【正文】 宅、宿舍、賓館、招待所。磚混結(jié)構(gòu)：建筑物的墻、柱用磚砌筑，梁、樓板、樓梯、屋頂用鋼筋混凝土制作，成為磚—鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。三、按建筑結(jié)構(gòu)承重方式分類承重墻結(jié)構(gòu)它的傳力途徑是：屋蓋的重量由屋架（或梁柱）承擔(dān)，屋架支撐在承重墻上，樓層的重量由組成樓蓋的梁、板支撐在承重墻上。四、建筑高度分類建筑物可根據(jù)其樓層數(shù)量分為以下幾類低層：2層及2層以下多層：2層以上，7層以下中高層：7層以上，16層以下高層：16層以上，24層以下超高層：24層以上 第二節(jié) 房屋構(gòu)造概述一、建筑材料知識(shí)主要建筑材料包括水泥、鋼筋、木材、普通混凝土、黏土磚等。l 水熱化性：水泥的水化反應(yīng)為放熱反應(yīng)。鋼筋（1）建筑鋼筋的種類：鋼筋是鋼錠經(jīng)熱軋而成，故又稱熱軋鋼筋，是建筑工程中用量最大的鋼材品種。l 冷加工鋼筋冷拉鋼筋：冷拉鋼筋的屈服程度會(huì)提高，而塑性降低。材質(zhì)輕、紋理直、結(jié)構(gòu)細(xì)、易干燥、加工，主要用于制作門(mén)窗、模板、地板等。l 洋松：分細(xì)皮和粗皮兩種。普通混凝土（1）普通混凝土概念：其主要是由水泥、普通碎石、砂和水配置而成的混凝土。黏土磚黏土磚是以黏土為主要原料，經(jīng)攪拌成可塑性，用機(jī)械擠壓成型的。反映磚承重外力的能力叫做強(qiáng)度；而反映強(qiáng)度大小稱為強(qiáng)度等級(jí)。二、房屋構(gòu)造組成部分：房屋構(gòu)成部分：地基與基礎(chǔ)、墻或柱、樓板與地面、門(mén)窗、樓梯、屋頂?shù)冉M成。同時(shí)將建筑物分為若干層。窗：其主要作用是通風(fēng)采光。所用材料有混凝土、磚、毛石、灰土、三合土等，一般可用于六層及其以下的民用建筑和墻承重的輕型廠房。l 箱形基礎(chǔ)：當(dāng)伐形基礎(chǔ)埋深較大，并設(shè)有地下室時(shí)，為了增加基礎(chǔ)的剛度，將地下室的底板、頂板和墻澆制成整體箱形基礎(chǔ)。打樁時(shí)震動(dòng)較大，對(duì)周圍房屋有一定影響。l 冰凍線的影響：凍結(jié)土與非凍結(jié)土的分界線成為冰凍線。按其受力情況可分為：承重墻和非承重墻。其相應(yīng)厚度為：115mm、（稱12墻）178mm、（稱18墻）240mm、（稱24墻）365mm、（稱37墻）490mm、（稱50墻）l 墻厚應(yīng)滿足磚墻的承載能力。圈梁：為了增強(qiáng)房屋的整體剛度，防止由于地基不均勻沉降或較大的震動(dòng)荷載對(duì)房屋引起的不利影響，常在房屋外墻和部分內(nèi)墻中設(shè)置鋼筋混凝土或鋼筋磚圈梁。l 墊層：在面層之下、基層之上，承受由面層傳來(lái)的荷載，并將荷載均勻地傳至基層。木樓板自重輕，構(gòu)造簡(jiǎn)單，保溫性能好，但耐久和耐火性差，一般也較少采用。所有的板、肋、主梁和柱都是在支模以后，整體現(xiàn)澆而成。槽形板：它是一種梁板結(jié)合的構(gòu)件，由面板和縱肋構(gòu)成。此比值越大，采光性能越好。按窗的開(kāi)啟方式可分為：固定窗、平開(kāi)窗、懸窗、立轉(zhuǎn)窗、推拉窗等。按用途可分為：普通門(mén)、紗門(mén)、百葉門(mén)以及特殊用途的保溫門(mén)、隔聲門(mén)、防火門(mén)、防盜門(mén)、防爆門(mén)、防射線門(mén)等?？煞譃樯蠏焓胶拖禄絻煞N。卷簾門(mén)美觀、牢固、開(kāi)關(guān)方便，適用于商店、車庫(kù)等。因此，浴室、廁所、廚房等房間不宜采用，且多用于內(nèi)門(mén)。按使用性質(zhì)分為：室內(nèi)有主要樓梯和輔助樓梯，室外有安全樓梯和防火樓梯。l 三跑樓梯：在兩個(gè)樓板層之間，由三個(gè)梯段和兩個(gè)休息平臺(tái)組成，常用于層高較大的建筑物中，其中央可設(shè)置電梯井。當(dāng)樓梯踏步超過(guò)18步時(shí)，應(yīng)在中間設(shè)置休息平臺(tái)，起緩沖休息的作用?，F(xiàn)澆鋼筋混凝土樓梯是將樓梯段、平臺(tái)和平臺(tái)梁現(xiàn)場(chǎng)澆筑成一個(gè)整體，其整體性好，抗震性強(qiáng)。l 大型構(gòu)件裝配式樓梯：這種樓梯是將預(yù)制的樓梯段、平臺(tái)梁和平臺(tái)板組成。l平屋頂：屋面的最大坡度不超過(guò)10%，民用建筑常用坡度為1%—3%。l 多波式折板屋頂：是由鋼筋混凝土薄板制成的一種多波式屋頂。高低聯(lián)跨需分別計(jì)算建筑面積時(shí)，按高低跨相鄰處高跨柱外線為分界線。電梯井、提物井、垃圾道、管道井、附墻煙囪等均按建筑物自然層計(jì)算建筑面積。凹陽(yáng)臺(tái)按其陽(yáng)臺(tái)凈空面積（包括陽(yáng)臺(tái)欄板）的一半計(jì)算建筑面積。深基礎(chǔ)架空層僅預(yù)留門(mén)窗洞口，不做地面及裝飾的。一、中式建筑特點(diǎn)：組群分布，主次分明，富有節(jié)奏感。如被譽(yù)為“古民居博物館”的安徽黟縣西遞村中，舉目皆是用青灰色石料雕制而成的漏窗或花窗，多姿多彩，將一棟動(dòng)樓舍裝點(diǎn)得古樸典雅。懸山式建筑：屋面雙坡，兩側(cè)伸出于山墻之外。堂內(nèi)為三通廊式，內(nèi)墻彩繪壁畫(huà)，裝飾華麗。如天津老西開(kāi)教堂，它的平面呈長(zhǎng)十字形，正面和后部聳立高大的塔樓3座。攢尖式建筑：平面是圓形或多邊形，上為錐形的屋頂。裝飾具有多樣性：中式建筑物的窗是裝飾的重點(diǎn)。第四節(jié) 中西建筑風(fēng)格概述隨著改革開(kāi)放，各種特色的建筑如雨后春筍般在中華大地上聳立起來(lái)。檢修消防等用的室外爬梯、寬度在60cm以內(nèi)的鋼梯。1封閉式陽(yáng)臺(tái)、挑廊按其水平投影面積計(jì)算建筑面積。坡地建筑物利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)者，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。二、計(jì)算建筑面積的范圍：?jiǎn)螌咏ㄖ餆o(wú)論其高度如何，均按建筑物勒腳以上外墻外圍水平面積計(jì)算。l 曲面屋頂：屋面形狀為各種曲面，如球面、雙曲拋物面等。同時(shí)要求構(gòu)件簡(jiǎn)單、施工方便、并能與建筑物整體配合，具有良好的外觀。l 小型構(gòu)件裝配式樓梯：這種樓梯是將踏步、斜梁、平臺(tái)梁和平臺(tái)板分別預(yù)制，然后進(jìn)行裝配。（3）樓梯的構(gòu)造鋼筋混凝土樓梯是目前應(yīng)用最廣泛的一種樓梯，它有較高的強(qiáng)度和耐久性、防火性。其最大坡度不宜超過(guò)38度，以26—33度較為適宜。在兩個(gè)樓板層之間，包括兩個(gè)平行而方向相反的梯段和一個(gè)中間休息平臺(tái)。室外樓梯的優(yōu)點(diǎn)是不占室內(nèi)使用面積，但在寒冷地區(qū)易積雪結(jié)冰，不宜采用。夾板門(mén)扇：它是用較小方木組成骨架，兩面貼以三合板，四周用小木條鑲邊制成的。簾板是由鋁合金軋制成型的條形頁(yè)板連接而成。單管式彈簧鉸鏈適用于向內(nèi)或向外一個(gè)方向開(kāi)啟的門(mén)上；雙管式適用于內(nèi)外兩個(gè)方向都能開(kāi)啟的門(mén)上。類型：門(mén)的種類很多，按使用材料分，有木門(mén)、鋼門(mén)、鋼筋混凝土門(mén)、鋁合金門(mén)、塑料門(mén)等。側(cè)窗是安裝在墻上的窗，開(kāi)在屋頂上的窗稱為天窗，在工業(yè)建筑中應(yīng)用較多。窗的采光作用主要取決于窗的面積。它的優(yōu)點(diǎn)是可以節(jié)省模板，改善制作時(shí)的勞動(dòng)條件，加快施工進(jìn)度；但整體性較差，并需要一定的起重安裝設(shè)備。它由主板、次梁和主梁組成。按其使用的材料可分為：磚樓板、木樓板和鋼筋混凝土樓板等。每層樓板上的面層通常叫樓面，樓板所起的作用類似地面中的墊層和基層。l 磚砌過(guò)梁：常見(jiàn)的有平拱磚過(guò)梁和弧拱磚過(guò)梁。（2）磚墻的厚度l 磚墻的厚度符合磚的規(guī)格。外墻主要起圍護(hù)作用，內(nèi)墻主要分隔房間作用。l 地下水位的影響：地下水對(duì)某些土層的承載力有很大影響。其承載力大，不受地下水位變化的影響，耐久性好。按構(gòu)造又分為伐形基礎(chǔ)和箱形基礎(chǔ)兩種。按構(gòu)造形式可分為條形基礎(chǔ)、獨(dú)立基礎(chǔ)、滿堂基礎(chǔ)和樁基礎(chǔ)。（6）門(mén)和窗：門(mén)：是提供人們進(jìn)出房屋或房間以及搬運(yùn)家具、設(shè)備等的建筑配件。此外，外墻還能抵御風(fēng)、霜、雨、雪對(duì)建筑物的侵襲，使室內(nèi)具有良好的生活與工作條件，即起圍護(hù)作用；內(nèi)墻還把建筑物內(nèi)部分割成若干空間，起分割作用。（5）黏土磚的外觀質(zhì)量：普通黏土磚的外形應(yīng)該平整、方正。多孔磚的規(guī)格為240 mm115 mm90 mm，每立方米約重1400 Kg。l 混凝土的耐久性：混凝土能抵抗各種自然環(huán)境的侵蝕而不被破壞的能力稱為耐久性。板方材是指按一定尺寸加工成的板材和方材。l 柏木：材質(zhì)致密，紋理直或斜，結(jié)構(gòu)細(xì)，干燥易開(kāi)裂，堅(jiān)韌耐久。（2）建筑木材的性能與用途l 紅松：材質(zhì)較軟，紋理順直，不易翹曲、開(kāi)裂，樹(shù)脂多，耐腐朽，易加工，主要用于制作門(mén)窗、屋架、檁條、模板等。廣泛應(yīng)用于普通鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中受力較小部位。l 標(biāo)準(zhǔn)稠度用水量：指水泥沙漿達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)稠度時(shí)的用水量。l 體積安定性：是指水泥在硬化過(guò)程中，體積變化是否均勻的性質(zhì)。一般單層工業(yè)廠房大多采用此法。鋼結(jié)構(gòu)：建筑物的梁、柱、屋架等承重構(gòu)件用鋼材制作，墻體用磚或其他材料制成。其中豎向承重構(gòu)件如墻、柱等采用磚砌，水平承重構(gòu)件的樓板、屋架等采用木材制作。（4）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在房屋竣工后，應(yīng)當(dāng)按《房屋預(yù)售合同》辦理房屋交付手續(xù)，購(gòu)房人憑《房屋預(yù)售合同》及房屋交付憑證辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)，繳納手續(xù)費(fèi)用。它是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還沒(méi)有把房屋建設(shè)起來(lái)以前或房產(chǎn)還沒(méi)有竣工以前以預(yù)售的方式把房屋賣(mài)了出去。工程技術(shù)問(wèn)題。（3）終可行性研究階段是可行性研究的最后一個(gè)階段。對(duì)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目實(shí)行保險(xiǎn)，是經(jīng)營(yíng)者轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的一種比較好的方式。（5）房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)內(nèi)部的風(fēng)險(xiǎn)。1土建工程完工后，建設(shè)單位組織各項(xiàng)市政配套工程的施工。在這里需要完成的具體工作是： ；、移線方案； 、道路、上下水等現(xiàn)狀管線改路；，做正式供電方案，申請(qǐng)施工臨時(shí)用電，委托施工。方案圖批準(zhǔn)后，到城市建設(shè)檔案館交保證金，到規(guī)劃局領(lǐng)取建設(shè)工程施工許可證。申請(qǐng)者到土地所在地區(qū)的土地管理部門(mén)及原土地使用部門(mén)征求意見(jiàn)，這一階段可分為兩種情況：第一種情況：所使用的土地如果屬于新征土地，即農(nóng)村集體所有的土地：（1）到區(qū)、縣土地管理局（簡(jiǎn)稱土地局）、規(guī)劃局，以及所用土地的鄉(xiāng)政府村公所征求意見(jiàn)。第二章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)第一節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的主要階段及基本程序一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的主要階段：根據(jù)房地產(chǎn)生產(chǎn)和再生產(chǎn)運(yùn)行順序，以及各階段經(jīng)營(yíng)管理的內(nèi)容，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)大體上可以劃分為七個(gè)階段。（3）房地產(chǎn)價(jià)格水平與其它市場(chǎng)一樣，價(jià)格的高低對(duì)于房地產(chǎn)的消費(fèi)有很大的影響。但從個(gè)人來(lái)說(shuō)，由于房地產(chǎn)是耐用消費(fèi)品，一次購(gòu)買(mǎi)可以滿足長(zhǎng)期的消費(fèi)，不會(huì)象其他消費(fèi)品一樣需要不斷地反復(fù)地和連續(xù)地到市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)，它是間斷地。此類物業(yè)主要是住宅和辦公用房等。各檔次房產(chǎn)銷售概況：將現(xiàn)在售商品房以價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)分為低、中、高三個(gè)檔次，明確各檔次價(jià)格界限，并分析各檔次商品房的銷售狀況。（2）房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)：是增量房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，指房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者與房地產(chǎn)使用者的縱向流通市場(chǎng)。一方面是人口的不斷增加，需求也相應(yīng)增長(zhǎng)。二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)：經(jīng)營(yíng)對(duì)象的非流動(dòng)性：房地產(chǎn)主要經(jīng)營(yíng)對(duì)象是房產(chǎn)和土地的使用權(quán)，而房屋和土地都是不動(dòng)產(chǎn)，具有不能作空間位移的物理屬性。包括工業(yè)、交通運(yùn)輸和建筑業(yè)等生產(chǎn)活動(dòng)中所使用的廠房、倉(cāng)庫(kù)、實(shí)驗(yàn)室等辦公用房：指政府行政部門(mén)、事業(yè)部門(mén)、社會(huì)團(tuán)體以及企業(yè)公司等處理日常事務(wù)和從事社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)提供服務(wù)的房屋，亦稱寫(xiě)字樓。l 軍事用地：指提供為軍事活動(dòng)服務(wù)的用地，屬特殊用地。 市政用地：指用于建造各種公共基礎(chǔ)設(shè)施的用地，包括城市供水、排水、道路、橋梁、廣場(chǎng)、電力、電訊、供熱等基礎(chǔ)設(shè)施使用的用地。 居住用地：指住宅區(qū)內(nèi)的居住建筑本身用地，以及與建筑有關(guān)的道路用地、綠化用地和相關(guān)的公共建筑用地?！?2）對(duì)客人的疑難問(wèn)題或要求應(yīng)表現(xiàn)充分關(guān)心，并熱情地詢問(wèn)，不應(yīng)以工作忙為借口而草率應(yīng)付。15）對(duì)客人的詢問(wèn)不能回答“不知道”，的確不清楚的事情，要先請(qǐng)客人稍后，再代客戶詢問(wèn)，或請(qǐng)客人直接聯(lián)系相關(guān)部門(mén)或人員聯(lián)系。（8）不得模仿他人的語(yǔ)言、語(yǔ)調(diào)或手勢(shì)及表情。（5）在任何地方遇到客人，都要主動(dòng)讓路，不可搶行。置業(yè)顧問(wèn)的標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)資（1）行走時(shí)步伐要適中，女性多用于小步。聽(tīng)人講 8話時(shí)，上身微微前傾或輕輕將上身轉(zhuǎn)向講話者，用柔和的目光注視對(duì)方，根據(jù)談話的內(nèi)容確定注視時(shí)間長(zhǎng)短和眼部神情。（3）四肢：雙臂自然下垂，雙手伸開(kāi)，手指落在腿側(cè)褲縫處。（12）售樓員上班前不得吃異味食物，要勤洗手，勤剪指甲，指甲邊縫不得藏有臟物。（7）保持模型、展板、銷控表、售樓資料與銷售階段相吻合，并保持其準(zhǔn)確性、7及時(shí)性，如發(fā)現(xiàn)不妥，要及時(shí)更正。不要被客戶的外貌及衣著所欺騙，即使他只是買(mǎi)菜經(jīng)過(guò)也可取得這樣的機(jī)會(huì)。6）向售樓員打聽(tīng)交樓時(shí)間及可否提前。當(dāng)客戶對(duì)推介的產(chǎn)品有70%認(rèn)可的時(shí)候，可以通過(guò)某些促銷技巧，使客戶盡快做出購(gòu)買(mǎi)決定。11）是善解人意的人：善解人意的基礎(chǔ)是準(zhǔn)確的判斷力。（2）要分析失敗的原因：失敗時(shí)要問(wèn)自己“為什么？”成功時(shí)更要問(wèn)自己“為什么？”（3）要講職業(yè)道德（4）要有敬業(yè)精神（5）確立長(zhǎng)遠(yuǎn)的人生目標(biāo)：將營(yíng)銷發(fā)展成一項(xiàng)終身的事業(yè)，而不僅僅是職業(yè)。從事銷售工作，如果想怎么盡快的把產(chǎn)品賣(mài)出去，而不去考慮客戶所關(guān)心的問(wèn)題，“欲速則不達(dá)”，往往會(huì)遭到拒絕。表里如一，毫無(wú)包裝或矯飾的，只有這樣的微笑才有感染力，才是打開(kāi)客戶“心靈”的鑰匙。（3）必須掌握一些相關(guān)的房地產(chǎn)知識(shí)以及它的專用名詞。（8）會(huì)計(jì)算按揭貸款利息，清楚利率、貸款年限、每月還款額、貸款所需材料和程序。（20）努力學(xué)習(xí)知識(shí)，積極參加公司或外界的培訓(xùn)，擴(kuò)大知識(shí)面，提高自己的社交能力，促進(jìn)業(yè)務(wù)水平的提高。（12）準(zhǔn)時(shí)提交總結(jié)報(bào)告。（4）嚴(yán)格遵守行業(yè)保密制度。反之亦然，你需要付出更大的代價(jià)去挽回客戶。置業(yè)顧問(wèn)的職業(yè)特征（1）企業(yè)形象代言人置業(yè)顧問(wèn)直接與客戶溝通，其工作作風(fēng)、專業(yè)技能、服務(wù)意識(shí)充分體現(xiàn)公司的經(jīng)營(yíng)理念、價(jià)值取向及企業(yè)文化。（2）置業(yè)顧問(wèn)對(duì)購(gòu)房者的重要性消費(fèi)者一般求助于親戚、朋友、同事，其實(shí)親戚、朋友、同事也并不是專家。（7）積極主動(dòng)地向客戶推薦公司樓盤(pán)。（15）負(fù)責(zé)及時(shí)回收樓款。（3）會(huì)調(diào)節(jié)自我情緒，進(jìn)入售樓處把一切不愉快的事情丟開(kāi)，把微笑帶給客戶。置業(yè)顧問(wèn)應(yīng)建立的文件夾（1）從入職之日起創(chuàng)立個(gè)人工作文件夾，在使用前應(yīng)請(qǐng)銷售經(jīng)理審閱，并提供建議、信息和材料來(lái)幫助完善文件夾。這是最后一步，也是最關(guān)鍵的一步，千萬(wàn)要把握好，不要前功盡棄。（3）語(yǔ)言一個(gè)優(yōu)秀的置業(yè)顧問(wèn)，在語(yǔ)言和駕馭方面有自己的一套技巧。你為客戶解決了難題，客戶滿意了，自然就會(huì)回報(bào)你。尤其是所售樓盤(pán)周邊有競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)存在、而樓盤(pán)差異又不大時(shí)，知其然而又知其所以然的置業(yè)顧問(wèn)是戰(zhàn)勝競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的決勝砝碼。接一帶二招待三。置業(yè)顧問(wèn)觀察客戶的五個(gè)要訣（1）眼觀四路，腦用一方（2）留意人的思考方式（3）信息的傳遞當(dāng)客戶產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)的意思后，通常會(huì)發(fā)出如下的信號(hào)：1)客戶的問(wèn)題轉(zhuǎn)向有關(guān)商品細(xì)節(jié)，如費(fèi)用、價(jià)格、付款方式等。（4）身體語(yǔ)言的觀察及運(yùn)用通過(guò)表情與姿態(tài)觀察客戶在購(gòu)買(mǎi)過(guò)程中意愿的轉(zhuǎn)換。（2）不準(zhǔn)無(wú)故曠工，如有外出，應(yīng)先向主管請(qǐng)假，然后登記“員工外出登記表”。（10）頭發(fā)要常洗，保持整齊、清潔，不得有頭皮屑。（2）紐扣要全部扣好，不得敞開(kāi)外衣、卷起褲腳，衣袖，領(lǐng)帶、領(lǐng)花必須端正，必須佩戴公司徽章。（1）雙眼直視前方，用余光注視座位。（