【正文】 （ 4）、需要落實(shí)工作： 1） 宣傳中通過(guò)項(xiàng)目超高的性?xún)r(jià)比為出發(fā)點(diǎn)； 2） 利用年度答謝活動(dòng)的方式繼續(xù)吸引客戶(hù)，維持市場(chǎng)的關(guān)注； 3） 完善銷(xiāo)售方式，以多樣的銷(xiāo)售模式促進(jìn)客戶(hù)成交，實(shí)現(xiàn)既定銷(xiāo)售目標(biāo)。 ▼增加銷(xiāo)售模式，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售多樣化，更好的吸引目標(biāo)客戶(hù)； ▼通過(guò)提價(jià)等方式讓目標(biāo)客戶(hù)感覺(jué)到本項(xiàng)目的升值，增加購(gòu)房緊迫感； ▼通過(guò)沈陽(yáng)秋季房交會(huì)和二組團(tuán)上市活動(dòng)提升樓盤(pán)銷(xiāo)售量。藝術(shù)之旅（項(xiàng)目產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)）（ 2020 年 6 月 2 日） 上市開(kāi)盤(pán)活動(dòng)（ 2020 年 6 月 9 日） （ 6）、需要落實(shí)的工作： 1） 與電視、報(bào)紙等媒體進(jìn)行聯(lián)絡(luò)，商討廣告價(jià)格； 2） 開(kāi)盤(pán)上市活動(dòng)的準(zhǔn)備工作，及最后的順利舉行； 3） 確定選房方式，營(yíng)造火爆的購(gòu)房場(chǎng)景； 4） 制定購(gòu)房須知，擬定銷(xiāo)售價(jià)格并做好折扣幅度； 5） 做好目標(biāo)客戶(hù)的接待、講解工作，同時(shí)做好目標(biāo)客戶(hù)累積表； 6） 財(cái)務(wù) 人員進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)，便于客戶(hù)交款； （ 7）、工程配合條件： 工程進(jìn)度達(dá)到總體工程的 30%以上； 施工現(xiàn)場(chǎng)安全措施保障，確保購(gòu)房者看現(xiàn)房無(wú)危險(xiǎn)； 20 三）、一期 二組團(tuán)公開(kāi)發(fā)售期 （ 1）、推廣時(shí)間： 07 年 8 月 — 10 月 （ 2）、階段特點(diǎn)： 通過(guò)一組團(tuán)的火爆上市，積累了大量目標(biāo)客戶(hù)，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)售樓處和樓盤(pán)的展示，提高了品牌形象，為了穩(wěn)固前期銷(xiāo)售的成績(jī)并開(kāi)拓新的目標(biāo)客戶(hù)，利用沈陽(yáng)秋季房交會(huì)迅速加推二組團(tuán)，實(shí)現(xiàn)持續(xù)火爆的銷(xiāo)售現(xiàn)象。 （ 5）、推廣途徑及思路： ▼電視廣告： 在上市期連續(xù)播放，廣泛面對(duì)目標(biāo)客戶(hù)群體，提高本項(xiàng)目的認(rèn)知度和知名度。 二）、一期 一組團(tuán)公開(kāi)發(fā)售期 （ 1）、推廣時(shí)間 ： 07 年 5月 —— 7 月 （ 2）、階段特點(diǎn)： 此階段為本項(xiàng)目一期一組團(tuán)的上市推廣期，在籌備期工作的基 礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)項(xiàng)目產(chǎn)品的形象推廣累積目標(biāo)客戶(hù)，并為項(xiàng)目上市奠定一個(gè)好的基礎(chǔ)，同時(shí)通過(guò)開(kāi)盤(pán)使本項(xiàng)目達(dá)到市場(chǎng)更大的認(rèn)知度，制定認(rèn)購(gòu)合同并給予交預(yù)定金的客戶(hù)一定的優(yōu)惠。 △選擇車(chē)體： 177 路、 213 路等 △完成時(shí)間： 2020 年 3 月底 ▼其他媒體： 分眾傳媒、雜志、網(wǎng)絡(luò)創(chuàng)意媒體廣告等能夠擴(kuò)大項(xiàng)目信息對(duì)于提升產(chǎn)品檔次具有非常大的促進(jìn)作用。洛可可，移植西班牙的生活藝術(shù)） （周四） 遼沈晚報(bào) 整版 4 形象報(bào)廣（房交會(huì)信息和一組團(tuán)發(fā)售信息） （周三） 華商晨報(bào) 半版 （周四） 遼沈晚報(bào) 整版 5 形象報(bào)廣（房交會(huì)信息和一組團(tuán)發(fā)售信息） （周二） 沈陽(yáng)日?qǐng)?bào) 整版 ▼圍檔路牌： 由于本項(xiàng)目周邊競(jìng)品樓盤(pán)相對(duì)比較集中，因此建議圍檔要率先啟動(dòng)，迅速提升樓盤(pán)在區(qū)域內(nèi)的形象和關(guān)注度。 △報(bào)紙方向： 陽(yáng)光最具有建筑 藝術(shù)的西班牙風(fēng)情住宅”的市場(chǎng)形象建立起來(lái)，形成沈陽(yáng)北部區(qū)域 特色最突出的 樓盤(pán)，同時(shí)將“西班牙情景生活”的概念述求炒作成市場(chǎng)關(guān)注點(diǎn)，利用低價(jià)入市 吸引力造成前期市場(chǎng)火爆熱潮。最具建筑藝術(shù)的西班牙風(fēng) 15 情住宅 ”的居住理念傳達(dá)到市場(chǎng)，引起市場(chǎng)關(guān)注和購(gòu)買(mǎi)。將好的單位保留到最后，以最高價(jià)收盤(pán)，并以住宅 的旺銷(xiāo)為尾盤(pán)銷(xiāo)售提供強(qiáng)有力的支持。 3)、強(qiáng)銷(xiāo)期的價(jià)格策略。 2)、開(kāi)盤(pán)期與封盤(pán)期價(jià)格策略。 ●對(duì) 2020 年區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格的前瞻性判斷。 二）、銷(xiāo)售價(jià)格 注：所涉及價(jià)格均為項(xiàng)目銷(xiāo)售實(shí)價(jià)，最終銷(xiāo)售報(bào)價(jià)則通過(guò)銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)價(jià)格調(diào)控策略實(shí)現(xiàn)，及項(xiàng)目折扣調(diào)控策略。 13 五、項(xiàng)目組團(tuán)劃分及銷(xiāo)售價(jià)格定位分析 一）、組團(tuán)劃分 根據(jù)本項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)量及市場(chǎng)需求，建議本項(xiàng)目 兩期六組團(tuán)銷(xiāo)售（一期 4 組團(tuán)，二期 2 組團(tuán)） ●本項(xiàng)目由北向南分兩期銷(xiāo)售。在藍(lán)、白、綠單純色彩之中，間或出現(xiàn)燦爛的黃，那是梵高畫(huà)了一輩子的向日葵，迎著太陽(yáng)，釋放著西班牙式的激情。 12 本項(xiàng)目產(chǎn)品的賣(mài)點(diǎn) —— 最大化采光的設(shè)計(jì)、庭院式的景觀，異域風(fēng)情的街區(qū)，穩(wěn)重尊貴的立面。 對(duì)這些人，靠一兩張漂亮的西班牙風(fēng)情的圖片，是無(wú)法滿(mǎn)足和令其相信本項(xiàng)目是原汁原味的西班牙風(fēng)情社區(qū)。藝術(shù)化： 我們的景觀設(shè)計(jì)定位為帶有洛可 可裝飾風(fēng)格的西班牙園林，打破傳統(tǒng)的西班牙花園濃郁阿拉伯情調(diào)的規(guī)則式花園，倡導(dǎo)陽(yáng)光、自然、藝術(shù)、情調(diào)。 二、定位支撐 規(guī)劃最具建筑藝術(shù)的西班牙風(fēng)情住宅 一、定位依據(jù) 從本項(xiàng)目的區(qū)域特征上分析：蒲河區(qū)域從大的自然環(huán)境到小的城市環(huán)境，均是生態(tài)的、陽(yáng)光的、寧?kù)o的，同時(shí)蒲河區(qū)域也成為沈陽(yáng)繼棋盤(pán)山、渾南后的又一新興別墅區(qū)，用多層的價(jià)格享受別墅生活環(huán)境是眾多購(gòu)買(mǎi)者的理想生活。 Ｂ 投資 +自住型客戶(hù) 以中產(chǎn)階級(jí)為主體，目的以投資為前提，保留未來(lái)第二居所度假、休閑的彈性。 ●區(qū)域市場(chǎng)開(kāi)發(fā)量在逐年增加，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，城北區(qū)域樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)也有前期的價(jià)格戶(hù)型競(jìng)爭(zhēng)向產(chǎn)品品質(zhì)方向發(fā)展。 ●實(shí)力開(kāi)發(fā)企業(yè)齊聚，推廣力度及 專(zhuān)業(yè)化水平大幅提升。 ●截至到 06 年下半年，同比 05 年 下半年，多層房屋均價(jià)漲幅近 800 元 /平，而 漲幅并未出現(xiàn)放緩的跡象。 7 亞瑟藍(lán)灣 動(dòng)態(tài)分析： 作為本項(xiàng)目緊鄰的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，亞瑟藍(lán)灣在 06 年一組團(tuán)上市，除了臨街的 2棟多層銷(xiāo)售情況一般外，推出的 4 棟洋房市場(chǎng)銷(xiāo)售情況較好，此項(xiàng)目以“ 4 層洋房 +競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格”構(gòu)建了樓盤(pán)的性?xún)r(jià)比，在 07年二、三組團(tuán)陸續(xù)上市，對(duì)本項(xiàng)目具有很大的市場(chǎng)沖擊。整個(gè)項(xiàng)目由 6 層多層和部分小高層組成。學(xué)校、醫(yī)院、酒店、餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物、休閑、銀行、郵電 ~~~~生活配套設(shè)施一應(yīng)俱全，全程滿(mǎn)足人們生活、放松需要。 設(shè)備裝修 有部分精裝房 配套設(shè)施 會(huì)所等 周邊交通 21 4303 綠化率 55% 容積率 動(dòng)態(tài)分析：