【文章內(nèi)容簡介】 首個熱帶植物觀景中庭大堂”，可種植一些大型熱帶景觀植栽；在大堂和室外的灰空間處理上，通過綠化、景觀等進(jìn)行有效鏈接，從而有效的將室外景觀延伸至室內(nèi)；大廳采用全玻璃幕墻，使得室內(nèi)外界限變得模糊，使得大廳自然光線充足，室內(nèi)外有一定交融感。 大堂采取兩層挑高、酒店式裝修，運(yùn)用各種光線、色彩、材料的質(zhì)感以及綠植、水面等手段，來豐富空間氣氛，給人以現(xiàn)代簡潔的視覺效果。 大堂（配套） 設(shè)置商務(wù)中心，這是高檔寫字樓必備的條件之一。 設(shè)置幫助來客從門廳到建筑物其它部分的各種服務(wù)，包括一個設(shè)在接近人流路線地點(diǎn)的接待處，一個設(shè)在靠近入口處的問訊處，還應(yīng)展示一幅地圖標(biāo)明顧客現(xiàn)在所處位置，并留出空讓來訪者可以圍觀細(xì)看地圖。 在大堂的大區(qū)域內(nèi)劃出一塊小空間作為休息人群的特定空間，可在花崗石地面上加鋪一塊地毯加以限定，作到隔而不斷，又圍又透。 大堂部分裝修材料建議 地面：灰色大理石 墻面：灰白相間大理石 天花板：白色石膏板吊頂 照明：圓形大吊燈輔助部分射燈 電梯 建議采用日本三菱或美國奧的斯，載重量建議為 1350KG、 18人，速度為 /秒。并在電梯內(nèi)部安裝監(jiān)控和通風(fēng) 系統(tǒng)。 電梯門廳 電梯門套及電梯廳墻面應(yīng)采用經(jīng)久耐用而裝飾性強(qiáng)的材料，如全部電梯門套采用鏡面金屬材料，可采用整面金屬護(hù)墻板；首層電梯廳裝修標(biāo)準(zhǔn)往往高于其他層，常常采用與大門配套的裝修材料，如磨光花崗石墻面，鏡面不銹鋼電梯門套等；吊頂與燈具配會使光線柔和而明亮，采用凹槽的吊頂，將燈具隱蔽起來，利用反光效果使電梯廳明亮而避免眩光現(xiàn)象；在各層的電梯門廳前放置一些綠色植栽和垃圾缸；在一樓電梯門廳安裝等小型離子液晶電視，用于播放廣告和新聞等，以供人們等電梯之時欣賞。 5 、公共走廊 公共部位地面鋪裝黑白相間的高檔拋光地面，深色面磚踢腳線，墻面刷白色高級環(huán)保乳膠漆，高檔吸引板吊頂，白色節(jié)能內(nèi)鑲式日光燈，明快的線條與色彩充滿韻律。并在公共走廊墻壁配置部分藝術(shù)相片，以免視覺的疲勞。 衛(wèi)生間 每層設(shè)公共男女衛(wèi)生間精裝修，并配以高檔衛(wèi)生潔具，以凸顯大廈品質(zhì)與檔次。同時，由于客戶的尊貴身份體現(xiàn)在諸多細(xì)節(jié)方面，故建議本項目在公共洗手間提供 24小時熱水，從而給客戶以在細(xì)微之處提升服務(wù)品質(zhì)的感覺。 另外衛(wèi)生間的設(shè)計可以結(jié)合一些人工綠化進(jìn)行處理，以使工作中緊張的身心得到片刻的緩解。 建議材料 地面：淺灰色防滑花崗巖 墻面：深灰色面磚 吊頂：白色天花板 照明：內(nèi)鑲式白色節(jié)能日光燈 潔具、龍頭：科勒或 TOTO 門：紅褐色木門 人工植栽：高大型的人工植栽，如竹子等 室內(nèi)辦公區(qū)域 空間自組，配置照明、中央空調(diào)、綜合布線系統(tǒng)，講究健康舒適的辦公環(huán)境，突破空間界限，使您個性創(chuàng)意充分展示、發(fā)揮，完美的組合使您欣喜的工作、全心的投入，達(dá)到事半功倍的效果。 交付標(biāo)準(zhǔn) 墻體：除沉重墻之外為空 地面：地面水泥找平 墻面：白色乳膠漆 頂板：單獨(dú)計費(fèi)系統(tǒng)的分體式中央空調(diào)安裝到位 消防：預(yù)留消防管、噴淋和煙感器等 電線、電話、網(wǎng)線等拉到每標(biāo)準(zhǔn)層配電間內(nèi) 四、配套設(shè)施 智能化配套 智能化不僅僅是一個賣點(diǎn)，而應(yīng)該實實在在落實到實處，服務(wù)于業(yè)主并配合物業(yè)管理的日常操作。建議本案的智能化標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到 5A智能化甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)，即辦公自動化 (OA)、樓宇管理智能化 (BA)、通訊自動化（ CA）、消防自動化（ FA）、安全防范自動化（ SA）等。具體建議如下： ? 綜合布線系統(tǒng) ? 通訊系統(tǒng) ? 空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng) ? 供電系統(tǒng) ? 照明系統(tǒng) ? 給排水系統(tǒng) ? 大廈設(shè)保安中心 ? 停車場管理系統(tǒng) ? 大廈消防報警控制系統(tǒng)采用智 能類比式火災(zāi)自動報警控制系統(tǒng) ? 靜音、環(huán)保設(shè)計 ? 電視廣播系統(tǒng) 商業(yè)配套 作為高檔甲級寫字樓，還應(yīng)在滿足辦公需求的基礎(chǔ)上完善一些服務(wù)配套，建議配套如下： ? 康體中心 ? 美容廳，提供美容美發(fā)服務(wù)； ? 咖啡休閑吧，可以進(jìn)行各類休閑式的商務(wù)會談或是下班后同事們聚聚聊聊 ? 商務(wù)中心，建議設(shè)置在一樓大堂附近，采取酒店式服務(wù)，其主要服務(wù)如下： ? 智能化商務(wù)會議中心 ? 白領(lǐng)餐廳 五、物業(yè)管理 建議本項目在推廣期間聘請國際知名物業(yè)管理顧問公司，如戴德梁行、第一太平戴維斯等。在項目銷售前期開始介入，參與設(shè)施設(shè)備的選定及招投標(biāo)工作，參與現(xiàn)場保安的招聘和培訓(xùn)工作，參與銷售人員的物業(yè)管理知識培訓(xùn)工作，參與公司項目相關(guān)新聞發(fā)布會等工作。 伍 賣點(diǎn)整合 一、賣點(diǎn)梳理 CBD核心位置 ? 地處海口金融貿(mào)易核心區(qū)域國貿(mào)區(qū) ? 區(qū)域規(guī)劃優(yōu)越，集休閑、商務(wù)、辦公、行政為一體區(qū)塊規(guī)劃 一線景觀優(yōu)勢 ? 寬闊無遮攔的無敵海景 ? ?？谧畲笊鷳B(tài)公園 —— 萬綠園 ? 自身商業(yè)裙房頂?shù)目罩谢▓@設(shè)計 ? 海口唯一的景觀大道 —— 濱海大道 規(guī)劃設(shè)計 ? 獨(dú)特三角型的外觀設(shè)計 ? ?？谖ㄒ坏慕鹕⒚嬖O(shè)計 ? 旱噴音樂廣場 頂級的甲級寫字樓品質(zhì) ? 全幕墻鋼掛設(shè)計 ? 標(biāo)準(zhǔn) 5A智能化配套設(shè)置 ? 品牌材料的廣泛運(yùn)用 ? 酒店大堂設(shè)計 ? 83%的標(biāo)準(zhǔn)層高得房率 ? 完善商務(wù)配套 物管優(yōu)勢 ? 國際知名物業(yè)顧問公司 ? 五星級酒店物業(yè)管理優(yōu)勢 二、品牌價值體系 海灣國際大廈 ?？陬I(lǐng)袖型企業(yè)專駐寫字樓 五重核心價值 四大景觀點(diǎn) 頂級品質(zhì)設(shè)計 完善商務(wù)配套 商務(wù)核心 交通核心 生態(tài)核心 生活核心 政務(wù)核心 景觀大道 空中花園 萬綠園 無敵海景 三角建筑 酒店大堂 5A智能 品牌設(shè)備 音樂廣場 金色立面 高得房率 商務(wù)配套 五星物業(yè) 品牌線 產(chǎn)品線 活動線 海灣國際推廣策略整體構(gòu)架 掌控?？?顛覆5A 傲視天下 嬗變財富 成就海口領(lǐng)袖商務(wù)傳奇 地段 品質(zhì) 景觀 配套 商務(wù)核心 政務(wù)核心 生活核心 交通核心 生態(tài)核心 ?? 獨(dú)特造型 高得房率 酒店大堂 5A智能 無敵海景 萬綠園 空中花園 景觀大道 ?? 五星大堂 國際會所 6部電梯 497停車位 ?? ?？陬I(lǐng)袖型企業(yè)專駐寫字樓 企業(yè)管理講座 房交會 海南歡樂節(jié) 開盤酒會 項目推薦會 高爾夫友誼賽 ?? 陸 營銷策略 一、競爭項目解析 從以上我們對競爭項目營銷、包裝以及工程進(jìn)度等方面的剖析，可以得出以下結(jié)論： 1. 本案在工程進(jìn)度上存在很大劣勢，對于希望購買現(xiàn)房的客戶吸引力不大。 2. 從品質(zhì)上講，本案具有比較大的競爭優(yōu)勢。 3. 在銷售渠道的選擇上，除了售樓處以外，通過活動或協(xié)會資源開拓客戶渠道，將成為項目銷售突破的重要方式，應(yīng)值得我們注意與借鑒。 4. 營銷策略方面，財富廣場在打造高端產(chǎn)品形象上還是相對比較成功的，具有一定的借鑒意義，而財富中心在營銷渠道上的運(yùn)用也值得我們注意。未來多渠道、多層次、多手段的推廣策略將直接加速項目的銷售進(jìn)度。 5. 銷售團(tuán)對是直接面向客戶的群體，他的一言一行直接關(guān)系到樓盤的形象與銷售成績的好壞，在未來打造一只高素質(zhì)、高水準(zhǔn)、高管理的銷售隊伍將對未來的銷售起到很好的推動作用。 6. 在物料的設(shè)計與運(yùn)用上，目前市場在售樓盤的設(shè)計水平一般，物料的運(yùn)用也相對比較單一，引進(jìn)其他城市的先進(jìn)經(jīng)驗將大大助益于未來項目的銷售。 二、總體營銷思路 宣傳推廣在整個項目形象推廣的基礎(chǔ)上，以各種公關(guān)活動進(jìn)一步拉近與目標(biāo)客戶的距離，讓客戶從認(rèn)知、熟識到認(rèn)同直至下單，并輔助媒體等廣告推廣及相關(guān)促銷活動，實現(xiàn)對項目寫字樓推廣銷售的目的，因此，在項目推廣的主打思路上，主要分為以下六條具體思路： 思路一：嫁接政府資源，與招商引資辦聯(lián)合打造?？谑形ㄒ坏膶ν獯翱跇?biāo)準(zhǔn) 化寫字樓； 思路二：嫁接各商業(yè)和行業(yè)協(xié)會資源，以各商會和協(xié)會為平臺拓展更廣泛的 客戶資源； 思路三：以“高端品質(zhì)，中檔價格”的形象打入市場，取得市場的認(rèn)同； 思路四：突出獨(dú)一無二的區(qū)位、景觀優(yōu)勢，提出“上風(fēng)上水”的概念； 思路五：通過高規(guī)格、高檔次的高峰論壇提升項目的市場形象； 思路六：通過引進(jìn)國際知名物業(yè)顧問公司或酒店管理公司，提升項目美譽(yù) 度，樹立品牌形象。 三、推廣策略 寫字樓的目標(biāo)客群主要集中于較具實力及較具規(guī)模的公司或團(tuán)體為主，普遍具有素質(zhì)高、決斷理性等特點(diǎn)，而 “高性價比” 將是促成客戶下單最強(qiáng)有力的武器，因此，項目在推廣上應(yīng)在提升產(chǎn)品品質(zhì)的同時，努力挖掘項目的內(nèi)涵和賣點(diǎn)，對項目的地段、景觀、產(chǎn)品、文化、配套、服務(wù)、附加值等進(jìn)行充分宣傳，從而更好地促進(jìn)理性判斷，同時在感性上增加目標(biāo)客戶對項目的偏好，提升項目在目標(biāo)市場中的附加值，并能提高項目在市場的知名度和美譽(yù)度，促進(jìn)銷售的順利進(jìn)行，并對重點(diǎn)客戶進(jìn)行專門攻克，以形成跟風(fēng)效應(yīng)。同時在宣傳策略上采 取以“活動”為主，媒介廣告宣傳為輔助 ，并同時借助期于宣傳通如樓書等宣傳物料及現(xiàn)場、售樓部的包裝，最終實現(xiàn)實現(xiàn)項目整體推廣的目的。 具體的推廣應(yīng)遵循以下的步驟： 首先，項目推廣首要的重點(diǎn)就是想辦法在 統(tǒng)一形象 的基礎(chǔ)上，利用活動宣傳，各種媒體手段，使目標(biāo)客戶對物業(yè)形成良好的 主觀價值認(rèn)同 。 其次，通過一系列的營銷活動，傳達(dá)項目的 整體形象與賣點(diǎn) ，實現(xiàn)與客戶的充分接觸，從而更直觀的形成 對項目的認(rèn)知與理解 。 第三，結(jié)合媒體的相應(yīng)特點(diǎn)和項目自身的特質(zhì)，通過 遞進(jìn)式的、立體式 的媒體組合，產(chǎn)生良好的廣告告知和高覆蓋率的效果。 第四，配合活動推廣，利用廣告的持續(xù)發(fā)布，實現(xiàn)潛在客戶 從欣賞到信任再到最終達(dá)成購買 的一個過程。 第五，實際操作中的滾動式的推廣和合理的資金投放，使 推廣費(fèi)用所產(chǎn)生的效用最大化， 并在此過程中，根據(jù)發(fā)展商和項目的實際需要，引入具有重要戰(zhàn)略性意義的品牌營銷策略。實現(xiàn)項目的效益最大化、并帶來多贏的局面。 最后，通過合理的定價，實現(xiàn)項目海口 “第一寫字樓”與“最高性價比的寫字樓” 的雙重目標(biāo)。 四、推廣主題定位 他們，高瞻遠(yuǎn)矚；他們，具有宏大的氣魄、勇氣、創(chuàng)造力和組織力；他們，擔(dān)負(fù)著領(lǐng)導(dǎo)、拉動、加速各