置業(yè)顧問房地產專業(yè)知識培訓[1](存儲版)
【正文】 ，才能實現其價值。如俱樂部、酒吧、歌舞廳、高爾夫、通過派人進入上述場所與期接觸、吸引顧客、實行營銷，節(jié)省廣告費及其它費用。包括：強銷期（尋找熱銷勢頭）、持銷期（也叫調整期，合理安排）、沖刺期、掃尾期。1行銷溝通：1）行銷：直銷，以最直接的形式來推銷產品，是產品信息的載體，有產品傳遞的真實性和準確性；2）行銷目的：A、將產品信息傳遞給客戶（有清晰、直接）；B、拓展信息的傳播渠道； C、增加客戶來源；通過傳播接觸來源3）行銷方式：發(fā)傳單、上門拜訪、攔截客戶，競爭對手的地方（投資客、經營戶）、組織意向客戶召開懇談會議；4）傳達信息內容：A、項目片區(qū)的介紹（目前商業(yè)狀況如交通、車站、公交車）、未來前景和市政規(guī)劃； B、產品的介紹：業(yè)態(tài)的介紹、科技含量；項目背景介紹、項目立項、開發(fā)、建設等；產品技術參數、面積、配套、裝修、環(huán)境、道路、電梯、價格的介紹；5）尋找目標客戶的方式：湖南省黃頁，尋找生產廠商、代理商、場部、科研單位、查找電話、地址；上網查詢、大型的展覽會、交易會、目標客戶；多家咨詢；媒體收集；6）需要準確的銷售工具：名片、樓書、置業(yè)手冊、價格表、計算工具、政府文件、同事通訊錄；7）信心問題：核心問題，市場能否作活，作大；1使用率=實用面積/建筑面積 小高層的使用率小于多層：6070% 高層的使用率小于小高層：80%以上 寫字樓的使用率小于高層：5060%1產權證：土地使用證、房產證（集資房是沒有產權證的，福利房是有產權證，可以轉讓，在國家允許的年限內可以轉讓、出租）。商圈：稱之購買圈或商勢圈，指在一定的經濟區(qū)域內以商場或商業(yè)區(qū)為中心向周圍擴展形成的輻射力量，對顧客吸引而形成的一定范圍或區(qū)域。1土地所有權：指含有法律意義上和經濟意義上的所有權雙重含義。房屋開發(fā)：由買得土地使用權的發(fā)展商，對土地進行平整，修路鋪設上下水管道及熱力網，然后建造各類房屋以及公共設施。2錯層：房內高度不一至，一米以內分離。新區(qū)建設中不應低于30%，舊區(qū)改造時不宜低于25%（不包括屋頂、曬臺的人工綠地）。使用面積：指住宅各層面平中，直接供住戶生活使用的凈面積之和（在住房買賣中，一般不采用使用面積來計算價格）。是針對房地產定價方法而言的，與起步價沒有關系（樓層、朝向不同價格也不同）。即購房者在購房時，向銀行提出擔保的質押文件，在銀行審核通過后，取得房屋總價的部分貸款，依抵押約定，按期按時間段向銀行償還貸款本息，并提供房地產作為償還貸款的擔保（一般的購房合同和產權證作為抵押，住房：七成二十年；門面：五成十年或六年十年）。3物業(yè)管理內容：對房屋及其附屬設備管理、維修；對房屋區(qū)域內的清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、公用設施、道路等實施管理；向業(yè)主提供其他綜合性或特約的服務等。2玄關：登堂入室的第一張門進去的地方，開門區(qū)域。（即買即入住、價格高、戶型過時、選擇空間不大）2經濟適用房：指以微利價出售給廣大中低收入家庭的商品房（帶有社會保障性質的商品住宅，是有經濟性和適用性）。1商品房的預售制度：五證二書五證：〈國有土地使用證〉、〈建設用地規(guī)劃許可證〉、〈建設工程規(guī)劃許可證〉、〈建設工程施工許可證〉、〈商品房預售許可證〉二書：〈質量保證書〉、〈使用說明書〉、兩書可以作為商品房買賣合同的補充約定，并且是房地產開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時向購房人提供的對商品房住宅承擔質量責任的法律文件和保證文件。a）農村土地采用了集體所有制，屬于農民集體所有；b）城市土地采取國家所有制的形式，屬于全民所有；任何個人不能取得土地的所有權。房地產的三種存在形態(tài)：單純的土地、單純的房屋、土地房屋的綜合體房地產的特征： a、房地產位置的固定性（土地不可移，房屋也不可動）； b、房地產地域的差別性（每宗房地產的價值都不同）； c、房地產的高值、耐久性（價格貴、土地永久的）； d、房地產的保值、增值性（貨幣貶值、房產保值、貨幣增值、房產增值）；房產：是房屋及其權利的總稱（占有、使用、收益、處分等權利）。1土地產權：包括土地所有權、地上權、地役權、抵押權、典權、租賃權。1樓花：指已經動工建造，但尚未建成的樓宇、房屋。2二手房：辦好產權證，進行再次轉讓的房屋。2綜合樓：居家、辦公、商場、集合一體的大樓。3業(yè)主代表大會：由物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主代表組成的對本區(qū)域內物業(yè)管理具有決定權的組織。4契稅：指房屋所有權發(fā)生變更時，就當事人所訂契約，按房價的一定比例，向產權承受人征收的一次性稅收（普通住宅：2%、非普通住宅：4%）。 包括：A、征地和拆遷補償費； B、勘察設計和前期工程費； C、建安工程費； D、住宅小區(qū)基礎設施建設費； E、管理費； F、貸款利息； G、稅金；二、建筑基礎知識：三通一平：是指在土地開發(fā)時進行的通水、通電、通路、土地平整。實用面積：建筑面積扣除公共分攤面積后的余額。1層高：指下層地板面到上層樓面的高度，包括樓板厚度，以米為單
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