【文章內(nèi)容簡介】 建設(shè)工程項(xiàng)目設(shè)立或運(yùn)行過程房地產(chǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目規(guī)劃與審批土地使用權(quán)的取得征地與拆遷工程建設(shè)與管理房地產(chǎn)的租售管理房地產(chǎn)的物業(yè)管理二、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的基本程序提出立項(xiàng)意向書，向市規(guī)劃部門進(jìn)行咨詢。向本市計劃委員會提交立項(xiàng)報告書，申請立項(xiàng)。如項(xiàng)目較大還需向規(guī)劃委員會申報。市計委會同市規(guī)劃管理部門經(jīng)過研究審批，如果同意立項(xiàng)，發(fā)給立項(xiàng)批復(fù)意見書，并要求建設(shè)單位進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究。申請者向計委和市建委提交項(xiàng)目可行性研究報告。市計委、建委、首都規(guī)劃建設(shè)委員會（簡稱首規(guī)委）與各專業(yè)局即自來水管理部門、燃?xì)夤芾聿块T等審查可行性研究報告，如果同意可行性研究的，即下達(dá)審查通過的批復(fù)文件，并下達(dá)規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書。申請者根據(jù)批復(fù)，辦理征地及前期規(guī)劃準(zhǔn)備工作，然后到城市規(guī)劃管理局（簡稱市規(guī)劃局）領(lǐng)取規(guī)劃設(shè)計任務(wù)通知單，辦理征地意見書。申請者到土地所在地區(qū)的土地管理部門及原土地使用部門征求意見，這一階段可分為兩種情況：第一種情況：所使用的土地如果屬于新征土地，即農(nóng)村集體所有的土地：（1）到區(qū)、縣土地管理局（簡稱土地局）、規(guī)劃局，以及所用土地的鄉(xiāng)政府村公所征求意見。（2）將征求意見的結(jié)果報本市土地管理局。第二種情況：如果屬于舊城改造范圍地區(qū)的土地，即城市國有的土地：（1）到當(dāng)?shù)氐膮^(qū)、縣的土地管理部門征求意見。（2）將征求意見的結(jié)果報本市房地產(chǎn)管理局。以上第七項(xiàng)工作完成后，將結(jié)果報市政府審批。市政府審批后，正式辦理用地手續(xù)。收到市政府關(guān)于土地使用權(quán)的批文后，同時進(jìn)行以下三部分工作。第一部分： 、供電局、環(huán)保及電信管理局征詢意見 ，下達(dá)規(guī)劃條件通知單，委托有資格的規(guī)劃設(shè)計單位或采用招標(biāo)投標(biāo)方式，選擇規(guī)劃設(shè)計單位進(jìn)行歸戶啊設(shè)計，提出規(guī)劃設(shè)計方案 ，并提出對方案審查的意見，送規(guī)劃局審圖，方案通過后，可進(jìn)行施工圖設(shè)計，出圖后報規(guī)劃局審圖。方案圖批準(zhǔn)后，到城市建設(shè)檔案館交保證金，到規(guī)劃局領(lǐng)取建設(shè)工程施工許可證。第二部分：（1）畫樁位，并給出打樁條件（2）委托測繪院釘樁、并進(jìn)行測繪（3）將打樁收集到的數(shù)據(jù)，提交設(shè)計單位。第三部分：（1）持規(guī)劃用地許可證和征地意見書以及用地申請報告經(jīng)市計委、建委、規(guī)委批準(zhǔn)項(xiàng)目可行性報告、規(guī)劃設(shè)計方案、市規(guī)劃局開據(jù)的設(shè)計任務(wù)通知單、企業(yè)章程、營業(yè)執(zhí)照副本、地形圖等等，到市土地管理局辦理征地手續(xù)。征地方式根據(jù)建設(shè)用地性質(zhì)的不同，分別采用拍賣方式，招標(biāo)投標(biāo)出讓方式、以及劃撥的方式等。如果占用耕地，還需要交納耕地占用稅。（2）在立項(xiàng)報告批準(zhǔn)之后，即可到建設(shè)項(xiàng)目所在地的區(qū)、縣地政管理部門辦理戶口凍結(jié)手續(xù)等的工作。（3）地政管理部門審查拆遷安置方案并發(fā)給拆遷許可證。（4）對建設(shè)用地進(jìn)行三通一平等工作，即通水、通電、通路和土地平整等。在這里需要完成的具體工作是： ；、移線方案； 、道路、上下水等現(xiàn)狀管線改路；，做正式供電方案，申請施工臨時用電，委托施工。完成以上各項(xiàng)工作后，即可進(jìn)行施工前的準(zhǔn)備工作。第一部分：（1）到稅務(wù)局領(lǐng)取稅單；（2）持年度計劃、稅單到區(qū)計委領(lǐng)投資許可證登記卡，登記并領(lǐng)取許可證。第二部分：（1）到市計委申請列入計劃（此申請須經(jīng)建委會簽）（2）到市建委工程處領(lǐng)取開工審批表（3）持開工審批表到各專業(yè)公司辦理市政配套工程（上水、下水、熱力、燃?xì)?、電力、電信）報裝工作，報裝工作完畢后，在開工證上加蓋公章，并交納四源費(fèi)（四源費(fèi)是指自來水建設(shè)費(fèi)、污水處理費(fèi)、供熱建設(shè)費(fèi)、燃?xì)饨ㄔO(shè)費(fèi)。均按照建筑平方米收?。┤绻枪ú糠?，則是根據(jù)使用量確定收取的標(biāo)準(zhǔn)，同時一般是在市政工程開工前交納。（4）到市建委主管部門核實(shí)任務(wù)（5）到市建委工程處辦理招標(biāo)審批手續(xù)（6）填寫招標(biāo)申請書，并到市招標(biāo)辦辦理招標(biāo)登記（7）組織招標(biāo)辦及投標(biāo)單位到現(xiàn)場勘察（8）對施工單位進(jìn)行資格預(yù)審（9）進(jìn)行預(yù)算審查處審查標(biāo)底（10）招標(biāo)辦審查標(biāo)底（11）建設(shè)單位組織招標(biāo)辦及各投標(biāo)單位召開開標(biāo)會議（12）編寫評標(biāo)報告，經(jīng)開標(biāo)評標(biāo)確定最佳建設(shè)單位，發(fā)出中標(biāo)通知書（13）經(jīng)招標(biāo)辦同意正式確定施工單位1完成以上工作，施工準(zhǔn)備工作即將進(jìn)入尾聲，在這個階段還需要做好以下幾項(xiàng)工作：（1）委托質(zhì)量監(jiān)督總站和監(jiān)理公司進(jìn)行工程質(zhì)量監(jiān)督（2）到市統(tǒng)計局落實(shí)任務(wù)（3）市審計局審核資金來源、任務(wù)來源及一切手續(xù)（4）到市開發(fā)辦秘書處登記備案1完成以上工作，施工準(zhǔn)備工作即告結(jié)束，到市建委領(lǐng)取開工證，進(jìn)入項(xiàng)目施工階段。第一部分：組織各項(xiàng)市政管線的設(shè)計工作第二部分：通知園林綠化主管部門，辦理小區(qū)綠化手續(xù)第三部分：按道路方案施工，到市規(guī)劃局主管部門辦理道路施工許可證 第四部分：（1）辦理自來水管線設(shè)計，到市規(guī)劃局市政處辦理上水管線施工許可證（2）辦理下水管線設(shè)計，到市政規(guī)劃局市政處辦理污水管線施工許可證 第五部分：委托熱力公司進(jìn)行熱力線路設(shè)計，到市規(guī)劃局市政處辦理熱力管線施工許可證。第六部分：委托燃?xì)夤具M(jìn)行燃?xì)夤芫€設(shè)計，到市規(guī)劃局市政處辦理燃?xì)夤芫€施工許可證。1土建工程完工后，建設(shè)單位組織各項(xiàng)市政配套工程的施工。完工后組織施工單位、設(shè)計單位、質(zhì)量監(jiān)督單位及其它相關(guān)管理部門進(jìn)行聯(lián)合驗(yàn)收。合格后即可交付使用。第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的風(fēng)險一、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險成因（1）房地產(chǎn)位置的不動性或固定性，決定了房地產(chǎn)在地域上對市場供求的不可調(diào)劑性（2）房地產(chǎn)投資時間的長期性決定了房地產(chǎn)經(jīng)營對市場供求變動的不敏感性（3）房地產(chǎn)投資經(jīng)營的固定性決定了房地產(chǎn)投資經(jīng)營的不易變現(xiàn)性（4）房地產(chǎn)市場信息的分散性，在不同階段有著不同的表現(xiàn)形式和作用地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險的類型（1）房地產(chǎn)經(jīng)營管理自然風(fēng)險：是由房地產(chǎn)經(jīng)營管理過程中自然災(zāi)害，諸如地震、洪水、風(fēng)暴、火災(zāi)等造成的房地產(chǎn)破壞和損害形成的風(fēng)險。（2）房地產(chǎn)經(jīng)營管理社會風(fēng)險：分為兩個方面，一是由于政治方面的原因引起的，如國家政治狀況和政治形式、國家的宏觀經(jīng)濟(jì)政策和房地產(chǎn)方面的政策等。二是由于集體和個人的不恰當(dāng)或錯誤的行為引起的，如：盜竊、欺詐等形成的風(fēng)險。（3）房地產(chǎn)經(jīng)營管理經(jīng)濟(jì)和市場風(fēng)險：是由房地產(chǎn)市場狀況的變動的不確定因素引起的。（4）房地產(chǎn)經(jīng)營管理技術(shù)風(fēng)險：是由于科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步引起的風(fēng)險。（5）房地產(chǎn)經(jīng)營管理企業(yè)內(nèi)部的風(fēng)險。地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險的管理辦法（1）回避風(fēng)險。要求企業(yè)在經(jīng)營決策時，盡量回避有風(fēng)險或風(fēng)險大的業(yè)務(wù)，選擇無風(fēng)險和風(fēng)險小的業(yè)務(wù)，達(dá)到回避經(jīng)營風(fēng)險的目的。（2）轉(zhuǎn)移風(fēng)險。是將經(jīng)營可能發(fā)生的風(fēng)險全部地或部分地轉(zhuǎn)移出去。減輕風(fēng)險的損失。經(jīng)營風(fēng)險一旦發(fā)生，企業(yè)就要千方百計采取各種有效的措施，力求減少風(fēng)險帶來的損失。（3）經(jīng)營項(xiàng)目實(shí)行保險。對經(jīng)營項(xiàng)目實(shí)行保險，是經(jīng)營者轉(zhuǎn)移風(fēng)險的一種比較好的方式。保險雖然也要支付費(fèi)用即保險金，但是與風(fēng)險一旦發(fā)生帶來的損失相比要小的多。第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的可行性研究一、可行性研究的概念可行性研究：是現(xiàn)代經(jīng)營管理活動重要環(huán)節(jié)和經(jīng)營管理重要方法。房地產(chǎn)經(jīng)營管理可行性研究是在房地產(chǎn)經(jīng)營管理決策前對經(jīng)營管理項(xiàng)目進(jìn)行的綜合技術(shù)和經(jīng)濟(jì)分析的一種科學(xué)方法。二、可行性研究的階段可行性研究大體分為三個階段，即機(jī)會可行性研究階段；初步可行性研究階段。（1）機(jī)會可行性研究階段及其任務(wù)其主要任務(wù)是確定經(jīng)營方向，提出經(jīng)營目標(biāo)。對房地產(chǎn)的經(jīng)營企業(yè)來說，就是對經(jīng)營管理項(xiàng)目提出建議。（2）初步可行性研究階段其主要任務(wù)是根據(jù)機(jī)會研究階段的結(jié)果，進(jìn)一步研究經(jīng)營管理項(xiàng)目的規(guī)模、建筑材料的供應(yīng)、投資地段的選擇和選址，建筑工程的設(shè)計方案、項(xiàng)目工程的施工進(jìn)度等狀況。（3）終可行性研究階段是可行性研究的最后一個階段。其主要任務(wù)是對經(jīng)營管理項(xiàng)目的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、以及市場等方面進(jìn)行詳細(xì)的和深入細(xì)致的分析論證、確定經(jīng)營管理項(xiàng)目的有關(guān)主要因素，并對這些因素進(jìn)行仔細(xì)的調(diào)查、分析、計算、評估，在這個基礎(chǔ)上提出一個和幾個可供選擇的最優(yōu)方案，作為經(jīng)營管理的決策依據(jù)。三、可行性研究的內(nèi)容房地產(chǎn)經(jīng)營管理可行性研究由于包括的內(nèi)容很多，可以根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)把他繁的內(nèi)容歸結(jié)為不同的方面。但是，房地產(chǎn)經(jīng)營管理可行性研究必須包括以下三方面內(nèi)容：地產(chǎn)市場問題。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，生產(chǎn)都是為了滿足市場的需要。所以其首要的就是研究有沒有市場，市場的容量有多大。有沒有市場的問題是解決房地產(chǎn)經(jīng)營管理有沒有“必要性”的問題。所以這個問題就成為全部可行性研究的基礎(chǔ)和前提。工程技術(shù)問題。主要是研究規(guī)劃設(shè)計和工程技術(shù)中的高科技含量的問題，以及規(guī)劃設(shè)計工程技術(shù)中的難點(diǎn)是否能夠解決或克服的問題。這個問題是解決房地產(chǎn)經(jīng)營管理的“可行性”問題。經(jīng)濟(jì)效益問題。就是通過房地產(chǎn)經(jīng)營管理的經(jīng)濟(jì)評價，研究是否贏利和贏利水平的高低。這是解決房地產(chǎn)經(jīng)營管理“合理性”的問題或企業(yè)經(jīng)營的最終目的的問題。四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報告房地產(chǎn)經(jīng)營項(xiàng)目的背景狀況房地產(chǎn)經(jīng)營管理項(xiàng)目的概況可行性報告的基本數(shù)據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)營項(xiàng)目的成本估算資金籌集與供給方式資源采購與供應(yīng)房地產(chǎn)經(jīng)營管理項(xiàng)目市場分析房地產(chǎn)經(jīng)營管理項(xiàng)目財務(wù)評價房地產(chǎn)經(jīng)營管理風(fēng)險分析國民經(jīng)濟(jì)社會評價1房地產(chǎn)經(jīng)營管理項(xiàng)目開工日期、竣工日期和竣工驗(yàn)收初步安排1結(jié)論。第四節(jié) 商品房預(yù)購預(yù)售管理商品房預(yù)購預(yù)售實(shí)際上就是房地產(chǎn)的期貨交易。它是在房地產(chǎn)開發(fā)商還沒有把房屋建設(shè)起來以前或房產(chǎn)還沒有竣工以前以預(yù)售的方式把房屋賣了出去。也就是先付款，后交貨。在香港也叫賣樓花或炒樓花。一、預(yù)售房屋條件及程序〈〈中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法〉〉第四十四條規(guī)定，商品房預(yù)售，必須符合下列條件：（1）交付全部使用權(quán)出讓金，選取土地使用權(quán)證書。（2）有建設(shè)工程規(guī)劃許可證（3）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期（4）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。二、房屋預(yù)售的具體程序（1）房地產(chǎn)開發(fā)商向市房地產(chǎn)管理局提出房屋預(yù)售申請，并提交如下有關(guān)文件：企業(yè)開發(fā)資質(zhì)等級證書和營業(yè)執(zhí)照；土地管理部門出具的建設(shè)用地批文和規(guī)劃部門簽發(fā)的建設(shè)許可證；建筑施工合同；已完成投資額的證明和房屋基礎(chǔ)工程驗(yàn)收合格單；房屋預(yù)售計劃，包括商品房的位置、總單元數(shù)、各單位的建筑面積、銷售時間和地點(diǎn)等。（2）經(jīng)房地產(chǎn)主管部門批準(zhǔn)后，預(yù)售單位與預(yù)購房者就可以簽訂《房屋預(yù)售合同》。（3）理房屋登記、鑒證。（4）房地產(chǎn)開發(fā)商在房屋竣工后，應(yīng)當(dāng)按《房屋預(yù)售合同》辦理房屋交付手續(xù)，購房人憑《房屋預(yù)售合同》及房屋交付憑證辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，繳納手續(xù)費(fèi)用。第三章 建筑學(xué)基礎(chǔ)知識 第一節(jié) 建筑物的分類一、建筑物的用途分類及特點(diǎn)民用建筑：供人們生活、居住、從事各種文化福利活動的房屋。按其用途不同，有以下兩類：（1）居住建筑：供人們生活起居用的建筑物，如住宅、宿舍、賓館、招待所。（2）公共建筑：供人們從事社會性公共活動的建筑和各種福利設(shè)施的建筑物，如各類學(xué)校、圖書館、影劇院等。工業(yè)建筑：供人們從事各類工業(yè)生產(chǎn)活動的各種建筑物、構(gòu)筑物的總稱。通常將這些生產(chǎn)用的建筑物稱為工業(yè)廠房。包括車間、變電站、鍋爐房、倉庫等。二、按建筑結(jié)構(gòu)的材料分類磚木結(jié)構(gòu)：這類房屋的主要承重構(gòu)件用磚、木構(gòu)成。其中豎向承重構(gòu)件如墻、柱等采用磚砌，水平承重構(gòu)件的樓板、屋架等采用木材制作。這種結(jié)構(gòu)形式的房屋層數(shù)較少，多用于單層房屋。磚混結(jié)構(gòu)：建筑物的墻、柱用磚砌筑，梁、樓板、樓梯、屋頂用鋼筋混凝土制作，成為磚—鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。這種結(jié)構(gòu)多用于層數(shù)不多（六層以下）的民用建筑及小型工業(yè)廠房，是目前廣泛采用的一種結(jié)構(gòu)形式。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：建筑物的梁、柱、樓板、基礎(chǔ)全部用鋼筋混凝土制作。梁、樓板、柱、基礎(chǔ)組成一個承重的框架，因此也稱框架結(jié)構(gòu)。墻只起圍護(hù)作用，用磚砌筑。此結(jié)構(gòu)用于高層或大跨度房屋建筑中。鋼結(jié)構(gòu)：建筑物的梁、柱、屋架等承重構(gòu)件用鋼材制作，墻體用磚或其他材料制成。此結(jié)構(gòu)多用于大型工業(yè)建筑。三、按建筑結(jié)構(gòu)承重方式分類承重墻結(jié)構(gòu)它的傳力途徑是：屋蓋的重量由屋架（或梁柱）承擔(dān)，屋架支撐在承重墻上，樓層的重量由組成樓蓋的梁、板支撐在承重墻上。因此，屋蓋、樓層的荷載均由承重墻承擔(dān)；墻下有基礎(chǔ)，基礎(chǔ)下為地基，全部荷載由墻、基礎(chǔ)傳到地基上?？蚣芙Y(jié)構(gòu)主要承重體系有橫梁和柱組成，但橫梁與柱為剛接（鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中通常通過端部鋼筋焊接后澆灌混凝土，使其形成整體）連接，從而構(gòu)成了一個整體剛架（或稱框架）。一般多層工業(yè)廠房或大型高層民用建筑多屬于框架結(jié)構(gòu)。排架結(jié)構(gòu)主要承重體系由屋架和柱組成。屋架與柱的頂端為鉸接（通常為焊接或螺栓連接），而柱的下端嵌固于基礎(chǔ)內(nèi)。一般單層工業(yè)廠房大多采用此法。其他由于城市發(fā)展需要建設(shè)一些高層、超高層建筑，上述結(jié)構(gòu)形式不足以抵抗水平荷載（風(fēng)荷載、地震荷載）的作用，因而又發(fā)展了剪力墻結(jié)構(gòu)體系、桶式結(jié)構(gòu)體系。四、建筑高度分類建筑物可根據(jù)其樓層數(shù)量分為以下幾類低層：2層及2層以下多層：2層以上，7層以下中高層：7層以上，16層以下高層：16層以上，24層以下超高層：24層以上 第二節(jié) 房屋構(gòu)造概述一、建筑材料知識主要建筑材料包括水泥、鋼筋、木材、普通混凝土、黏土磚等。水泥（1）常見水泥的種類：硅酸鹽水泥、普通硅酸鹽水泥、礦渣硅酸鹽水泥、火山灰質(zhì)硅酸鹽水泥及粉煤灰硅酸鹽水泥等五種（2）水泥標(biāo)號：水泥標(biāo)號是表示水泥硬化后的抗壓能力。常用水泥編號例如：324252625等。（3）常用水泥的技術(shù)特性l 凝結(jié)時效性：水泥的凝結(jié)時間分為初凝與終凝。初凝為水泥加水拌合到水泥漿開始失去可塑性的時間。終凝為水泥漿開始拌合時到水泥完全失去可塑性開始產(chǎn)生強(qiáng)度的時間。l 體積安定性：是指水泥在硬化過程中，體積變化是否均勻的性質(zhì)。水泥硬化后產(chǎn)生不均勻的體積變化成為體積安定性不良，不能使用。l 水熱化性：水泥的水化反應(yīng)為放熱反應(yīng)。隨著水化過程的進(jìn)行，不斷放出熱量稱為水熱化