【正文】 的同時，也分流了大部分準(zhǔn)目標(biāo)客戶。 從區(qū)域的代表性樓盤角度分析：在同類產(chǎn)品中，七里香堤和亞瑟藍(lán)灣是最具有代表性的樓盤：七里香堤在 05 年進(jìn)入市場后，便以戶型設(shè)計最好的產(chǎn)品（短板住 宅）和 “ 堤岸上的十二院落 ” 概念而火爆市場，而七里香堤成功的最大原因在于擁有在區(qū)域市場上最鮮明的特色：戶型設(shè)計；而亞瑟藍(lán)灣在區(qū)域市場上最鮮明的特色是： 4 層洋房。 生活 因此本項目的廣告調(diào)性定位為： 平實的語氣、幽默的方式、簡約的設(shè)計、尊貴的享受 三、形象期廣告文案方向設(shè)想（僅供參考） 如果太陽也有故鄉(xiāng)，那一定是在西班牙 陌生，這個詞對西班牙人而言很陌生 作為情人，西班牙唯一不完美的就是太多情 在西班牙人的字典里，沒有“懶”這個詞 文案細(xì)文設(shè)想 （僅供參考） 即使 60 歲的老人到了西班牙，也會感覺到自己長大了 —— 至少腳會從 37碼長到 39 碼，因那里是太陽的故鄉(xiāng)（到了西班牙，才知道熱脹冷縮的原理也適用于自己）。北側(cè)為一期的四個組團(tuán)；南側(cè)為二期的二個組團(tuán)。 整體均價及階段均價 整體均價 階段銷售均價 漲價標(biāo)準(zhǔn) 3300元 /㎡ 前期（入市階段） 中期（旺銷階段） 后期（品質(zhì)拔高階段 ） 項目每推出產(chǎn)品銷售率達(dá)到70%，便進(jìn)行提3000元 /㎡ 3300元 /㎡ 3600元 /㎡ 前期 中期 后期 前期 中期 后期 前期 中期 后期 14 2900 3000 3100 3200 3300 3400 3500 3600 3700 價一次，提價幅度控制在100元 /㎡。本期價格上升 100 元 /平米左右，進(jìn)一步加大市場 恐慌。 在銷售策略中，在不同時期 根據(jù)具體情況制定有針對性的銷售策略，最大限度促進(jìn)銷售。洛可可 ，移植西班牙的生活藝術(shù) 形象系列廣告發(fā)布計劃： 序號 主要方向 發(fā)布時間 媒體選擇 版面 1 形象報廣（陽光 ▼ SP 活動： SP 活動是項目推廣的一個高潮，通過一個階段的宣傳，將累積客戶聚集在一起，針對項目產(chǎn)品增加其購買信心，利用現(xiàn)場的火爆氛圍促進(jìn)銷 售。 △電視媒體選擇： 家園、 陽光購房 △完成時間： 2020 年 5 月底 ▼報紙： 在電視廣告的形象推廣配合下，報紙以硬性和軟性相結(jié)合進(jìn)行宣傳，達(dá)到目標(biāo)客戶群體對本項目的深度了解。 （ 5）、需要落實的工作： 1） 總結(jié)并解決前期工作中存在的問題，完善銷售模式，提升銷售速度； 2） 制定并完善下一步的銷售方案和工作計劃； 3） 進(jìn)一步積累、開拓客戶資源； （ 6）、工程配合條件： 多層住宅實現(xiàn)封頂； 整體工程有條不紊的進(jìn) 行。 （ 3）、目的： 使目標(biāo)客戶群體持續(xù)對本項目的關(guān)注，同時借此機(jī)會對本項目的品牌進(jìn)行維護(hù)和提升，實現(xiàn)累積客戶資源的目的。 △ SP 活動 ： 陽光洛可可 △制作完成時間： 2020 年 4 月 15 日前 ▼沈陽春季房交會： 通過面對大量的客戶群體增加項目的知名度和品牌效應(yīng)，提升項目的市場認(rèn)知度，同時累積客戶； （ 5）、需要落實的工作 ： ●業(yè)務(wù)性工作部分： 1） 項目總體效果圖及不同角度立面效果圖的確定； 2） 項 目交屋標(biāo)準(zhǔn)和智能標(biāo)準(zhǔn)確定； 3） 物業(yè)公司確定，物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)費用標(biāo)準(zhǔn)的的核實； 4） 銷售資料的設(shè)計及制作，與策劃公司商定媒體發(fā)布計劃； 5） 銷售價格最終確定； ●事務(wù)性工作部分： 1） 物業(yè)公司的確定； 2） 銷售人員培訓(xùn)、統(tǒng)一服裝的制作、辦公用品的購置； 3） 與各媒體聯(lián)絡(luò)，商討廣告發(fā)布價格； （ 6）、工程配合條件 18 項目開始進(jìn)行基礎(chǔ)工程； 圍檔全部安裝完成，工程形象統(tǒng)一。洛可可，移植西班牙的生活藝術(shù)） （周四） 遼沈晚報 整版 3 形象報廣（陽光 （ 3）、階段策略： 在報紙廣告，路牌圍檔等多方媒體的配合下，將“沈陽首席 4)、尾盤期價格策略。為了迅速占領(lǐng)市場份額，選擇價格策略中的全部手段，全面深入挖掘市場，使得內(nèi)購期間項目認(rèn)購率能達(dá)到推出房源的 70%左右。 ●在二期景觀 概念和建筑設(shè)計中，在品質(zhì)上略高于一期，為后期項目提價做好產(chǎn)品支撐點。天空是永遠(yuǎn)的藍(lán)，藍(lán)得讓人心生傷感；大地是永遠(yuǎn)的綠，綠得讓人恍惚了夢境與真實的界限；連云也是一朵一朵，白 白的，晃晃悠悠，就像午睡過后的西班牙人。 四、項目形象期廣告形式定位分析 一、形象期廣告形式定位 目標(biāo)客戶群體的需求決定了本項目如何闡述和定義西班牙風(fēng)情 我們的目標(biāo)客戶共性是 —— ★在市內(nèi)的寫字間、公司工作，他們是那里的高知白領(lǐng)； ★出入沈陽市區(qū)的高檔場所，他們是衣冠楚楚的成功人士； ★他們有豐富 的知識，有自己的主見，有自己的品位，更有自己的圈子； ★他們幽默卻不調(diào)侃，他們喜歡國外卻不崇洋媚外； ★他們希望的人生一定是豐富多彩，妙趣橫生； ★他們了解甚至去過西班牙，表面上的西班牙風(fēng)情是騙不了他們的，他們喜歡的是真正屬于西班牙的內(nèi)在生活氛圍。 從產(chǎn)品特點的角度分析：本項目在建筑上采用西班牙藝術(shù)文化為底蘊，打破了沈陽樓盤市場上建筑呆板而不生動的 局面，藝術(shù)感化建筑，建筑展現(xiàn)藝術(shù) ??這些足以證明本項目正在改變?nèi)藗兊木幼…h(huán)境，藝術(shù)化的建筑風(fēng)格正是本項目在市場上最大的亮點和吸引力。 9 二、項目目標(biāo)客戶群體定位分析 總體定位 35— 55 歲，年收入在 10 萬元以上的城市中產(chǎn)階層 按居住區(qū)域劃分 ●目標(biāo)客戶以市內(nèi)客戶為主體，項目周邊客戶為輔； ●主力目標(biāo)客戶 以大東區(qū)、沈河為主體，和平、于洪為輔； 主力 目標(biāo)客戶特征描述 通過走訪、詢問以及蒲河各項目實際成交客戶看，本案客戶群體按 購買目的分為三種類型： Ａ 純投資型客戶 以投資型為主體，看好區(qū)域潛力，置業(yè)后閑置，期待未來升值獲利，或租或賣。 ● 07