富 的知識(shí)，有自己的主見，有自己的品位，更有自己的圈子； ★他們幽默卻不調(diào)侃，他們喜歡國外卻不崇洋媚外； ★他們希望的人生一定是豐富多彩，妙趣橫生； ★他們了解甚至去過西班牙，表面上的西班牙風(fēng)情是騙不了他們的，他們喜歡的是真正屬于西班牙的內(nèi)在生活氛圍。 對(duì)這些人，靠一兩張漂亮的西班牙風(fēng)情的圖片，是無法滿足和令其相信本項(xiàng)目是原汁原味的西班牙風(fēng)情社區(qū)。所以要對(duì)他們進(jìn)行深入溝通，讓目標(biāo)客戶從每一個(gè)細(xì)節(jié)之中都能夠感受到濃郁的異域風(fēng)情。 于是，我們想到了如何向目標(biāo)市場(chǎng)描繪西班牙生活氛圍，即 用長(zhǎng)文案的形式對(duì)他們進(jìn)行深入溝 通 所謂長(zhǎng)文案的形式，不是將項(xiàng)目的所有西班牙風(fēng)情賣點(diǎn)一并推出市場(chǎng)，而是通過相對(duì)較多的文字來描繪和闡述西班牙的生活，作為形象期的廣告，通過這種形式讓整個(gè)市場(chǎng)了解真正的西班牙生活是什么樣子，同時(shí)也向市場(chǎng)表明本項(xiàng)目不僅是在造西班牙風(fēng)情的樓盤，更是在營(yíng)造西班牙味道的生活氛圍。 二、形象期廣告調(diào)性定位 西班牙生活的特點(diǎn) —— 陽光、和諧、休閑、熱情。 12 本項(xiàng)目產(chǎn)品的賣點(diǎn) —— 最大化采光的設(shè)計(jì)、庭院式的景觀，異域風(fēng)情的街區(qū)，穩(wěn)重尊貴的立面。 因此本項(xiàng)目的廣告調(diào)性定位為： 平實(shí)的語氣、幽默的方式、簡(jiǎn)約的設(shè)計(jì)、尊貴的享受 三、形象期廣告文案方向設(shè)想（僅供參考） 如果太陽也有故鄉(xiāng)，那一定是在西班牙 陌生，這個(gè)詞對(duì)西班牙人而言很陌生 作為情人，西班牙唯一不完美的就是太多情 在西班牙人的字典里，沒有“懶”這個(gè)詞 文案細(xì)文設(shè)想 （僅供參考） 即使 60 歲的老人到了西班牙，也會(huì)感覺到自己長(zhǎng)大了 —— 至少腳會(huì)從 37碼長(zhǎng)到 39 碼，因那里是太陽的故鄉(xiāng)（到了西班牙，才知道熱脹冷縮的原理也適用于自己）。 一到西班牙，發(fā)現(xiàn)世界變得單純起來。天空是永遠(yuǎn)的藍(lán)，藍(lán)得讓人心生傷感；大地是永遠(yuǎn)的綠，綠得讓人恍惚了夢(mèng)境與真實(shí)的界限；連云也是一朵一朵，白 白的，晃晃悠悠，就像午睡過后的西班牙人。在藍(lán)、白、綠單純色彩之中，間或出現(xiàn)燦爛的黃，那是梵高畫了一輩子的向日葵，迎著太陽，釋放著西班牙式的激情。 放眼望去，西班牙很難找到都市的感覺，高高的教堂，不高的房子，長(zhǎng)長(zhǎng)的街巷（在中國，我們叫胡同），斜斜的椅子，三三兩兩的人群，見面笑笑，用小夜曲般的西班牙語聊聊天氣（其實(shí)也沒什么好聊的，因?yàn)橛肋h(yuǎn)都是陽光很好），所有的建筑都帶著陽光的痕跡、歲月的質(zhì)樸，也許只有在十五世紀(jì)就輝煌一時(shí)的西班牙才能有這樣沉淀的味道。 當(dāng)然，西班牙的味道，尤其是西班牙胡同的味道遠(yuǎn) 不止這些，要感受更多的味道還要自己親身體驗(yàn) —— 不一定要去西班牙，因?yàn)?，陽光洛可可即將出現(xiàn)在你的眼前，和西班牙相比，他少了幾萬公里的距離，你開上車就可以去看看，要不要備一雙大一碼的鞋，那就隨便你了。 13 五、項(xiàng)目組團(tuán)劃分及銷售價(jià)格定位分析 一）、組團(tuán)劃分 根據(jù)本項(xiàng)目整體開發(fā)量及市場(chǎng)需求，建議本項(xiàng)目 兩期六組團(tuán)銷售（一期 4 組團(tuán)，二期 2 組團(tuán)） ●本項(xiàng)目由北向南分兩期銷售。北側(cè)為一期的四個(gè)組團(tuán)；南側(cè)為二期的二個(gè)組團(tuán)。 ●每期分組團(tuán)分節(jié)奏分量上市，營(yíng)造市場(chǎng)購房恐慌，使項(xiàng)目持續(xù)處于市場(chǎng)高度關(guān)注階段。 ●在二期景觀 概念和建筑設(shè)計(jì)中，在品質(zhì)上略高于一期，為后期項(xiàng)目提價(jià)做好產(chǎn)品支撐點(diǎn)。 二）、銷售價(jià)格 注：所涉及價(jià)格均為項(xiàng)目銷售實(shí)價(jià)，最終銷售報(bào)價(jià)則通過銷售現(xiàn)場(chǎng)價(jià)格調(diào)控策略實(shí)現(xiàn)，及項(xiàng)目折扣調(diào)控策略。 定價(jià)原則 ●依據(jù) 06 年沈陽及區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)確定。 ●基于“快銷”的銷售策略，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目短、平、快的銷售目的。 ●低價(jià)入市，低開高走的價(jià)格策略。 ●對(duì) 2020 年區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格的前瞻性判斷。 整體均價(jià)及階段均價(jià) 整體均價(jià) 階段銷售均價(jià) 漲價(jià)標(biāo)準(zhǔn) 3300元 /㎡ 前期（入市階段） 中期（旺銷階段） 后期（品質(zhì)拔高階段 ） 項(xiàng)目每推出產(chǎn)品銷售率達(dá)到70%，便進(jìn)行提3000元 /㎡ 3300元 /㎡ 3600元 /㎡ 前期 中期 后期 前期 中期 后期 前期 中期 后期 14 2900 3000 3100 3200 3300 3400 3500 3600 3700 價(jià)一次，提價(jià)幅度控制在100元 /㎡。 備注 銷售價(jià)格最終漲幅以銷售部按照市場(chǎng)情況進(jìn)行合理調(diào)控 價(jià)格分期策略 1）、內(nèi)部認(rèn)購期價(jià)格策略。為